TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA ESECUZIONI IMMOBILIARI
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PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
* * * PREMESSA
I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando:
- DATI DI PIGNORAMENTO
- CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE
- IDENTIFICAZIONE CATASTALE
- CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE
ATTUALE E QUANTO PIGNORATO
- ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’
- VINCOLI E ONERI
- CONFINI
- PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza)
- PROVENIENZA DEL BENE
- ATTI PREGIUDIZIEVOLI
- REGIME FISCALE
- INDAGINE AMMINASTRATIVA
- CERTIFICAZIONE ENERGETICA
- CONFORMITA’ IMPIANTI
- SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
- DESCRIZIONE DEL BENE
N. 375/2019 N. 432/2019 LOTTO 1
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- CONSISTENZA SUPERFICIALE
- STIMA DEI BENI
Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto.
Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni.
Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l’appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale di circa il 10% del valore commerciale stesso, in base alle caratteristiche di commerciabilità dei beni oggetto di esecuzione immobiliare.
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DATI DI PIGNORAMENTO
Con atto di pignoramento immobiliare trascritto in data 03.10.2019 sono stati pignorati i seguenti beni immobili:
a) per la piena proprietà sui seguenti beni:
N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) - Foglio 60:
- Particella 236, Sub 27, Categoria A/3 – Abitazione di tipo economico, Consistenza 1 vano, Via Genuzio Bentini n. 1, piano S1;
- Particella 515, Sub. 20, Categoria A/10 – Uffici e studi privati, Consistenza 7,5 vani, Via Angelo Gatti n. 4, piano T-1;
- Particella 515, Sub. 6, Categoria C/6 – Stalle, scuderie, rimesse,
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autorimesse, Consistenza 13 mq., Via Angelo Gatti n. 4, piano T.
Con ulteriore atto di pignoramento immobiliare trascritto in data 29.11.2019 sono stati pignorati i seguenti beni immobili:
b) per la piena proprietà sui seguenti beni:
N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) - Foglio 60:
- Particella 236, Sub 27, Categoria A/3 – Abitazione di tipo economico, Consistenza 1 vano;
- Particella 515, Sub. 6, Categoria C/6 – Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse;
- Particella 515, Sub. 20, Categoria A/10 – Uffici e studi privati.
N.C.E.U. del Comune di Camugnano (BO) - Foglio 25:
- Particella 218, Categoria A/3 – Abitazione di tipo economico.
LOTTO UNO
CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI
Piena proprietà di porzione di fabbricato inserita in un contesto condominiale sito nel Comune di Bologna (BO), in Via Angelo Gatti n. 4 e consistente in una unità immobiliare ad uso ufficio / ambulatorio sita al piano primo di un fabbricato residenziale. L’ambulatorio risulta essere così legittimamente composto: ingresso, sala d’attesa con bagno di servizio, sala archivio/reception con ufficio, due stanze adibite ad ambulatorio, due bagni con antibagno in comune, ripostiglio e due balconi. Al piano terra locale cantina pertinenziale all’unità immobiliare e locale autorimessa accessibile dall’area cortiliva condominiale unite fra loro.
Approssimativamente le superfici utili calpestabili in pianta dei beni sono le seguenti: ufficio/ambulatorio di mq. 87,30, balconi rispettivamente di mq. 4 e
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di mq. 4, cantina ed autorimessa di mq. 21, parti ed utilità comuni stabilite per diritto e per legge.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati:
N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) beni intestati all’esecutato – piena proprietà per la quota di 1/1;
Foglio 60:
- Particella 515, sub 20, Via Angelo Gatti n. 4, Categoria A/10 – Uffici e studi privati, Classe 1, Consistenza 7,5 vani, Superficie catastale 105 mq, rendita €. 4.086,47, Piano 1-T;
- Particella 515, sub. 6, Via Angelo Gatti n. 4, Categoria C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse, Classe 3, Consistenza 13 mq., Superficie catastale 13 mq., rendita €. 63,11, Piano T.
La planimetria catastale attuale delle unità immobiliari non corrisponde allo stato rilevato.
La regolarizzazione catastale sarà da eseguirsi a cura e spese dell’aggiudicatario.
La base imponibile ai fini I.M.U. in base all’attuale visura catastale risulta pari ad €. 353.865,96.
CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO
I dati catastali e di pignoramento dei beni oggetto del presente Lotto corrispondono.
ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’
È compresa nella vendita la comproprietà pro-quota sulle parti comuni tali per
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legge, uso, destinazione, con ogni ragione, diritto o pertinenze, usi e comunioni, enti condominiali, servitù attive e passive se vi sono e come hanno ragione legale di esistere.
VINCOLI E ONERI
Sui beni oggetto di procedura gravano delle spese condominiali ordinarie non pagate per un importo complessivo comunicato dall’amministratore pro- tempore pari ad €. 1.191,00 alla data del 23.06.2020.
CONFINI
I beni sono in confine con alta proprietà, muri perimetrali e parti comuni, salvo altri.
PROPRIETÀ
I beni oggetto di Procedura Esecutiva risultano essere di piena proprietà dell’esecutato.
PROVENIENZA DEL BENE
I beni sono pervenuti all’esecutato con atto di compravendita in data 11.11.2004 e trascritto in data 03.12.2004.
ATTI PREGIUDIZIEVOLI
Sull’immobile pignorato oggetto della presente procedura esecutiva risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni:
Iscrizioni contro:
- Ipoteca volontaria iscritta a Bologna in data 06.08.2010 e gravante solo i beni oggetto di pignoramento del presente lotto;
- Ipoteca volontaria iscritta a Bologna in data 16.10.2015 e gravante solo i beni oggetto di pignoramento del presente lotto;
- Ipoteca volontaria iscritta a Bologna in data 24.11.2016 e gravante solo i
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beni oggetto di pignoramento del presente lotto;
- Ipoteca legale iscritta a Bologna in data 05.02.2019 e gravante i beni oggetto di pignoramento di entrambi i lotti;
- Ipoteca giudiziale iscritta a Bologna in data 24.06.2019 e gravante solo i beni oggetto di pignoramento del presente lotto.
Trascrizioni contro:
- Pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data 03.10.2019 e gravante solo i beni oggetto di pignoramento del presente lotto.
- Pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data 29.11.2019 e gravante i beni oggetto di pignoramento di entrambi i lotti.
(Vedi Relazioni notarili in allegato)
REGIME FISCALE
La vendita del bene sarà soggetta a Imposta di Registro in base alla normativa vigente all’atto di trasferimento del bene.
INDAGINE AMMINISTRATIVA Immobile costruito in data anteriore al 01.09.1967.
Dall’indagine eseguita presso l’ufficio Tecnico del Comune di Bologna (BO), risultano le seguenti pratiche edilizie quali ultimi precedenti edilizi riferiti alle unità immobiliari oggetto di procedura:
- P.G. 8409/1958 – Nuova costruzione di fabbricato di civile abitazione;
- P.G. 69560/1958 – Abitabilità riferita al P.G. 8409/1958;
- P.G. 9493/1959 – Nuova costruzione di autorimessa;
- P.G. 84692/1999 – Denuncia di Inizio Attività per opere di manutenzione straordinaria dell’area cortiliva condominiale;
- P.G. 68523/2000 – Denuncia di Inizio Attività per opere di installazione
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di impianto ascensore condominiale;
- P.G. 48689/2005 – Denuncia di Inizio Attività per cambio d’uso con opere da civile abitazione a studio medico;
- P.G. 181181/2005 - Comunicazione di installazione di impianto termico in base alla Legge 10/91;
- P.G. 276098/2005 – Dichiarazione di conformità impianto di condizionamento, idrosanitari e termoidraulico;
- P.G. 141980/2010 - Scheda tecnica descrittiva unità immobiliare in riferimento al P.G. 48689/2005 – uso studi professionali – piano 1° int. 1 – sub. 20;
Successivamente a tali provvedimenti non sono stati rilasciati, relativamente ai beni oggetto di pignoramento, ulteriori titoli abilitativi per l’esecuzione di opere o varianti, ne sono stati elevati Verbali di accertamento o di Violazione Urbanistica.
L’unità immobiliare nello stato in cui si trova non risulta essere conforme all’ultimo stato concessionato con la D.I.A. P.G. N. 48689/2005, ovvero:
a) difformità riscontrate nell’unità immobiliare piano primo:
1. l’ingresso risulta essere stato suddiviso realizzando un divisorio con porta vetrata;
2. nella stanza indicata come archivio, ma utilizzata come reception, sono state realizzate due finestre che affacciano rispettivamente sull’ingresso (muro spessore cm. 16) e sulla sala d’attesa (muro spessore cm. 10);
3. nell’ingresso è stato realizzato un controsoffitto in cartongesso portando l’altezza utile a cm. 280;
4. si sono riscontrate lievi difformità sul posizionamento dei divisori interni
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rientranti nelle tolleranze di cui all’art. 19/bis della L.R. 23/2004.
b) difformità riscontrate nelle unità immobiliari piano terra:
5. nell’elaborato di concessione P.G. 8409/1958 l’autorimessa e la cantina, già comunicanti, risultano essere suddivise da un tramezzo e la cantina accessibile anche dal corridoio comune condominiale.
Dal sopralluogo effettuato il tramezzo che divide l’autorimessa dalla cantina risulta essere stato completamento demolito e la porta per accedere alla cantina risulta essere stata chiusa.
6. sempre dall’elaborato di concessione risulta che la sagoma della cantina è di forma rettangolare, mentre in sede di sopralluogo si è constatato una rientranza e dalle misurazioni effettuate risulta che il divisorio con l’unità immobiliare adiacente (di altra proprietà) è spostato di circa cm 75 internamente alla cantina oggetto di pignoramento. Tale difformità non è stata riscontrata nella planimetria catastale ove i confini con l’unità immobiliare adiacente sono correttamente rappresentati.
Le suddette difformità, ad eccezione di quanto indicato al punto 2 ovvero apertura su muratura dello spessore di cm. 16, all’attualità possono essere sanate presentando una CILA a sanatoria (art. 16 bis, L.R. N. 23/2004 e successive modifiche ed integrazioni) con pagamento di una sanzione pecuniaria minima non inferiore ad €. 1.000,00, con contestuale applicazione dell’art. 19 bis per poter sanare gli abusi minori rientranti nelle tolleranze costruttive, fatto salvo la messa in pristino dell’abuso di cui sopra.
Qualora si volessero sanare tutte le suddette difformità occorrerà presentare una SCIA a sanatoria con pagamento di una sanzione pecuniaria minima non inferiore ad €. 2.000,00 (art. 17, L.R. N. 23/2004 e successive modifiche ed
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integrazioni) con relazione strutturale a firma di ingegnere abilitato.
Tutto quanto sopra descritto dovrà essere regolarizzato a cura e spese dell’aggiudicatario.
CERTIFICAZIONE ENERGETICA
L’immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica rilasciato in data 11.03.2018 e valevole sino al giorno 11.03.2028. Nel predetto certificato si attesta che l’immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica D.
CONFORMITA’ IMPIANTI
Con P.G. 141980/2010 risulta essere stata depositata la scheda tecnica descrittiva dell’unità immobiliare in riferimento al P.G. 48689/2005 – uso studi professionali – piano 1° int. 1 – sub. 20, con indicati i P.G. di riferimento riferito al deposito delle dichiarazioni di conformità degli impianti, che sono;
- P.G. 253719/2005 – Dichiarazione di conformità impianto elettrico;
- P.G. 181181/2005 – Dichiarazione di conformità impianto di riscaldamento e/o climatizzazione;
- P.G. 276098/2005 – Dichiarazione di conformità impianto idrosanitario.
Da una verifica eseguita dallo scrivente presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Bologna, non risulta verificabile il P.G. riferito all’impianto elettrico in quanto non presente nell’elenco dei precedenti edilizi del fabbricato, pertanto, qualora non fosse reperibile tale dichiarazione di conformità, l’aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell’art. 1490 del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo.
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SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
Al momento del sopralluogo l’immobile risulta essere in titolarità all’esecutato.
DESCRIZIONE DEL BENE
Porzione di fabbricato inserita in un contesto residenziale sito nel Comune di Bologna (BO) e più precisamente in Via Angelo Gatti n. 4, strada accessibile dalla Via Genuzio Bentini, in un contesto prettamente residenziale in periferia ben servito dai mezzi pubblici e posto nelle vicinanze di attività commerciali e sociosanitarie.
Il fabbricato residenziale nel quale è posta l’unità immobiliare è costruzione di fine anni ‘50 di quattro piani fuori terra. La struttura è in muratura portante in laterizio rivestito con listelli in cotto esternamente mentre la copertura è a falde inclinate con soprastanti elementi in laterizio.
L’unità immobiliare adibita ad ambulatorio oggetto di procedura è ubicata al primo piano e risulta essere costituita da: ingresso, sala d’attesa con locale servizio igienico per il pubblico dotato di antibagno, disimpegno per la zona ambulatoriale dalla quale si accede al locale archivio adibito a reception con retrostante locale ufficio, ai due ambulatori, ad un ripostiglio e ad un doppio servizio igienico per il personale con antibagno in comune. Sono altresì presenti due balconi. Al piano terra locale cantina pertinenziale all’unità immobiliare e locale autorimessa direttamente collegati fra loro in quanto demolito il muro che li divideva ed accessibili dall’area cortiliva condominiale.
L’ambulatorio/ufficio si presenta in un discreto stato manutentivo ed è stata integralmente ristrutturata intorno al 2005 oltre che nelle finiture anche
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nell’impiantistica come si evince dai precedenti edilizi.
Si segnala che attualmente i locali sono riscaldati mediante n. 4 pompe di calore installate nei locali principali (sala d’attesa, ufficio e due ambulatori) e i restanti locali risultano privi di impianto di climatizzazione invernale/estiva, mentre per l’acqua calda sanitaria per bagni e ambulatori vi è uno scaldacqua.
Pertanto non vi sono dotazioni impiantistiche che utilizzino gas metano, seppur sia ancora presente il vecchio contatore nell’ingresso.
In particolare sommariamente le finiture sono le seguenti:
- Pareti e soffitti ad intonaco tinteggiato;
- Pavimenti ceramici in tutti gli ambienti;
- Rivestimenti ceramici nei bagni, antibagni e negli ambulatori in corrispondenza dei lavabo;
- Bagno completo di sanitari e rubinetteria (non sono presenti docce o vasche da bagno;
- Infissi in alluminio con vetrocamera;
- Porta interne in legno;
- Impianto elettrico funzionante privo di dichiarazione di conformità;
- Impianto di riscaldamento e raffrescamento mediante n. 4 pompe di calore installate negli ambienti principali e con macchina installata nel balcone.
- Impianto di produzione di acqua calda sanitaria con scaldaacqua.
CONSISTENZA COMMERCIALE
Viene determinata la superficie commerciale, facendo riferimento al DPR N.
138 del 23.03.1998 “Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d’estimo ai sensi della Legge 662/96” ed all’allegato C “Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità
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immobiliari a destinazione ordinaria”, così come di seguito:
a) per intero la superficie lorda del bene, comprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fino a 50 cm di spessore, dei muri in comunione nella misura del 50% fino a 25 cm di spessore;
b) per il 50% la superficie di vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, qualora comunicanti (in modo stabile) con questi, per il 25% qualora non comunicanti;
c) per il 30% la superficie di balconi, terrazze e simili, fino a 25 mq, di pertinenza esclusiva dell’unità residenziale e comunicanti con i vani principali, e per il 10% per la parte eccedente;
La superficie così come sopra determinata viene arrotondata al metroquadro.
Le superfici accessorie sono calcolate al netto delle murature.
Si precisa che le superfici sotto indicate si riferiscono allo stato attuale così come è stato rilevato in sede di sopralluogo.
Precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, per la consistenza commerciale si ha:
Destinazione Sup. Totale Coefficiente Sup. commerciale Abitazione mq. 104,00 100% Circa mq. 104,00 Cantina mq. 6,00 25% Circa mq. 2,00 Balconi mq. 9,00 30% Circa mq. 3,00 Superficie commerciale complessiva del bene Circa mq. 109,00 Autorimessa Circa mq. 15,00
STIMA DEL BENE
Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà di unità immobiliare ad uso ufficio/ambulatorio in porzione di fabbricato
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condominiale residenziale sita nel Comune di Bologna (BO), in Via Angelo Gatti n. 4 con annesso locale cantina pertinenziale ed autorimessa.
Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, in considerazione che vi sono delle difformità da sanare a cura e spesa dell’aggiudicatario, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva:
VALORE COMMERCIALE DELL’INTERO BENE €. 220.000,00 VALORE A BASE D’ASTA (-10%) €. 198.000,00 (euro centonovantottomila//00)
* * * Con Osservanza
Bologna, 15 settembre 2020
IL CONSULENTE TECNICO
