DESCRIZIONE RIEPILOGATIVA AD USO PUBBLICAZIONE TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO
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Oggetto: Procedimento di esecuzione immobiliare.
P R E M E S S O,
• che nell'udienza del 3 . Novembre . 2011, il sottoscritto, Lucio Acciaccaferri, residente in Ascoli Piceno Via B.Croce n° 84, iscritto all'Ordine degli Architetti della Provincia di Ascoli Piceno al n. 185, è stato nominato Consulente Tecnico d'Ufficio nel procedimento indicato in oggetto,
• che, dopo il giuramento di rito, gli venivano posti i seguenti quesiti:
1. identificazione e descrizione del bene oggetto della vendita, altre informazioni per l’acquirente;
2. situazione edilizio-urbanistica e sanitaria dell’immobile;
3. stato di possesso;
4. vincoli ed oneri giuridici;
5. stima dell’immobile.
tutto ciò premesso,
il sottoscritto C.T.U., previo avviso con lettera raccomandata A.R. alle parti interessate, ha eseguito in data 02/03/2012 un sopralluogo sull'immobile pignorato, assumendo i dati tecnici per l'espletamento dell'incarico conferitogli.
1) IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA VENDITA, ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE.
Il pignoramento riguarda 2/4 dell'intera proprietà dell'immobile, L'immobile pignorato è ubicato nel Comune di S. Benedetto del Tronto (AP), Via Fanfulla da Lodi n° 8 e consiste in:
Appartamento di civile abitazione, sviluppantesi su unico livello,
al p. 4° int. 17 di una palazzina di complessivi p 5, più piano interrato.
L’abitazione costituisce una porzione corrispondente a circa 1/2 piano, di un fabbricato “a blocco”, comprendente altre unità abitative pressochè identiche, distribuite in numero di due per ciascun piano.
Detto complesso è ubicato in località porto d'Ascoli zona Sentina una zona semi-periferica, in posizione intermedia trà la spiaggia e le vie di comunicazione litoranee (SS Adriatica, Autostrada A14).
La zona è, pressochè, completamente urbanizzata anche se non si può dire che sia ottimamente servita ed è caratterizzata dall'essere a vocazione prettamente turistica per cui è soggetta a flussi abitativi di carattere stagionale.
L'appartamento della superficie complessiva di mq 106 è strutturalmente in buone condizioni anche se è evidente uno stato generale di abbandono dovuto al mancato utilizzo ed a mancate manutenzioni ordinarie.(foto n°20,20A,21)
Le finiture, come tutta la costruzione. sono di qualità medio bassa.
I pavimenti non sono in ceramica "monocottura" ma smaltati a semplice cottura, per cui sono molto delicati e non in grado di resistere ad urti prodotti con corpi rigidi pesanti ed appuntiti per cui soggetti a deteriorarsi nel tempo. (foto n°22)
I rivestimenti dell'unico bagno e della cucina sono, anch'essi, in ceramica a semplice cottura e come i pavimenti di qualità ordinaria.
Non esiste una cucina "monoblocco" dotata di piani di cottura pensili e ripostigli con gli elettrodomestici incassati, ma vi è solo un lavello in ceramica con piano di appoggio, (foto n° 8) ed un blocco fornelli con forno sottostante, (foto n°9) anch'esso di qualità medio bassa ed in cattivo stato di conservazione.
Gli infissi, per il fatto stesso che il clima della zona è reso mite dalla vicinanza del mare, non sono concepiti per offrire protezione sia dal freddo che dal rumore, non possiedono, infatti, i doppi vetri e la loro struttura è abbastanza esile ottenuta con legno non di buona qualità il vetro , come detto è a lastra semplice. (foto n°10,11)
Le porte con decorazioni "alla veneziana" sono anch'esse di bassa qualità molto sottili e alla vista abbastanza leggere. (foto n° 12,12A)
Gli impianti elettrico, idraulico, idrosanitario e di risceldamento, sono, ovviamente di concezione antiquata ma a causa del lungo periodo in cui l'appartamento è stato inutilizzato sono molto deteriorati, non in grado di funzionare correttamente e garantire la sicurezza ad eventuali occupanti.
Si presume che non possano essere recuperati con parziali intervanti di manutenzione ma debbano essere radicalmente sostituiti con impianti più adeguati e rispettosi della vigente normativa.
I divisori interni sono in laterizio intonacato ed ovviamente non esistono strati coibenti sulle pareti esterne nè sui solai o sulle pareti interne di confine con altra proprietà.
I solai di piano sono in latero cemento, intonacati posti all'altezza di m 2,80 (foto n° 26) e da una formazione di muffa sul soffitto è possibile anche dedurre la scansione dei travetti prefabbricati che compongono il piano di copertura. (foto n° 1)
Sopra l'ultimo salaio che coincide con il soffitto dell'appartamento in questione è posato il tetto realizzato con una struttura in legno composta da travi ed arcarecci ed un semplice manto di tegole (foto n° 2) in grado di offrire protezione dalle precipitazioni meteoriche e molto relativamente dall'azione diretta del sole estivo ma non di esercitare alcuna azione isolante, per cui è facile ipotizzare che in inverno l'appartamento anche per il fatto che possiede tre dei quattro lati esterni, disperda molto e debba essere adeguatamente riscaldato.
Le pareti interne sono intonacate e tinteggiate di colore bianco ed in alcune stanze rivestite fino all'altezza di m 1,50 con carta da parati.
L’edificio organizzato in modo che le proprietà ad ogni piano siano parzialmente separate dal vano scala ed abbiano solo i muri centrali in comune.
Visto il tipo di costruzione si può presumere che i muri di confine non siano trattati diversamente dagli altri muri divisori e che quindi non ci siano strati di isolante termico/acustico trà una proprietà e l'altra o se anche ci fossero sono di scarsissima efficacia visto che la normativa in vigore all'epoca della costruzione non li imponeva.
L’abitazione è composta da n° 3 stanze (foto n° 27,28,29,30), una cucina un ampio corridoio (foto n° 23,24) , un bagno e due ripostigli, di cui uno
più grande della superficie di circa mq 8,4 (foto n° 25) ed uno minimo dalla superficie inferiore ai mq 2.
L'appartemento è servito da un vano scala che come detto, parzialmente funge da elemento di separazione dall'altra proprietà adiacente e da un ascensore. (foto n°3)
L'abitazione è inoltre, dotata di due balconi uno sul lato Nord della superficie di mq 5,6 circa ed uno sul lato ovest della superficie di mq 5,2 circa penalizzati dalla scarsa profondità (1 m circa)(foto n°13) ma dai quali si gode una buona vista panoramica.(foto n° 14,15)
La porta di ingresso dell'appartamento è in legno tamburrato di qualità madio bassa e non possiede particolari sistemi antintrusione.(foto n° 16) Il bagno di dimensioni molto ridotte rispetto all'appartamento (m 2,4 x 1,5) è provvisto di tutti gli apparecchi idrosanitari in ceramica, funzionanti, dotati di acqua fredda e calda , con rubinetterie la cui qualità, già non elevata, è stata compromessa dal lungo periodo di abbandono (foto n°4,5,6,7).
L'impianto di riscaldamento è autonomo, centralizzato, con radiatori in ghisa (foto n° 17,18) e caldaia alimentata a gas-metano di rete che anche per il fatto di essere collocata all'esterno, sul balcone ovest, versa in un pessimo stato di conservazione e si dubita possa ancora funzionare. (foto n° 19) L'impianto elettrico è del tipo “sottotraccia” con cavi sfilabili anch'esso certamente fuori norma e bisognoso almeno di una revisione generale.
La fognatura è allacciata alla rete pubblica.
a) Superfici, confini, dati catastali,divisibilità - Superfici:
Abitazione:
L'appartamento ha una superficie di mq 106 lorda, comprensiva di muri
perimetrali e divisori e balconi conteggiati al 50%.
- Confini:
L'abitazione confina:
- Ad Est con altra proprietà, (Ditta Massi o aventi diritto), con il pianerottolo, il vano scala ed il vano ascensore.
- gli altri tre lati , Nord Sud ed Ovest sono delimitati da muri esterni.
All'appartamento si accede da via Fanfulla da Lodi, superando un cancello che immette, attraverso una corte comune che circonda l'edificio, al portone di ingresso e ad un piccolo atrio su cui danno il vano scala e l'ascensore.
- Dati catastali:
dalla visura eseguita presso il N.C.E.U. di Ascoli Piceno è risultato che la parte di unità immobiliare soggetta a procedimento di pignoramento immobiliare, pari ad 1/2 dell'unità abitativa, è registrtata, nel comune di S.Benedetto del Tronto, via Fanfulla da Lodi piano 4° int. 17, registrata al F.g. n° 25, p.lla n° 500 Sub 7, categoria A/2 classe 5 intestata a:
Di Mattia Domenico, nato a S. Benedetto del Tronto l'1.03.1942 C.F.:
DMTDNC42C01H769V.
L'altra metà, dell'unità abitativa, è intestata a:
- Di Mattia Franco per 1/4.
- Marzini Annunziata per 1/4.
Nella visura catastale sono riportati due usufrutti che sono ormai decaduti per decesso degli aventi titolo.
- divisibilità:
Per la sua forma, il modo in cui l'appartemento è strutturato ed organizzato si ritiene problematica ove non impossibile, la sua divisione in due unità negoziali dal valore, pressochè, equivalente.
Prescindendo dal fatto che in pratica è molto difficile e certamente, poco pratico dividere l'unità abitativa in due parti, si ritiene che l'operazione avrebbe come effetto un notevole deprezzamento delle due parti, che sarebbero difficilmente vendibili in quanto difficilmente utilizzabili.
Si ritiene, pertanto, anche nell'interesse dei proprietari della metà non soggetta al procedimento, che sia commercialmente logico, mettere in vendita tutta l'unità immobiliare e dividere il ricavato, in proporzione ai diritti, tra i proprietari.
Da informazioni, assunte informalmente, risulta che anche l'altra parte sia oggetto di un procedimento fallimentare curato dal dott. Scagliarini di S.
Benedeto del Tronto il quale ha dichiarato al sottoscritto che corrisponderebbe agli interessi degli altri due proprietari, di Di Mattia Domenico e sua moglie, la vendita complessiva dell'immobile e la divisione proporzionale del ricavato.
b) Accessi:
L'accesso all’abitazione avviene da via Fanfulla da Lodi attraverso un cancello che ammette ad uno spazio condominale completamente recintato, da cui si accede al corpo scala ed all'ascensore.
Sempre dalla stessa via Fanfulla da Lodi, si accede sul retro, ai garages, mediante una rampa.
c) Parti comuni:
Le parti comuni sono:
1) Lo spazio comune al P.T.
2) La rampa di accesso ai garages.
3) La scala ed i pianerottoli 4) L'ascensore.
5) Il tetto.
e) Destinazioni urbanistiche:
- l'immobile pignorato, in base agli strumenti urbanistici vigenti nel Comune di S. Benedetto del Tronto, possiede la seguente destinazione:
Immobile di civile abitazione class. Cat. A/2, classe 5, vani 6, rendita € 681,72.
2) SITUAZIONE EDILIZIO-URBANISTICA E SANITARIA.
Difformità ed abusi:
Il fabbricato è stato edificato in forza della Concessione edilizia n°151, richiesta da Spalvieri Franco, in data 7.Giugno.1967 e successiva richiesta di variante a nome di Pallotta Giovanni prot. n° 3010 del 22.Novembre.1972.
Con la variante si otteneva unn aumento di volume e più precisamente la autorizzazione ad edificare n° 4 piani più il P.T.
Dall'esame degli elaborati contenuti nella pratica in variante non risultano difformità o abusi di alcun genere.
I requisiti sanitari sono rispettati.
Dal confronto fra, le planimetrie catastali e lo stato di fatto, rilevato nel sopralluogo eseguito dal sottoscritto in data 2/ Marzo/2012, di cui si allega verbale, non è risultata alcuna difformità.
• 3) STATO DI POSSESSO.
L'immobile oggetto di pignoramento e attalmente disabitato e le chiavi sono detenute dal curatore fallimentare della parte non soggetta al presente provvedimento, il già citato Dott. Scagliarini con studio in S. Benedetto del
Tronto.
• 4) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI.
Sulla base degli accertamenti effettuati, risulta che:
- esistono vincoli ed oneri di natura condominiale il procedimento di pignoramento è stato promosso dal condominio del palazzo in cui si trova l'appartamento, denominato "Pallotta" dal nome del costruttore.
Il condominio vanta un credito nei confronti del comproprietario sig. Di Mattia Domenico, in qualità di ultimo conduttore, che attualmente, per problemi di salute, è ricoverato in una struttura sanitaria regionale, di € 8.437,26 più € 748,50 per spese per un totale di complessivi € 9.185,76.
Mentre sulla metà, non soggeta al presente provvedimento di pignoramento, vi è in atto dal 1993 un procedimento fallimentare curato dal citato professionista.
La quota condominiale è attualmente di € 224,00 (duecentoventiquattro/00) a trimestre, pari ad un costo annuo di € 224,00 x 4 = € 896,00 (ottocentonovantasei/00).
- per quanto concerne la metà oggetto del procedimento di pignoramento, non esistono domande giudiziali ed altre trascrizioni;
- sull'immobile non gravano vincoli artistici, storici, di inalienabilità o indivisibilità;
- non esistono atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
- non esistono convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge.
- Come precedentemente detto, esistevano dei diritti di usufrutto decaduti per decesso degloi aventi diritto.
Trascrizioni
Sull' immobile pignorato gravano le seguenti trascrizioni ed iscrizioni:
- Nota di trascrizione a favore del 8/11/1978 - R.P. 4015 - R.G. 5132
- Atto di compravendita, fra vivi. Soggetto acquirente.
- Nota di iscrizione contro del 14/02/1979 - R.P.96 - R.G.867,
IPOTERCA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di mutuo.
Soggetto debitore.
- Nota di iscrizione contro del 12/11/1987 R.P. 920 R.G. 6813.
IPOTERCA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di finanziamento.(annotazione n° 134 del 2/03/1993, SURROGAZIONE PARZIALE).
- Nota di trascrizione contro dell'8/02/2011 -R.P. 761 R.G. 1181, Atto esecutivo particolare.
Difformità catastali
Le planimetrie catastali corrispondono allo stato attuale della unità immobiliare per cui si deduce che non esistono difformità.
5) STIMA DEll'IMMOBILE.
Per determinare il più probabile valore di mercato dell'immobile pignorato, il sottoscritto ha ritenuto giusto adottare sia il metodo analitico che quello sintetico.
L'immobile è stato, ovviamente, considerato come una unica unità negoziale, in base a quanto sopra esposto circa l'impossibilità di concepire una divisione che producesse un vantaggio commerciale o almeno una facilitazione di vendita.
La superficie complessiva è di mq 106,00 inclusi i balconi conteggiati al 50%, quindi senza la applicazione del prezzo ridotto di €/mq 800.
a. UNITA’ NEGOZIALE N. 1, costituita dall’abitazione al P.4, di mq 106 circa compresi i balconi la cui superficie è stata conteggiata 1/2 di quella dell'appartamento.
STIMA ANALITICA
Il tasso di capitalizzazione, tenuto conto del valore medio di mercato di immobili simili, nonché del reddito netto mediamente ritraibile dagli stessi, si fissa nella misura del 3%.
Determinazione del reddito da capitalizzare:
• canone annuo presunto, €/mese 500,00 x 12 = € 6.000,00
• detrazione per imposte e tasse, manutenzione, quota sfitti, inesigibilità e perpetuità, amministrazione, assicurazioni, ecc. (20%),
€ 6.000,00 x 0,20 = €1.200,00
Reddito netto €4.800,00
VALORE PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO:
€ 4.800,00 : 3% = €144.000,00
STIMA SINTETICA
In conseguenza ad accertamenti effettuati in zona ed in zone che a questa
dello stato di conservazione e manutenzione, della vetustà e di quant'altro possa incidere sul giudizio di stima, è risultato che il prezzo unitario di mercato equo da attribuire è :
€/mq 1.600,00(milleseicento/00) prezzo per la parte abitativa ed il valore dimezzato per i balconi, €/mq 8000,00(ottocento/00).
In base ai suddetti prezzi unitari, i valori sono:
mq. 106,0 x €./mq.1.600,00= € 169.600,00 VALORE DI MERCATO
Il sottoscritto ritiene di poter attribuire all’immobile pignorato il seguente valore di mercato, determinato dalla media dei valori delle due stime:
• €. (144.000,00 + 169.600,00) : 2 =156,500 (centocinquantasei/500)
• VALORE FINALE STIMA
• Sul valore dell’immobile, come sopra determinato, non si ritiene di dover applicare alcuna decurtazione, per il rimborso di danni , vizi occulti o difformità.
NOTA:
Poichè, come si è precedentemente detto, l'unità immobiliare non può essere, utilmente, divisa in due parti autonome, dovrà essere messa in vendita nella sua interezza e ad essa si riferisce il valore di stima anche se la somma da recuperare con il procedimento in atto è esattamente pari al 50%
del ricavato.
Il sottoscritto, ritenendo di aver assolto pienamente l'incarico affidatogli, rimane a disposizione per eventuali chiarimenti e delucidazioni.
In fede,
Ascoli Piceno, lì 13 Aprile 2011
Il C.T.U.
Arch. Lucio Acciaccaferri
Si deposita la presente relazione in originale per l’ufficio e due copie per le parti.
Allegati:
1. Visure catastali, foglio di mappa e planimetrie catastal.
2. Visure ipocatastali
3. Documentazione fotografica;
4. Verbale di sopralluogo; e ricevute delle raccomandate;
5. Descrizione riepilogativa ai fini della formazione del bando d’asta e del decreto di trasferimento degli immobili;
6. Relazione riepilogativa dei beni per formazione del bando d'asta.
7. CD-rom contenente la relazione per ufficio G.E., la relazione per uso pubblicazione, la descrizione riepilogativa per il bando d’asta e le planimetrie.
