Tribunale di Alessandria
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: OMISSIS
contro: OMISSIS
N° Gen. Rep. 212/2021
data udienza ex art. 569 c.p.c.: 10- 05- 2022 Giudice Delle Esecuzioni: Dott. CORRADO CROCI
RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 - Fabbricato monofamiliare in borgo
collinare
Esperto alla stima: Arch. Alessandro Rossi Codice fiscale: RSSLSN56P28G197T
Studio in: Via Figini 7 - Novi Ligure Telefono: 014373801
Email: [email protected] Pec: [email protected]
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SINTESI ELABORATO
1. Dati Catastali
Bene: Via Fontana 6 - Frazione Monte - Valenza (AL) - 15048 Lotto: 001 - Fabbricato monofamiliare in borgo collinare Corpo: A
Categoria: Abitazione di tipo civile [A2]
OMISSIS T 50% OMISSIS 50%, foglio 2, particella 476, subalterno 3, indirizzo Via Fontana 6, comune Velenza, categoria A/2, classe 2, consistenza Vani 11, superficie mq. 300 -escluse aree scoperte 266, rendita € 1.448,66
Area di enti urbani e promiscui dal 16/04/2018, sezione censuaria Valenzafoglio 2, particella 476, superficie catastale mq. 680
2. Stato di possesso
Bene: Via Fontana 6 - Frazione Monte - Valenza (AL) - 15048 Lotto: 001 - Fabbricato monofamiliare in borgo collinare Corpo: A
Libero
3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Bene: Via Fontana 6 - Frazione Monte - Valenza (AL) - 15048
Lotto: 001 - Fabbricato monofamiliare in borgo collinare Corpo: A
Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO
4. Creditori Iscritti
Bene: Via Fontana 6 - Frazione Monte - Valenza (AL) - 15048 Lotto: 001 - Fabbricato monofamiliare in borgo collinare Corpo: A
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Creditori Iscritti: OMISSIS
5. Comproprietari
Beni: Via Fontana 6 - Frazione Monte - Valenza (AL) - 15048 Lotto: 001 - Fabbricato monofamiliare in borgo collinare
Corpo: A
Comproprietari: Nessuno
6. Misure Penali
Beni: Via Fontana 6 - Frazione Monte - Valenza (AL) - 15048 Lotto: 001 - Fabbricato monofamiliare in borgo collinare Corpo: A
Misure Penali: NO
7. Continuità delle trascrizioni
Bene: Via Fontana 6 - Frazione Monte - Valenza (AL) - 15048 Lotto: 001 - Fabbricato monofamiliare in borgo collinare Corpo: A
Continuità delle trascrizioni: SI
8. Prezzo
Bene: Via Fontana 6 - Frazione Monte - Valenza (AL) - 15048 Lotto: 001 - Fabbricato monofamiliare in borgo collinare Valore complessivo intero: 90.746,00
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Beni in Valenza (AL)
Località/Frazione Frazione Monte Via Fontana 6
Lotto: 001 - Fabbricato monofamiliare in borgo collinare
La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si Data di presentazione: 28-10-2021
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Identificativo corpo: A.
Abitazione di tipo civile [A2] sito in frazione: Frazione Monte, Via Fontana 6
Quota e tipologia del diritto
50/100 di OMISSIS- Piena proprietà
Cod. Fiscale: OMISSIS - Stato Civile: coniugato - Regime Patrimoniale: comunione Eventuali comproprietari:
Nessuno
Quota e tipologia del diritto
50/100 di OMISSIS- Piena proprietà
Cod. Fiscale: OMISSIS - Stato Civile: coniugata - Regime Patrimoniale: comunione Eventuali comproprietari:
Nessuno
Identificato al catasto Fabbricati:
OMISSIS .. 50%, OMISSIS 50% foglio 2, particella 476, subalterno 3, indirizzo Via Fontana 6, comune Velenza, categoria A/2, classe 2, consistenza Vani 11, superficie mq. 300 -escluse aree scoperte 266, rendita € 1.448,66
Derivante da: ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 07/06/2001 protocollo n. 187593
Trascrizione in atti dal 04/07/2001 Repertorio n.: 48581 Rogante: GRANO LEONARDO Sede:
VALENZA Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA (n. 3486.1/2001) Identificato al catasto Terreni:
Intestazione: Area di enti urbani e promiscui dal 16/04/2018 , sezione censuaria Valenza, foglio 2, particella 476, superficie catastale mq. 680
Derivante da: Tipo mappale del 16/04/2018 protocollo n. AL0040309 in atti dal 16/04/2018 presentato il 16/04/2018 (n. 40309.1/2018)
Per quanto sopra si dichiara la conformità catastale
2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA):
Caratteristiche zona:piccolo Borgo in Collina normale
Area urbanistica:agricola a traffico locale con parcheggi buoni.
Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: agricole
Importanti centri limitrofi:Alessandria - Valenza.
Attrazioni paesaggistiche: Non specificato
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Attrazioni storiche: Non specificato
Principali collegamenti pubblici:Non specificato 3. STATO DI POSSESSO:
Libero
Opponibilità ai terzi:
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca volontaria annotata a favore di OMISSIS; Derivante da: concessione a garanzia di mutuo;
A rogito di OMISSIS in data 22/06/2006 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 243.312,00; Importo capitale: € 121.656,00.
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca giudiziale annotata a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Sentenza di Condanna del 04/02/2013; A rogito di OMISSIS ai nn. OMISSIS; Importo capitale: € 5.300,00- Totale € 10.000,00.
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca Costituzione di Ipoteca annotata a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da:
IPOTECA DELLA RISCOSSIONE nascente da RUOLO; Importo capitale: € 29.404,50 -totale 58.809,00 .
- Trascrizione pregiudizievole:
atto esecutivo Cautelare , Verbale di Pignoramento immobili a favore di OMISSIS contro OMISSIS;
A rogito di OMISSIS in data 06/08/2017 ai nn. OMISSIS iscritto/trascritto a in data 12/10/2017 ai nn. OMISSIS.
- Trascrizione pregiudizievole:
atto esecutivo Cautelare , Verbale di Pignoramento immobili a favore di OMISSIS contro OMISSIS;
A rogito di OMISSIS in data 22/11/2018 ai nn. OMISSIS iscritto/trascritto a in data 30/01/2019 ai nn. OMISSIS.
- Trascrizione pregiudizievole:
atto esecutivo Cautelare , Verbale di Pignoramento immobili a favore di OMISSIS contro OMISSIS;
Derivante da: Atto GIUDIZIARIO esecutivo Cautelare ; A rogito di OMISSIS in data 24/08/2021 ai nn. OMISSIS iscritto/trascritto a Alessandria in data 29/09/2021 ai nn. OMISSIS.
Dati precedenti relativi ai corpi: A
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese di gestione condominiale:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:
Millesimi di proprietà: Non specificato
Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente
Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato
Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO ANTECEDENTE IL PIGNORAMENTO:
Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio ad oggi . In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in
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data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
Note: Venditori : Paneri giuseppina nata aTorino il 27/01/1915 c F. PNRGPP15A67L219L Sacco Pietro nato a Alessandria il 25/10/1934 c. f. SCCPTR34R25A182I
Continuità delle trascrizioni: Si
7. PRATICHE EDILIZIE:
7.1Conformità edilizia:
Abitazione di tipo civile [A2]
Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia; note: Nel 2001 , è stata presentata pratica edilizia : Prat. n. 60 del 14/09/2001 relativa a modifiche interne art-. 26 L. 47/85
7.2Conformità urbanistica:
frazione: Frazione Monte, Via Fontana 6 Note sulla conformità:
Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica; note: Nel 2001 , è stata presentata pratica edilizia : Prat. n. 60 del 14/09/2001 relativa a modifiche interne art-. 26 L. 47/85
Descrizione: Abitazione di tipo civile [A2] di cui al punto A
Fabbricato residenziale da terra a tetto a 2 piani fuori terra con giardino di pertinenza e piano interrato 1. Quota e tipologia del diritto
50/100 di OMISSIS- Piena proprietà
Cod. Fiscale: OMISSIS - Stato Civile: coniugato - Regime Patrimoniale: comunione Eventuali comproprietari:
Nessuno
2. Quota e tipologia del diritto 50/100 di OMISSIS- Piena proprietà
Cod. Fiscale: OMISSIS - Stato Civile: coniugata - Regime Patrimoniale: comunione Eventuali comproprietari:
Nessuno
Superficie complessiva di circa mq 354,00 E' posto al piano: da terra a tetto
L'edificio è stato costruito nel: non identificabile L'edificio è stato ristrutturato nel: 2006
L'unità immobiliare è identificata con il numero: 6; ha un'altezza utile interna di circa m. 3,20 L'intero fabbricato è composto da n. 3 piani complessivi di cui fuori terra n. 2 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: buono
Condizioni generali dell'immobile: L'immobile nonostante disabitato da tempo , si trova in buone condizioni generali
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Impianti:
Impianti (conformità e certificazioni) Impianto elettrico:
Esiste impianto elettrico SI
Epoca di realizzazione/adeguamento non rilevata
Impianto a norma SI
Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e
successive NO
Riscaldamento:
Esiste impianto di riscaldamento SI
Tipologia di impianto autonomo con calderina a gas
( MANCANTE )
Stato impianto NON rilevabile
Potenza nominale NON rilevabile
Epoca di realizzazione/adeguamento NON rilevabile
Impianto a norma NO
Condizionamento e climatizzazione:
Esiste impianto di condizionamento o
climatizzazione NO
Scarichi:
Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO
Informazioni relative al calcolo della consistenza:
Le superfici sono da ritenersi indicative , e sono state desunte dalle planimetrie con riscontri in sede di rilievo
Destinazione Parametro Superficie
reale/potenziale
Coeff. Superficie equivalente
residenziale P.rialzato
sup lorda di pavimento
112,00 1,00 112,00
residenziale piano primo
sup lorda di pavimento
112,00 1,00 112,00
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residenziale piano seminterrato
sup lorda di pavimento
112,00 0,33 36,96
terrazzi sup lorda di
pavimento
18,00 0,33 5,94
354,00 266,90
Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale
Sottocategoria: Intero Edificio
Pertinenze:
A
1. Giardino Posto al piano terra
Sviluppa una superficie complessiva di 600 circa mq Valore a corpo: € 5000
Note: Foglio 2 mapp.le 476
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1 Criterio di stima:
Dovendo individuare il più probabile valore di mercato , per immobili di questo tipo si ritiene opportuno utilizzare il metodo “ comparativo
“che consiste nello stabilire una relazione analogica tra i valori, le caratteristiche di eventi noti e l'immobile in oggetto;
il procedimento che verrà impiegato in questo caso è il cosiddetto procedimento sintetico.
Esso consentirà di conoscere un ordine di grandezza
ragionevolmente attendibile del più probabile valore cercando di individuare il loco beni comparabili recentemente venduti, anche in altre localizzazioni , assumendo i dati metrici sopra sviluppati e applicando il prezzo unitario aggiornato desunto dall’indagine di mercato eseguita, tenendo altresì conto dell’ubicazione del fabbricato, della destinazione urbanistica, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche della zona.
Oltre a ciò si andrà a computare un valore in diminuzione , determinato da eventuali situazioni logistiche che possano
influenzare la commercializzazione ( posizione, conformazione del lotto , vetustà,ecc.. )
8.2 Fonti di informazione:
Catasto di Alessandria;
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Alessandria;
Uffici del registro di Alessandria;
Ufficio tecnico di Alessandria;
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Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare:
Tecnocasa - operatori immobiliari locali;
Altre fonti di informazione: operatori immobiliari locali.
8.3 Valutazione corpi:
A. Abitazione di tipo civile [A2] con annesso Giardino
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 101.760,00.
Destinazione Superficie
Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo residenziale
P.rialzato 112,00 € 400,00 € 44.800,00
residenziale piano
primo 112,00 € 400,00 € 44.800,00
residenziale piano
seminterrato 36,96 € 400,00 € 14.784,00
terrazzi 5,94 € 400,00 € 2.376,00
Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 106.760,00 mancanza di caldaia e impianto da verificare detrazione di € € -5.000,00
Valore Corpo € 101.760,00
Valore Pertinenze € 5.000,00
Valore complessivo intero € 106.760,00
Valore complessivo diritto e quota € 106.760,00
Riepilogo:
ID Immobile Superficie
Lorda Valore intero medio ponderale
Valore diritto e quota
A Abitazione di
tipo civile [A2]
con annesso Giardino
266,90 € 106.760,00 € 106.760,00
8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E.
( min.15% ) € 16.014,00
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale:
€ 0,00 8.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:
€ 90.746,00
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Allegati
Visure storiche - WEGIS - planimetria catastale - N.ro 5 schede fotografiche - posizione GOOGLE MAP.
Data generazione:
04-03-2022
L'Esperto alla stima Arch. Alessandro Rossi
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