STUDIO TECNICO Ingegnere ANDREA TOMIDEI
C.so Diaz n. 21 - 47121 FORLI’ - Tel. 0543 31119 - Fax 0543 31262 C.F. TMD NDR 81H17 D704Y - Partita I.V.A. - 03853730400
TRIBUNALE ORDINARIO DI FORLI’
Esecuzione Immobiliare n° 203/2016
promossa da
… OMISSIS …
contro
… OMISSIS …
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GIUDICE DELL’ESECUZIONE DOTT.ssa BARBARA VACCA
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RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA
con
ALLEGATI
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ESPERTO DESIGNATO: Ing. Andrea Tomidei
SOMMARIO
01 02
02.1 02.2 02.3 02.4 02.5 03 03.1 03.2 03.3 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
19.1 19.2 19.3 19.4 20 20.1 21 22 23 24 25 26 27 28
COMUNICAZIONE INVIATA ALLA DITTA ESECUTATA………
IDENTIFICAZIONE, DATI CATASTALI E CONFINANTI, DATI PIGNORAMENTO E NOTA, DESCRIZIONE IMMOBILE ………..……….. ………
IDENTIFICAZIONE DEI BENI e CONFINI ………
DATI CATASTALI ATTUALI ………. ………
DATI CATASTALI NEL PIGNORAMENTO E NELLA RELATIVA NOTA DI TRASCRIZIONE …………...…
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI ………
RAPPRESENTAZIONE FOTOGRAFICA ……….……
PROPRIETA’ DEGLI IMMOBILI, TITOLO PROVENIENZA, VERIFICA VENTENNIO …..………
PROPRIETA’ ………..……
TITOLO PROVENIENZA DEI BENI ……….……….………
TITOLI ANTECEDENTI FINO A COPRIRE IL VENTENNIO ………
ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI ……… ………
PLANIMETRIE CATASTALI ……….………
OMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI ………
STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI ……….………
FORMALITA’, VINCOLI PAESAGGISTICI, IDROGEOLOGICI, FORESTALI ………
FORMALITA’, VINCOLI ed ONERI ANCHE CONDOMINIALI ………..………
SPESE DI GESTIONE E DI MANUTENZIONE .………...……
DESTINAZIONE URBANISTICA E C.D.U. ……… ………..………
ACQUISIZIONE CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA ….………..………
PRECEDENTI AUTORIZZATIVI e ABITABILITA’ ………..…………
OPERE ABUSIVE ……..………
GRAVAMI SUI BENI PIGNORATI ………. ………..………
ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA ………..………..………….…….
NECESSITA’ DI ACCATASTAMENTO …………..………..……….
NECESSITA’ VARIAZIONI COLTURALI O CAMBI D’USO …………..………....………
STIMA DEGLI IMMOBILI - CRITERI, FONTI INFORMAZIONI, SUPERFICI
COMMERCIALI, DETERMINAZIONE VALORI DI STIMA ………..……….……
CRITERI ADOTTATI ………..………...………..
FONTI INFORMAZIONI ………..………..………..……
DETERMINAZIONE SUPERFICIE COMMERCIALE ……...………..………
VALORE DI STIMA DEI BENI ……..………..……….…………..……
PIGNORAMENTO IN QUOTE O PER L’INTERO ………...……..………
ESISTENZA CREDITORI,ISCRIZIONI, TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI ………
ELEMENTI UTILI ALLA VENDITA ………..………..………..………
DEFINIZIONE LOTTI DI VENDITA ………..………...………..………
CODICE FISCALE DELL’ESECUTATA …………. .………..……….
CERTIFICATI ANAGRAFICI ………….……
CERTIFICATO STORICO RESIDENZA DELL’OCCUPANTE ………..…………..………
CAUSE PENDENTI ……….
REGIME FISCALE DELLA VENDITA ………...………
ISTANZA DI PROROGA ……….
NOTE FINALI DELL’ESPERTO ………..………
ELENCO ALLEGATI ………..………...…
pag. 3
pag. 4 pag. 4 pag. 4 pag. 5 pag. 6 pag. 10 pag. 22 pag. 22 pag. 22 pag. 23 pag. 23 pag. 24 pag. 25 pag. 25 pag. 25 pag. 26 pag. 26 pag. 27 pag. 27 pag. 27 pag. 29 pag. 29 pag. 29 pag. 30 pag. 30
pag. 30 pag. 31 pag. 31 pag. 32 pag. 34 pag. 34 pag. 35 pag. 35 pag. 37 pag. 37 pag. 37 pag. 38 pag. 38 pag. 38 pag. 38 pag. 39 pag. 40
Il sottoscritto Ingegnere ANDREA TOMIDEI, con Studio Professionale in Forlì, C.so A.Diaz n° 21, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della provincia di Forlì-Cesena al n° 68/B ed iscritto all’Albo dei Consulenti Tecnici di Ufficio per il Tribunale di Forlì al n° 271, ad evasione dell’incarico ricevuto dal G.E. Dott.ssa Barbara Vacca a mezzo Pec in data 03/07/2018 con Verbale di accettazione incarico e giuramento in data 10/07/2018, visionati i quesiti a cui l’Esperto dovrà dare risposta, dopo aver eseguito le relative visure presso i vari uffici e fissato l’inizio del sopralluogo in data 03.09.2018 alle ore 15,00, descrive quanto segue:
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LOTTO UNICO
01)
Provveda ad avvisare, previa comunicazione scritta … il debitore … della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali ...La Ditta esecutata è stata avvisata a mezzo lettera Raccomandata1 N.
05256040598-9, inviata alla sede della Ditta in data 20/07/2018; inoltre è stata inviata analoga Raccomandata1 N. 05256040599-0, sempre in data 20/07/2018 al legale rappresentante della Ditta esecutata, presso la residenza risultante in atti, per fissare il sopralluogo il giorno 03 settembre 2018 alle ore 15,00. In data 23/07/2018 è stato effettuato il tentativo di recapito, ma non ha avuto successo in quanto i destinatari sono risultati sconosciuti.
Quindi in accordo con il Custode Giudiziario Avv. Stefania Cappelli si è provveduto in data 28/08/2018 alle ore 15,00 a eseguire un primo sopralluogo all’esterno dei locali per prendere visione della situazione, in tale sopralluogo si è notata la presenza all’interno dell’immobile di un numero non precisato di cani; di conseguenza, pensando che l’immobile potesse essere occupato è stata lasciata nella buchetta delle lettere l’avviso del sopralluogo da tenersi in data 03 settembre 2018 alle ore 15,00.
In data 03 settembre 2018 alle ore 15,00 alla presenza del Custode Giudiziario Avv. Stefania Cappelli e del Legale rappresentante della Ditta esecutata … Omissis … è stato eseguito il sopralluogo nel fabbricato posto in Comune di Forlì, viale dell’Appennino n.28.
Le Raccomandate inviate si allegano, così come si allega il Verbale del Custode giudiziario.
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02)
Identifichi esattamente i beni oggetto del pignoramento, con precisazione dei confini e dei corretti dati catastali, controllando se questi corrispondano ai dati indicati nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione e descriva gli immobili, fornendone una compiuta rappresentazione anche mediante fotografie degli esterni e degli interni in formato digitale.02.1)
Identificazione dei beni e confiniIl bene oggetto di stima è in proprietà alla Ditta esecutata … Omissis … Il bene consiste in un fabbricato ad uso civile abitazione catastalmente composto da quattro appartamenti, con relative parti comuni ovvero ingresso, vano scale, w.c. (sub. 18) e l’area cortilizia (sub. 19), ubicato in Comune di Forlì, viale dell’Appennino n.28, insistente su una porzione di terreno di circa mq. 450,00 facente parte della particella 54 del Foglio 200 così distinta al Catasto Terreni del Comune di Forlì di Mq. 677,00 (Ente Urbano).
Il fabbricato è costituito da quattro piani di cui uno interrato, un piano terra, un piano primo e un piano sottotetto. Due dei quattro appartamenti con relativi servizi abitativi (subb. 14 e 15) si sviluppano su tutti e quattro i piani, mentre i rimanenti due appartamenti (subb. 16 e 17) si sviluppano solo al piano terra.
Il fabbricato in oggetto è in aderenza a sud e a nord con due fabbricati ad uso civile abitazione e confina con le particelle 131, 132, 418, 53 e con la restante porzione della particella 54 del Foglio 200, salvo altri.
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02.2)
Dati catastali attualiGli appartamenti con relativi beni comuni non censibili sono distinti al Catasto Fabbricati del Comune di Forlì con i seguenti dati censuari:
--Foglio 200 - Particella 54 – Sub. 14 - Categoria A/4 – Classe 4 – Consistenza 6 vani – Superficie catastale Totale: 81 mq, Superficie catastale Totale escluse aree scoperte: 81 mq – Rendita Euro 356,36 - Piani S1-T-1-2 - Viale dell’Appennino n. 28;
--Foglio 200 - Particella 54 – Sub. 15 - Categoria A/4 – Classe 3 – Consistenza 5 vani – Superficie catastale Totale: 104 mq, Superficie catastale Totale escluse aree scoperte: 102 mq – Rendita Euro 253,06 - Piani S1-T-1-2 - Viale dell’Appennino n. 28;
--Foglio 200 - Particella 54 – Sub. 16 - Categoria A/4 – Classe 4 – Consistenza 3 vani – Rendita Euro 178,18 - Piano T - Viale dell’Appennino n. 28;
--Foglio 200 - Particella 54 – Sub. 17 - Categoria A/4 – Classe 3 – Consistenza 3 vani – Superficie catastale Totale: 72 mq, Superficie catastale Totale escluse aree scoperte: 72 mq – Rendita Euro 151,84 – Piano T - Viale dell’Appennino n. 28;
--Foglio 200 - Particella 54 – Sub. 18 – Bene comune non censibile (ingresso, vano scala e w.c.) ai subb. 14-15-16-17 - Piani S1-T-1-2- Viale dell’Appennino n. 28;
--Foglio 200 - Particella 54 – Sub. 19 – Bene comune non censibile (area cortilizia) ai subb. 14-15-16-17 - Piano T - Viale dell’Appennino n. 28;
Il fabbricato abitativo con relativi servizi e corte insistono su circa complessivi mq. 450,00 di terreno distinto al Catasto Terreni del Comune di Forlì al Foglio 200 con la Particella 54 di mq. 677 (Ente Urbano), sulla parte restante della particella insiste altro fabbricato non oggetto di perizia di altra proprietà.
La documentazione catastale si allega.
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02.3)
Dati catastali indicati nel pignoramento e nella nota di trascrizione del medesimo e corrispondenza fra gli stessiPignoramento immobiliare Repertorio n. 2743 del 15 luglio 2016
I dati catastali indicati nel Pignoramento, corrispondono a quelli catastali
attuali.
Nota di trascrizione del pignoramento, art. 7562 del 15/07/2016
I dati catastali indicati nella Nota di trascrizione del Pignoramento sono corrispondenti a quelli del Pignoramento e corrispondono a quelli catastali attuali.
L’Atto di Pignoramento Immobiliare e la Nota di Trascrizione si allegano.
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02.4)
Descrizione degli immobiliPIENA PROPRIETA’ relativamente al bene ubicato nel Comune di Forlì, Provincia di Forlì-Cesena, Viale dell’Appennino n° 28.
Il bene consiste in un fabbricato ad uso civile abitazione situato subito all’esterno del Centro Storico del Comune di Forlì, lato monte su viale dell’Appennino, catastalmente composto da quattro appartamenti e relative parti comuni (ingresso, vano scale, w.c. e area cortilizia). Il fabbricato è stato costruito all’incirca tra la fine del 1800 e l’inizio del 1900 e con i fabbricati limitrofi fa parte del Borgo Saffi. Il fabbricato si sviluppa su quattro piani di cui uno interrato, un piano terra, un piano primo e un piano sottotetto. Due dei quattro appartamenti con relativi servizi abitativi (subb.
14 e 15) si sviluppano su tutti e quattro i piani, mentre i rimanenti due appartamenti (subb. 16 e 17) si sviluppano solo al piano terra.
Per accedere al fabbricato, da viale dell’Appennino si attraversa un ponticello carrabile sul canale di “Ravaldino”, da tale ponticello si entra in uno stradello interno che serve diversi fabbricati facenti parte del borgo storico, compreso il fabbricato oggetto di perizia; il fabbricato oggetto di perizia è in aderenza lateralmente sia a destra che a sinistra con altri fabbricati ad uso abitativo.
Il fabbricato nel suo complesso è in pessimo stato di conservazione, ad eccezione della facciata sul fronte e della copertura che sono in sufficiente stato di conservazione.
La facciata sul fronte è composta dai seguenti elementi: zoccolo in rilievo con altezza da terra di circa ml 0,50 rifinito con intonaco a buccia d’arancia
e tinta color grigio; la parte di facciata relativa al piano terra per un’altezza di circa ml 2,50 è sempre rifinita con intonaco a buccia d’arancia e tinta color rosa antico; la fascia marcapiano è in gesso in rilievo di altezza circa ml 0,15; la parte di facciata relativa al piano primo fino al cornicione per un’altezza di circa ml 3,50 è rifinita con intonaco civile tinteggiato color rosa antico; il cornicione in gesso è tinteggiato color grigio; il portone d’ingresso a due ante è in legno con bugne e sovrastante sopraluce; la soglia è in marmo bianco di Carrara o similare in parte deteriorata; le finestre e porta-finestra sono in legno con vetro semplice; alle finestre al piano terra sono montate le inferriate; alle finestre e alla porta-finestra al piano primo sono montate le persiane in legno; le banchine sono in calcestruzzo; la gronda e i pluviali sono in rame con terminali in ghisa; è presente inoltre un balcone con soletta poggiante su due modiglioni in pietra decorati e sovrastante ringhiera in ferro.
Il fabbricato è caratterizzato da un corpo principale che si sviluppa su quattro piani, dall’interrato al piano sottotetto; sul retro dello stesso e in parte collegate al corpo principale sono presenti delle superfetazioni che si sviluppano su livelli differenti dal piano terra al piano primo.
Il corpo principale, che ha struttura in muratura portante in mattoni pieni e solai con travi e travicelli in legno compreso quello di copertura che ha il manto di copertura con tavelle e sovrastanti coppi in laterizio, si presenta al grezzo avendo mantenuto intatto solo lo scheletro; ogni piano è privo di pavimenti, dei relativi sottofondi, della quasi totalità dell’intonaco, dei serramenti interni ed esterni ad esclusione della facciata sul fronte ed è privo di impianto elettrico, idrico e di riscaldamento. Il vano scale ha mantenuto l’intonaco civile tinteggiato alle pareti, le pedate sono in cemento e graniglia di marmo; le scale sono prive di ringhiera di protezione, dal piano terra al piano sottotetto; l’intonaco esterno sul prospetto che affaccia sull’area cortilizia interna è intatto anche se pesantemente deteriorato.
Le superfetazioni che affacciano sull’area cortilizia interna hanno struttura
in muratura portante, copertura in laterocemento e infissi in legno deteriorati. Alcuni vani delle superfetazioni al piano terra hanno mantenuto la pavimentazione anche se deteriorata, più precisamente la cucina a sud ha il pavimento con piastrelle esagonali in ceramica e l’adiacente w.c. ha pavimentazione e rivestimento per un’altezza di circa ml 1,80 con mattonelle cm 20x20 in ceramica; la cucina a nord invece ha pavimentazione con piastrelle cm 20x20 in ceramica. L’intonaco interno ed esterno seppur pesantemente deteriorato è ancora presente alle facciate. Il terrazzo esterno è privo di ringhiera di protezione. Il ripostiglio sul lato nord ha la copertura completamente divelta e quindi assente.
L’area cortilizia, è delimitata su due lati da un muro in mattoni pieni di altezza pari a circa ml 2,50 con sovrastante copertina in coppi e su un lato da un muro sempre in mattoni pieni di altezza pari a circa ml 4,00 con sovrastante copertina in coppi; l’area cortilizia in parte ha la pavimentazione in mattoni deteriorati ed in parte è adibita a giardino incolto con diversi alberi a piccolo e medio fusto.
Alcuni vani del corpo principale e delle superfetazioni sul retro e parte dell’area cortilizia del bene in oggetto non sono risultate accessibili e quindi visitabili a causa delle precarie condizioni dell’immobile.
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Dalla documentazione raccolta presso gli archivi del Comune di Forlì e specialmente riguardante la ristrutturazione edilizia del 2010 si evincono le seguenti informazioni:
SUBALTERNO 14 APPARTAMENTO - al piano interrato, la superficie calpestabile del locale ad uso cantina è pari a circa mq. 28,07; al piano terra la superficie calpestabile del locale ad uso ripostiglio con la copertura divelta posto a nord è pari a circa mq. 23,35, la superficie calpestabile del locale ad uso ripostiglio posto a nord-ovest è pari a circa mq. 9,55; al piano primo la superficie calpestabile di un locale ad uso camera è pari a circa mq. 23,32, la superficie calpestabile di un locale ad uso camera è pari a
circa mq. 19,41, la superficie calpestabile di un locale ad uso camera è pari a circa mq. 8,45, la superficie calpestabile del locale ad uso cucina è pari a circa mq. 5,05, la superficie calpestabile del locale ad uso antibagno è pari a circa mq. 2,25, la superficie calpestabile del locale ad uso bagno è pari a circa mq. 4,63, la superficie calpestabile del terrazzo è pari a circa mq.
21,00; al piano sottotetto la superficie calpestabile della porzione di un locale ad uso ripostiglio con altezza media maggiore a ml. 2,40 è pari a circa mq. 5,91, mentre la superficie calpestabile della porzione con altezza media inferiore a ml 2,40 è pari a circa mq. 17,38; la superficie calpestabile della porzione di un locale ad uso ripostiglio con altezza media maggiore a ml. 2,40 è pari a circa mq. 3,23, mentre la superficie calpestabile della porzione con altezza media inferiore a ml 2,40 è pari a circa mq. 16,19; la superficie calpestabile di un locale ad uso ripostiglio con altezza media inferiore a ml. 2,40 è pari a circa mq. 7,51; la superficie calpestabile di un locale ad uso ripostiglio con altezza media inferiore a ml. 2,40 è pari a circa mq. 6,24.
SUBALTERNO 15 APPARTAMENTO - al piano interrato, la superficie calpestabile del locale ad uso cantina è pari a circa mq. 18,79; al piano terra la superficie della tettoia è pari a circa mq. 6,07; al piano primo la superficie calpestabile di un locale ad uso camera è pari a circa mq. 10,15, la superficie calpestabile di un locale ad uso camera è pari a circa mq.
26,70, la superficie calpestabile di un locale ad uso camera è pari a circa mq. 26,78, la superficie calpestabile del locale ad uso cucina è pari a circa mq. 7,35; al piano sottotetto la superficie calpestabile della porzione del locale ad uso ripostiglio con altezza media maggiore a ml. 2,40 è pari a circa mq. 20,83, mentre la superficie calpestabile della porzione con altezza media inferiore a ml 2,40 è pari a circa mq. 33,77.
SUBALTERNO 16 APPARTAMENTO - al piano terra, la superficie calpestabile di un locale ad uso camera è pari a circa mq. 22,70, la superficie calpestabile di un locale ad uso camera è pari a circa mq. 18,66, la superficie calpestabile del locale ad uso disimpegno è pari a circa mq.
1,92, la superficie calpestabile del locale ad uso cucina è pari a circa mq.
5,05, la superficie calpestabile del locale ad uso w.c. è pari a circa mq 2,25;
la superficie calpestabile del locale ad uso ripostiglio è pari a circa mq.
10,32.
SUBALTERNO 17 APPARTAMENTO - al piano terra, la superficie calpestabile di un locale ad uso camera è pari a circa mq. 26,10, la superficie calpestabile di un locale ad uso camera è pari a circa mq. 26,18, la superficie calpestabile del locale ad uso cucina è pari a circa mq. 7,35.
SUBALTERNO 18 BENE COMUNE NON CENSIBILE - al piano terra, la superficie calpestabile del locale ad uso ingresso comune è pari a circa mq. 25,00, la superficie calpestabile del vano scala comune è pari a circa mq. 15,63, la superficie calpestabile del locale ad uso W.c. è pari a circa mq. 1,42.
SUBALTERNO 19 BENE COMUNE NON CENSIBILE - al piano terra, la superficie dell’area cortilizia è pari a circa mq. 216,00.
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02.5)
Rappresentazione fotograficaE’ stato eseguito un rilievo fotografico dei beni in oggetto ed elaborati grafici dello stato dei luoghi, che si allegano. Di seguito, alcune foto significative.
03)
Verifichi la proprietà dei beni pignorati in capo alla parte debitrice esecutata e l’esatta loro provenienza, a tal fine l’esperto risalirà nella verifica dei titoli d’acquisto derivativi in favore del debitore e dei suoi danti causa, anche oltre il ventennio, fino all’individuazione del più prossimo titolo d’acquisto, antecedentemente al ventennio, trascritto in favore del debitore o dei suoi danti causa, solo ove di tale titolo risultasse impossibile l’allegazione, ne indicherà gli estremi completi.03.1)
ProprietàI beni pignorati risultano in proprietà alla Ditta … Omissis …, Ditta esecutata.
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03.2)
Titolo di provenienza del bene all’esecutatoIl titolo di provenienza dell’immobile in capo alla Ditta esecutata … Omissis …, risulta essere il seguente:
-Atto di compravendita Dott.ssa CINZIA BRUNELLI, Notaio in Forlì, del 15/07/2009 Repertorio n. 28299/8348, trascritto a Forlì il 16/07/2009
art. 8093, col quale la ditta … Omissis …, acquisiva la piena proprietà del bene in oggetto da … Omissis …
Si allega copia Atto Notaio e Nota di Trascrizione.
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03.3)
Titoli antecedenti fino a coprire il ventennio-Risalendo oltre il ventennio, si evidenziano i passaggi di proprietà fino all’acquisto da parte della Ditta esecutata.
- Fino al 18/01/1989 la proprietà del bene oggetto di perizia risultava essere:
… Omissis …;
- Con Atto del 18/01/1989 - Repertorio n. 147777 – Trascritto a Forlì il 01/02/1989 all’art. 1250 - Rogante: Dott. Giancarlo Favoni Miccoli, Notaio in Forlì, per compravendita, la proprietà del bene oggetto di perizia diventava … Omissis …;
- Per Successione di … Omissis … apertasi il 9/02/1999 trascritta a Forlì il 16/08/2000 all’art. 7744 e successiva accettazione tacita di eredità trascritta a Forlì il 16/02/2007 all’art. 2111, la proprietà del bene oggetto di perizia diventava … Omissis …;
Fino a giungere all’Atto di provenienza della Ditta esecutata del 15/07/2009 già specificato al Punto 3.2.
Si allegano: Note relative ai passaggi nel ventennio.
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04)
Accerti se gravano sul bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli od oneri, indicandone gli estremi e precisandone l’opponibilità, controllando direttamente i registri immobiliari e riferendo se la documentazione in atti sia completa, integrando la stessa se incompleta. Tali verifiche possono essere omesse, qualora il creditore abbia allegato agli atti la relazione notarile sostitutiva, prevista dall’art. 567, comma 2, ultima parte, c.p.c., procedendo comunque alla verifica dell'esistenza di eventuali iscrizioni e/o trascrizioni successive alla data di riferimento del suddetto certificato. In ogni caso l’esperto provvederà ad acquisire, ove non allegata agli atti, copia deltitolo di provenienza e dell’atto di acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) da parte dell’esecutato sui beni pignorati.
Iscrizioni - Trascrizioni
Per il bene in oggetto, l’Esperto Stimatore ha provveduto a fare la verifica presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Forlì, al nominativo della Ditta esecutata, relativamente al bene oggetto di perizia, alla data del 03.01.2019 e successivamente con un ulteriore controllo alla data del 14.01.2019, da cui si evince che in data successiva al Pignoramento immobiliare non risultano gravare sugli immobili ulteriori Trascrizioni e/o Iscrizioni.
Elenco Iscrizioni e/o Trascrizioni risultanti agli atti relative ai beni in oggetto:
-TRASCRIZIONE A FAVORE del 16/07/2009 - Registro Particolare 8093 Registro Generale 13826 - Pubblico ufficiale BRUNELLI CINZIA - Repertorio 28299/8348 del 15/07/2009 - ATTO TRA VIVI – COMPRAVENDITA
-ISCRIZIONE CONTRO del 16/07/2009 - Registro Particolare 3194 Registro Generale 13827 - Pubblico ufficiale BRUNELLI CINZIA Repertorio 28301/8349 del 15/07/2009 - IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
-TRASCRIZIONE CONTRO del 15/07/2016 - Registro Particolare 7562 Registro Generale 11551 - Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 2743 del 15/07/2016 - ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI
Si allegano: visure eseguite dall’Esperto Stimatore relative agli elenchi sintetici delle formalità e Note relative.
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05)
Prenda visione ed estragga copie delle planimetrie degli immobili di cui all’atto di pignoramento.L’Esperto Stimatore ha provveduto a visionare, e successivamente ad estrarre le planimetrie catastali dei beni oggetto di pignoramento, risultante presso l’Agenzia delle Entrate, Sezione Territorio di Forlì.
Le planimetrie catastali e l’estratto di mappa vengono allegate.
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06)
Dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti (eventualiomesse denunce di successione, ecc.).
Non risultano omissioni fiscalmente rilevanti a cui si debba sopperire.
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07)
Riferisca sullo stato di possesso degli immobili in capo all’esecutato, con indicazione se occupato da terzi, del titolo in base al quale l’immobile è occupato (es. contratti di locazione, contratti di comodato, diritti di abitazione dell'immobile come da provvedimenti giudiziali per separazione, cessazione degli effetti civili del matrimonio, ecc.), indicandone le date di inizio e scadenza, il regime legale (soggetti a proroga o meno, fondati su provvedimenti giudiziali definitivi o meno), il corrispettivo previsto e valutandone la congruità in base ai canoni di mercato (ove possibile precisi inoltre le modalità con cui viene corrisposto il canone), con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, accertando in quest’ultimo caso presso la competente Agenzia delle Entrate la data del contratto, la data della relativa registrazione, la data di scadenza del contratto, il termine di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato dell’eventuale causa di rilascio in corso; in ogni caso ne acquisisca copia ed alleghi tutti i documenti rinvenuti.L’amministratore unico della Ditta esecutata, … Omissis … occupava al momento del sopralluogo un ripostiglio facente parte delle superfetazioni sul retro del bene oggetto di perizia. Si precisa che il bene in oggetto è stato sottoposto ad ordine di liberazione ex-art. 560 C.P.C. con Istanza n. 2 depositata in data 08/10/2018 in quanto il fabbricato risulta in condizioni precarie e quindi occuparlo può essere pericoloso.
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08)
Verifichianche con controlli presso i competenti uffici amministrativi, l'esistenza di formalità, eventuali vincoli paesistici, idrogeologici, forestali, storico-artistici, di prelazione dello Stato ex d. lgs. n. 42/04, nonché vincoli e/o oneri di qualsiasi altra natura gravanti sugli immobili pignorati, ivi compresi gli eventuali vincoli ed oneri di naturacondominiale ed i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria degli stessi o connessi con il loro carattere storico-artistico (es.: vincoli condominiali, vincoli ex testo unico “beni culturali”, vincoli di p.r.g., diritti di prelazione legale, ecc.) che resteranno a carico dell’acquirente
Il terreno ed il fabbricato oggetto di pignoramento sono gravati dai seguenti vincoli e tutele:
-1- aree sottoposte a tutela dal P.T.C.P.: art. 17 (Zone di tutela dei caratteri ambientali di laghi, bacini e corsi d’acqua, Fiume Montone) – art. 34 delle norme del PSC: Zone di tutela del paesaggio fluviale;
-2- in parte fasce di rispetto dei corsi d’acqua di interesse secondario – art.
48 delle norme del PSC;
-3- aree a vulnerabilità alta – artt. 49 e 50 delle norme del PSC;
-4- settore 3 per la valutazione di compatibilità dei potenziali ostacoli e pericoli per la navigazione aerea;
-5- non risulta essere percorso dal fuoco, ai sensi e per gli effetti della L. 353 del 21/11/2000.
***
09)
Provveda a verificare l’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;Non risultano vincoli od oneri gravanti sui beni in oggetto, non opponibili all’Esecuzione.
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10)
Verifichi quale sia l’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione dell’immobile, l’esistenza di eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, nonché le eventuali spese condominiali insolute nei due anni precedenti alla data della perizia e l’esistenza di eventuali procedimenti giudiziari in corso relativi al bene pignorato.Non esistono spese di gestione, né spese condominiali, in quanto il
fabbricato oggetto di perizia è in proprietà alla sola Ditta esecutata.
***
11)
Verifichi e indichi quale sia la destinazione urbanistica dell’immobile pignorato, provvedendo ad acquisire ed allegare il certificato di destinazione urbanistica attuale.La destinazione urbanistica dell’area in oggetto, sita in Comune di Forlì, distinta al Catasto Fabbricati del Comune di Forlì al foglio n. 200
- particella n. 54, risulta essere la seguente:
-Sottozona A2.1 (Espansioni storiche del Centro – Tessuti edilizi storici conservati) – art. 29.19 delle norme di RUE.
Si allega Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato in data 12/12/2018 dal Comune di Forlì con PG. n. 106234/2018.
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12)
Acquisisca il certificato di destinazione urbanistica aggiornato da allegare al decreto di trasferimento non appena il professionista delegato alle operazioni di vendita gli comunicherà l’intervenuta vendita del bene immobile pignorato, ove quello precedente avesse perso di validità.Verrà richiesto il Certificato di Destinazione Urbanistica aggiornato da allegare al decreto di trasferimento qualora il professionista delegato alle operazioni di vendita lo richieda, per l’intervenuta vendita del bene immobile pignorato, verificando se il precedente C.D.U. allegato alla presente Perizia abbia perso di validità.
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13)
Verifichi con riguardo ai fabbricati, la regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, verifichi con riguardo ai terreni, la destinazione urbanistica descrivendo tutte le caratteristiche e i vincoli di zona a cui è soggetto il bene; in mancanza di tali prescrizioni, dica se il bene sia condonabile ai sensi di legge, quantificando l’importo dovuto a titolo di eventuale oblazione e precisando se esistano procedure amministrative e sanzionatorie, e di conformità degli impianti accessori.Il bene oggetto di perizia è stato costruito in data anteriore al 1 settembre 1967, successivamente è stato oggetto di:
- Concessione in sanatoria in data 28 aprile 1989 n. 1194, per ampliamento al fine di ricavare locali di servizio al piano terra e un terrazzo al piano primo; nonché esecuzione di opere interne al piano secondo, cui ha fatto seguito Dichiarazione di Abitabilità n. 1096 P.G.
213494/86, R.U. 4474/86 U.C. 1395/86
- Autorizzazione edilizia in data 6 luglio 1991 n. 290, per opere di straordinaria manutenzione,
- D.I.A. P.G. 96976 del 22/11/2010, per opere di Ristrutturazione edilizia.
Si precisa che secondo la documentazione raccolta negli Archivi del Comune di Forlì il fabbricato oggetto di D.I.A. P.G. 96976 del 22/11/2010 per opere di Ristrutturazione edilizia, essendo il Titolo scaduto, è stato oggetto di sopralluogo (di cui si allega relazione e documentazione fotografica) da parte del Personale Tecnico del Comune di Forlì in data 17/03/2016. A seguito di tale sopralluogo la pratica è stata archiviata in quanto “il fabbricato si presenta in completo stato di abbandono e apparentemente, per quanto visibile, vista la pericolosità del sito, nello stato rappresentato negli elaborati di progetto allo stato attuale”.
Allo stato attuale stante la condizione dell’immobile oggetto di perizia, non è possibile stabilire la necessità di una pratica di sanatoria in quanto andrebbero comunque eseguiti i lavori per rendere l’immobile agibile e abitabile.
Si rimanda in ogni caso a futura verifica, a carico dell’assegnatario, con necessario confronto tecnico normativo sul momento con il Comune di Forlì, per verificare quanto soprascritto e in caso contrario redigere e quantificare sanzione e/o oblazione della eventuale pratica in sanatoria dell’unità in oggetto.
Si allegano gli Atti abilitativi.
14)
Proceda, in caso di opere abusive, al controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/01, precisando glieventuali costi della stessa; verifichi l’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, verifichi se gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, co. 6°, della l.n. 47/85 ovvero dall’art. 46, co. 5° del d.P.R. n. 380/01, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria.
Allo stato attuale stante la condizione dell’immobile oggetto di perizia, non è possibile stabilire la necessità di una pratica di sanatoria in quanto andrebbero comunque eseguiti i lavori per rendere l’immobile agibile e abitabile.
***
15)
Verifichi se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto del debitore sul bene pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli.I beni oggetti di perizia non sono gravati da censo, livello o uso civico ed il diritto della Ditta esecutata sugli stessi è di proprietà.
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16)
Verifichi, per i fabbricati, se siano già dotati di attestazione della certificazione energetica ...e provveda a predisporre direttamente … Dalle verifiche effettuate l’immobile è risultato fosse già in possesso degli Attestati di Prestazione Energetica pertanto l’Esperto Stimatore ha provveduto a farseli consegnare ed allegarli in copia alla presente perizia depositando due esemplari originali degli Attestati in Cancelleria (Attestati di Prestazione Energetica n° 00205-02508-2009, 00205-02504-2009, 00205-02506-2009, 00205-02502-2009 del 23/02/2009 relativi agli immobili).Si allegano in copia.
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17)
Provveda, qualora i fabbricati non siano ancora censiti al NCEU, a redigere planimetria conforme e proceda, se è necessario, all’accatastamento, salvo richiedere specifica autorizzazione ove le spese da affrontare fossero ingenti (o comunque superiori ad € 3.000,00);I beni in oggetto risultano accatastati.
***
18)
Verifichi, qualora accerti variazioni colturali o cambi d’uso, se è già stata presentata agli uffici competenti domanda di variazione catastale e, in caso negativo, la presenti, previo eventuale frazionamento, quale incaricato ed ausiliario del giudice, ove ne sussista la necessità, proceda all’adeguamento catastale sia al Catasto Terreni che al Catasto Fabbricati, sottoscrivendo le verifiche e gli atti catastali in luogo degli aventi diritto ed esegua la proposta di rendita catastale ai sensi del d.m.701/94 (presentando copia del presente quesito integrata dei dati relativi all’esecuzione in calce indicati), salvo richiedere specifica autorizzazione ove le spese da affrontare fossero ingenti (o comunque superiori a € 3.000,00).
Si ritiene che ad oggi non sia possibile l’adeguamento delle planimetrie catastali in quanto l’immobile risulta al grezzo, privo di pavimenti, relativi sottofondi e dell’intonaco alle pareti interne e quindi solo quando saranno eseguiti i lavori per rendere il fabbricato agibile e abitabile si potranno redigere nuove planimetrie catastali.
***
19)
Proceda alla stima dei singoli beni pignorati, attenendosi, per la determinazione del valore di mercato, al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, il valore per metro quadro ed il valore complessivo (tenendo conto anche degli standards internazionali ed europei di valutazione IVS ed EVS e dei parametri OMI), esponendo analiticamente e in misura distinta gli adeguamenti e le correzioni apportate al valore di stima per eventuali oneri diregolarizzazione urbanistica, per lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, per le eventuali spese condominiali insolute relative agli ultimi due anni a carico dell’acquirente, nonché per la riduzione di valore dovuta all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto (da effettuarsi nella misura forfettaria predeterminata del 10%
sul valore finale).
19.1)
Criteri adottatiIl criterio seguito nella stima del bene sarà quello del cosiddetto “più probabile valore di mercato” eseguito per comparazione diretta.
Con tale metodologia, vengono tenuti presenti prezzi e/o valori già noti, relativamente ad immobili aventi destinazione d’uso abitativo delle medesime caratteristiche di quelli in oggetto. Occorre tenere conto sia della data di costruzione, sia dello stato attuale di conservazione dell’immobile oggetto di stima, già precedentemente descritto.
Si terrà inoltre conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile in oggetto e dell’attuale situazione del mercato immobiliare, rapportata ad immobili aventi medesime caratteristiche e tenuto conto di quant’altro possa influire ai fini di una corretta valutazione dell’immobile.
Il valore di stima, nel caso dell’immobile in questione, verrà determinato in riferimento alla superficie commercialmente vendibile, che di seguito sarà calcolata.
***
19.2)
Fonti delle informazioni utilizzateL’Esperto al fine di determinare il valore unitario per metro quadrato del fabbricato abitativo in oggetto, ha attinto a fonti informative già note allo stesso, dello stato di manutenzione, della situazione di mercato attuale, oltre ad informazioni assunte dall’Esperto medesimo presso operatori del settore.
L’Esperto ha tenuto inoltre conto dei valori OMI del primo semestre 2018 relativamente ai fabbricati ad uso civile abitazione rientranti nella zona C1
Semicentrale/Porta Schiavonia, Viale V. Veneto, Stazione, Musicisti, Grandi Italiani, Bussecchio, Ca’ Ossi, Parco Urbano, Porta Ravaldino.
Ciò premesso, l’Esperto può determinare e stabilire che il valore unitario medio, per metro quadrato di superficie commercialmente vendibile per il fabbricato ad uso civile abitazione nel suo complesso e comprensivo delle parti comuni, situato in Forlì, Viale dell’Appennino n. 28, sia da ritenersi congruamente pari a: € 700,00 (settecento euro/00) al mq.
***
19.3)
Determinazione superficie commercialeTrattandosi di immobile ad uso abitativo con servizi, il parametro che si userà per la determinazione del Valore di Mercato sarà la superficie, computata al lordo delle murature, “superficie commerciale”, superficie ragguagliata da apposito coefficiente in riferimento alla tipologia dei vani.
DESCRIZIONE LUNGHEZZA
in ML
LARGHEZZA in ML
SUPERFICIE in MQ
COEFF.
RAGG. TOTALI
MQ Unità abitative fg.
200 part. 54 subb.
14-15-16-17-18-19 PIANO INTERRATO
Cantina
6,72
4,90
32,92 0,30 9,87
Cantina
4,61
4,90
22,58 0,30 6,77
PIANO TERRA
Camera 5,60 5,05 28,28 1,00 28,28
Disimpegno 2,27 1,15 2,61 1,00 2,61
Camera 4,76 5,05 24,04 1,00 24,04
Cucina 3,05 2.03 6,19 1,00 6,19
W.c.
1,58 2,03 3,21 1,00 3,21
Camera
6,79
5,05 34,28 1,00 34,28
Camera
5,84 5,05 29,49 1,00 29,49
Ingresso comune 12,63 1,95 24,62 0,10 2,46
Cucina 4,52 2,12 9,58 1,00 9,58
W.c. comune 1,00 2,03 2,03 0,10 0,20
Ripostiglio 2,97 3,80 11,28 0,20 2,25
Ripostiglio 3,08 3,80 11,70 0,20 2,34
Ripostiglio 5,27 5,45 28,72 0,20 5,74
Tettoia 3,08 1,97 6,06 0,10 0,60
Area cortilizia
9,00 7,60 6,05 3,11 2,33 2,40
11,75 7,90 2,80 5,45 6,15
0,94 216,24 0,10 21,62
PIANO PRIMO
Camera 5,60 4,88 27,32 1,00 27,32
Camera 4,61 4,88 22,49 1,00 22,49
Cucina 3,20 2,03 6,49 1,00 6,49
Antibagno 1,43 2,03 2,90 1,00 2,90
Bagno 3,05 2,03 6,19 1,00 6,19
Terrazzo 2,50
5,95 1,10
3,50 23,57 0,10 2,35
Camera 5,60 2,30 12,88 1,00 12,88
Balcone 3,00 0,90 2,70 0,10 0,27
Camera 4,61 2,30 10,61 1,00 10,61
Camera 6,89 4,87 33,55 1,00 33,55
Camera 5,84 4,87 28,44 1,00 28,44
Cucina 4,52 2,12 9,58 1,00 9,58
Vano scale comune 2,27 7,17 16,27 0,10 1,62
PIANO SOTTOTETTO
Ripostiglio 5,60 5,05 28,28 0,25 7,07
Ripostiglio 4,76 5,05 24,03 0,25 6,00
Ripostiglio 4,25 2,13 9,05 0,25 2,26
Ripostiglio 3,60 2,12 7,63 0,25 1,91
Ripostiglio 12,63 4,87 61,50 0,25 15,37
Totale 386,83
arrotondamento -0,83
Totale Superficie Commerciale
Fabbricato abitativo 386,00
19.4)
Valore di stima dell’immobileIl valore di stima di mercato che si ricava sarà il seguente:
Superficie commerciale fabbricato abitativo nel suo complesso e comprensivo della corte pertinenziale: mq. 386,00 x €/mq 700,00=
€ 270.200,00 (euro duecentosettantamiladuecento/00)
Al suddetto valore viene operata una riduzione dovuta all’assenza della garanzia per vizi dei beni in oggetto, nella misura forfettaria del 10%, pari ad € 27.020,00 (euro ventisettemilaventi/00), con un risultante
VALORE FINALE DEL BENE IN OGGETTO pari ad
€ 243.100,00 (euro duecentoquarantatremilacento/00), arrotondato per difetto.
***
20)
Accerti, nell’ipotesi siano state pignorate una o più quote, il nominativo di tutti gli altri comproprietari, valuti se gli immobili siano comodamente divisibili in natura ovvero se la divisione possa comportare uno svilimento del valore o della destinazione economica; provveda, in caso di comoda divisibilità, a predisporre uno o più progetti di divisione formando lotti corrispondenti al valore di ciascuna quota e indicando il costo delle opere eventualmente necessarie per addivenire alla divisione, con previsione degli eventuali conguagli in danaro ove non sia possibile la formazione in natura di porzioni di valore esattamente corrispondente alle quote; provveda inoltre a verificare l’esistenza di creditori iscritti, di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’intero immobile, anche con riferimento alle quote non pignorate.Nel caso di specie risulta pignorata l’intera proprietà in capo alla ditta esecutata … Omissis …
20.1)
Esistenza di creditori, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli Si è verificato che non vi sono creditori iscritti, iscrizioni e trascrizionipregiudizievoli ed in data successiva all’Atto di Pignoramento non risultano ulteriori iscrizioni e/o trascrizioni relativamente ai beni in oggetto.
Si evidenzia inoltre che esiste una situazione debitoria in carico alla Ditta esecutata nei confronti del Comune di Forlì relativa al versamento dell’IMU, dall’anno 2014 ad oggi, per il fabbricato ad uso abitativo il debito totale a seguito di sanzione e interessi risulta pari a € 8365,00 (euro ottomilatrecentosessantacinque/00) e nei confronti dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione alla data del 08/01/2019 pari ad € 9716,77 (euro novemilsettecentosedici/77).
***
21)
Evidenzi tutti gli elementi utili per le operazioni di vendita, in particolare indicando la tipologia dei beni (es. casa singola, appartamento in condominio di x unità, negozio, magazzino, terreno coltivato o edificabile, bosco...) e le località in cui si trovano, e fornisca i dati essenziali al fine di consentire l’immediata percezione di un interesse all’acquisto (es. superficie, destinazione d’uso, anno di costruzione, stato di conservazione, numero di vani), indicando anche il valore locativo dell’immobile.PIENA PROPRIETA’ relativamente al bene ubicato nel Comune di Forlì, Provincia di Forlì-Cesena, Viale dell’Appennino n° 28.
Il bene consiste in un fabbricato ad uso civile abitazione situato subito all’esterno del Centro Storico del Comune di Forlì, lato monte su viale dell’Appennino, catastalmente composto da quattro appartamenti e relative parti comuni (ingresso, vano scale, w.c. e area cortilizia). Il fabbricato è stato costruito all’incirca tra la fine del 1800 e l’inizio del 1900 e con i fabbricati limitrofi fa parte del Borgo Saffi. Il fabbricato si sviluppa su quattro piani di cui uno interrato, un piano terra, un piano primo e un piano sottotetto. Due dei quattro appartamenti con relativi servizi abitativi (subb.
14 e 15) si sviluppano su tutti e quattro i piani, mentre i rimanenti due appartamenti (subb. 16 e 17) si sviluppano solo al piano terra.
Per accedere al fabbricato, da viale dell’Appennino si attraversa un
ponticello carrabile sul canale di “Ravaldino”, da tale ponticello si entra in uno stradello interno che serve diversi fabbricati facenti parte del borgo storico, compreso il fabbricato oggetto di perizia; il fabbricato oggetto di perizia è in aderenza lateralmente sia a destra che a sinistra con altri fabbricati ad uso abitativo.
Il fabbricato è caratterizzato da un corpo principale che si sviluppa su quattro piani, dall’interrato al piano sottotetto; sul retro dello stesso e in parte collegate al corpo principale sono presenti delle superfetazioni che si sviluppano su livelli differenti dal piano terra al piano primo.
Il corpo principale, che ha struttura in muratura portante in mattoni pieni e solai con travi e travicelli in legno compreso quello di copertura che ha il manto di copertura con tavelle e sovrastanti coppi in laterizio, si presenta al grezzo avendo mantenuto intatto solo lo scheletro; ogni piano è privo di pavimenti, dei relativi sottofondi, della quasi totalità dell’intonaco, dei serramenti interni ed esterni ad esclusione della facciata sul fronte ed è privo di impianto elettrico, idrico e di riscaldamento. Il vano scale ha mantenuto l’intonaco civile tinteggiato alle pareti, le pedate sono in cemento e graniglia di marmo; le scale sono prive di ringhiera di protezione, dal piano terra al piano sottotetto; l’intonaco esterno sul prospetto che affaccia sull’area cortilizia interna è intatto anche se pesantemente deteriorato.
Le superfetazioni che affacciano sull’area cortilizia interna hanno struttura in muratura portante, copertura in laterocemento e infissi in legno deteriorati.
Il terrazzo esterno è privo di ringhiera di protezione. Il ripostiglio sul lato nord ha la copertura completamente divelta e quindi assente.
L’area cortilizia, è delimitata su due lati da un muro in mattoni pieni di altezza pari a circa ml 2,50 con sovrastante copertina in coppi e su un lato da un muro sempre in mattoni pieni di altezza pari a circa ml 4,00 con sovrastante copertina in coppi; l’area cortilizia in parte ha la pavimentazione in mattoni deteriorati ed in parte è adibita a giardino incolto
con diversi alberi a piccolo e medio fusto.
La superficie commerciale del bene in oggetto, fabbricato abitativo con servizi e corte pertinenziale, è pari a mq. 386,00;
Il fabbricato nel suo complesso è in pessimo stato di conservazione, ad eccezione della facciata sul fronte e della copertura che sono in sufficiente stato di conservazione.
Il bene in oggetto nel suo complesso non è agibile e non può essere locato.
***
22)
Precisi se gli immobili pignorati siano vendibili in lotto unico o in più lotti, provvedendo in questo caso, nel formare i lotti, anche a predisporre i necessari frazionamenti o accatastamenti e ad evidenziare l’esistenza di particelle comuni a più lotti, la presenza di servitù attive e passive, la necessità di costituirle etc.I beni oggetto di stima allo stato dei luoghi attuali si ritengono vendibili in un unico lotto.
***
23)
Acquisisca il numero di codice fiscale dell’esecutata.Il Codice fiscale della Ditta esecutata … Omissis …, così come verificato sia agli atti che dalle visure ipocatastali effettuate. Il Codice fiscale dell’Amministratore unico della Ditta, … Omissis … Il Codice fiscale del comproprietario della ditta, … Omissis …
***
24)
Acquisisca copia del certificato di stato civile del debitore esecutato e, ove risulti coniugato, copia integrale dell’estratto di matrimonio dal quale risultino le annotazioni relative al regime patrimoniale prescelto ed eventuali convenzioni matrimoniali, autorizzando espressamente l’esperto a richiedere al Comune competente il rilascio di copia di tali documenti.Sono stati acquisiti i certificati anagrafici dei proprietari della Ditta esecutata che si allegano.
***
25)
Acquisisca inoltre, il certificato storico di residenza degli occupanti l’immobile pignorato, ove diversi dal debitore esecutato o familiari, autorizzando espressamente l’esperto a richiedere al Comune competente il rilascio di copia di tali documenti.Il bene in oggetto è stato sottoposto ad ordine di liberazione ex-art. 560 C.P.C. con Istanza n. 2 depositata in data 08/10/2018.
***
26)
Verifichi presso la Cancelleria civile del Tribunale la pendenza di cause relative alle eventuali domande giudiziali risultanti trascritte sull’immobile oggetto di pignoramento, nonché la data di emissione ed il contenuto dell’eventuale provvedimento di assegnazione della casa familiare al genitore affidatario dei figli che risulti occupare l’immobile pignorato acquisendone copia.Non si segnalano cause pendenti.
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27)
Provveda a verificare il regime fiscale dell’immobile (vendita soggetta ad imposta di registro e/o ad I.V.A.); nel caso di doppio regime, provveda a suddividere il valore dell'immobile a seconda del regime fiscale al quale è soggetto.Essendo la proprietà dell’immobile in capo a persona giuridica, la vendita sarà da assoggettare ad I.V.A.
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28)
Formuli tempestivamente eventuale istanza di proroga del termine di deposito della perizia, in caso di assoluta e motivata impossibilità di rispettare il termine concesso.Per la redazione del presente Elaborato Peritale non è stata richiesta proroga.
***
29)
Provveda a depositare per via telematica, nel rispetto del termine già indicato (30 giorni prima dell’udienza ex art. 569, c.p.c.) una copia completa dell’elaborato (con tutti gli allegati compreso l’allegato "A") eduna copia depurata nel rispetto della privacy senza riferimenti alle generalità del debitore o di altri soggetti); l’allegato "A" dovrà essere predisposto, nel caso di pignoramento di quota, sia con riferimento alla quota pignorata sia con riferimento all'immobile nella sua interezza.
Il presente elaborato peritale sarà inviato, entro il termine di cui sopra, per via telematica, comprensivo di ogni allegato, dell’Allegato “A” in versione completa ed in versione depurata per il rispetto della privacy.
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30)
Provveda ad inviare, nel rispetto del medesimo termine, una copia della perizia ai creditori già costituiti e al debitore a mezzo p.e.c. (o per il debitore non costituito a mezzo posta ordinaria) e a depositare attestazione degli invii effettuati alle parti, i documenti ritirati, nonché la nota professionale dei compensi da redigersi secondo le specifiche indicate da questo Giudice ed eventuali originali di a.p.e. e c.d.u.Il sottoscritto E.S. provvederà infine ad inviare e/o consegnare la presente perizia alle parti e ad allegarne le relative attestazioni. Invierà inoltre Nota Professionale e depositerà in cancelleria l’originale del CDU e dell’APE.
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Note
La versione dei fatti presentata in questo documento è corretta al meglio delle conoscenze dell’Esperto;
L’Esperto non ha alcun interesse verso i beni in questione;
L’Esperto ha ispezionato personalmente gli immobili oggetto di stima;
Salvo diversa indicazione, la data della valutazione coincide con la data della relazione di stima, riportata in calce alla stessa;
Gli allegati alla relazione sono parte integrante della stessa e vanno pertanto integralmente visionati per una sua piena comprensione;
E’ vietata la pubblicazione parziale del presente documento o un uso diverso da quello per il quale lo stesso è stato redatto.
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Allegati
ALLEGATO A
COMUNICAZIONI ALLA DITTA ESECUTATA
VERBALI DEL CUSTODE GIUDIZIARIO
DOCUMENTAZIONE CATASTALE
ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE E NOTA DI TRASCRIZIONE DEL MEDESIMO
ELABORATO GRAFICO DEL BENE REDATTO DALL’ESPERTO
RILIEVO FOTOGRAFICO
ATTI ABILITATIVI
ATTO DI PROVENIENZA E NOTA DI TRASCRIZIONE
VISURE CONSERVATORIA
CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA con Cartografia del Comune di FORLI’
CERTIFICATI ANAGRAFICI DEI RAPPRESENTANTI DELLA DITTA ESECUTATA
VISURA CAMERALE DITTA ESECUTATA
COPIA ATTESTATI DI PRESTAZIONE ENERGETICA
Firmato: l’Esperto Stimatore (Ing. Andrea Tomidei)
Forlì, 17/01/2019
