Il progetto FICO Eataly World Bologna

Un'Expo permanente per la filiera dell'agroalimentare Made in Italy". Ecco, nelle parole di Oscar Farinetti cos'è Fico, Fabbrica italiana contadina, ossia il più grande parco agroalimentare del mondo . Fico si propone di diventare la struttura di riferimento per la divulgazione e la conoscenza dell’agroalimentare italiano; attraverso la ricostruzione della filiera produttiva dei prodotti i visitatori potranno comprendere le peculiarità di ogni singola tipologia di prodotto e, dopo averne apprezzato specificità e caratteristiche, potranno degustarlo ed infine acquistarlo. Si svilupperà su una superficie complessiva di circa 80.000 mq di cui circa 50.000 mq destinati alle funzioni “core” e i rimanenti a funzioni integrate e di supporto; la struttura ha l’obiettivo di attrarre ed accogliere un cospicuo numero di visitatori, anche grazie alla posizione di Bologna, strategica sia per il turismo (italiano ed estero), sia per la sua vocazione e tradizione agroalimentare e gastronomica . Il progetto è stato promosso da CAAB – Centro Agro Alimentare di Bologna Scpa- con il supporto dell’Amministrazione del Comune di Bologna (azionista di riferimento di CAAB) e grazie al contributo di Eataly. L’iniziativa

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comporta la costituzione di un Fondo Immobiliare (il “Fondo”), denominato “Parchi Agroalimentari Italiani”, gestito da Prelios SGR (la “SGR”) selezionata attraverso una procedura ad evidenza pubblica, il cui oggetto di investimento è rappresentato da beni immobili e diritti reali immobiliari relativi a funzioni, servizi, attività legate alla valorizzazione delle eccellenze eno-gastronomiche italiane. Nel primo periodo di sottoscrizione CAAB apporterà nel Fondo parte del proprio patrimonio immobiliare (il “Complesso Immobiliare”) attualmente destinato agli operatori del mercato ortofrutticolo e da essi occupato (aree e immobili oggetto di diritto di superficie sino al 2054 e di valore stimato da un esperto indipendente pari a circa Euro 55 Milioni) e sono richieste ulteriori risorse pari almeno ad Euro 40 Milioni per l’attuazione del previsto programma di investimento da parte del Fondo per la realizzazione di FICO e pari a circa Euro 10 Milioni per l’adeguamento delle porzioni del complesso immobiliare CAAB da destinarsi agli operatori del mercato. CAAB e i propri azionisti hanno analizzato scenari alternativi finalizzati a individuare lo strumento operativo più idoneo a permettere l’attuazione del progetto. Le analisi hanno permesso a CAAB di individuare nel Fondo di Investimento Immobiliare di tipo chiuso riservato a operatori qualificati uno strumento particolarmente efficace, per le ragioni di seguito elencate

► Consente agevolmente di coinvolgere una pluralità di investitori attorno ad una ben precisa idea imprenditoriale immobiliare, ottimizzando la struttura di conto economico, per tutta la durata del diritto di superficie (scadenza 2054) ► Il patrimonio del Fondo Immobiliare è un patrimonio autonomo rispetto a quello della SGR e dei quotisti del Fondo; ciò consente una efficace separazione dei rischi di impresa rispetto ai quotisti

► Il Fondo è gestito da una Società di Gestione del Risparmio, sotto la vigilanza di Banca di Italia e Consob; ciò può consentire agli investitori interessati al progetto di investire in uno strumento regolamentato con maggiori garanzie di trasparenza operativa e gestionale

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► Le quote del Fondo possono essere oggetto di cessione da parte dei partecipanti, consentendo una più snella exit strategy, senza dover negoziare clausole di uscita e/o impegni differiti

► La scelta della SGR attraverso una procedura competitiva consente di ottenere le migliori condizioni possibili (operative, economiche e in termini di competenze)177

L’attuazione e gestione del progetto prevede il coinvolgimento e l’opera professionale di molteplici protagonisti, ciascuno dei quali contribuirà con le proprie competenze, know how e risorse:

CAAB Partecipa al progetto attraverso la messa a disposizione di propri asset

immobiliari e della sua rete di relazioni istituzionali.

PRELIOS SGR Individuata a seguito della Procedura, istituirà, costituirà e

gestirà il Fondo il cui patrimonio, tra l’altro, sarà investito nell’Operazione.

FONDO Grazie all’attività della SGR realizzerà FICO nell’ambito delle proprie

politiche di gestione, raccogliendo il contributo di tutti gli investitori qualificati che investiranno nell’Operazione.

INVESTITORI QUALIFICATI Partecipano all’iniziativa investendo nel

Fondo e così fornendo le risorse finalizzate alla realizzazione degli interventi edilizi, sottoscrivendo per cassa quote del fondo, beneficiando dei proventi realizzati con l’obiettivo di ottenere un rendimento di mercato.

EATALY Partecipa al progetto assumendo una molteplicità di ruoli, sia nella

fase di realizzazione, sia nella fase di gestione; in particolare curando la gestione operativa di FICO, mettendo a disposizione il proprio know how, il proprio

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marchio e la propria rete commerciale nell’interesse del Fondo; coordinando la didattica e la promozione, assumendo la responsabilità del funzionamento di FICO; operando quale retalier.

OPERATORI DEL CAAB Consentono l’attuazione del progetto, accettando lo

spostamento nelle nuove aree attrezzate.

ENTI TERRITORIALI Promuovono il progetto e ne consentono l’attuazione,

ciascuno per le proprie competenze e nel rispetto del principio di sussidiarietà e sostenibilità amministrativa .178

L’offerta spazia in diversi ambiti, tutti riguardanti l’Agroalimentare ed il Food, con specifica attenzione alla valorizzazione delle eccellenze della tradizione locale, integrando servizi di supporto e aree dedicate alla promozione della cultura, storia e tessuto imprenditoriale del territorio; FICO si caratterizza per la sua connotazione di vero e proprio parco tematico, a forte vocazione scientifica, sulla base di un format che non ha eguali attualmente nel mondo. L’intento dei fondatori è racchiudere in un unico luogo :

- la cultura del cibo di qualità;

- la bellezza della biodiversità del settore agroalimentare italiano;

- le conoscenze di chi da sempre lavora per l’eccellenza enogastronomica del nostro Paese.

Negli 80000 metri quadri a disposizione saranno presenti:

- 10 aule didattiche in cui verranno offerti percorsi didattici e tour esperienziali per turisti, gruppi, famiglie e bambini;

- 40 laboratori di trasformazione della materia prima messi a disposizione delle migliori aziende italiane che mostreranno la lavorazione della materia prima fino alla nascita del prodotto finito;

178 _{EY Centro Agro Alimentare di Bologna Fabbrica Italiana Contadina, Preliminary Information}

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- 4000 metri quadri di centri congressi che ospiteranno eventi aziendali, meeting e incontri incentrati sull’argomento cibo;

- 7300 dedicati a ristoranti in cui poter assaporare le principali ricette della gastronomia italiana;

- 9800 metri quadri di botteghe e mercati in cui poter degustare i prodotti realizzati nei laboratori e comprarli;

- 10000 metri quadri dedicati a campi e allevamenti, una grande fattoria dove poter ammirare tutte le fasi della produzione;

- 43750 pannelli fotovoltaici (il più grande impianto fotovoltaico d’Europa) installati sui tetti al fine della produzione di energia “verde”179

LE FILIERE: L’area interna copre una superficie di 8 ettari: 40 le fabbriche

contadine presenti, con tantissimi laboratori a vista ‘trasparenti’, per far conoscere e apprezzare l'industria della trasformazione alimentare nostrana, affidata a 150 tra grandi e piccole aziende, alcune delle quali vengono proprio dal Bolognese. I visitatori possono ammirare tutto il processo produttivo di 6 filiere agroalimentari, “dal campo alla forchetta”, come recita lo slogan del parco: carne, uova e pesce, latte e formaggi, cereali, ortofrutta e conserve, bevande e condimenti, dolce.

LE FABBRICHE: sono i luoghi dove il prodotto viene elaborato sotto gli occhi

dei visitatori: dalla materia prima al risultato finale, che di solito è l'unica parte del processo che i consumatori vedono, spesso sugli scaffali del supermercato. E invece qui si può assaporare passaggio per passaggio. Ecco la lista completa: la Prosciutteria Ruliano, il Consorzio mortadella Bologna Igp, il salumificio del suino nero Madeo-Savigni, il Consorzio Grana padano, la centrale del latte Granarolo, il Consorzio Parmigiano Reggiano, i salumi di Parma, il caseificio Valsamoggia, la macelleria Zivieri-La Granda, la pasta di Campofilone, il molino a pietra di Molino Grassi, il forno Calzolari, la pasta fresca di SfogliAmo, la riseria Grandi, la pasta secca di grano duro Di Martino, il mulino di semola Casillo, le conserve di frutta e verdura Roboqbo, la fabbrica dei sughi Amerigo,

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il pomodoro Mutti, la locando dell’uovo di Eurovo, la pescheria Nave errante, i prodotti cosmetici di Oway, i panettoni e i biscotti Balocco, il gelato artigianale di Carpigiani, la torrefazione Lavazza, le caramelle e la liquirizie di Amarelli- Fallani, il miele di Conapi, la pasticceria Palazzolo, i confetti di Sulmona, il cioccolato Venchi, i tartufi Urani, la cantina Cevico, il frantoio Olio Roi, il birrificio Baladin. Ciascuno di questi vende al pubblico i propri prodotti180.

I RISTORANTI: quaranta i punti di ristoro, divisi tra 16 ristoranti, 10 chioschi,

13 chioschi delle fabbriche e 5 bar. Rappresentano tutta la varietà dell'offerta culinaria italiana. Ecco la lista dei ristoranti dove i visitatori potranno fermarsi a mangiare: dall’Osteria del culatello di Antica-Ardenga alla pizzeria di Rosso Pomodoro, dalla pasta di Fico by Amerigo al bistrot della patata di Pizzoli, e poi ancora Zivieri-La Granda, l’'Osteria dei borghi più belli di Italia' del Consorzio Ecce Italia, il Giardino cucina mediterranea, il mare di Guido, la bottega del vino di Fontanafredda, il ristorante Cinque di Enrico Bartolini, l’Acetaia – trattoria gnocco e tigelle di Cognento, l’ulivo bistrot, l’osteria del fritto di Gaetano e Pasquale Torrente e il ristorante Bell’Italia di Camst-Eataly. Proprio Bell’Italia (situato davanti al Centro congressi) è l'area ristoro più grande del parco181.

LE BOTTEGHE: Continuando il percorso a ‘L’, ideato proprio per permettere

ai visitatori di non perdersi neanche uno stand, si trovano i mercati e le botteghe, con formaggi, salumi, santomiele, spezie, fiori, aceto balsamico, oli, vini, birre, liquori e distillati. I turisti possono così fare la spesa, in comodità, prima di arrivare nella zona finale con il bazar e le casse per gli acquisti.

LA DIDATTICA: a Fico c'è anche ampio spazio per la didattica, la formazione

e il divertimento: tante aree dedicate allo sport, ai bimbi, alla lettura e ai servizi; sei aule didattiche; sei grandi “giostre” educative dedicate al fuoco, alla terra, al mare, agli animali, al vino e al futuro; 30 eventi e 50 corsi al giorno; il teatro e il

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cinema; il Centro congressi, modulabile da 50 a 1000 persone; la Fondazione con 4 università.182

l potenziale economico del progetto è stato elaborato mediante la segmentazione dell’offerta di prodotto e considerazioni specifiche circa i potenziali di spesa delle diverse categorie di utilizzatori e visitatori del centro; è stato sviluppato uno scenario base ed uno scenario “ottimista”; nel caso dello scenario base si prevede che il fatturato complessivo del centro sia nell’intorno di Euro 80 Milioni per anno a regime.