TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA
GIUDICE DELL’ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI
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PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
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CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO
Piena proprietà su fabbricato residenziale dotato di servizi e corte esterna esclusiva.
Immobile non regolare, dotato di Autorizzazione all’Abitabilità e/o Agibilità.
Sito nel Comune di Baricella, via Egidio Giovannini n. 88, 90 e 90/2 (catastalmente via Egidio Giovannini n. 91 e 148), per una superficie commerciale di circa: abitazione mq. 250,00, portico mq. 22,00, servizi mq.
210,00, autorimessa mq. 34,00, area esterna (mappale 42) mq. 540, area esterna (mappale 602) mq. 220. Classi energetiche G e D.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima risultano così identificati:
A. E. Ufficio Prov.le di Bologna – Territorio, comune di Baricella:
Catasto Fabbricati Foglio 46
o Map. 42 sub. 3, Cat. A/4, Cl. 2, vani 6, sup. cat. mq. 147 (escluse aree scoperte mq. 147), RC € 220,01, via Egidio Giovannini n. 91, P T-1;
o Map. 42 sub. 4, Cat. A/4, Cl. 2, vani 5,5, sup. cat. mq. 111 (escluse aree scoperte mq. 107), RC € 201,68, via Egidio Giovannini n. 148, P
N. 596/09 + 521/18 R.G. ESEC.
LOTTO UNICO
T-1.
A. E. Ufficio Prov.le di Bologna – Territorio, comune di Baricella:
Catasto Fabbricati Foglio 46
o Map. 602 sub. 2, Cat. A/3, Cl. 2, vani 3,5, sup. cat. mq. 80 (escluse aree scoperte mq. 80), RC € 234,99, via Egidio Giovannini, P T;
o Map. 602 sub. 3, Cat. C/6, Cl. 2, mq. 27, sup. cat. mq. 34, RC € 114,34, via Egidio Giovannini, P T.
A. E. Ufficio Prov.le di Bologna – Territorio, comune di Baricella:
Catasto Fabbricati Foglio 46
o Map. 602 sub. 4, Cat. C/2, Cl. 2, mq. 83, sup. cat. mq. 101, RC € 445,81, via Egidio Giovannini, P T.
A. E. Ufficio Prov.le di Bologna – Territorio, comune di Baricella:
o Foglio 46, Map. 602 sub. 1, Bene Comune non Censibile.
ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’
Parti comuni: comproprietà pro-quota sulle parti comuni dei fabbricati, tali per legge e per destinazione e quali risultanti da rogito di provenienza del Notaio -- ed in particolare: Foglio 46 Mappale 602 Sub. 1 BCNC, corte comune ai Sub. 2, 3 e 4, Foglio 46 Mappale 42, Ente urbano, area cortiliva di pertinenza del fabbricato distinto al Mappale 42.
Servitù: attive e passive se e come esistenti, purché abbiano ragione legale di esistere. Si segnala in particolare che non si è rinvenuta negli atti di provenienza servitù per l’accesso al fabbricato di servizio distinto al Mappale 602. Ogni eventuale onere riguardante l’instaurazione di una
servitù di passaggio gravante il Mappale 40 ed a favore del Mappale 602 deve intendersi a carico dell’aggiudicatario.
VINCOLI ED ONERI
Alla data del 22/02/2019, sul bene gravano le formalità come da relazione notarile ventennale datata 05/02/2019 e depositata agli atti.
Iscrizioni:
Non presenti.
Trascrizioni:
- Pignoramento trascritto a Bologna il -- - Pignoramento trascritto a Bologna il --;
- Pignoramento trascritto a Bologna il --.
PERTINENZA Piena proprietà.
PROVENIENZA DEL BENE Compravendita.
REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro.
INDAGINE AMMINISTRATIVA
Immobile edificato in epoca sconosciuta (presumibilmente anni ’50-60 del secolo scorso M 42, anni 1978 e 1982 M 602).
Si riportano a seguire i soli titoli abilitativi che riguardano direttamente l’unità immobiliare in oggetto:
o Concessione Edilizia in sanatoria n. 800 prot. 7035/86 p.u.t. 629 del 30/08/1986 rilasciata il 22/11/1994 (condono L. 47/85) e contestuale Autorizzazione di Abitabilità e/o Agibilità;
o Concessione Edilizia n. 17/87 prot. 2693/87 del 01/04/1987 rilasciata il 15/04/1987 (costruzione di portico);
o Autorizzazione Edilizia prot. 4509 del 24/06/1988 rilasciata il 27/06/1988 (manutenzione straordinaria).
Da quanto concessionato e quanto rilevato nel fabbricato principale si riscontrano difformità dei muri interni oltre alla realizzazione di un bagno in un vano legittimamente individuato come ripostiglio.
Nel fabbricato di servizio si riscontrano sia difformità interne, sia relative alle bucature di facciata.
Dette difformità interessano anche le strutture portanti dei fabbricati e non si conosce l’esatta datazione degli abusi. Non è pertanto possibile stabilire se gli interventi abbiano rispettato le normative tecniche delle costruzioni vigenti all’epoca di realizzazione degli abusi e se, conseguentemente, gli stessi possano ritenersi sanabili. Nella corte M 602 è inoltre presente un piccolo manufatto in muratura, abusivo, da eliminare.
Pertanto ai fini della presente valutazione, si quantificano sommariamente i costi di remissione in pristino dello stato legittimo e per demolizione in € 15.000,00 circa; ogni onere deve intendersi a carico dell’aggiudicatario.
Da segnalarsi infine che il fabbricato di servizio è dotato di copertura realizzata con materiali in cemento-amianto. I costi per la sostituzione e smaltimento sono stimati pari ad € 15.000,00 circa (mq. 275,00 x €/mq.
60,00); ogni onere deve intendersi a carico dell’aggiudicatario.
Conformità impianti.
Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, pertanto l’aggiudicatario, ai sensi del D.M. 22/01/2008 n° 37
dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando, ai sensi dell’art. 1490 del Codice Civile, gli organi della procedura da ogni responsabilità al riguardo.
Valore degli immobili ai fini del calcolo I.M.U.: € 204.427,44 (di cui € 36.961,68 relativi al mappale 42 sub. 3, € 33.882,24 relativi al mappale 42 sub. 4, € 39.478,32 relativi al mappale 602 sub. 2, € 19.209,12 relativi al mappale 602 sub. 3 ed € 74.896,08 relativi al mappale 602 sub. 4).
CERTIFICAZIONE ENERGETICA Presenti n. 3 certificati energetici:
- F 46 M 42 sub 3: registrato in data 10/03/2020, codice identificativo 05332-018431-2020, dal Geom. Tatiana Gualdi, numero di accreditamento 05332, valevole sino al 10/03/2030. Nel predetto certificato si attesta che la porzione di immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica G;
- F 46 M 42 sub 4: registrato in data 10/03/2020, codice identificativo 05332-018446-2020, dal Geom. Tatiana Gualdi, numero di accreditamento 05332, valevole sino al 10/03/2030. Nel predetto certificato si attesta che la porzione di immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica G;
- F 46 M 602 sub 2: registrato in data 10/03/2020, codice identificativo 05332-018559-2020, dal Geom. Tatiana Gualdi, numero di accreditamento 05332, valevole sino al 10/03/2030. Nel predetto certificato si attesta che la porzione di immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica D.
SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Immobile libero e nella disponibilità della procedura.
DESCRIZIONE DEL BENE
L’immobile esaminato è ubicato in zona rurale posta ai margini del territorio edificato del Comune di Baricella, assenti servizi commerciali e di quartiere.
Trattasi di fabbricato residenziale, edificato in epoca sconosciuta, formato da struttura portante in muratura intonacata e tinteggiata e copertura latero- cementizia a falde inclinate, dotata di manto in coppi.
L’immobile è composto da due abitazioni indipendenti, sviluppate su due piani fuori terra ciascuna e così distribuite:
abitazione distinta al Mappale 42 Sub. 3, ingresso, soggiorno, pranzo, cucina e lavanderia al piano terra, bagno con accesso dal pianerottolo della scala interna, disimpegno, due camere e bagno (legittimamente ripostiglio) al piano primo;
abitazione distinta al Mappale 42 Sub. 4, soggiorno, pranzo, cucinotto, ripostiglio e porticato al piano terra, disimpegno, due camere e bagno al piano primo.
Si segnala la presenza di abusi edilizi riguardanti anche le strutture portanti dell’immobile.
Dispone inoltre di area esterna esclusiva ed ulteriore corpo di fabbrica di servizio, posto nelle immediate vicinanze (ma non in confine) del fabbricato principale. Per accedere a tale fabbricato di servizio risulta necessario attraversare terreni confinanti, appartenenti ad altre proprietà.
Da segnalarsi infine che il fabbricato di servizio, che versa in condizione di abbandono ed in pessimo stato manutentivo, presenta abusi edilizi interni e
nelle bucature di facciata ed è dotato di copertura realizzata con materiali in cemento-amianto; ogni onere per la regolarizzazione edilizia e per la sostituzione e smaltimento della copertura a carico dell’aggiudicatario.
Come detto nella corte M 602 è presente un piccolo manufatto in muratura, abusivo, da eliminare
Relativamente al fabbricato residenziale principale, il grado delle finiture e lo stato manutentivo è scarso, anche a causa del prolungato stato di abbandono:
o Pareti interne: intonacate e tinteggiate di colore bianco;
o Pavimenti: parte in ceramica, parte in marmiglia;
o Porte: in legno con imbotti;
o Finestre e portefinestre: in legno parte con vetro semplice parte con vetrocamera, dotate di tapparelle ed inferriate metalliche; nelle porte di accesso sono presenti un ulteriore infisso in metallo e vetro ed uno scuro ad anta in legno;
o Bagni: sanitari e box doccia parzialmente distrutti e non utilizzabili, il funzionamento dell’impianto idrico non è stato accertato;
o Impianto elettrico: sottotraccia, non reperite dichiarazioni di conformità ai sensi del D.M. 37/08 o precedenti;
o Impianto di riscaldamento: autonomo mediante caldaia a gas metano e distribuito mediante radiatori in metallo, funzionamento non accertato, non reperite dichiarazioni di conformità ai sensi del D.M.
37/08 o precedenti; nel sub 4 la caldaia è stata asportata.
o Impianto di condizionamento: assente.
Si segnala infine che nell’accessorio di servizio denominato “tavernetta”
sono presenti impianti di riscaldamento di varie tipologie (camino, stufe a legna, a gas) e condizionamento autonomi (unico split), il cui funzionamento non è accertato.
CONSISTENZA COMMERCIALE
La superficie misurata del bene in oggetto, al lordo delle murature ed arrotondata, è la seguente:
abitazione ca. mq. 250,00 indice mercantile applicato 1,00 portico ca. mq. 22,00 indice mercantile applicato 0,10 servizi ca. mq. 210,00 indice mercantile applicato 0,10 area est. map. 42 ca. mq. 540,00 indice mercantile applicato 0,01 area est. map. 602 ca. mq. 220,00 indice mercantile applicato 0,01
autorimessa ca. mq. 34,00 a corpo
La superficie commerciale del bene in oggetto, calcolata mediante la sommatoria delle superfici sopra indicate moltiplicate per i relativi indici mercantili, ed applicato l’opportuno arrotondamento pertanto risulta la seguente: sup. commerciale totale mq. 280,00.
L’autorimessa viene valutata separatamente a corpo.
STIMA DEL BENE
Come già detto nella descrizione del bene, trattasi della piena proprietà su fabbricato residenziale dotato di servizi e corte esterna esclusiva.
Sito nel Comune di Baricella, via Egidio Giovannini n. 88, 90 e 90/2 (catastalmente via Egidio Giovannini n. 91 e 148).
Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il
sottoscritto ritiene di poter esprimere il più probabile valore unitario medio del bene in argomento pari a 400,00 €/mq. Da tale valore unitario medio si desume pertanto il valore dell’immobile secondo la relazione di seguito riportata:
280,00 mq. (sup. commerciale) x 400,00 €/mq. = € 112.000,00
Autorimessa a corpo = € 5.000,00
Sommano € 117.000,00
VALORE DI MERCATO COMPLESSIVO ARROTONDATO E
DEDOTTO DEI COSTI DI REGOLARIZZAZIONE (stimati in €
30.000,00): € 87.000,00
percentuale di abbattimento circa 30%
PREZZO DA PROPORSI A BASE D’ASTA € 61.000,00
