CAPO II - Disciplina urbanistica
Articolo 25 - Zone E - Agricole
Sono le parti del territorio comunale destinate all’agricoltura, alla pastorizia, alla zootecnia, alle attività di conservazione e di trasformazione dei prodotti aziendali, all’agriturismo, alla silvicoltura ed alla coltivazione industriale del legno.
All'interno del territorio di Ilbono è possibile riconoscere i seguenti ambiti o sistemi agricoli:
- Sistema agricolo periurbano
- Ambito agricolo collinare afferente alle valli del Riu Baunuxi, del Riu Ardalase e del Riu Truculle;
- Ambito agricolo collinare afferente al bacino idrografico del Riu Mannu;
- Margini collinari orientali racchiusi dalle incisioni vallive di Baccu Ariddela e del Riu Bau de Giuncu.
Nel recepire le "Direttive per le zone agricole" il PUC individua all'interno del territorio comunale tre distinte sottozone:
- Sottozona E1 - Aree caratterizzate da una produzione agricola tipica e specializzata;
- Sottozona E2 - Aree di primaria importanza per la funzione agricolo - produttiva;
- Sottozona E5 - Aree marginali per attività agricola.
Il PUC individua, all'interno del territorio comunale, le Sottozone E1*, E2*, E5* localizzate nelle aree limitrofe al centro abitato di Ilbono che svolgono una funzione di salvaguardia delle aree agricole periurbane.
Indirizzi
Le presenti NTA sono redatte in conformità alle indicazioni del DPGR 3 agosto 1994, n. 228, “Direttive per le zone agricole”, emanate in attuazione degli articoli 5 e 8 della L.R. 22 dicembre 1989, n. 45.
Nel disciplinare l'uso e l'edificazione del territorio agricolo di Ilbono, il PUC propone strategie orientate alla qualificazione e la sostenibilità delle attività agricolo tradizionali e persegue le seguenti finalità:
- valorizzare le vocazioni produttive e di sviluppo economico delle zone agricole garantendo, al contempo, la tutela del suolo e delle emergenze ambientali di pregio;
- tutelare le parti di territorio a vocazione produttiva agricola e salvaguardare l’integrità dell’azienda agricola e rurale;
- porre in atto misure di tutela del suolo e delle aree particolarmente esposte a rischi di natura idrogeologica;
- orientare ad un corretto uso delle risorse presenti nell’agro;
- contenere la diffusione dell’insediamento ed i processi di parcellizzazione fondiaria, salvaguardando la funzione agricola dei fondi;
- favorire il recupero funzionale ed estetico del patrimonio edilizio esistente, sia per l'utilizzo aziendale sia per quello abitativo;
- conservare, tutelare e riqualificare gli elementi paesaggistici del tessuto agrario (rete viaria minore, siepi, filari, etc.) al fine di preservare e/o ripristinare l’equilibrio fra gli insediamenti e il territorio;
- salvaguardare e rafforzare l’azione svolta dallo spazio agricolo come connettivo ecologico diffuso;
- incentivare forme di conduzione agricola multifunzionale attraverso l’offerta di servizi volti a soddisfare la domanda di fruizione ricreativa sostenibile, didattico culturale e formativa, proveniente dal comparto turistico;
- favorire l’uso di tecniche agronomiche, produzioni e servizi ambientali dell’attività agricola riducendo le emissioni dannose e la dipendenza energetica, mitigando o rimuovendo contestualmente i fattori di criticità;
- orientare gli interventi di nuova costruzione, per quanto attiene alle caratteristiche tipologico
Sono favoriti tutti gli interventi che, compatibilmente con le tecniche costruttive tradizionali, sono finalizzati al raggiungimento di una massima efficienza energetica negli edifici e nello svolgimento delle attività.
Prescrizioni
L’edificazione in zona agricola è consentita unicamente per esigenze produttive aziendali ad imprenditori agricoli singoli o associati, così come identificati ai sensi dell’art. 2135 del Codice Civile, regolarmente iscritti nei relativi ruoli previdenziali, ai sensi della Legge 2 Agosto 1990, n. 233, che svolgono effettiva e prevalente attività agricola5. All’atto del rilascio della concessione il responsabile unico del procedimento deve accertare il possesso dei requisiti soggettivi dell’azienda o dell’imprenditore richiedente o dei familiari di cui all’art. 230 bis del codice civile.
Fermo restando l’obbligo di procedere prioritariamente al recupero degli edifici esistenti, il rilascio della concessione edilizia è subordinato alla preventiva redazione ed approvazione di un Piano Aziendale di Sviluppo Agricolo, esteso all’intero comparto produttivo aziendale interessato. Il Piano Aziendale di Sviluppo Agricolo è uno specifico strumento di attuazione del Piano Urbanistico Comunale per il territorio extraurbano di Ilbono, di cui all’Articolo 34 - delle presenti Norme.
Il Piano Aziendale non è richiesto nel caso di interventi volti alla realizzazione di strutture dedicate al turismo rurale, così come definito dalle presenti norme, nel rispetto dei limiti e delle prescrizioni per le singole Sottozone agricole.
Ai fini edificatori, la superficie minima di intervento è stabilita in funzione della coltura prevalente e della specifica Sottozona agricola. Nel caso di aziende su appezzamenti in cui siano presenti colture o produzioni diverse, la superficie minima di intervento è riferita alla tipologia produttiva prevalente, corrispondente ad almeno il 70% della superficie fondiaria complessiva. Per le altre destinazioni colturali non indicate alla voce Colture agricole, la superficie minima del lotto verrà determinata in analogia con le tipologie produttive precedentemente indicate, a seconda delle necessità produttive aziendali.
Al solo fine del computo della superficie minima di intervento a carattere non residenziale, è ammissibile utilizzare più corpi aziendali anche non contigui, ma che siano al servizio del corpo aziendale principale. Il volume realizzabile è, in ogni caso, computato esclusivamente sulla superficie effettiva del fondo sul quale si edifica. All’istanza di permesso di costruire deve essere allegato relativo atto di vincolo dei terreni interessati dall’intervento mediante Atto pubblico registrato e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, a cura e spese dei richiedenti, o Atto giurato del proprietario da registrarsi presso apposito registro istituito presso l’Ufficio Tecnico Comunale.
Per interventi con indici superiori a quelli previsti per le singole Sottozone, o che prevedono la realizzazione di volumi superiori a 3.000 mc o un numero di addetti superiori alle 20 unità o un numero di capi bovini superiori alle 100 unità (o numero di Unità Capo Grosso equivalente), la realizzazione degli interventi è subordinata, oltre che all’approvazione da parte del Consiglio Comunale del Piano Aziendale, al parere favorevole dell’Assessorato Enti Locali, Finanze ed Urbanistica della RAS.
Nelle aree in cui la pendenza è superiore al 40% é vietata l’edificazione, così come nelle aree a pericolosità idrogeologica di valore pari o superiore a Hi3 e Hg3 ed entro il limite di 150 m dal bordo delle acque pubbliche. Tali superfici possono tuttavia essere utilizzate ai fini del calcolo della superficie minima di intervento e della relativa volumetria realizzabile per costruzioni da localizzare al di fuori di tali aree.
Per lo svolgimento delle attività agricole, anche a carattere non imprenditoriale, è consentita l'edificazione di strutture di appoggio non residenziali a servizio del fondo per una superficie complessiva pari a 10 m2 e altezza non superiore a metri 2,50 per fondi aventi superficie compresa tra
5 all’atto del rilascio della concessione il responsabile comunale del procedimento deve accertare il possesso dei requisiti soggettivi dell’azienda o dell’imprenditore richiedente.
5.000 m2 e 10.000 m2; per i fondi aventi superficie superiore si utilizzerà un indice pari a 0,001 m2/m2, fino al raggiungimento del limite massimo pari a 30 m2. È consentita la realizzazione di loggiati annessi (aperti su 3 lati), per un ulteriore 25% della superficie del locale chiuso, aventi profondità massima di 2,50 metri e lunghezza massima di metri 4,50.
Le costruzioni potranno essere realizzate in muratura solo se il fondo di riferimento risulti di superficie superiore o pari a 1,00 Ha, mentre al disotto di tale superficie si potranno mettere in opera esclusivamente manufatti realizzati con strutture in materiale leggero, semplicemente appoggiati a terra, in ferro o legno, per le quali sono consentite unicamente le opere di ancoraggio, che non comportino alcuna modificazione dello stato dei luoghi. In quest'ultimo caso l’installazione potrà essere realizzata previa comunicazione corredata di dichiarazione sostitutiva di atto notorio, nella quale siano dichiarate:
a. le motivate esigenze produttive, le caratteristiche, le dimensioni e la collocazione del manufatto;
b. il periodo di utilizzazione e di manutenzione del manufatto;
c. il rispetto delle norme di riferimento;
d. l’impegno alla rimozione del manufatto al termine del periodo di utilizzazione.
Ai fini dell'edificazione, non sono consentiti né scavi né movimenti di terra tali da modificare in modo rilevante lo stato dei luoghi. Nella realizzazione di fabbricati residenziali non sono ammessi volumi totalmente o parzialmente interrati e la realizzazione di sbancamenti deve essere limitata a quanto strettamente necessario per la realizzazione del fabbricato.
Per gli edifici esistenti in zona agricola, aventi funzioni difformi da quanto disposto dalle presenti norme o che insistono su lotti di dimensione inferiore a quelli minimi prescritti, sono consentiti unicamente interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, senza incremento di volume e di unità abitative, ed interventi orientati all’adeguamento tipologico costruttivo secondo quanto disposto alla voce Caratteri tipologici e costruttivi.
Sono consentite le destinazioni d'uso presenti alla data di adozione del Piano Urbanistico Comunale.
La destinazione d'uso di costruzioni esistenti, non più funzionali alle esigenze del fondo, è disciplinata dallo strumento urbanistico per le singole Sottozone omogenee.
I frazionamenti e gli accorpamenti che risultano dallo stato di fatto catastale alla data di adozione del PUC costituiscono il riferimento fondiario per l’applicazione delle presenti norme. È vietato il frazionamento di corpi catastali di superficie inferiore alla superficie minima di intervento di 1,00 Ha.
Modalità di attuazione
- Piano Aziendale di Sviluppo Agricolo;
- Intervento edilizio diretto.
Interventi consentiti
In assenza di Piano Aziendale di Sviluppo Agricolo sono consentiti, sull'edificato già esistente, esclusivamente gli interventi di:
- Manutenzione ordinaria (Mo);
- Manutenzione straordinaria (Ms);
- Risanamento conservativo (Rc) - Ristrutturazione edilizia interna (Rei)
- Nuova costruzione (Nc): esclusivamente strutture di appoggio non residenziali a servizio del fondo con volumetria inferiore a 30 m3
Parametri edilizi e urbanistici
La superficie minima d'intervento e gli indici fondiari previsti per le rispettive sottozone sono quelli indicati ai successivi punti, fatte salve le integrazioni e le norme maggiormente restrittive che potranno essere stabilite dal Piano Aziendale di Sviluppo Agricolo.
Altezza
- residenze: l'altezza massima all’intradosso dell’ultimo solaio in qualunque prospetto anche gradonato, sarà compresa fra i 3,00 m e i 3,50 m per gli edifici ad un piano fuori terra e fra i 6,00 m e 6,50 m per gli edifici a due piani fuori terra. Valori differenti possono essere raggiunti per il conseguimento della continuità del profilo superiore in caso di edifici posti in aderenza o contigui.
- altri fabbricati: H ≤ 7,00 m, misurata all’intradosso dell’ultimo solaio in qualunque prospetto anche gradonato.
Altezza interna
- residenze: compresa tra i 2,70 m ed i 3,80 m; non è consentita l’edificazione di volumi interrati.
Larghezza dei corpi di fabbrica
- residenze: compresa tra i m 4,00 ed i m 6,50; in aggiunta è consentita la realizzazione di loggiati su uno dei prospetti principali a condizione che la profondità non superi i m 2,50;
Numero di piani fuori terra
- residenze: fino a 2 piani fuori terra;
- altri fabbricati: 1 piano fuori terra e 1 quota di pavimento; nel caso di terreni in pendenza gli stabili devono avere almeno un prospetto fuori terra.
De (distanza tra edifici): ≥ 10,00 m. I nuovi fabbricati destinati a servizi agricoli o ad allevamenti, quando compatibili, di norma dovranno essere costruiti in contiguità o aderenza al fabbricato residenziale, se esistente, ed in tal caso assumeranno elementi di riferimento progettuale coerenti.
Distanza dai confini
- Dc ≥ 8 m; è consentito costruire in aderenza unicamente mediante intervento unitario riguardante entrambi i fondi confinanti ovvero al fine di completare situazioni pregresse realizzate precedentemente all’approvazione delle presenti Norme;
- Dc ≥ 50 m per i nuovi fabbricati destinati ad allevamenti zootecnici;
- le serre fisse, senza strutture murarie fuori terra, sono considerate a tutti gli effetti strutture di protezione delle colture agrarie con regime normato dall'art. 878 del C.C. per quanto attiene le distanze dai confini di proprietà: se la loro altezza non supera i 3,00 m non sono considerate per il computo della distanza dai confini indicata all'art. 873 del C.C., cioè pari a 3,00 m;
Distanza dalle strade - Strade vicinali: ≥ 10 m
- Strade consortili e comunali: ≥ 15 m - Strade statali e provinciali: ≥ 30 m
Distanza dal limite delle zone territoriali A, B, C, F, G - Allevamento di suini: ≥ 500 m
- Allevamento avicunicoli: ≥ 300 m
- Allevamento di bovini, ovicaprini ed equini: ≥ 100 m - Punti di ristoro: ≥ 1.000 m
Indice di copertura
- Ic ≤ 15% per fabbricati ed impianti connessi alla conduzione agricola del fondo ed alla valorizzazione e trasformazione dei prodotti aziendali
- Ic ≤ 30% per allevamenti zootecnici;
- Ic ≤ 50% serre fisse, senza limiti, al contempo, di volumetria.
Caratteri tipologici e costruttivi
La realizzazione di nuove costruzioni, l’ampliamento ed il recupero del patrimonio edilizio rurale esistente dovranno essere eseguiti nel rispetto dei caratteri tipologico costruttivi della tradizione locale.
L'ampliamento del volume residenziale deve essere realizzato utilizzando gli eventuali annessi rurali esistenti contigui all'unità abitativa, qualora non più necessari alla conduzione del fondo. Nei casi ammessi, la realizzazione di nuovi corpi di fabbrica e l’ampliamento dei volumi esistenti è consentita esclusivamente qualora siano previsti contestuali interventi di valorizzazione, recupero e riuso del patrimonio edilizio esistente eventualmente in stato di disuso.
Al fine del recupero, ristrutturazione e ampliamento del patrimonio edilizio rurale esistente, sono individuate tre classi di immobili per le quali sono disciplinati differenti tipi di intervento:
- Edifici rurali tradizionali: sono consentiti il mantenimento dell’assetto edificato esistente mediante interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, di risanamento conservativo e di ristrutturazione interna, con interventi di ampliamento o sopraelevazione nel rispetto del corpo di fabbrica originario e dei parametri e delle indicazioni di cui ai punti successivi nel rispetto;
- Edifici tipologicamente compatibili: sono consentiti il mantenimento dell’assetto edificato esistente mediante interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e di ristrutturazione interna, ovvero la ristrutturazione, con o senza demolizione, nel rispetto dei parametri e delle prescrizioni di zona e delle indicazioni di cui ai punti successivi;
- Edifici tipologicamente incompatibili: sono consentiti interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria mentre è auspicabile la ristrutturazione edilizia anche mediante demolizione, parziale o totale, e ricostruzione nel rispetto dei parametri e delle prescrizioni di zona e delle indicazioni di cui ai punti successivi.
Nuove costruzioni. Gli interventi di nuova costruzione, ampliamento o integrazione di edifici esistenti devono prevedere forme semplici e caratteristiche tipologico costruttive che non siano in contrasto con quelle dell’edilizia rurale tradizionale, nel rispetto dei seguenti elementi tipologico costruttivi e riferimenti progettuali:
Coperture
- residenze: i tetti a due falde inclinate avranno una pendenza compresa tra il 25% ed il 35%, ricoperte con manto di tegole laterizie, prive di sporti di gronda se non per l’aggetto della cornice realizzata mediante la semplice posa in opera di coppi laterizi, secondo gli schemi costruttivi tradizionali, e prive di sporti fuori sagoma; sono ammesse le coperture piane nei corpi di fabbrica ad un unico livello fuori terra, ovvero in quelli su due livelli unicamente per usi tecnici, la cui estensione complessiva sia inferiore al 20% della superficie coperta del corpo di fabbrica.
- altri fabbricati: sono ammesse pendenze minori del 25% in lamiera grecata, lastre ondulate, tegole laterizie. Il colore della copertura deve essere neutro e compatibile il contesto agricolo di inserimento e con i colori della tradizione locale.
Le capriate e gli altri elementi strutturali di copertura dovranno essere contenuti fra i muri perimetrali;
gli sporti o le tettoie dovranno aggettare come prosecuzione delle falde principali o come elementi discontinui addossati al corpo principale con quota d'imposta inferiore alla falda principale.
Elementi di facciata
- residenze: dovranno essere caratterizzati da sobrietà formale e prospetti omogenei sia dal punto di vista tipologico sia per quanto riguarda le corrispondenze, nei diversi piani, delle aperture, evitando il ricorso a balconi, corpi aggettanti ed elementi formali e stilistici non giustificati da un’analisi coerente della tradizione architettonica locale. La forma delle finestre dovrà essere preferibilmente rettangolare con sviluppo verticale.
- altri fabbricati: dovranno essere caratterizzati da sobrietà formale e da prospetti omogenei sia dal
rapporto armonico tra la base e l'altezza e dovranno essere opportunamente distanziate; è pertanto da non favorire la realizzazione di finestrature a nastro. Dovranno inoltre essere privi di verande e balconi.
Materiali di finitura esterna
- residenze: i materiali di finitura, le relative tecniche di posa in opera e gli aspetti cromatici dovranno ricercare la compatibilità e la coerenza con la tradizione rurale locale;
- altri fabbricati: in area agricola, possono essere realizzati con tecniche costruttive diverse da quelle tradizionali come elementi prefabbricati in calcestruzzo o in legno, strutture metalliche o simili, a condizione che non risultino leggibili dall'esterno gli elementi costruttivi (travi, pilastri, pannelli di tamponamento, ecc.).
Recinzioni
Le recinzioni possono essere realizzate con siepi ad essenze locali o con pietra, legno, rete metallica a giorno, per un’altezza complessiva non superiore a 2,00 m rispetto al piano di naturale di campagna in corrispondenza di strutture, impianti ed abitazioni utili allo svolgimento delle attività agricole e zootecniche; nelle restanti aree, al fine di non alterare la percezione del paesaggio agricolo, le recinzioni saranno preferibilmente di altezza pari a 1,50 m ovvero di altezza pari a 2,00 m se realizzate con rete metallica.
Colture agricole
Entro le Zone e Sottozone agricole del Comune di Ilbono sono consentite le seguenti attività agricole:
a. colture erbacee annuali e poliennali, pascoli;
b. colture arboree (vite, olivo, agrumi, drupacee, pomacee);
c. colture orticole e colture protette;
d. colture forestali (leccio e sughera ed altre specie per la produzione di legno pregiato: ciliegio, noce, ecc.);
e. allevamenti (allevamento bovino, ovino, caprino ed equino, allevamento estensivo ecocompatibile di suini, elicicoltura, lombrichicoltura, allevamento estensivo di selvaggina).
Tutte le altre attività agricole (definite tali ai sensi dell’art. 2135 del Codice Civile), non ricomprese fra quelle elencate al comma 1, possono essere autorizzate nell'ambito dei Piani Aziendali di Sviluppo Agricolo6.
Attività complementari all'attività agricola
Nelle Zone agricole del territorio comunale, il Piano promuove e disciplina le attività multifunzionali delle imprese agricole, come disciplinate dalla LR 11 maggio 2015, n.11, al fine di:
- favorire il mantenimento delle attività umane nelle aree rurali;
- tutelare, qualificare e valorizzare le risorse del territorio;
- differenziare, integrare e incrementare il reddito dell'imprese agricole;
- recuperare il patrimonio edilizio rurale tutelando le peculiarità paesaggistiche;
- sostenere e incentivare le produzioni tipiche, le produzioni di qualità locali e a filiera corta e le tradizioni enogastronomiche locali;
- diffondere la cultura rurale, i suoi usi e le sue tradizioni;
6 Fanno eccezione gli interventi di innovazione aziendale che interessano superfici inferiori ad 1 Ha, autorizzabili, nel rispetto delle presenti Norme, previo studio di compatibilità agro-ambientale.
- sviluppare servizi innovativi rivolti all'inclusione sociale e al reinserimento lavorativo di soggetti svantaggiati, all'assistenza e alla riabilitazione delle persone in condizione di disagio, al supporto alla famiglia e alle istituzioni didattiche.
Le attività multifunzionali delle imprese agricole consistono nel turismo agricolo e rurale e nelle fattorie didattiche e sociali, secondo le seguenti definizioni e prescrizioni:
Agriturismo. Consiste nell'attività di ricezione e ospitalità esercitata dagli imprenditori agricoli attraverso l'utilizzazione della propria azienda. Nelle Zone E2 ed E5 è consentito l’esercizio dell’agriturismo (Du_B.9), quale attività collaterale ed ausiliaria a quella agricola e zootecnica, nel rispetto della normativa regionale e nazionale in materia.
La superficie minima del fondo non deve essere inferiore a Ha 3,00. Sono ammessi tre posti letto per ettaro con destinazione agrituristica. Per le aziende aventi superficie maggiore il limite massimo è stabilito in 16 camere e 30 posti letto.
Per ogni posto letto può essere computata una cubatura massima di 50 mc. Le volumetrie per i posti letto con destinazione agrituristica sono aggiuntive rispetto ai volumi massimi ammissibili per la residenza nella medesima azienda agricola in cui si esercita l’attività.
Il concessionario, con dichiarazione sostitutiva di atto notorio da accludere alla richiesta di permesso di costruire, deve impegnarsi a vincolare al fondo le strutture edilizie, a mantenere la destinazione agrituristica o turistico-agraria dei posti letto ed a non frazionare la superficie aziendale per un periodo non inferiore a 10 anni.
Il progetto edilizio deve prevedere sia le residenze sia le attrezzature e gli impianti connessi alla conduzione agricola del fondo, a meno che essi preesistano e siano adeguati alla produzione indicata nel progetto. La realizzazione e la ristrutturazione ed il riuso dei fabbricati agrituristici deve avvenire in coerenza con il contesto paesaggistico ambientale.
Agricampeggi. Consiste nell'ospitalità in spazi aziendali aperti, svolta in aree appositamente allestite e attrezzate per la sosta e il soggiorno mediante tende, roulotte, caravan, autocaravan o camper. Nel rispetto del rapporto di connessione e complementarietà con l’azienda agricola, il limite massimo per l'ospitalità è di 10 piazzole e 30 campeggiatori.
Turismo rurale. Consiste nel complesso di attività di ricezione, di ristorazione, di organizzazione del tempo libero e di prestazione di ogni altro servizio finalizzato alla fruizione turistica dei beni naturalistici, ambientali e culturali del territorio rurale extraurbano.
L'attività di turismo rurale (Du_B.10) deve essere svolta nel rispetto delle prescrizioni di cui all’art. 8 e 9 della LR 12 agosto 1998, n. 27.
L’offerta ricettiva e di ristorazione può essere esercitata in fabbricati rurali già esistenti e nei punti di ristoro di cui all'articolo 10 delle direttive per le zone agricole, qualora previsti dalle presenti norme.
Gli interventi di recupero e riuso del patrimonio edilizio esistente destinato al turismo rurale, devono
Gli interventi di recupero e riuso del patrimonio edilizio esistente destinato al turismo rurale, devono