- Termini specifici del Piano - - Quadro di riferimento normativo

CAPO II - Quadro di riferimento normativo

Articolo 10 - Termini specifici del Piano

Costituisce lotto intercluso una superficie, non superiore ai 3.000 mq, circoscritta da aree edificate, da viabilità o da altra zona omogenea, purché non contigua con altra area inedificata appartenente alla medesima zona omogenea.

Superficie di vendita (Sv)

Misurata in m², in un esercizio commerciale è l'area destinata all’esposizione ed alla vendita, comprensiva dei banchi, scaffalature e simili. Non costituisce superficie di vendita esclusivamente quella destinata a magazzini, depositi, locali di lavorazione, uffici e servizi, nonché quella antistante la barriera casse quando questa non ospiti prodotti destinati alla vendita.

La superficie di vendita di un centro commerciale è data dalla somma delle superfici di vendita degli esercizi commerciali in esso presenti.

Unità cartografica

L’Unità cartografica è un ambito spaziale caratterizzato da omogenea classificazione urbanistica, identificabile in modo univoco da un singolo poligono e da simbologia alfanumerica, sulla Tavola della Disciplina urbanistica del territorio.

Indice di utilizzazione territoriale (UT)

Quantità massima di superficie utile SU espressa in metri quadrati edificabili per ogni metro quadro di superficie territoriale ST.

Indice di utilizzazione fondiaria (UF)

Quantità massima di superficie utile SU espressa in metri quadri edificabili per ogni metro quadro di superficie fondiaria SF .

Superficie per dotazioni a parcheggi (SP)

Individua la superficie destinata a parcheggi di dotazione privata, così come definiti dalla L. 122 del 1989, che non vengono computati ai fini della verifica della superficie per opere di urbanizzazione.

TITOLO TERZO - ATTUAZIONE DEL PIANO CAPO I - Tipologie di intervento

Articolo 11 - Generalità

Le tipologie di intervento edilizio sono quelle disciplinate dal D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia” e sue modifiche e integrazioni.

Gli interventi di conservazione del patrimonio edilizio esistente sono la manutenzione ordinaria, la manutenzione straordinaria, il restauro e risanamento conservativo, il mutamento della destinazione d’uso.

Gli interventi di modificazione e trasformazione del patrimonio edilizio esistente e di nuova realizzazione, sono la ristrutturazione edilizia, l'ampliamento o sopraelevazione, la demolizione con o senza ricostruzione, la nuova edificazione, i frazionamenti, il mutamento della destinazione d’uso rilevante ai fini urbanistici.

Sono interventi che interessano esclusivamente gli spazi aperti gli Interventi relativi al verde, la posa in opera di manufatti temporanei e stagionali, gli interventi relativi all’arredo urbano ed alle opere minori soggette a procedure particolari.

Articolo 12 - Classificazione degli interventi Manutenzione ordinaria (Mo)

Gli interventi di manutenzione ordinaria “riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti” (Art. 3, comma 1, lettera a) DPR 380/2001).

Manutenzione straordinaria (Ms)

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli necessari “per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienicosanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso” (Art. 3, comma 1, lettera b) DPR 380/2001), riguardanti sia i fabbricati sia gli spazi aperti

Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso.

Restauro e risanamento conservativo (Rc)

Gli interventi di restauro e di risanamento conservativo sono quelli “rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio” (Art. 3, comma 1, lettera c) DPR 380/2001).

Ristrutturazione edilizia (Re)

Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono quelli “rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti” (Art. 3, comma 1, lettera d) DPR 380/2001).

La Ristrutturazione edilizia interna (Rei) costituisce una sottocategoria della Ristrutturazione edilizia, da eseguire senza svuotamento dell’involucro edilizio e senza significative variazioni dimensionali,

tipologiche e di quota delle parti strutturali, mantenendo immutate sagome, altezze, SLP complessiva e senza alterazioni dei caratteri originali dei prospetti.

La Ristrutturazione edilizia ricostruttiva (Rer) consiste in quegli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Ristrutturazione urbanistica (RU)

Gli interventi di ristrutturazione urbanistica sono quelli “rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale”.

Nuova costruzione (Nc)

Gli interventi di nuova costruzione sono quelli che "comportano la trasformazione edilizia e urbanistica del territorio, non ricompresi nelle categorie precedenti" (Art. 3, comma 1, lettera e) DPR 380/2001).

Sono comunque da considerarsi interventi di nuova costruzione:

- la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati;

- l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente, in elevazione o in aderenza;

- la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;

- l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere che siano utilizzate come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee;

- gli interventi pertinenziali che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale.

Mutamento della destinazione d’uso (Mdu)

Costituisce mutamento della destinazione d'uso ai fini urbanistici ogni forma di utilizzo di un immobile o di una singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare a una diversa categoria funzionale.

In assenza di esecuzione di opere si ha un mutamento definito meramente "funzionale". In presenza di opere edilizie rientranti nelle categorie della manutenzione straordinaria, del restauro e del risanamento conservativo ovvero della ristrutturazione edilizia, la Mutazione è soggetta al titolo abilitativo previsto per l'intervento al quale è connesso.

Demolizione (D)

Gli interventi di Demolizione sono quelli volti a rimuovere, in tutto o in parte, fabbricati esistenti.

Frazionamento (Fr)

L'operazione di frazionamento può interessare un lotto, un corpo edilizio, una unità immobiliare e consiste nella suddivisione in parti più piccole per finalità che variano dalla compravendita allo stralcio di aree da destinare a verde, a successioni ereditarie, ecc...

CAPO II - Modalità di intervento

Articolo 13 - Strumenti di attuazione del piano

Il Piano Urbanistico Comunale si attua mediante strumenti di attuazione diretta o mediante strumenti di attuazione indiretta, di iniziativa sia pubblica che privata.

Articolo 14 - Modalità attuative dirette Gli strumenti di attuazione diretta del PUC sono:

Interventi di edilizia libera;

Interventi soggetti a Comunicazione di Inizio Lavori (CIL);

Opere soggette a Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA);

Permesso di Costruire (PdC);

Progetti di opere di pubbliche o di interesse pubblico (OP).

Articolo 15 - Modalità attuative indirette Gli strumenti urbanistici attuativi del PUC sono:

Piani Particolareggiati (PP), di cui alla L. n. 1150/1942 e successive modifiche e integrazioni;

Piani di Lottizzazione convenzionata (PdL), di cui alla L. n. 1150/1942 e successive modifiche e integrazioni;

Piani per gli Insediamenti Produttivi (PIP), di cui alla L. n. 865/1971 e successive modifiche e integrazioni;

Piani per l’Edilizia Economica e Popolare (PEEP), di cui alla L. n. 167/1962 e successive modifiche e integrazioni;

Piani di Risanamento Urbanistico (PRU), redatti ai sensi dell’articolo 37 della Legge Regionale 23/85;

Piani di Comparto (PdC), redatti ai sensi dell’articolo 27 della L.R. 45/89;

Piani di Recupero (PRe), di cui alla L 457/78 e successive modifiche e integrazioni;

Permesso di costruire convenzionato, di cui all’art. 28-bis del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

La Disciplina di attuazione del Piano, identifica inoltre le seguenti modalità attuative disciplinate dalle presenti Norme:

Piani Aziendali di Sviluppo Agricolo (PASA), di cui all’Articolo 34 - delle presenti Norme;

Planivolumetrico convenzionato, di cui all’1.1Articolo 31 - delle presenti Norme.

Articolo 16 - Compensazione urbanistica

La Compensazione urbanistica è un istituto giuridico finalizzato alla dotazione di infrastrutture e servizi urbani, attraverso il quale viene riconosciuta ai proprietari di aree destinate a tali infrastrutture e servizi una adeguata capacità edificatoria, nella forma di diritti edificatori, su altre aree di proprietà pubblica o privata, previa cessione gratuita all’amministrazione dell’area interessata. Tale diritto edificatorio si genera al momento della cessione gratuita all’Amministrazione Comunale per la realizzazione delle previsioni di Piano. La Compensazione urbanistica si attua secondo le indicazioni contenute nelle presenti norme di attuazione.

Al fine di garantire l’effettiva attuabilità degli interventi interessati da Compensazione urbanistica, negli ambiti oggetto di espansione e trasformazione urbanistica è individuata una quota volumetrica da destinare al trasferimento dei crediti compensativi.

CAPO III - Tempi di attuazione

Articolo 17 - Programmi di attuazione del Piano

L’attuazione dei contenuti del PUC avviene sulla base di programmi di intervento definiti dall’Amministrazione comunale, coerentemente con i programmi per le Opere Pubbliche.

Detti programmi stabiliranno le priorità degli interventi, le condizioni di infrastrutturazione e di attrezzatura indispensabili alla realizzazione di ciascun intervento. L’Amministrazione comunale dovrà inoltre indicare i Progetti del piano e gli strumenti attuativi di iniziativa pubblica e/o privata che intende promuovere o sollecitare in quanto di rilevante e preminente interesse pubblico.

CAPO IV - Destinazioni d’uso Articolo 18 - Definizioni

Le destinazioni d’uso consentite negli immobili e nei fabbricati esistenti o di nuova costruzione, sono quelle previste, ovvero quelle non esplicitamente vietate, dalle presenti Norme per le diverse zone urbanistiche omogenee.

Non possono essere consentite destinazioni in deroga a quelle stabilite dallo strumento urbanistico.

La destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile.

Le destinazioni d’uso disciplinate dal Piano sono articolate secondo le seguenti categorie funzionali indicate con la dicitura Du seguita da una lettera:

Du_A - Residenziale Du_B - Turistico - ricettiva Du_C - Artigianale e industriale

Du_D - Direzionale, commerciale e socio-sanitaria Du_E - Agricolo-zootecnica

Le 5 categorie funzionali sono così ulteriormente articolate:

Du_A - Residenziale

Du_A.1 - Residenze: abitazioni permanenti e temporanee

Le residenze comprendono le abitazioni con le rispettive pertinenze quali gli spazi privati di servizio (cantine, lavanderie, legnaie, …) e le autorimesse private, nonché gli spazi condominiali (vani scala, androni, locali comuni, lavanderie condominiali, aree attrezzate per il gioco, …). Sono da annoverare tra le residenze gli alloggi per chi svolge attività di vigilanza negli edifici destinati ad uffici o servizi comunali.

Parcheggi

Parcheggi di pertinenza = 1 m²/10 m³, per le nuove costruzioni, e comunque in misura non inferiore a 1 posto auto per unità abitativa. Il volume da considerare per il calcolo dei parcheggi è quello complessivo lordo considerando anche la parte dei fabbricati seminterrati aventi qualsiasi destinazione d’uso.

Per le residenze localizzate in zona A non sono previste dotazioni minime di parcheggi.

Du_A.2 - Abitazioni collettive: collegi, convitti, conventi

Le abitazioni collettive comprendono collegi, convitti, conventi, case di riposo, case per studenti, case di cura e cliniche private, etc. con riferimento alle zone di soggiorno, ai servizi comuni, ai servizi di assistenza, alle aree destinate al personale di servizio.

Parcheggi:

Parcheggi di pertinenza = 20 mq/100 mq SL

Du_A.3 - Servizi strettamente connessi alla residenza

I servizi strettamente connessi con la residenza di iniziativa privata, comprendono negozi di prima necessità, studi professionali, bar e tavole calde.

Parcheggi:

Parcheggi di pertinenza = 20 mq/100 mq SL

Du_A.4 -Parcheggi di pertinenza delle unità abitative

Comprendono i parcheggi di pertinenza delle unità abitative e degli esercizi commerciali e terziari, ad uso pubblico e privato, dimensionati in relazione alle attività consentite.

In caso di impossibilità di reperire gli spazi in cui localizzare le aree di parcheggio, l'Amministrazione Comunale può prevedere la monetizzazione degli stessi.

Du_B. Turistico - ricettiva Du_B.1 - Alberghi

(compresi villaggi albergo, albergo diffuso e motel)

Gli alberghi sono strutture ricettive che forniscono alloggi ai clienti in unità abitative costituite da camere anche dotate di eventuali locali e servizi accessori, con esclusione di cucina o posto-cottura, purché posseggano i requisiti indicati dalla Legge Regionale n. 22 del 14 maggio 1984, “Norme per la classificazione delle aziende ricettive” e dalla Legge Regionale n. 16 del 28 luglio 2017 "Norme in materia di turismo".

Possono assumere la denominazione di “villaggio albergo” gli alberghi caratterizzati dalla centralizzazione dei principali servizi in funzione di unità abitative dislocate in più stabili e dall’inserimento dell’insieme ricettivo in un’unica area recintata e attrezzata per il soggiorno e lo svago della clientela.

Possono assumere la denominazione di “albergo diffuso” gli alberghi caratterizzati dalla centralizzazione in un unico stabile dell’ufficio ricevimento, delle sale di uso comune e dell’eventuale ristorante ed annessa cucina e dalla dislocazione delle unità abitative in uno o più stabili separati, purché ubicati nel centro storico (zona A) del Comune e distanti non oltre 200 metri dall’edificio nel quale sono ubicati i servizi principali. L’obbligatorietà dei requisiti ai fini della classificazione permane in quanto compatibile con la struttura diffusa dell’esercizio

Possono assumere la denominazione di “motel” gli alberghi particolarmente attrezzati per la sosta e l’assistenza delle autovetture o delle imbarcazioni, e che assicurino uno standard minimo di servizi di assistenza meccanica, di rifornimento carburanti e di parcheggio per un numero di automobili o di imbarcazioni superiore del 10% a quello delle unità abitative, nonché servizi di bar, ristorante o tavola calda e fredda.

Parcheggi

Parcheggi di pertinenza = 20 m²/100m² SL

Nel caso di impossibilità di ricavare su aree esterne i parcheggi, questi possono essere trasformati, anche in parte, in parcheggi sotterranei o sopraelevati.

Nel caso di impossibilità di ricavare i parcheggi relativamente alle attività ricadenti in Zona A, si dovrà concordare con l’Amministrazione l’ubicazione e le modalità per la loro realizzazione.

Du_B.2 - Alberghi residenziali

Sono alberghi residenziali le strutture ricettive alberghiere che forniscono alloggio ai clienti in unità abitative costituite da uno o più locali con cucina e posto-cottura, purché posseggano i requisiti indicati nelle Tabelle A e C allegate alla Legge Regionale n. 22 del 14/05/1984, “Norme per la classificazione delle aziende ricettive”.

Qualora l’unità abitativa dell’albergo residenziale sia dotata di angolo cottura, in luogo di apposita cucina in locale separato, la superficie utile per la determinazione della ricettività autorizzabile di cui al D.P.R. 30 dicembre 1970, n. 1437, dovrà essere di m² 2,00.

Parcheggi di pertinenza = 20 m²/100m² SL Du_B.3 - Esercizi di affittacamere

Sono esercizi di affittacamere le strutture ricettive extra-alberghiere composte da non più di sei camere destinate a clienti, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile,

L’attività di affittacamere può essere altresì esercitata in modo complementare rispetto all’esercizio di ristorazione qualora sia svolta da uno stesso titolare, in una struttura immobiliare unitaria. In tal caso l’esercizio può assumere la denominazione di “locanda”.

Parcheggi di pertinenza = 20 m²/100m² SL Du_B.4 - Case per ferie

Sono case per ferie le strutture ricettive extra-alberghiere attrezzate per il soggiorno di persone, gestite da enti pubblici, associazioni o enti operanti senza scopo di lucro per il conseguimento di finalità sociali, culturali, assistenziali, religiose o sportive, nonché da enti o aziende per il soggiorno dei propri dipendenti e loro familiari. La disciplina delle case per ferie si applica altresì ai complessi ricettivi che assumono la denominazione di pensionati universitari, case della giovane, case religiose di ospitalità, foresterie, centri di vacanze per minori e centri di vacanze per anziani.

Parcheggi:

Parcheggi di pertinenza = 1 PA /per abitazione

Du_B.5 - Case, appartamenti per vacanze

Sono case e appartamenti per le vacanze (CAV) le strutture ricettive extra-alberghiere costituite da unità abitative ubicate nello stesso comune e delle quali il gestore abbia legittimamente, a qualsiasi titolo, la disponibilità anche temporanea. Tali unità abitative, in numero non inferiore a tre, composte ciascuna da uno o più locali, devono essere arredate e dotate di servizi igienici e cucina autonomi, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l’affitto a turisti, senza offerta di servizi centralizzati o prestazioni di tipo alberghiero.

Parcheggi

Parcheggi di pertinenza = 1 PA/unità abitativa Du_B.6 - Residence

I residence sono strutture ricettive extra-alberghiere gestite unitariamente in forma imprenditoriale che offrono alloggio e servizi in unità composte da uno o più locali arredati, forniti di servizi igienici e di cucina.

Le unità abitative, in numero non inferiore a sette, sono ubicate in stabili a corpo unitario o a più corpi, ovvero in parti stabili ovvero in dipendenze che devono essere ubicate a non più di cento metri di distanza dalla sede principale in modo da conservare l’unitarietà della gestione e dell’utilizzo dei servizi.

I residence articolati su più corpi o unità abitative insistenti su un’unica area, a tale scopo riservata ed attrezzata, e caratterizzati dalla centralizzazione dei servizi, possono assumere la denominazione di

“Villaggio”.

Nei residence non può essere fornita ospitalità per periodi inferiori a sette giorni consecutivi.

Per particolari periodi dell’anno o per speciali esigenze connesse a festività o manifestazioni di interesse locale il Sindaco può, con provvedimenti motivati, consentire deroghe a tale limite.

Parcheggi

Parcheggi di pertinenza = 1 PA/unità abitativa Du_B.7 - Ostelli e foresterie

Sono ostelli e foresterie le strutture ricettive extra-alberghiere attrezzate per il soggiorno ed il pernottamento di proprietà di enti pubblici, enti di carattere morale e religioso e associazioni, operanti nel campo del turismo sociale o giovanile per il conseguimento di finalità sociali e culturali.

Du_B.8 - Villaggi turistici e campeggi

I villaggi turistici sono strutture ricettive organizzate per la sosta ed il soggiorno, in tende o caravan od altri manufatti realizzati in materiale leggero o in muratura tradizionale vincolati o non vincolati permanentemente al suolo, di turisti che non utilizzano propri mezzi di pernottamento, purché detti esercizi posseggano i requisiti indicati nelle Tabelle A e D allegate alla Legge Regionale n. 22 del 14 maggio 1984, “Norme per la classificazione delle aziende ricettive” e dalla Legge Regionale n. 16 del 28 luglio 2017 "Norme in materia di turismo".

I campeggi sono strutture ricettive all’aperto, a gestione unitaria, attrezzate su aree recintate, organizzate per la sosta ed il soggiorno di turisti provvisti di tenda o di altri mezzi autonomi di pernottamento che siano trasportabili dal turista per via ordinaria senza ricorrere a trasporto eccezionale.

Du_B.9 - Agriturismi

Per attività agrituristiche si intendono esclusivamente le attività di ricezione ed ospitalità esercitate dagli imprenditori agricoli, attraverso l'utilizzazione della propria azienda, in rapporto di connessione e complementarità rispetto alle attività di coltivazione del fondo, silvicoltura, allevamento del bestiame, che devono comunque rimanere principali.

Rientrano tra tali attività:

a. ospitare in locali situati nell'ambito dei fondi facenti parte dell'azienda agricola e nei locali di abitazione dell'imprenditore anche se ubicati in un centro abitato, nonché l'ospitalità in azienda, in spazi aperti attrezzati per l'agricampeggio;

b. somministrare pasti e bevande costituiti prevalentemente da prodotti propri, ivi compresi quelli a carattere alcolico e superalcolico. Il requisito di cui sopra si intende soddisfatto anche attraverso l'integrazione parziale di prodotti provenienti da altre aziende agricole sarde collegate per l'esercizio delle attività agrituristiche. Sono considerati di propria produzione le bevande e i cibi prodotti e lavorati nell'azienda agricola, nonché quelli ricavati da materie prime dell'azienda agricola anche attraverso lavorazioni esterne;

c. vendere direttamente i prodotti di cui alla precedente lettera b);

d. organizzare attività ricreative e culturali nell'ambito dell'azienda.

Lo svolgimento di attività agrituristiche, non costituisce distrazione della destinazione agricola dei fondi e degli edifici interessati. Inoltre si applicano le norme di cui alla Legge Regionale 11 maggio 2015, n.11 “Norme in materia di agriturismo, ittiturismo, pescaturismo, fattoria didattica e sociale e abrogazione della legge regionale n. 18 del 1998”.

Du_B.10 - Turismo rurale

Per turismo rurale si intende quel complesso di attività di ricezione extra-alberghiere, di ristorazione, di organizzazione del tempo libero e di prestazione di ogni altro servizio finalizzato alla fruizione turistica dei beni naturalistici, ambientali e culturali del territorio rurale extraurbano.

L’offerta di turismo rurale deve essere svolta nel rispetto delle seguenti condizioni:

a. offerta di ricezione e ristorazione esercitata in fabbricati rurali già esistenti ovvero nei punti di ristoro di cui all’art. 10 delle direttive per le zone agricole¹, adottate dalla Regione Sardegna in attuazione della Legge Regionale 22/12/1989, n. 45 e successive modifiche e integrazioni, da

Nel documento piano urbanistico comunale in adeguamento al PPR Comune di Ilbono Provincia dell'ogliastra 2 - Norme Tecniche di Attuazione (pagine 12-0)