FONDO PENSIONE A PRESTAZIONE DEFINITA DEL GRUPPO INTESA SANPAOLO
COMMISSIONE IMMOBILIARE 3 GIUGNO 2021
ARGOMENTI POSTI ALL’ORDINE DEL GIORNO
1. PROPOSTE INERENTI AL PATRIMONIO IMMOBILIARE
2. SELEZIONE VALUTATORE IMMOBILIARE DEL FONDO E PERITO ESTIMATIVO SOMMARIVA 14 SRL 3. RELAZIONI INTERMEDIARI IMMOBILIARI SULLE UNITA’ NON LOCATE
4. VARIE ED EVENTUALI
1. Proposte inerenti al patrimonio immobiliare
1.1. Richieste riduzione canoni per temporanea o ridotta inattività a seguito dell’emergenza sanitaria per COVID 19
Non sono pervenute ulteriori richieste di riduzioni.
1.2. Recesso e nuovo contratto locazione – Torino, corso Belgio 71
Si segnala che l’attuale conduttore dell’unità immobiliare, uso ufficio, nella persona della Dott.ssa Orcurto, ha formalizzato la necessità di recedere dal contratto intestato a Master edp S.r.l. in quanto la società verrà messa in liquidazione il 30/6/2021.
L’attività societaria continuerà in capo ad un nuovo soggetto (Master Soluzioni S.r.l.), che manterrà gli stessi assetti proprietari, con necessità quindi di stipulare un nuovo contratto di locazione.
Considerando i disguidi subiti a seguito dell’allagamento del magazzino (situato nelle cantine) e alla sua inagibilità, è intenzione del conduttore di escludere dal nuovo contratto il magazzino.
L’attuale canone è pari a circa 1.200 euro annui, incluso il locale magazzino, importo leggermente superiore al valore indicato dall’Advisor (rent di 91,51 euro/mq), tenuto conto delle superfici (ufficio pari a 107 mq, da visura, e magazzino pari a 46 mq, da ponderarsi ai fini della determinazione del canone, peraltro inagibile da anni).
La richiesta del conduttore è pertanto di applicare un canone mensile di 900 euro, oltre spese, per il solo ufficio, sostanzialmente in linea con le valutazioni dell’Advisor, con disponibilità futura, una volta risolta la problematica delle infiltrazioni e dell’umidità, a rivalutare anche la locazione del magazzino.
La proprietà costituisce porzione residuale di uno stabile pluricondominiale realizzato nei primi anni
‘90 e sviluppato su 10 piani fuori terra e uno interrato.
Per completezza si segnala che la vicenda relativa alle infiltrazioni è stata oggetto di vertenza contro il fornitore dei lavori sul cortile soprastante, vertenza che ha visto il Condominio soccombente.
Si sottopone alla Commissione per le determinazioni del caso.
1.3. Manifestazione di interesse locazione – Milano, piazza Affari 3, intero piano terra e interrato Si segnala che è pervenuta manifestazione di interesse per la locazione di tutto il piano terra dell’immobile (ex Filiale ed ex palestra), con controparte presentata dallo studio legale Mauro (Avv.
Roberto Mauro) e dalla Saint Germain Immobiliare Srl (dott. Giuseppe Gentile), NOVERIM Srl (Direttore Generale Nicola Bozzelli), società (cfr allegato) che si occupa dal 2014 di consulenza alle imprese, supporto al tessuto imprenditoriale su tutto il territorio nazionale dal punto di vista fiscale, legale, compliance, finance e transaction, alle seguenti condizioni 1:
- free rent iniziale per permettere i lavori (luglio/settembre-dicembre 2021) - canoni 2022-2023: 260 mila euro
- canoni 2024-2025: 280 mila euro
- canoni 2026-2027: 300 mila euro, a regime anche al primo rinnovo.
Offerta che tiene conto dello stato in cui si trovano i locali e dei lavori da effettuare per trasformare una filiale ed una palestra in uffici.
Di seguito le informazioni fornite dal valutatore immobiliare:
- Piano terra ex Filiale: 856 mq (incluso piano interrato) a 308 euro/mq
- Piano terra ex palestra: 337,8 mq (incluso piano interrato) sempre a 308 euro/mq
e quindi per tot annui 370 mila euro.
L’unità immobiliare – che diventerebbe la sede direzionale generale della società – verrebbe sottoposta ad importanti lavori di riqualificazione (che per tali tipologie di Uffici direzionale si aggira a non meno 800/1.000 euro/mq).
L’unità in oggetto è esclusa dal perimetro di interesse da parte dello Studio legale Dentons.
Da un approfondimento con la Direzione Immobili, emergono le seguenti considerazioni, utili per poter negoziare una controproposta.
1Di seguito, per completezza, si ricordano le condizioni già accordate al conduttore che era in fase di avvio di un’attività di ristorazione, poi mai perfezionata (relativa alla sola unità ex Filiale):
- canone base convenuto in € 225.000,00 Le parti in deroga convengono quanto segue:
- per il periodo: 1°agosto 2020–31 luglio 2021 canone di locazione € 180.000
- per il periodo: 1° agosto 2021- 31 luglio 2022 canone di locazione annuo pari ad € 192.000,00 - per il periodo: 1° agosto 2022–31 luglio 2023 canone di locazione annuo pari ad € 204.000,00 Dal 1° agosto 2024 canone di locazione annuo pari a complessivi € 225.000,00.
L’offerta ricevuta, se da un lato ha il vantaggio di non far spendere al Fondo soldi in capex, dall’altro offre un canone leggermente sotto il valore di mercato (circa -26% a regime).
L’impatto di quanto sopra, più che sui flussi di cassa del Fondo fintanto che l’immobile è nel portafoglio, genera una differenza importante al momento della vendita dell’asset e questa differenza è tanto più elevata quanto prima viene venduto l’immobile.
Data la superficie lorda delle due unità immobiliari di 1.194 mq (di cui circa 554 al primo interrato) e la superficie parametrata di 806 mq, la proposta, pari a 300.000 euro a regime, prevede un canone unitario di 372 €/mq, con una scontistica pari a 220.000 €, ed una durata di 6+6.
Il mercato, in questo momento, per locali ristrutturati, in quella zona, si attesta nell’intorno dei 500/550
€/mq con una scontistica di 580.000 euro, e solitamente con contratti di durata 7+6 così da recuperare il 100% dell’ISTAT.
Per locare a canoni di mercato è, però, necessario che la riqualificazione degli spazi venga fatta dalla proprietà, o a sconto sui canoni, ipotizzando uno scenario pessimistico, prevedendo 800/1000
€/mq, per un totale delle capex pari a 955.200 euro.
Considerando che l’immobile, nella sua interezza, quindi compresi i piani soprastanti, prima o poi verrà venduto, si possono ipotizzare due scenari di vendita, considerando un gross yield del 4,5%
(prudente, si potrebbe comprimere anche di più) e così facendo si avrebbero i seguenti scenari:
I valori di uscita sono riferito solo alle unità oggetto della proposta e non a tutto l’immobile.
Come si può vedere il Net Present Value degli asset nei due scenari, ipotesi ISP REA e Proposta, ci portano ad avere delle differenze di valore che diminuiscono nel tempo (dovuto al fatto che le capex per i lavori vengono fatte subito mentre l’incasso derivante dalla vendita viene portato avanti nel tempo) ma che andranno ad essere simili solo dopo circa 40 anni; quindi, per sintetizzare, avendo cassa disponibile per fare i lavori, conviene dare una capital contribution al conduttore, pari all’importo delle capex stimate, o fare direttamente i lavori, e chiedere una canone di locazione più in linea con il mercato.
Si può quindi immaginare una diversa modularità dei canoni che porti l’immobile alla prima scadenza contrattuale a regime ed a redditività che riqualifichi il valore dell’immobile:
anno canone a regime sconto 2022 - 380.000 -380.000 2023 114.000 380.000 -266.000 2024 114.000 380.000 -266.000 2025 380.000 380.000 - 2026 380.000 380.000 - 2027 380.000 380.000 - 2028 380.000 380.000 -
tot -912.000
Si sottopone alla Commissione per le opportune valutazioni.
1.4. Aggiornamento lavori in Torino, via Campana (conduttore Studio Legale Benessia)
Si informa che il relativo contratto è stato firmato, con decorrenza 1° giugno, potendo quindi avviare la fase esecutiva dei lavori (assegnazione incarichi, avvio richiesta agevolazioni fiscali).
Si sottopone alla Commissione per informativa.
1.5. Aggiornamento lavori in Torino, corso Turati (conduttore Alliance Francaise) – richiesta proroga periodo free rent
A seguito dell’aggiudicazione del fornitore, tramite selezione ad inviti, si segnala che è stato avviato il relativo cantiere.
In relazione ai tempi, più lunghi del previsto per l’inizio dei lavori, anche legati alle modalità di selezione dei fornitori, il conduttore ha richiesto una proroga di due mesi del periodo di free rent stabilito nel contratto di locazione dal 1 gennaio al 30 giugno 2021.
Si sottopone alla Commissione per le opportune valutazioni.
2. Selezione Valutatore immobiliare del Fondo e perito estimativo Sommariva 14 Srl
Si informa la Commissione che con le attività relative al bilancio 2020 è scaduto il contratto di valutazione immobiliare con YARD Srl, già prorogato rispetto alla scadenza originale.
La selezione del nuovo Valutatore, da effettuarsi con lettera di invito ad “offrire” e pubblicazione sul sito del Fondo, potrebbe coinvolgere i seguenti operatori:
• YARD (attuale valutatore del Fondo)
• COLLIERS (attuale intermediario del Fondo su Milano)
• Praxi Real Estate (valutatore del Fondo CARIPLO)
• REDILCO Real Estate (ex valutatore del Fondo CARIPLO)
• BNP Paribas Real Estate (valutatore del Fondo Firenze)
• CB RICHARD ELLIS (collabora con il gruppo ISP)
L’offerta, richiamando l’attuale struttura di servizi in essere, dovrà prevedere:
1. Valutazione separata tra Portafoglio “A” e Portafoglio “B”;
2. Valutazione analitica del Portafoglio “A” e a richiesta del Portafoglio “B”;
3. Creazione e aggiornamento di un Data Base degli immobili (visure e planimetrie catastali, mappe, superfici, contratti di locazione, scadenze, imposte, etc.):
4. Disamina delle possibili potenzialità/interventi per valorizzare al meglio l’immobile;
5. Individuazione del canone di locazione nello stato di fatto e successivamente ad interventi di ristrutturazione;
6. Analisi ed assistenza nella stesura dei nuovi contratti di locazione.
La medesima offerta dovrà prevedere inoltre, l’indicazione del costo di impianto per il primo anno e di aggiornamento per i successivi esercizi, suddiviso tra Portafoglio “A” e “B”, considerando un contratto di collaborazione di durata triennale [quinquennale] con espressa facoltà di disdetta da entrambe le parti, dopo il primo anno, con preavviso di almeno 120 giorni.
In allegato proposta di “griglia” per la valutazione delle Offerte.
Si sottopone la pratica alla Commissione per la valutazione delle modalità di selezione e dei nominativi indicati.
* * *
Con riferimento alla partecipazione nella società SOMMARIVA 14 Srl si informa che il veicolo è oggetto di valutazione da parte di un perito esterno ai fini della valorizzazione dello stesso nel patrimonio del Fondo e quindi nel Bilancio, prendendo come base le valutazioni dell’Advisor immobiliare e analizzando le altre poste di bilancio nonché la connessa fiscalità.
Attualmente l’incarico è affidato alla dott.ssa Elena OGGERO, commercialista di comprovata esperienza e conoscenza delle tematiche e della Sommariva, con incarico annuale.
Si ritiene di selezionare il nuovo perito mediante lettera di invito ad “offrire”, da indirizzare ad almeno quattro professionisti presenti sulla piazza di Torino, da individuare con l’ausilio dello Studio Sansonetti, attuale service amministrativo/fiscale della Sommariva.
Si sottopone la pratica alla Commissione per la valutazione delle modalità di selezione del nuovo perito della Sommariva 14 Srl.
3. Relazione intermediari immobiliari sulle unità non locate
In allegato si riportano le relazioni degli intermediari immobiliari sulle attività effettuate e sullo stato delle unità non locate, presenti sulle piazze di Roma, Genova, Milano e Torino corredate da foto che documentano lo stato attuale dell’immobile, come anche richiesto dall’Organismo di Vigilanza, in quanto per gli immobili sfitti potrebbero astrattamente verificarsi situazioni di occupazione abusiva da parte di soggetti dediti allo svolgimento di attività illecite o pericolose. In entrambi i casi, oltre ai presumibili danni materiali e reputazionali, la mancata sorveglianza potrebbe in astratto costituire la base della presunzione di responsabilità dell’ente nella commissione dei reati.
Per i dettagli e le foto si rimanda agli allegati.
3.1. ROMA – via Torino 135
Negli ultimi tre mesi sono state effettuate poche visite, ricevuto circa cinque/sei contatti telefonici, attualmente non ci sono clienti interessati.
Le condizioni interne dell’immobile sono le seguenti: l’appartamento, ormai chiuso da diversi anni, si presenta totalmente da ristrutturare in tutte le sue parti, compresi soprattutto impianti ed infissi che sono totalmente da rifare e sostituire.
Ad avviso dell’intermediario, nel contesto attuale, date le elevate spese di ristrutturazione da sostenere diventa difficile per potenziali inquilini farsene carico, anche a fronte di una probabile riduzione del canone di locazione per un periodo prestabilito visto che in zona si trovano degli immobili delle medesime dimensioni che non hanno bisogno di importanti lavori.
Per quanto riguarda Il canone richiesto per la locazione di 90.000,00 euro annui, in base ai parametri attuali di zona e alle condizioni dell’immobile, risulterebbe eccessivo a detta dei clienti contattati, perché altri immobili simili in zona richiedono un canone inferiore. Tutto ciò non aiuta a trovare un nuovo inquilino.
Ad avviso dell’intermediario, per rendere l’immobile più appetibile sul mercato, sarebbe conveniente per la proprietà, effettuare una ristrutturazione generale predisponendolo già per uso uffici di vario genere, in quanto l’appartamento trovandosi in una zona centrale e ben collegata della capitale diventerebbe molto appetibile.
A questo punto si rende necessario una volta eseguiti i lavori di ristrutturazione, adeguare anche il canone di locazione, che secondo i valori attuali di mercato della zona si potrebbe indicare tra 75.000/85.000 euro annui.
3.2. GENOVA – via de Marini 1 – Torre WTC
I locali sono in buono stato, sono in corso i lavori di bonifica dell’impianto del locale CED, affidato da Algowatt a Rekeep; dovrà essere pulita la zona più sporca, eliminando anche le strisce adesive e l’area di intervento oggetto delle lavorazioni, compreso l’eventuale sostituzione di qualche pannello a soffitto. Una volta sgomberato il locale CED, si potranno valutare meglio eventuali minori azioni migliorative, ad esempio intervenendo sulla reception.
Attualmente non sono necessari altri lavori, rinviando alla prima manifestazione di interesse con eventuali accordi nella trattativa in caso di locazione.
L’intermediario incaricato sta provvedendo anche con un proprio collaboratore, agente immobiliare, a pubblicizzare l’immobile da locare.
3.3. GENOVA – Passo Frugoni
Da tempo a Genova si registra una flessione del mercato immobiliare delle locazioni ad uso terziario, aggravata dalla pandemia e dalle conseguenti incertezze che tutti conosciamo, tuttavia la posizione centrale del bene è indubbiamente un punto di forza, apprezzato dall’utenza che cerca un immobile in area centro città.
Per quanto attiene, poi, in particolare all’esito degli appuntamenti fissati in loco con i clienti, la maggior parte dei potenziali conduttori rileva, tralasciando l’accesso al portone che avviene sempre mediante scale, caratteristica che esclude dai potenziali interessati tutti coloro che hanno necessità di non avere barriere architettoniche, lo stato di generale trascuratezza interna in cui versa il condominio (portone di ingresso non dotato di serratura, citofono poco leggibile, atrio straripante di pubblicità e posta inevasa).
Anche internamente è stato notato come gli uffici si presentino in precarie condizioni generali di manutenzione con:
- pavimenti in linoleum e/o parquet prefinito trascurati e con diverse zone ammalorate;
- infissi in legno in cattive condizioni e con ferramenta da far controllare;
- impianti elettrici vetusti e non aggiornati;
- servizi igienici da rimodernare completamente;
- impianti di rete da cablare;
- alcuni infissi esterni divelti;
Inoltre in qualche ufficio i precedenti conduttori hanno lasciato svariati arredamenti ed in alcuni locali si rilevano infiltrazioni provenienti dalle murature esterne e/o dai piani superiori.
La totalità di questi aspetti negativi si ripercuote negativamente sull’appeal generale dell’immobile in oggetto; a ciò si aggiunga che le tempistiche di ristrutturazione degli interni possono non coincidere con le necessità di utilizzo dei futuri conduttori.
L’intermediario rileva che nell’attuale momento storico è anche molto complicato reperire un soggetto che intenda investire risorse per il rifacimento di immobili da condurre in locazione, se si
considera la discesa dei prezzi a mq degli immobili in vendita ed i tassi di mutuo estremamente vantaggiosi.
Alla luce delle considerazioni di cui sopra si riterrebbe pertanto opportuno o rivedere i prezzi cui proporre gli immobili in locazione e/o pensare ad interventi di manutenzione degli stessi in modo da poterne esaltare al meglio le caratteristiche di pregio.
3.4. MILANO – Piazza Affari 3
In funzione delle attuali trattative con il conduttore Dentons la commercializzazione degli spazi e è sospesa fino a nuove disposizioni (ad esclusione del piano terra, ex Filiale ed ex palestra, non di interessse).
Il mercato degli uffici in locazione, nel centro di Milano, mostra chiari segnali di vivacità e interesse seppur con continui stop and go dati dall’attuale clima di incertezza su tempi e modalità delle strategie aziendali da adottare nei prossimi mesi.
Per quanto riguarda gli spazi retail non si riscontrano particolari osservazioni da parte dei potenziali interessati sullo stato dei luoghi, in quanto per loro natura necessitano di interventi e allestimenti interni personalizzati per la specifica attività che andrà ad insediarsi.
È stata più volte evidenziata una insufficiente qualità e rappresentanza delle finiture della hall di ingresso dello stabile, considerati al di sotto degli standard estetici di edifici direzionali nella stessa piazza Affari e dintorni. Anche le cabine ascensori risultano datate e per il deterioramento dato dall’utilizzo, di scarsa immagine.
Sono invece in corso i lavori di sostituzione dell’impianto di climatizzazione, cui seguirà, a settembre, quello di riscaldamento (con sostituzione non solo delle apparecchiature ma anche delle colonne montanti dell’impianto).
3.5. TORINO – via Vandalino 101
Nell’ultimo trimestre sono state effettuate due visite senza prosecuzione della trattativa.
Per quanto attiene lo stato dei locali (mq. 290 oltre ad un box al piano interrato di 60 mq.) si evidenzia che gli stessi, precedentemente utilizzati come filiale bancaria, non sono immediatamente utilizzabili ma necessitano di molteplici interventi (rimozione della bussola blindata, sistemazione strutture interne per ripristino planimetria catastale, sistemazione pavimentazione flottante, realizzazione impianto di riscaldamento/raffrescamento, ripristino del controsoffitto nelle parti danneggiate).
La considerazione più comune espressa dai potenziali conduttori è stata che si riteneva troppo oneroso mettere mano ad una ristrutturazione tale da consentirne l’utilizzo e con tempi troppo lunghi, anche considerata la necessità di ottenere il cambio di destinazione d’uso da attività bancaria ad altra destinazione, neanche a fronte della disponibilità della proprietà a concedere generosi periodi di free rent ed eventuali concorsi nelle spese.
3.6. TORINO – corso Turati 12 (primo piano)
Nell’ultimo trimestre non sono state effettuate visite, contrariamente agli anni scorsi.
Per quanto attiene lo stato dei locali, di ragguardevoli dimensioni (mq. 590) si deve rilevare che, da quando gli stessi sono stati liberati, non è stata effettuata nessuna opera di manutenzione e/o restauro per renderli utilizzabili come uffici.
I potenziali conduttori che hanno visitato l’immobile sono rimasti spiacevolmente colpiti in modo particolare dalla condizione degli infissi, sia esterni che interni, dalla obsolescenza degli impianti (elettrico, raffrescamento, cablaggio) dalla vetustà dei servizi igienici.
La considerazione più comune espressa dai potenziali conduttori è stata che si riteneva troppo oneroso mettere mano ad una ristrutturazione tale da consentirne l’utilizzo, neanche a fronte della disponibilità della proprietà a concedere generosi periodi di free rent ed eventuali concorsi nelle spese. La principale obiezione è sempre stata che i tempi per rendere l’immobile usufruibile sarebbero stati troppo lunghi.
Si sottopone la pratica alla Commissione per informativa.
Torino, 3 giugno 2021 AREA INVESTIMENTI E SEGRETERIA
All.ti c.s.
