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Tribunale di Bergamo
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 468/2018
PROMOSSA DA OMISSIS CONTRO OMISSIS
GIUDICE DELLE ESECUZIONI Dott.ssa MARIA MAGRì
PERIZIA DI STIMA
Esperto alla stima: Arch. Claudia Perego Codice fiscale: PRGCLD71M51F704M
Partita IVA: 033739990161
Studio in: via Castegnate 52 - 24030 Terno d'Isola Telefono: 339 6529615
Email: [email protected]
Pec: [email protected]
Beni in Filago (BG) Località/Frazione via Vittorio Veneto, 3
INDICE
Lotto: 001 - Appartamento in corte
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 4
Corpo: Appartamento in corte ... 4
2. DESCRIZIONE ... 4
DESCRIZIONE GENERALE ... 4
Corpo: Appartamento in corte ... 4
3. PRATICHE EDILIZIE ... 6
3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 7
Corpo: Appartamento in corte ... 7
4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 7
Corpo: Appartamento in corte ... 7
5. CONFORMITÀ CATASTALE ... 7
Corpo: Appartamento in corte ... 7
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 7
Corpo: ... 8
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 8
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 8
Corpo: Appartamento in corte ... 8
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 8
Corpo: Appartamento in corte ... 8
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 9
11. STATO DI POSSESSO ... 9
12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 9
Criterio di stima ... 9
Fonti d'informazione ... 9
Valutazione corpi ... 9
Adeguamenti e correzioni della stima ... 10
Prezzo base d'asta del lotto ... 10
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INFORMAZIONI PROCEDURA
Giudice: Dott.ssa MARIA MAGRì
Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 05-04-2019 alle 09:00 Creditore Procedente: OMISSIS
Legale Creditore Procedente: Avv. OMISSIS Esecutato: OMISSIS
Legale Creditore Intervenuto: Avv. OMISSIS
INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE
Esperto alla stima: Arch. Claudia Perego Data nomina: 16-11-2018
Data giuramento: 23-11-2018 Data sopralluogo: 28-01-2019
Cronologia operazioni peritali: Visure catastali e ipotecarie effettuate in data 14/12/2018. Accesso agli atti c/o gli uffi- ci competenti effettuato in data 23/02/19.
Beni in Filago (BG) via Vittorio Veneto, 3
Lotto: 001 - Appartamento in corte
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Identificativo corpo: Appartamento in corte.
Abitazione di tipo economico [A3] sito in via Vittorio Veneto, 3
Quota e tipologia del diritto 1/2 di OMISSIS- Piena proprietà
Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS - Stato Civile: coniugato - Regime Patrimoniale: separazione dei beni
Quota e tipologia del diritto 1/2 di OMISSIS- Piena proprietà
Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS - Stato Civile: coniugata - Regime Patrimoniale: separazione dei beni
Identificato al catasto Fabbricati:
Intestazione: HALLAT Jamila nata in MAROCCO il 23/06/1974 c.f. HLLJML74H63Z330B SABRAOUI Omar nato in MAROCCO il 04/09/1964 c.f. SBRMRO64P04Z330S*, foglio 2, particella 296, subalterno 701, scheda catastale prot. 000406178 del 05/12/2002, indirizzo via Vittorio Veneto, 3, piano terra e seminter- rato, comune D588, categoria A3, classe 2, consistenza 7,5 vani, superficie 185 mq, rendita € 464,81 € Confini: Nord: confinante con cortile comune. Est: confinante con altre unità immobiliari. Ovest: si affaccia su via Vittorio Veneto. Sud: in parte area verde di proprietà, in parte altre unità immobiliari.
Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:
Piena corrispondenza.
2. DESCRIZIONE
2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA) Caratteristiche zona: in centro storico degradata
Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi scarsi.
Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Castello di Marne..
Principali collegamenti pubblici: Non specificato
2.2 DESCRIZIONE DEL BENE
Descrizione: Abitazione di tipo economico [A3] di cui al corpo Appartamento in corte
Civile abitazione posta al piano terra in contesto di corte poco curato.
L'immobile è stato trovato in cattivo stato manutentivo ed è così composto: ingresso sul soggiorno, cucina
Pag. 5 di ampie dimensione, tre camere da letto, due bagni, un locale adibito a studio, un ripostiglio, due disim- pegni, un balcone oltre a cantina posta al piano seminterrato a cui si accede dal giardino e verde di propri- età esclusiva non curata.
Impianto elettrico presente ma necessità di ristrutturazione, assente invece impianto di riscaldamento.
Nel complesso l'immobile si presenta in cattivo stato manutentivo e con seri problemi di umidità.
Superficie complessiva di circa mq 185,00 E' posto al piano: terra e seminterrato
L'edificio è stato costruito nel: antecedente al 1967 L'edificio è stato ristrutturato nel: 2002
L'unità immobiliare è identificata con il numero: 3 di via Vittorio Veneto; ha un'altezza utile interna di circa m. 2.70 m
L'intero fabbricato è composto da n. 2 oltre a sottotetto piani complessivi di cui fuori terra n. 2 e di cui in- terrati n. 0
Stato di manutenzione generale: scarso
Condizioni generali dell'immobile: L'immobile necessita sicuramente di un intervento massiccio di risana- mento conservativo, oltre al rifacimento degli impianti.
Caratteristiche descrittive
Caratteristiche strutturali
Fondazioni tipologia: platea
condizioni: sufficienti
Solai condizioni: sufficienti
Componenti edilizie e costruttive
Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente
materiale: legno protezione: persiane materiale protezione: legno condizioni: scarse
Infissi interni tipologia: a battente
materiale: legno tamburato condizioni: scarse
Pavim. Esterna materiale: piastrelle antigelive
condizioni: scarse
Pavim. Interna materiale: piastrelle di ceramica
condizioni: sufficienti
Rivestimento ubicazione: bagno
materiale: piastrelle monocottura condizioni: sufficienti
Rivestimento ubicazione: cucina
materiale: piastrelle monocottura condizioni: sufficienti
Impianti
Elettrico tipologia: sottotraccia
condizioni: da ristrutturare conformità: da collaudare
Idrico tipologia: sottotraccia
condizioni: sufficienti conformità: da collaudare
Impianti (conformità e certificazioni)
Impianto elettrico:
Esiste impianto elettrico SI
Note generali impianti: In generale l'impiantistica dell'unità immobiliare andrà verificata in tutte le sue parti.
3. PRATICHE EDILIZIE
Numero pratica: 5581 del 2002 Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: Denuncia Inizio Attività (Testo unico)
Per lavori: cambio di destinazione d'uso e modifiche interne Oggetto: Ristrutturazione
Presentazione in data 06/06/2002 al n. di prot. 5581
Numero pratica: 133 Reg. Cond. Edil. - prot. 1601/1986 Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: Concessione Edilizia in Sanatoria (art. 13 L28/2/85 n°47) Note tipo pratica: Certificato di abitabilità in sanatoria
Per lavori: Modifiche alla casa di abitazione con annesso laboratorio artigianale Oggetto: Sanatoria
Presentazione in data 31/05/1986 al n. di prot.
Rilascio in data 04/01/1990 al n. di prot.
Abitabilità/agibilità in data 15/01/1992 al n. di prot.
Numero pratica: 1950 Reg. Costruzioni - n. 801 Prot. Generale Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: Concessione Edilizia
Per lavori: Ristrutturazione edificio da destinare ad uso artigianale e residenziale Oggetto: Ristrutturazione
Presentazione in data 03/03/1988 al n. di prot.
Rilascio in data 03/03/1988 al n. di prot.
Numero pratica: prot. 801 Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: Concessione Edilizia
Per lavori: Modifiche all'edificio già oggetto di sanatoria per gli abusi edilizi del 31-05-1986 prot. 1601 Oggetto: Ristrutturazione
Presentazione in data 03/02/1988 al n. di prot. 801
Numero pratica: 2042 Reg. Costruzioni - n. 200 Prot. Generale Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: Concessione Edilizia
Per lavori: ampliamento del laboratorio artigianale Oggetto: Ristrutturazione
Presentazione in data 18/01/1989 al n. di prot.
Rilascio in data 23/01/1989 al n. di prot.
Numero pratica: 690 Reg. Costruzioni - Prot. n. 646 Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: Licenza di Costruzione
Per lavori: Sistemazione della casa di civile abitazione Oggetto: Ristrutturazione
Presentazione in data 25/03/1972 al n. di prot.
Rilascio in data 28/03/1972 al n. di prot.
Pag. 7 3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA
Identificativo corpo: Appartamento in corte.
Abitazione di tipo economico [A3] sito in via Vittorio Veneto, 3 Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità edilizia.
5. CONFORMITÀ CATASTALE
Identificativo corpo: Appartamento in corte.
Abitazione di tipo economico [A3] sito in via Vittorio Veneto, 3 Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al 24/07/2001. In forza di -.
Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 24/07/2001 al 08/01/2003. In forza di decreto di trasferimento - a rogito di Tribunale di Bergamo, in data 24/07/2001, ai nn. 15714; trascritto a Bergamo, in data 03/08/2001, ai nn.
32306/23718.
Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 08/01/2003 al 16/05/2007. In forza di atto di compravendita - a rogito di No- taio Catri Raffaele, in data 08/01/2003, ai nn. 586798/24472; trascritto a Bergamo, in data 25/01/2003, ai nn.
4709/3343.
Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 16/05/2007 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di compravendita - a rogito di Notaio Fabiano Giampiero, in data 16/05/2007, ai nn. 41810/22054; trascritto a Bergamo, in data 17/05/2007, ai nn. 31269/17795.
La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI: TRASCRIZIONE A FAVORE del 17/05/2007 - Registro Particolare 17795 Registro Generale 31269 Pubblico ufficiale FABIANO GIAM- 4. CONFORMITÀ URBANISTICA
Identificativo corpo: Appartamento in corte.
Abitazione di tipo economico [A3] sito in via Vittorio Veneto, 3
Strumento urbanistico Vigente: Piano Governo del Territorio
Norme tecniche di attuazione: Area residenziale - tessuto consolidato Ambiti caratterizzati da unità immobiliari costituenti cortina edilizia su spazi pubblici.
Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanisti- co:
NO
Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?
NO
Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI
Note: Vista la comformazione edilizia di cui il bene in oggetto fa parte, si
rimanda all'art. 32 delle Norme tecniche di Attuazione di PGT del Co- mune di Filago.
Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.
PIERO Repertorio 41810/22054 del 16/05/2007 ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA Immobili siti in FILAGO(BG) SOGGETTO ACQUIRENTE Documenti successivi correlati: 1. Annotazione n. 12027 del 14/09/2009 (AVVENUTA TRASCRIZIONE DI DOMANDA GIUDIZIALE).
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca volontaria annotata a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: 0176 Concessione a garanzia di mu- tuo fondiario; A rogito di OMISSIS in data 16/05/2007 ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data
17/05/2007 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 220920; Importo capitale: € 147280.
- Trascrizione pregiudizievole:
Abitazione a favore della massa dei creditori contro OMISSIS; Derivante da: 726 VERBALE DI PIGNORAMENTO IM- MOBILI iscritto/trascritto a Bergamo in data 31/05/2018 ai nn. OMISSIS.
Dati precedenti relativi ai corpi: Appartamento in corte
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:
Identificativo corpo: Appartamento in corte
Abitazione di tipo economico [A3] sito in Filago (BG), via Vittorio Veneto, 3 Non risultano gravati da censo, livello o uso civico.
Spese di gestione condominiale:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00.
Altre informazioni:
Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): -
Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI - L''unmità immobiliare è posta al piano terra e non presenta all''interno variazioni di altezza o ostacoli per il raggiungimento dei vari locali.
Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non ne risultano.
Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato
Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non ne risultano.
Avvertenze ulteriori: Non ne risultano.
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE
Identificativo corpo: Appartamento in corte
Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente
residenziale sup lorda di pavi- mento
185,00 1,00 185,00
185,00 185,00
La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo
Pag. 9 spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sot- totetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma uti- lizzabili.
Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale
Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio
Periodo: 1-2018 Zona: Filago
Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: economico
Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Scadente Valore di mercato min (€/mq): 780 Valore di mercato max (€/mq): 870
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ
Allo stato attuale, vista la conformazione impiantistica e la distribuzione degli spazi, non si ritiene possibile suddi- videre il bene in diversi lotti.
11. STATO DI POSSESSO:
Occupato dal debitore e dai suoi familiari
Note: Attualmente nell'immobile oggetto di pignoramento vivono 7 persone, di cui 3 minorenni.
12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
12.1 Criterio di stima:
Parametri dell'Agenzia delle Entrate e Borsino Immobiliare.
Si è tenuto in considerazione l'area in cui si trova l'immobile, lo stato manutentivo, gli impianti e le finiture.
12.2 Fonti di informazione:
Catasto di Bergamo;
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;
Uffici del registro di Bergamo;
Ufficio tecnico di Filago;
Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Borsino Immobiliare;
Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): 760,00 €/mq;
Altre fonti di informazione: Agenzia delle Entrate - Sezione Territorio.
12.3 Valutazione corpi:
Appartamento in corte. Abitazione di tipo economico [A3]
Filago (BG), via Vittorio Veneto, 3 .
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo
residenziale 185,00 € 780,00 € 144.300,00
Valore corpo € 122.655,00
Valore accessori € 0,00
Valore complessivo intero € 122.655,00
Valore complessivo diritto e quota € 122.655,00
Riepilogo:
ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale
Valore diritto e quota Appartamento in
corte
Abitazione di tipo economico [A3]
185,00 € 122.655,00 € 122.655,00
12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00
12.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si
trova: € 122.655,00
Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": € 122.600,00
Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": € 122.600,00
Allegati
Si allegano alla presente perizia:
- schede catastali;
- visure catastali e ipotecarie;
- documentazione reperita presso gli uffici comunali competenti;
- stesura della stessa con omissione dei dati sensibili;
- succinta;
- comunicazione alle parti.
04-03-2019
L'Esperto alla stima Arch. Claudia Perego
