Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Postiglione Biagio, nell'esecuzione Immobiliare 327/2016 del R.G.E.

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TRIBUNALE DI NAPOLI

SEZIONE EE. I I.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Postiglione Biagio, nell'Esecuzione Immobiliare 327/2016 del R.G.E.

contro

xxxxxxxxxxxxxxxx

Firmato Da: POSTIGLIONE BIAGIO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 6a485104218a2415572fe996589fb587

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INCARICO

All'udienza del 26/05/2016, il sottoscritto Ing. Postiglione Biagio, con studio in Via dei Missionari, 11 - 80124 - Napoli (NA), email [email protected], PEC [email protected], Tel. 081 2392 945, Fax 081 239 2945, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 27/05/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

 Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Napoli (NA) - Via Girolamo Santacroce n. 7, 7° piano, int.

14, scala C, interno 14.

DESCRIZIONE

Il quartiere Avvocata, ove è ubicato l’appartamento de quo, fa parte della seconda Municipalità del Comune di Napoli e confina a nord, nord-ovest e nord-est con i quartieri Arenella (via Matteo Renato Imbriani) e Stella (via Fontanelle), a sud con i quartieri Montecalvario e San Giuseppe (piazza Dante) e a est con il quartiere San Lorenzo (via Pessina).

È attraversato nella sua lunghezza da Via Salvator Rosa che è il maggior asse viario della zona. Il quartiere, infatti, è stato recentemente protagonista di una massiccia opera di riqualificazione che ha avuto origine dall'apertura delle stazioni del Metro dell'arte: Salvator Rosa e Materdei. Numerosi sono i fabbricati realizzati tra fine Ottocento e inizio Novecento. Il quartiere è ben servito da normali bus di linea della città. Non sono lontane le uscite della tangenziale dell'Arenella e di Capodimonte. Il fabbricato nel quale è ubicato l'unità immobiliare oggetto di pignoramento è in una traversa cieca di Via Girolamo Santacroce, all'interno di un parco custodito, costruito dalla Società INA Casa negli anni '60.

Lo stabile è abbastanza decoroso, ed è munito di servizio di portierato, dell'impianto di ascensore e dell'impianto di riscaldamento centralizzato. È annessa all'abitazione una locale/cantinola, con accesso carrabile, identificato con il numero 14 che, per le sue dimensioni interne (mt 3,80x 2,40), consente anche il parcheggio di una utilitaria.

L'unità immobiliare, di tipo signorile, di ampia quadratura, è composta da ingresso, salone doppio, due camere da letto, cucina, tinello, ripostiglio, corridoio, disimpegno, bagno, w.c., un’ampia loggia, due ampie balconate e tre piccoli balconi. Ha un'altezza interna di ml 2,97. L'appartamento è dotato di buona illuminazione ed aerazione e di una discreta panoramicità. Lo stato conservativo può considerarsi mediocre, in quanto l'appartamento risente della vetustà dei materiali impiegati e della totale assenza di qualsiasi tipo di manutenzione dall'epoca della sua costruzione.

Il lotto è formato dai seguenti beni:

LOTTO UNICO

 Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Napoli (NA) - Via Girolamo Santacroce n. 7, scala C, 7°

piano, int. 14.

 . Lo scrivente ha rilevato, però, delle piccole difformità nella documentazione in atti.

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3 Più precisamente, nella relazione notarile è riportato il n. 5 civico del fabbricato del n. 7 e sia nell'atto di pignoramento che nella visura catastale è indicato 6°piano invece del 7°.

TITOLARITÀ

L’immobile oggetto dell’esecuzione appartiene ai seguenti esecutati:

 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX nonché ai seguenti comproprietari non esecutati:

 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

Il cespite è in comproprietà "indivisa" tra l’esecutata, XXXXXXXXXXX e le germane XXXXXXXXX, pervenuto alle stesse in virtù di atto di successione del padre XXXXXXXXXXXXXX, trascritto a Napoli il 13/10/1989 ai n.ri 13598/21074.

Non è stato possibile reperire presso la Conservatoria di Napoli 3 la copia della predetta denunzia di successione, in quanto da informazioni assunte dal sottoscritto, gli atti stipulati negli anni ’80, sono stati trasferiti all'Archivio di Roma che è, allo stato, in allestimento e quindi non prima di nove, dieci mesi è ipotizzabile il rilascio di una copia.

Pertanto, lo scrivente ha reperito presso la Conservatoria l'iscrizione ipotecaria dell'immobile oggetto della procedura, che si allega alla presente.

CONFINI

L'appartamento confina per due lati con vialetto condominiale, con vano scala e proprietà aliena.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione 120,89 mq 120,89 mq 1,00 120,89 mq 2,97 m 6

Balcone scoperto 24,77 mq 24,77 mq 0,25 6,19 mq 0,00 m 6

Loggia 17,47 mq 17,47 mq 0,40 6,99 mq 0,00 m 6

Cantina 8,16 mq 8,16 mq 0,20 1,63 mq 0,00 m T

Totale superficie convenzionale: 135,70 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 135,70 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

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Nel capitolo stima dell'immobile saranno prese in considerazione le quotazioni desunte dall'OMI, che si riferiscono alla superficie lorda o catastale, ovvero comprensiva dei muri perimetrali, tramezzi, ecc., secondo quanto previsto dal DPR n.138/98.

Pertanto, dalla visura catastale allegata si rileva che la superficie dell’appartamento da stimare è pari a mq 140,00 al netto delle superfici scoperte.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

AVV 16 178 14 6 A2 6 9 1440,91 6

Corrispondenza catastale

Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi, la planimetria catastale esistente nonché con quanto presente nell’atto di pignoramento, ad esclusione di piccole difformità, già descritte in precedenza, che non alterano la consistenza del bene stesso.

STATO CONSERVATIVO

Come già accennato nel paragrafo “Descrizione del Bene”, l'unità immobiliare risente ormai della vetustà dei materiali impiegati in quanto, nel corso degli anni, non è mai stato realizzato alcun intervento di ristrutturazione edilizia.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Il fabbricato ove è ubicato l'immobile oggetto di pignoramento è stato realizzato negli anni '60, con strutture verticali in cemento armato e solai piani latero-cementizi. Le tamponature sono state eseguite con muratura a cassa vuota e gli impianti sono stati realizzati sottotraccia. Gli infissi interni ed esterni sono in legno e vetro semplice.

STATO DI OCCUPAZIONE

Come da verbale di accesso allegato, redatto in data 22 giugno 2016 dal Custode Giudiziario, avv. Alberto Cinquegrana, l'immobile risulta occupato dalla debitrice, XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, unitamente alla XXXXXXXXXXXXXXX, comproprietaria.

NORMATIVA URBANISTICA

4 Firmato Da: POSTIGLIONE BIAGIO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 6a485104218a2415572fe996589fb587

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Il fabbricato di Via Girolamo Santacroce n. 7 ricade nella Variante al P.R.G. del Comune di Napoli nella classificazione tipologica del Centro Storico in "Unità edilizie di recente formazione" (v. allegato) e nella classificazione della Zonizzazione in zona "A" Insediamenti di interesse storico (v. allegato).

REGOLARITÀ EDILIZIA

Dalla relazione notarile dello studio dell'avv. Onofrio Di Caprio, il suddetto immobile pervenne al de cuius XXXXXXXXXXXXXX in virtù di atto di trasferimento per notar Mario Maffei del 2/04/1980, trascritto il 23/04/1980 ai nn. 7642/6064, dall'Istituto Autonomo per le Case Popolari. Dalla piantina allegata, risulta, altresì, che l'appartamento è stato accatastato in data 12/01/1966, e pertanto, così come indicato nel quesito n. 6 del mandato, essendo l'edificazione dello stabile antecedente all'1/09/1967, il cespite pignorato si può considerare regolare.

Inoltre, il cespite, ad oggi, non ha subito alcuna modifica, ad esclusione di una loggia (v. foto n. 23-24), sul cui perimetro risultano montati degli infissi, anch’essi datati, che non sono rappresentati nell’allegata piantina catastale, e quindi, presumibilmente realizzati, in epoca successiva.

Per tale presunto abuso, lo scrivente ha richiesto, per iscritto, all'Ufficio Condono Edilizio del Comune di Napoli, se fosse stata presentata domanda di condono edilizio in sanatoria dalle attuali comproprietarie o a nome del loro padre. Da tale indagine, risultata negativa (v. nota allegata del Comune) lo scrivente, ha ritenuto, ad ogni buon conto e in via cautelativa, determinare in base alle tabelle redatte dal Comune di Napoli (determinazione degli oneri concessori L. 326/2003 e misura dell'oblazione) la somma di euro 8.000,00 comprensiva delle spese tecniche e degli oneri dovuti, per la presentazione della domanda in sanatoria, che sarà detratta dal valore complessivo dell'immobile nel capitolo stima dell'immobile.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non si è a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico così costituito:

Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Napoli (NA) - Via Girolamo Santacroce n. 7, int. 14, scala C, interno 14, piano 7°.

Il Quartiere Avvocata, ove è ubicato l’appartamento de quo, fa parte della seconda Municipalità del Comune di Napoli. Confina a nord, nord-ovest e nord-est con i quartieri Arenella (via Matteo Renato Imbriani) e Stella (via Fontanelle), a sud con i quartieri Montecalvario e San Giuseppe (piazza Dante) e a est con il quartiere San Lorenzo (via Pessina). È attraversato nella sua lunghezza da Via Salvator Rosa che è il maggior asse viario della zona. Il quartiere, infatti, è stato recentemente protagonista di una massiccia opera di riqualificazione che ha avuto origine dall'apertura delle stazioni del Metro dell'arte:

Salvator Rosa e Materdei. Numerosi sono i fabbricati realizzati tra fine Ottocento e inizio novecento. Il quartiere è ben servito da normali bus di linea della città. Non sono lontane le uscite della tangenziale dell'Arenella e di Capodimonte. Il fabbricato nel quale è ubicato l'unità immobiliare oggetto di pignoramento è in una traversa cieca di Via Girolamo Santacroce, all'interno di un parco custodito, costruito dalla Società INA Casa negli anni '60.

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 Lo stabile è di tipo signorile, ed è munito di servizio di portierato, dell'impianto di ascensore e dell'impianto di riscaldamento centralizzato. E' annessa all'abitazione, al piano terra, un vano con accesso carrabile identificato con il numero 14, che, per le sue dimensioni interne, consente il parcheggio di una utilitaria.

 L'unità immobiliare, di ampia quadratura, è composta da ingresso, salone doppio, due camere da letto, cucina, tinello, ripostiglio, corridoio, disimpegno, bagno, w.c., ampia terrazza coperta (loggia), due ampie balconate e tre piccoli balconi. Ha un'altezza interna di ml 2,97.

L'appartamento è dotato di buona illuminazione ed aerazione e di una discreta panoramicità. Lo stato conservativo può considerarsi mediocre in quanto l'appartamento risente della vetustà dei materiali impiegati e della totale assenza di qualsiasi tipo di manutenzione dall'epoca della costruzione.

 Identificato nel Catasto Fabbricati - Foglio. 16, p.lla 178, sub. 14, Zc. 6, Categoria A2;

 Per la ricerca del più probabile valore di mercato del bene oggetto di pignoramento, si è optato per il procedimento di stima sintetica comparativa perché più rispondente alle condizioni economiche del mercato locale. Dalla consultazione dell'OMI (v. allegato)si è accertato un valore medio per immobili signorili, similari a quello oggetto di pignoramento, di €/mq 3.500,00 da calcolarsi per la superficie catastale.

 Pertanto, il valore dell'unità immobiliare risulta pari a:

mq 140,00 x €/mq 3.500,00= € 490.000,00.

Il valore del locale, ubicato al piano terra, munito di accesso carrabile, risulta pari a:

mq 8,16 x €/mq 2.400,00= € 19.584,00.

Valore totale bene = € 490.000,00 + € 19.584,00 = € 509.584,00

Da detto importo va detratta la somma di euro 8.000,00 per la presentazione della domanda di condono edilizio in sanatoria:

€ 509.584,000 - € 8.000,00= € 501.584,00.

 Essendo la quota di proprietà della esecutata, XXXXXXXXXXXX, pari ad 1/3, il valore della sua quota spettante risulta pari ad € 167.195,00.

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Napoli, li 07/09/2016

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Ing. Postiglione Biagio

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