FONDO PENSIONE A PRESTAZIONE DEFINITA DEL GRUPPO INTESA SANPAOLO
COMMISSIONE IMMOBILIARE 18 GENNAIO 2021 PROCESSO VERBALE
In data 12 gennaio alle ore 15,00 in Torino, Piazza San Carlo 156, nella sala “Taricco” al secondo piano si è riunita in conferenza telefonica la Commissione Immobiliare (di seguito “Commissione”) del Fondo Pensione a Prestazione definita del Gruppo Intesa Sanpaolo (di seguito “Fondo”) nella persona dei Signori:
Fabrizio FALSETTI Consigliere
Guido GIANNETTA Consigliere
Maria Antonietta MARTINO Vice Presidente
Enzo ROMANI Consigliere
Franco TOSO Consigliere
Riccardo VOLPI Consigliere
Partecipano inoltre alla riunione:
Cesare MORIGGI Consigliere
Guido NAPOLI Consigliere
Sergio PUGGIONI Consigliere
Angela ROSSO Consigliere
Giovanni SOLARO Consigliere
Roberto BONINSEGNI Presidente del Collegio dei Sindaci
Bruno MAZZOLA Sindaco effettivo
Riccardo BOTTA Direttore Generale
Anna COZZOLINO Vice Direttore Area Operativa
Giovanni SALETTA Vice Direttore Area Investimenti e Segreteria
Angelo GIODA Revisione Interna - Internal Auditing
Massimo BIGLIA Funzione Gestione dei rischi
AQUINI AUTITLIA Processi Operativi
Elisabetta BOMBARA Legale e rapporti con gli iscritti
Roberto DI BELLO Processi Operativi
Antonella MEDICI Ufficio Immobili
Alessia LAMONACA Segreteria
ARGOMENTI POSTI ALL’ORDINE DEL GIORNO
1. PROPOSTE INERENTI AL PATRIMONIO IMMOBILIARE 2. VARIE ED EVENTUALI
1. Proposte inerenti al patrimonio immobiliare
1.a) Torino Corso Turati 12
Si richiama la riunione del Consiglio di Amministrazione del 15 ottobre e del 17 dicembre u.s., per rammentare che in occasione della rilocazione del secondo piano dell’immobile in oggetto era stato stimato, da parte di Alliance Francaise con il supporto dello studio Camerana (poi non incaricato del progetto), un preventivo dei lavori di ristrutturazione a carico della proprietà per un ammontare di circa 100.000 euro per sostituzione degli infissi, di cui una parte anche del primo piano, e installazione nuovo impianto di climatizzazione suddiviso per i due piani.
Successivamente un primo progetto preliminare è stato realizzato dallo Studio Granma Architetti Associati incaricati per la ristrutturazione dal conduttore Alliance Francaise, il progetto presenta un costo per entrambi i piani di complessivi 556.000 euro circa oltre IVA, di cui 285.000 euro per il piano primo ed euro 271.000 per il secondo piano (vedere Allegato 1 ed Allegato 1bis) di cui circa 27.000 euro a carico del Conduttore, oltre agli onorari professionali da riconoscere allo Studio.
Il progetto comprende lavori, in particolare per il primo piano che attualmente continua ad essere sfitto, ritenuti al momento non necessari, ad esempio per il primo piano sostituzione impianti elettrici, rifacimento pavimenti e bagni, decorazioni pareti.
Considerando per il primo piano la sola sostituzione degli infissi, compresi quelli in alluminio essendo gli stessi in assenza di vetro-camera, e la realizzazione dell’impianto di climatizzazione, di cui il piano è sprovvisto, per il secondo piano il rifacimento impianto elettrico, la sostituzione infissi in legno, il rifacimento bagni oltre all’impianto di climatizzazione, i costi risulterebbero a questo punto più contenuti, ma comunque sempre superiori a quanto a suo tempo deliberato. L’ing. Urrai in qualità di professionista incaricato dalla proprietà per la sovrintendenza dei lavori provvederà a contattare Alliance Francaise e lo Studio di Architettura che ha fornito una prima stima dei lavori per un confronto sui costi e sui lavori effettivamente da porre in opera.
La consistenza delle due unità immobiliari è pari a circa 1.3525 mq. Lordi corrispondenti a circa 1.228 mq. commerciali suddivisi quasi pariteticamente tra i due piani.
Alla luce della documentazione, al momento in possesso degli uffici, i costi dei lavori preventivati risulteranno superiori ai 100.000 euro già deliberati ed ipoteticamente attestabili intorno a 250.000/300.000 euro.
In merito ad eventuali agevolazioni governative si evidenzia che il Fondo non può usufruire del Super Bonus del 110% previsto dal Decreto Rilancio che spetta soltanto alle persone fisiche, condomini, istituto case popolari o cooperative.
Per quanto riguarda invece le spese per interventi di efficienza energetica il Fondo potrebbe usufruire della detrazione fiscale nella misura del 65% della spesa sostenuta secondo quanto previsto dall’ art. 14 del D.L. 4/6/2013 convertito in legge 3 agosto 2013 n. 90.
Il Direttore illustra il preventivo lavori ristrutturazione pervenuto dallo Studio di Architettura Granma relativo ai due piani in proprietà dell’immobile in Torino Corso Turati. Il preventivo dei lavori rispetto ad una prima ipotesi di stima lavori, presentata in occasione della manifestazione di interesse alla locazione del secondo piano da parte di Alliance Francaise quantificata in circa 100.000 euro, presenta un costo decisamente più elevato in quanto tiene conto di lavori per il primo piano che al momento non è di interesse della proprietà andare ad eseguire. Pertanto da un preventivo costi totale di € 556.000 di cui € 285.000 per il primo piano ed € 271.000 per il secondo piano si ipotizza un costo lavori attestabile intorno a 300.000 euro, oltre costi a carico del conduttore ed oneri professionali che potrebbero essere se tutti d’accordo a carico del Fondo essendo di competenza del conduttore una quota minimale dei lavori. In particolare si evidenzia che riguardo al primo piano come già deliberato si andranno a sostituire gli infissi esterni, compresi quelli in alluminio in quanto privi di vetro camera e a realizzare l’impianto di condizionamento. Per quanto riguarda il secondo piano si conferma che saranno sostituiti gli infissi in legno, il nuovo impianto di condizionamento, oltre lavori di ristrutturazione servizi igienici, all’impianto elettrico ed oneri professionali.
Il Direttore evidenzia inoltre che occorre tener conto delle detrazioni fiscali che permettono di risparmiare il 50% sui serramenti ed il 65% sulle opere impiantistiche di climatizzazione, che fermo restando 300.000 euro di costi preventivati, si andrebbero ad avere costi effettivi decisamente più bassi. Il Direttore evidenzia inoltre che su stime parametriche il preventivo dei lavori per le due unità si attesta intorno ai 500 euro a mq. essendo i due piani pari a circa 1.230 mq. commerciali, costo che comunque si andrebbe a ridurre notevolmente limitando i lavori del primo piano come precedentemente detto. Interviene il Consigliere Giannetta che evidenzia che di solito sulla ristrutturazione degli uffici i costi per una buona ristrutturazione si aggirano intorno ai 600/700 euro/mq. Il Direttore evidenzia inoltre che alcune voci di costo, comprese le percentuali dei costi professionali, saranno approfondite con l’ausilio dell’Ing. Urrai incaricato per la sovrintendenza dei lavori per conto della proprietà. Interviene il Vice Presidente Martino che concorda con le osservazioni avanzate dal Consigliere Giannetta in merito ad alcune voci di spesa (percentuali costi professionali, impianti elettrici, ecc). Considerato che l’immobile non è stato oggetto di manutenzione straordinaria da oltre 20 anni, ritiene opportuno consegnare al nuovo affittuario i locali ristrutturati ed usufruibili per la propria attività quindi esprime il proprio parere favorevole all’aumento ad € 300.000 degli oneri a carico della proprietà.
Il Consigliere Volpi chiede spiegazioni in merito alle detrazioni fiscali, in merito si dovranno approfondire le modalità previste ed applicabili nei confronti del Fondo, se cedere il credito al fornitore o se usufruire delle detrazioni rateali in dieci anni o cedere il credito alla Banca.
La Commissione esaminata la documentazione presentata e sentita la relazione del Direttore concorda con la richiesta della proprietà di elevare il preventivo dei costi per gli interventi di ristrutturazione da € 100.000 come già deliberato al nuovo importo di € 300.000 per entrambi i piani.
1.b) Torino Via Campana 36
Si richiama la riunione del Consiglio di Amministrazione del 15 ottobre u.s., che avendo preso atto dell’interesse alla rilocazione dell’intero immobile in Torino Via Campana da parte di un costituendo Studio Legale, derivante in parte dallo Studio Avv, Benessia, aveva anche deliberato la spesa a carico del Fondo per interventi di manutenzione straordinaria dell’immobile per circa 1 milione di euro.
Il contratto di locazione al momento non è ancora stato sottoscritto, ma si rammenta che prevede un canone annuo di € 150/160.000 euro, a regime dopo un periodo di free rent di 6 mesi, per un immobile di circa 2.975 mq lordi equivalenti a commerciali 1.255 mq.
I lavori di ristrutturazione comprendono il rifacimento facciate, la sostituzione degli infissi esterni e interni, le spese per rifacimento degli impianti termico/elettrico ed idro-sanitario, la sistemazione del giardino oltre al costo dei relativi professionisti.
Sono stati presentati i progetti da parte dello studio Fiumara Mina Architetti Associati di Torino relativi al rifacimento degli impianti elettrici, le opere edili e l’impianto climatizzazione con una stima dei costi in linea con quanto preventivato (vedere Allegato 2).
Il Fondo ha incaricato l’ing. Urrai per una sovrintendenza dei lavori per conto della proprietà (vedere Allegato 3).
Per il rifacimento delle facciate si potrebbe usufruire del cosiddetto “Bonus Facciate” L. 160/2019 (legge di bilancia 2020) per lavori eseguiti entro il 2021, che prevede una detrazione dall’imposta lorda del 90%, optando per lo sconto sul corrispettivo dovuto sui lavori.
Per quanto riguarda invece le spese per interventi di efficienza energetica il Fondo potrebbe usufruire della detrazione fiscale nella misura del 65% della spesa sostenuta secondo quanto previsto dall’ art. 14 del D.L. 4/6/2013 convertito in legge 3 agosto 2013 n. 90.
Il Direttore informa sulla fase progettuale di Via Campana che sostanzialmente riflette il plafond di circa 1 milione di euro già deliberato. Anche per questa ristrutturazione saranno applicabili le agevolazioni fiscali già illustrate per la ristrutturazione di Corso Turati oltre all’agevolazione del 90%
per il rifacimento della facciata.
Il contratto non è ancora stato firmato, l’analisi dell’Advisor attesta una valore di mercato di € 156.000 anno, l’offerta della Studio Benessia è di € 140.000/anno, canone pieno da subito post free rent.
Il Consigliere Volpi non ritiene accettabile l’offerta proposta dal conduttore, considerando che la proprietà assume a proprio carico tutti i lavori di ristrutturazione. Concordano con quanto espresso dal Consigliere Volpi, la Vice Presidente Martino ed il Consigliere Falsetti. La Commissione esamina per informativa lo stato avanzamento lavori ed il verbale dell’ing. Urrai ed evidenzia che il canone di locazione non deve essere inferiore ad € 150.000/anno.
Considerato che nella relazione dell’Ing. Urrai sono indicate “opere murarie” con importi da definire, si richiederà una quantificazione dei costi oltre ad una conferma dei costi previsti per la sicurezza dei cantieri al fine di non superare il preventivo di 1 milione di euro già deliberato.
1.c) Immobile in Saonara – contratto LUCA VIOREL
Per una unità uso civile abitazione nell’immobile in oggetto è pervenuta una nuova richiesta di riduzione temporanea del canone di locazione (vedere Allegato 4). La richiesta è motivata dal fatto che causa il perdurare dell’emergenza sanitaria per COVID-19 il Signor Viorel purtroppo continua a essere in cassa integrazione (iniziata a marzo 2020) senza previsioni di riprendere l’attività lavorativa prima del mese di settembre 2021.
A favore del Signor Viorel era già stata concessa una riduzione temporanea del canone nella misura del 30% per tre mensilità da giugno ad agosto 2020.
Considerata la situazione si propone la concessione di una ulteriore riduzione del canone di locazione nella misura del 30% per almeno ulteriori 3 mensilità.
Saonara Via Petrarca 9 – unità uso civile abitazione 2 ° - 3° piano scala A int 7 oltre box auto – 155 mq commerciali
Decorrenza
contratto Scadenza
contratto Possibilità recesso del conduttore Sei mesi preavviso norma di legge
Canone annuo iniziale
Canone annuo rivalutato
ISTAT dal 1/1/2020
Ultima bolletta emessa aprile 2020
1/12/2018 30/11/2022 € 7.680,00 € 7.687,68 € 640,64 + € 90,00
acconto spese
Interviene il Consigliere Romani che prendendo atto della situazione rappresentata, considerando che sono state concesse anche riduzioni più rilevanti nei confronti di contratti commerciali/direzionali propone la concessione della riduzione per un periodo di ulteriori sei mesi.
La Vice Presidente Martino concorda con quanto espresso dal Consigliere Romani in merito al prolungamento fino a sei mesi della riduzione di canone.
La Commissione, propone la concessione della riduzione del 30% del canone per sei mensilità. Il Presidente del Collegio Sindacale chiede di approfondire se il Fondo può usufruire del ristoro a favore dei proprietari che concedono sconti sui contratti di affitto a civile abitazione per gli immobili rientranti nelle zone ad alta tensione abitativa come potrebbe essere la provincia di Padova.
All.ti:
1) Corso Turati relazione progetto preliminare e dettaglio costi (allegato 1 bis) 2) Via Campana progetto
3) Via Campana – Verbale Ing. Urrai 4) Richiesta riduzione canone Saonara
La riunione termina alle ore 15,45
Torino, 18 gennaio 2021 Area Investimenti e Segreteria
