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Tribunale di Bergamo
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 227/2020
PROMOSSA DA OMISSIS CONTRO OMISSIS
GIUDICE DELLE ESECUZIONI Dott. LUCA FUZIO
PERIZIA DI STIMA
Esperto alla stima: Ing. Riccardo Maccario Codice fiscale: MCCRCR68C28I138N
Partita IVA: 13236570159
Studio in: via Bach 5 - 24129 Bergamo Telefono: 035 4517038
Fax: 035 4517038
Email: [email protected]
Pec: [email protected]
Pag. 2 Beni in Boltiere (BG)
Via Brembate, 10
INDICE
Lotto: 001
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 4
Corpo: A ... 4
2. DESCRIZIONE ... 4
DESCRIZIONE GENERALE ... 4
Corpo: A ... 4
3. PRATICHE EDILIZIE ... 6
3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 6
Corpo: A ... 6
4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 6
Corpo: A ... 6
5. CONFORMITÀ CATASTALE ... 7
Corpo: A ... 7
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 7
Corpo: ... 7
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 7
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 8
Corpo: A ... 8
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 8
Corpo: A ... 8
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 8
11. STATO DI POSSESSO ... 8
12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 9
Criterio di stima ... 9
Fonti d'informazione ... 9
Valutazione corpi ... 9
Adeguamenti e correzioni della stima ... 9
Prezzo base d'asta del lotto ... 9
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INFORMAZIONI PROCEDURA
Giudice: Dott. LUCA FUZIO
Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 06-10-2021 alle 11:45 Creditore Procedente: LEVITICUS SPV S.R.L.
Legale Creditore Procedente: Avv. (LEVITICUS SPV S.R.L.) - (Leviticus SPV s.r.l.) Esecutato: Oumar Drame (DRNNRO84C03Z343Y)
INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE
Esperto alla stima: Ing. Riccardo Maccario Data nomina: 31-08-2020
Data giuramento: 07-09-2020 Data sopralluogo: 18-03-2021 Cronologia operazioni peritali:
- 15/01/2021 Accesso atti c/o Ufficio Tecnico comune di Boltiere;
- 04/05/2021 Sospensione ex art. 54ter D.L. n.27/20;
- 07/07/2021 Rigetto fissazione udienza di riassunzione;
- 08/09/2021 Aggiornamento catastale.
Pag. 4 Beni in Boltiere (BG)
Via Brembate, 10
Lotto: 001
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Identificativo corpo: A.
Abitazione di tipo economico [A3] sito in Via Brembate 10
Quota e tipologia del diritto 1/1 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS
Identificato al catasto Fabbricati:
Intestazione: DRAME Oumar, nato in Senegal il 03/03/1984, C.F.: DRM MRO 84C03 Z343 Y, foglio 1, particella 378, subalterno 702, scheda catastale BG0120278 del 08/09/2021, indirizzo Via Brembate, 10 , scala /, interno /, piano T- 1, comune Boltiere, categoria A/3, classe 2, consistenza 2,5 vani, superficie 39 mq (39 mq escluse aree scoperte), rendita € 161,39
Confini: da Sud-Est in senso orario: prospetti su area esterna comune di cui al mapp. 378/703, vano scala comune di cui al mapp. 378/703, prospetti su area di proprietà di terzi di cui al mapp.8118 in Comune di Brembate
Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento: si
2. DESCRIZIONE
2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA) Caratteristiche zona: periferica normale
Area urbanistica: agricola a traffico sostenuto con parcheggi inesistenti.
Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria.
Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: agricole Importanti centri limitrofi: Dalmine.
Attrazioni paesaggistiche: Parco giochi Leolandia, percorso ciclopedonale dell'Adda.
Attrazioni storiche: Chiesa S. Giorgio, Villaggio operaio di Crespi d'Adda.
Principali collegamenti pubblici: Aeroporto di Orio al Serio 53 Km, 16 min, Aeroporto di Milano Linate 37,6 Km, 34 min, Casello autostradale A Capriate S. Gervasio 3 Km. 5 min, Stazione ferroviaria di Verdello-Dalmine 6,8 Km, 11 min, Fermata di interscambio autobus TBSO 1,4 Km, 2 min, Strada SP
2.2 DESCRIZIONE DEL BENE
Descrizione: Abitazione di tipo economico [A3] di cui al corpo A
L'unità immobiliare si sviluppa su due piani:
- al piano terra: ingresso/angolo cottura con scala "a giorno", antibagno e bagno;
- al piano primo: camera (con eventuale accesso indipendente da vano scala comune).
Superficie complessiva di circa mq 40,20 E' posto al piano: terra e primo
L'edificio è stato costruito nel: ante 01/09/1967 L'edificio è stato ristrutturato nel: 1996
L'unità immobiliare è identificata con il numero: 7; ha un'altezza utile interna di circa m. 2,82 al piano terra e di circa m. 2,95 al piano primo
L'intero fabbricato è composto da n. 3 piani complessivi di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. 0 Stato di manutenzione generale: mediocre
Pag. 5 Caratteristiche descrittive
Caratteristiche strutturali
Copertura tipologia: a falde
materiale: legno condizioni: sufficienti
Fondazioni tipologia: muri controterra
materiale: muratura condizioni: buone
Scale tipologia: a rampe parallele
materiale: graniglia di marmo ubicazione: interna
servoscala: assente condizioni: sufficienti
Solai tipologia: latero-cemento / legno
condizioni: sufficienti
Strutture verticali materiale: muratura
condizioni: buone
Travi materiale: c.a., profili in acciaio e legno
condizioni: sufficienti Componenti edilizie e costruttive
Cancello tipologia: doppia anta a battente
materiale: ferro apertura: manuale condizioni: scarse
Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente
materiale: legno protezione: persiane materiale protezione: legno condizioni: scarse
Infissi interni tipologia: a battente
materiale: legno tamburato condizioni: sufficienti
Pareti esterne materiale: muratura di mattoni pieni
coibentazione: inesistente rivestimento: intonaco di cemento condizioni: sufficienti
Pavim. Interna materiale: piastrelle di ceramica
condizioni: sufficienti
Plafoni materiale: gesso
condizioni: scarse
Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente
materiale: blindato
accessori: senza maniglione antipanico condizioni: sufficienti
Rivestimento ubicazione: bagno
materiale: piastrelle condizioni: sufficienti
Scale posizione: a chiocciola
condizioni: buone Impianti
Elettrico tipologia: sottotraccia
tensione: 220V condizioni: sufficienti conformità: da collaudare
Fognatura tipologia: mista
rete di smaltimento: tubi in gres e cemento recapito: fossa biologica
ispezionabilità : scarsa condizioni: sufficienti conformità: da collaudare
Idrico tipologia: sottotraccia
alimentazione: diretta da rete comunale rete di distribuzione: tubi in ferro zincato condizioni: sufficienti
conformità: da collaudar
Termico tipologia: stufa elettrica
alimentazione: corrente elettrica condizioni: scarse
conformità: da collaudare
Pag. 6 Impianti (conformità e certificazioni)
Impianto elettrico:
Esiste impianto elettrico SI
Epoca di realizzazione/adeguamento 1996
Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO Riscaldamento:
Esiste impianto di riscaldamento SI
Tipologia di impianto Stufa elettrica
Stato impianto scarse
Esiste la dichiarazione di conformità NO
Condizionamento e climatizzazione:
Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO Impianto antincendio:
Esiste impianto antincendio NO
Esiste certificato prevenzione incendi NO
Ascensori montacarichi e carri ponte:
L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO
Esistenza carri ponte NO
Scarichi:
Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO
3. PRATICHE EDILIZIE
Numero pratica: 121 Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: Denuncia di inizio attività obbligatoria
Per lavori: Accorpamento di due locali tramite costruzione scale interne, tavolati per la formazione del bagno con relativo antibagno, rifacimento impianto idrico, elettrico e imbaincatura
Oggetto: Manutenzione straordinaria
Presentazione in data 17/04/1996 al n. di prot. 1760 3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA
Identificativo corpo: A.
Abitazione di tipo economico [A3] sito in Via Brembate 10 Conformità edilizia:
Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: distribuzione interna modificata Regolarizzabili mediante: S.C.I.A. in sanatoria
Descrizione delle opere da aggiornare: tavolati interni
Oneri di regolarizzazione
S.C.I.A. in sanatoria € 1.000,00
Totale oneri: € 1.000,00 Per quanto sopra si dichiara la NON conformità edilizia
4. CONFORMITÀ URBANISTICA
Identificativo corpo: A.
Abitazione di tipo economico [A3] sito in Via Brembate 10
Strumento urbanistico Vigente: Piano Governo del Territorio
In forza della delibera: D.C.C. n°3 del 15/03/2019 e pubblicato sul B.U.R.L. serie Avvisi e Concorsi n°26 del 26/06/2019
Pag. 7 5. CONFORMITÀ CATASTALE
Identificativo corpo: A.
Abitazione di tipo economico [A3] sito in Via Brembate 10 Per quanto sopra indicato si dichiara la conformità catastale.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
- Rodi Piergiorgio Luciano, nato a Bollate (MI) il 21/12/1971, C.F.: RDO PGR 71T21 A940 Z, proprietario ante ventennio dal 24/09/1998 al 09/03/2006, in forza di atto di compravendita, a rogito di dott. Nicola Grimaldi, notaio in xxx, in data 24/09/1998, al n. 5469, trascritto a Bergamo, in data 05/10/1998, ai nn. 34861/27159.
- Feldi Italo, nato a Treviglio (BG) il 05/05/1940, C.F.: FLD TLI 40E05 L400 K dal 09/03/2006 al 20/01/2010, in forza di atto di compravendita a firma di Tribunale di Bergamo, in data 09/03/2006, ai nn. 115174/2006, registrato a Bergamo, in data 27/03/2006, ai nn. 1783/4 e trascritto a Bergamo, in data 30/03/2006, ai nn. 19355/11001.
- Drame Oumar, nato a Tivaouane (Senegal) il 03/03/1984, C.F.: DRM MRO 84C03 Z343 Y dal 20/01/2010 ad oggi (attuale proprietario), in forza di atto di compravendita a rogito di dott. Raffaele Catri, notaio in Treviglio (BG), in data 20/01/2010, ai nn. 641511/39295, registrato a Treviglio, in data 26/01/2010, al n. 380 serie 1T e trascritto a Bergamo, in data 28/01/2010, ai nn. 5176/3040.
La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
- Trascrizione pregiudizievole:
Pignoramento a favore di Unicredit Banca S.p.A. C.F.: 12931320159, contro Rodi Piergiorgio nato a Bollate il 21/12/1971, derivante da verbale pignoramento immobile, a firma di Tribunale di Bergamo in data 05/04/2003 al n. 4253 e trascritto a Bergamo in data 29/04/2003 ai nn. 21622/14091.
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca volontaria attiva, derivante da mutuo, a rogito di dott. Catri Raffaele, notaio in Treviglio (BG) in data 20/01/2010 ai nn. 641512/39296, iscritto a Bergamo in data 28/01/2010 ai nn. 5177/735.
Importo ipoteca: € 121.088,00; Importo capitale: € 60.544,00.
Ambito: Sistema ambientale
Norme tecniche di attuazione: Art. 24 - Agricola Immobile sottoposto a vincolo di carattere
urbanistico:
NO
Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?
NO
Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: /
Rapporto di copertura: /
Altezza massima ammessa: /
Volume massimo ammesso: /
Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI
Per quanto sopra indicato si dichiara la conformità urbanistica.
Pag. 8 Pignoramento a favore di Leviticus SPV s.r.l., con sede a Roma, C.F.: 14978561000 contro Drame Oumar, nato a Tivaouane (Senegal) il 03/03/1984, C.F.: DRM MRO 84C03 Z343 Y, derivante da verbale pignoramento immobile, a firma di Tribunale di Bergamo in data 20/03/2020 al n. 2206 e trascritto a Bergamo in data 12/06/2020 ai nn.
21095/13443.
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
Identificativo corpo: A
Abitazione di tipo economico [A3] sito in Boltiere (BG), Via Brembate 10
Spese di gestione condominiale: l’immobile non risulta gestito da un amministratore condominiale
Altre informazioni:
Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): /
Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato
Attestazione Prestazione Energetica: A.P.E. n°16029-000114/09 risulta scaduto il 23/12/2019 Indice di prestazione energetica: 3Classe26,8 Kwh/mqa (valori A.P.E. scaduto)
Note Indice di prestazione energetica: /
Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: nessuno Avvertenze ulteriori: nessuna
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE
Identificativo corpo: A
Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente
Alloggio ai piani terra e primo sup lorda di pavimento 40,20 1,00 40,20
40,20 40,20
Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale
Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio
Periodo: II semestre 2020 Zona: Boltiere
Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: Abitazioni di tipo economico Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Scadente
Valore di mercato min (€/mq): 840.00 Valore di mercato max (€/mq): 1250.00 10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ
L'immobile non è divisibile, poiché dividendolo in due: un alloggio per piano, fattibile grazie ai due potenziali accessi indipendenti dal vano scale comune, le superfici dei due nuovi potenziali sarebbero entrambe inferiori ai 25 mq che è la superficie minima per un alloggio.
11. STATO DI POSSESSO:
Occupato dal debitore e dai suoi familiari
Pag. 9 12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
12.1 Criterio di stima:
Metodo parametrico comparativo 12.2 Fonti di informazione:
Catasto di Bergamo, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo, Ufficio Tecnico Comune di Boltiere, Agenzie immobiliari in sito, Osservatorio del Mercato Immobiliare di Bergamo e Provincia, Valore Casa, Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio.
12.3 Valutazione corpi:
A. Abitazione di tipo economico [A3]
Boltiere (BG), Via Brembate 10
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 24.120,00.
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo
Alloggio ai piani terra e primo 40,20 € 600,00 € 24.120,00
Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 24.120,00
Valore corpo € 24.120,00
Valore accessori € 0,00
Valore complessivo intero € 24.120,00
Valore complessivo diritto e quota € 24.120,00
Riepilogo:
ID Immobile Superficie Lorda Valore intero
medio ponderale
Valore diritto e quota
A Abitazione di tipo economico [A3] 40,20 € 24.120,00 € 24.120,00
12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene
venduto € 3.618,00
Spese tecniche di regolarizzazione edilizia (vedasi p.to 3.1): € 1.000,00
Valore di stima:
Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota
€ 19.502,00
€ 19.502,00 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: € 19.502,00
Allegati
1) - Documentazione fotografica;
2) - Estratto di mappa mapp. 378;
3) - Elaborato planimetrico mapp. 378;
4) - Scheda catastale alloggio mapp. 378 sub. 702 08-09-2021
L'Esperto alla stima Ing. Riccardo Maccario
