COLLEGIO DI ROMA composto dai signori:
(RM) SIRENA Presidente
(RM) SCIUTO Membro designato dalla Banca d'Italia
(RM) PAGLIETTI Membro designato dalla Banca d'Italia
(RM) GRANATA Membro di designazione rappresentativa
degli intermediari
(RM) MOSCO Membro di designazione rappresentativa
dei clienti
Relatore GIAN DOMENICO MOSCO
Seduta dell’11/12/2020
FATTO
L’intermediario ha addebitato delle spese in relazione a un contratto di locazione finanziaria di un bene immobile concluso con il ricorrente in data 29 settembre 2011 (in seguito, il Contratto) e cessato in data 17 luglio 2017 a seguito della risoluzione de iure esercitata dall’intermediario in conseguenza dell’inadempimento del ricorrente.
Intervenuta la risoluzione, il successivo 11 settembre 2017 le parti hanno convenuto “una definizione della posizione debitoria” residua del ricorrente mediante, afferma quest’ultimo,
“il pagamento di fatto dell’intero arretrato […] quantificato in € 22.585,00”, da versare in
“rate mensili entro la scadenza del 30/06/2018, con rilascio immediato dell’immobile nella disponibilità della locatrice”.
L’immobile è stato riconsegnato il 7 novembre 2017 all’intermediario, il quale il successivo 25 marzo 2019 ha venduto il bene a terzi.
Con nota del 15 aprile 2019 il ricorrente ha chiesto all’intermediario: (i) la contabilizzazione finale dei rapporti di dare/avere maturati tra le parti; (ii) il conguaglio “tra il prezzo ricavato dalla compravendita e le ragioni di credito vantate dalla concedente”; (iii) il rilascio di una dichiarazione liberatoria definitiva.
Il 12 giugno 2019 l’intermediario ha trasmesso al ricorrente un estratto conto dal quale risulta un saldo finale a credito di quest’ultimo pari a € 14.006,94 e nel quale si dà atto
“dell’avvenuta vendita dell’immobile e del prezzo di € 300.000 ricavato, con la precisazione che dalle verifiche svolte la [ricorrente] era creditrice della somma di € 15.623,58”. Tra le
voci conteggiate nell’estratto conto risulta, tra l’altro, l’addebito al ricorrente di “ulteriori spese contabilizzate nel periodo 25/07/2018-11/06/2019 per € 28.960,38”.
Il 2 settembre 2019 il ricorrente ha “presentato specifico reclamo [con dettaglio degli addebiti contestati, riportato anche nel ricorso] e richiest[o] la documentazione giustificativa ai sensi dell’art 119 del D. Lgs 385/93, con l’indicazione per ogni spesa dei riscontri ottenuti sino ad oggi dalla Società di leasing”.
In particolare, il ricorrente ha contestato i conteggi relativi a “l’addebito di € 28.960,38 per le spese successive all’avvenuta risoluzione del contratto e restituzione dell’immobile (riferite al periodo 25-06-2018 – 11/06/2019) in quanto non pertinenti e comunque non documentate in alcuna maniera, con conseguente richiesta di storno delle stesse”.
A fonte della lettera del 5 novembre 2019 con la quale l’intermediario ha ribadito la correttezza dei conteggi, il ricorrente con comunicazione del successivo 5 dicembre, oltre a contestare le argomentazioni di controparte, ha lamentato “il mancato invio di qualsiasi documentazione giustificativa delle stesse”, invio sollecitato il 3 febbraio 2020.
Nell’ambito dell’ulteriore scambio di corrispondenza del periodo 20-30 marzo 2020 l’intermediario ha trasmesso al ricorrente solo alcuni dei documenti relativi alle spese addebitate.
Per il ricorrente, gli addebiti in questione sarebbero illegittimi in quanto essi:
- “non possono essere (…) giustificati dalle fatture emesse direttamente [dall’intermediario] in quanto trattasi di documenti di formazione unilaterale, per loro natura inidonei a provare l'esborso a monte sostenuto e la legittimità dell’addebito”;
- l’intermediario non può addebitare le spese, i costi di gestione e le imposte relative all’immobile sul presupposto che tali costi siano stati sostenuti in nome e per conto del ricorrente in conseguenza del suo pregresso inadempimento e connessa risoluzione del contratto. Ciò in quanto la controversia “era già stata definita in via transattiva con l’accordo del 21/09/2017 e l’immobile è stato riconsegnato alla Società di leasing il 07/11/2017”.
In particolare, il ricorrente elenca le spese contestate in 14 voci (contenute nella tabella a pag. 3 della memoria allegata al ricorso), che di seguito si riproduce per estratto:
Prog. Data doc. importo Causale/Ft.
emessa
1 25/06/2018 786,07 rivalsa Imu-Tasi
scad. 16/06/2018 ft. 391377 (parte)
2 11/10/2018 341,12 rimborso spese
monitoraggio ft. 0187504
3 09/11/2018 41,00 recupero spese
ritiro beni ft. 065447
4 09/11/2018 1.024,00 rimborso spese
aggiornamento documenti ft. 0654494
5 19/12/2018 2.174,85 Imu-Tasi scad
16/12/2018 ft. 767521
6 17/01/2019 341,12 rimborso spese
monitoraggio
ft. 0013829
7 30/04/2019 305,00 rimborso spese
monitoraggio ft. 229156
8 15/05/2019 171,00 rimborso spese
monitoraggio ft. 0271958
9 15/05/2019 1.130,00 rimborso spese
manutenzione ordinaria ft. 0272067
10 21/05/2019 15.000,00 Recupero
provvigioni su vendite
ft. 281329
11 23/05/2019 3.300,00 Recupero
provvigioni su vendite
ft. 02/0282590
12 10/06/2019 4.060,00 Rimborso spese
recupero beni ft. 0326174
13 11/06/2019 37,62 rimborso spese
monitoraggio ft. 0326690
14 11/06/2019 248,60 rimborso spese
manutenzione ordinaria ft. 0326757
Totali 28.960,38
Il ricorrente deduce che:
1) le imposte Imu e Tasi per € 2.960,92 (voci nn. 1 e 5) riguardano periodi successivi alla risoluzione del Contratto e al rilascio del bene e pertanto non possono che gravare sul proprietario o detentore dell’immobile, dunque sull’intermediario, peraltro ex lege unico soggetto passivo dei suddetti tributi;
2) le spese di ritiro dei beni per € 41,00 (voce n. 3) nonché quelle di recupero dei beni addebitate nella misura di € 4.060,00 (voce n. 12) non sono documentate e comunque sarebbero state tutte già saldate al momento della riconsegna atteso che il ricorrente ha pagato una fattura emessa dall’intermediario il 19 marzo 2018 con la causale “Presa in consegna, recupero spese ritiro beni”;
3) le spese di aggiornamento dei documenti per € 1.024,00 (voce n. 4) non sono documentate e in ogni caso si tratta di oneri sostenuti “per esclusiva esigenza”
dell’intermediario;
4) le spese di manutenzione ordinaria di complessivi € 1.195,86 (voci nn. 9 e 14) si riferiscono a interventi effettuati circa due anni dopo la riconsegna, dunque di competenza esclusiva dell’intermediario, il quale non le ha comunque giustificate, essendo incerto il contenuto della fattura a tal fine allegata (doc. 14);
5) le spese di monitoraggio per un totale di € 1.378,60 (voci nn. 2, 6, 7, 8 e 13) sostenute da ottobre 2018 a giugno 2019, sono “non documentate, non ricostruibili, né comprensibili”;
6) le provvigioni corrisposte per l’attività di mediazione compiuta ai fini della vendita dell’immobile (voci nn. 10 e 11) pari a complessivi € 18.300,00 non risultano documentate, anche perché non è stato dimostrato il coinvolgimento di un mediatore nella compravendita, fermo che si è trattato di un incarico affidato dall’intermediario il cui costo, peraltro derivante dall’applicazione di una percentuale di fee di mediazione pari al 5%, superiore a quella del 3% indicata nella raccolta provinciale degli usi di riferimento.
Tenuto conto di quanto sopra, il ricorrente chiede di accertare il suo “diritto a ottenere il pagamento da parte [dell’intermediario] dell’importo complessivo di € 28.960,38 (…) oltre al ristoro delle spese di assistenza difensiva e di quelle versate per la presentazione del ricorso”.
L’intermediario contesta le pretese del ricorrente affermando che le spese addebitate a quest’ultimo trovano giustificazione “nella clausola 10 delle Condizioni generali del contratto di locazione finanziaria” secondo il quale “[t]utte le spese, imposte e tasse nonché qualsiasi onere o tributo, diretto o indiretto, anche di cui le parti al momento non abbiano la possibilità di quantificare l’ammontare o prevedere l’esistenza, inerenti o conseguenti anche in futuro sia alla conclusione, esecuzione o risoluzione del presente contratto sia all’acquisto, alla proprietà o all’uso dell’immobile resteranno a carico esclusivo dell’utilizzatore”, il quale “sarà pertanto obbligato a tenere indenne il concedente”.
Secondo l’intermediario, l’art. 10 costituirebbe la “naturale espressione delle caratteristiche funzionali del contratto di leasing e si pone in linea di coerenza con la disciplina introdotta dalla L. 124/2017”.
L’intermediario afferma di aver dimostrato documentalmente, producendo i modelli di versamento F24, che “l’IMU successiva al 07.11.2017 (data di riconsegna dell’immobile) è stata (…) corrisposta”, precisando che è vero che esso è il legittimato passivo nei confronti dell’Erario e che tuttavia ha “il pieno diritto trasferire il rischio dell’esborso a carico dell’utilizzatore”.
Nulla viene dedotto con riferimento alle contestazioni del ricorrente riferite alle altre voci di spesa addebitate, ma viene prodotta documentazione relativa alla spesa connessa a un intervento di manutenzione ordinaria riferito dell’area verde dell’immobile.
Sul presupposto che “gli importi contestati sono stati correttamente imputati all’utilizzatore e dedotti, unitamente al credito a scadere, dalla somma ricavata dalla vendita”, l’intermediario chiede il rigetto del ricorso.
In sede di replica, il ricorrente ribadisce i propri assunti difensivi, sottolineando il fatto che l’intermediario “non entra nel merito delle dettagliate motivazioni avanzate (…) ma si limita ad invocare la legittimità degli addebiti”.
Il ricorrente sostiene inoltre che l’art. 10 delle Condizioni generali di finanziamento è una previsione che si riferisce a voci di spesa “da ricondurre indubbiamente alla vigenza del contratto o, al massimo, al momento risolutivo dello stesso”, mentre gli addebiti contestati sono successivi di oltre due anni rispetto alla definizione transattiva della controversia insorta tra le parti.
Del resto, nella transazione le parti hanno convenuto che “contro il versamento della somma complessiva di € 22.585,00 considereremo, a disponibilità maturata, definita ogni obbligazione assunta [dal ricorrente] in relazione alla posizione debitoria in oggetto indicata, purché l'immobile oggetto del contratto venga immediatamente rilasciato (…) libero da persone e cose e salvo riservarci di agire per l’ulteriore credito vantato, nel caso
in cui dalla riallocazione dell’immobile oggetto del contratto non venga coperta l’intera esposizione vantata”.
Il ricorrente, nel ribadire che le spese contestate “appaiono ictu oculi esorbitanti, non giustificate o giustificate tramite documentazione non riconducibile al rapporto in essere tra le parti”, rileva altresì che i modelli F24 prodotti con le controdeduzioni indicano una somma di € 20.233,00 “che non era neanche stata indicata fino ad ora dalla Società di leasing tra quelle addebitate alla ricorrente che chiaramente si riferisce ad una serie di immobili […] estranei al rapporto [per il quale è controversia]”.
Infine, il ricorrente eccepisce che l’art. 10 delle condizioni generali di finanziamento avrebbe dovuto essere specificamente approvata per iscritto a norma dell’art. 1341 cod.
civ. Il che non è avvenuto atteso che dalla documentazione agli atti risulta che la sottoscrizione del legale rappresentante del ricorrente è stata apposta in calce a un lungo elenco di disposizioni contrattuali contenente anche clausole che «non possono certamente ricondursi al novero delle clausole che necessitano di specifica approvazione […] (cosiddette vessatorie)”, con la conseguenza che l’obbligo di specifica approvazione ex art. 1341 cod. civ. non può considerarsi soddisfatto.
Nelle controrepliche l’intermediario, oltre a ribadire le precedenti deduzioni, sostiene che dalla documentazione in atti risulta provata l’approvazione specifica delle clausole 1-10 delle condizioni generali di finanziamento (richiama p. 10 del documento allegato sub 2 alle controdeduzioni).
DIRITTO
1. È controversa la legittimità di alcune spese addebitate dall’intermediario al ricorrente relative al periodo intercorso tra la riconsegna a quest’ultimo dell’immobile oggetto del leasing risolto ex art. 1456 c.c. avvenuta a novembre 2017 e la vendita a terzi del bene compiuta a marzo 2019.
Secondo l’intermediario, il diritto di addebitare al ricorrente le spese in questione troverebbe titolo nell’art. 10, comma I, prima proposizione, delle condizioni generali della locazione finanziaria che regolano il Contratto (v. allegato 2 delle controdeduzioni dell’intermediario) già ricordato nella parte in fatto.
Si tratta di una regolazione degli aspetti economici del negozio che non sembra assumere un carattere vessatorio ex art. 1341 c.c. in quanto non riconducibile alle fattispecie, considerate tassative (v., per esempio, Cassazione, 27 agosto 2020, n. 17912; Tribunale di Roma, 3 gennaio 2020, n. 42), che necessitano per la norma di una specifica approvazione scritta. Il che rende irrilevante in questo procedimento la questione relativa alla verifica della forma con la quale si è provveduto a far sottoscrivere specificamente al ricorrente alcune clausole del Contratto, comprese quelle contenute nell’art. 10 in discussione.
2. Risulta documentalmente dimostrato, ed è in ogni caso incontestato tra le parti, che tutte le spese in questione sono state sostenute dall’intermediario successivamente tanto alla risoluzione del Contratto avvenuta a luglio 2017, quanto alla riconsegna dell’immobile effettuata a novembre 2017.
Le spese che l’art. 10, comma I, prima proposizione, del Contratto consente di imputare al ricorrente sono tutte quelle “inerenti o conseguenti” alla “conclusione, esecuzione o risoluzione” del Contratto e quelle riferibili “all’acquisto, alla proprietà o all’uso”
dell’immobile.
La norma consente dunque di imputare al ricorrente sia le spese sostenute dall’intermediario nel corso del rapporto contrattuale e quelle immediatamente connesse
alla sua risoluzione, sia quelle riferite alla gestione della relazione e dell’immobile successiva alla cessazione del Contratto e fino alla definizione di tutte le posizioni di credito/debito derivanti dalla sua conclusione.
Si tratta di spese che sono comunque state sostenute come conseguenza dell’inadempimento del ricorrente, non a caso poste a carico dell’utilizzatore dall’art. 1, comma 138, della legge n. 124/2017, pur non direttamente applicabile alla fattispecie in quanto il Contratto è stato concluso e risolto prima della sua entrata in vigore.
3. Al fine di escludere l’esistenza del diritto dell’intermediario di imputare al ricorrente le spese in esame non rileva l’accordo transattivo concluso tra le parti l’11 settembre 2017.
Quest’ultimo è infatti volto a definire “ogni obbligazione assunta (…) [dal ricorrente] in relazione alla posizione debitoria” derivante dalla risoluzione del Contratto e pertanto la transazione sembra comprendere solo le posizioni debitorie pregresse del ricorrente e non anche gli esborsi futuri a suo carico relativi a spese di gestione della relazione e dell’immobile fino alla sua cessione a terzi.
4. Ferma dunque l’esistenza in astratto del diritto dell’intermediario a rivalersi delle spese di gestione della relazione e dell’immobile sostenute dopo la riconsegna di quest’ultimo a novembre 2017 e fino alla sua cessione a terzi, non tutti i costi addebitati al ricorrente risultano adeguatamente giustificati o documentati dall’intermediario.
Per quanto riguarda il ribaltamento sul ricorrente degli esborsi connessi al pagamento dei tributi 2017-2019 (voci nn. 1 e 5), i modelli F24 prodotti dall’intermediario comprovano le spese fiscali riconducibili all’immobile sostenute dalla parte resistente e pertanto la loro decurtazione dal saldo finale dovuto al ricorrente dopo la cessione dell’immobile appare legittima.
5. Anche le spese conseguenti al pagamento della provvigione in favore del mediatore incaricato della vendita dell’immobile (voci nn. 10 e 11) sono riferibili a un’attività funzionale alla realizzazione degli interessi sottesi al Contratto connessi alla cessione del bene a terzi. L’intermediario ha prodotto le fatture del mediatore.
Si tratta dunque di costi che l’intermediario poteva riversare sul ricorrente, anche se andava prestata maggiore attenzione all’entità della provvigione da riconoscere al mediatore, circostanza peraltro non apprezzabile ai fini della decisione.
6. Relativamente alle spese di manutenzione (voci nn. 9 e 14), soltanto quella di € 1.130 relativa alla cura del giardino esterno dell’immobile effettuata a dicembre 2018 (voce n. 9) risulta documentata con la fattura della società incaricata di effettuare il servizio di sfalcio e potatura e, dunque, legittimamente chiesta in rimborso al ricorrente.
La spesa manutentiva di € 248,60 riferita a giugno 2019 (voce n. 14) non è stata invece in alcun modo comprovata dall’intermediario.
7. Con riferimento alle spese di ritiro/recupero dei beni (voci nn. 3 e 12), il ricorrente ha dedotto e dimostrato di aver versato all’intermediario un importo a questo titolo, avendo provveduto al pagamento della fattura n. 02/0187593 del 19 marzo 2018 che riportava come causale “Presa in consegna, recupero spese ritiro beni”.
L’ulteriore pretesa dell’intermediario di ricevere importi aggiuntivi prima a novembre 2018 per euro 41 e poi a giugno 2019 per euro 4.060 non sembra dunque giustificabile, tanto più in quanto l’intermediario, nonostante le contestazioni del ricorrente e le sue specifiche richieste di conoscere i documenti alla base di queste nuove richieste di versamento, non
ha dimostrato l’effettivo esborso di questi oneri e la loro riconducibilità al “recupero dei beni”.
8. Per le spese di “aggiornamento dei documenti” (voce n. 4) e per quelle di “monitoraggio”
(voci nn. 2, 6, 7, 8 e 13), va rilevata l’estrema vaghezza della loro stessa denominazione, che non consente di stabilirne con sicurezza la natura e la stessa configurazione come spese che sono “conseguenza” della risoluzione del Contratto o che si riferiscono
“all’acquisito, alla proprietà o all’uso” dell’immobile.
Pure per queste spese l’intermediario, anche se sollecitato dal ricorrente, non ha né dedotto né prodotto alcunché.
9. In conclusione, l’intermediario avrebbe potuto decurtare dalle somme che era tenuto a restituire al ricorrente una volta effettuata la vendita dell’immobile a marzo 2019 soltanto le spese riferibili ai tributi 2017-2019 (voci nn. 1 e 5), quelle per le provvigioni relative all’attività di mediazione finalizzata alla cessione dell’immobile (voci nn. 10 e 11) e quelle per le spese di manutenzione limitatamente all’esborso per la cura del giardino esterno (voce n. 9), per un totale di € 22.390,92.
La differenza rispetto all’importo di € 28.960,38 effettivamente imputato dall’intermediario, pari a € 6.569,46, deve essere pertanto restituita al ricorrente.
10. Il ricorrente ha chiesto anche il “ristoro delle spese di assistenza difensiva e di quelle versate per la presentazione del ricorso “il pagamento delle spese legali relative al presente procedimento”.
Secondo l’orientamento consolidato dell’ABF (v. (Collegio di Coordinamento, decisione n.
3498/2012 e decisione n. 4618/2016), le spese di assistenza professionale non hanno
“carattere di accessorietà rispetto alla domanda principale”. Conseguentemente, non può essere riconosciuta la loro “rimborsabilità automatica nel caso di accoglimento della medesima”. Le spese legali hanno piuttosto “natura risarcitoria di una spesa sopportata dal ricorrente”, costituendo dunque una “componente del pregiudizio subito”, che pertanto
“esige la prova del danno e la dimostrazione che esso è stato causato da un comportamento illegittimo dell’intermediario soccombente”.
Nel caso di specie, non solo il rimborso delle relative spese è stato chiesto, senza quantificarlo, solo nel ricorso e non nel reclamo (per la necessità della loro preventiva richiesta in sede di reclamo v. il Collegio di coordinamento, decisione n. 6174/2016;
nonché per esempio Collegio di Roma, decisione n. 2017/2020), ma il ricorrente non ha prodotto documentazione a sostegno della relativa domanda.
La richiesta non può pertanto essere accolta.
PER QUESTI MOTIVI
Il Collegio dispone che, in parziale accoglimento del ricorso, l’intermediario restituisca l’importo delle spese indicate in motivazione ai nn. 2, 3, 4, 6, 7, 8, 12, 13 e 14 per complessivi euro 6.569,46. Respinge nel resto.
Dispone inoltre ai sensi della vigente normativa, che l’intermediario corrisponda alla Banca d’Italia la somma di Euro 200,00 (duecento/00) quale contributo alle spese della procedura e alla parte ricorrente la somma di Euro 20,00 (venti/00) quale rimborso della somma versata alla presentazione del ricorso
IL PRESIDENTE
firma 1
