Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE. --- Omissis --- N Gen. Rep. 676/2020 Data udienza di verifica crediti:

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Tribunale di Milano

PROCEDURA FALLIMENTARE

--- Omissis ---

N° Gen. Rep. 676/2020

Data udienza di verifica crediti: 30.12.2020

Giudice Delegato: Dr.ssa GUENDALINA PASCALE Curatore Fallimentare: Dr. ALESSANDRO DANOVI

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

Lotto 1 – Fabbricati siti in Via Dei Pioppi 22 e Via Delle Groane 41 a Garbagnate Milanese (MI)

Esperto alla stima: Arch. Massimo Cella Codice Fiscale: CLLMSM67H27F205H Studio in: Via C. Lombroso, 54 – 20137 Milano Email: [email protected] Pec: [email protected]

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INDICE

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI 2. DESCRIZIONE DEL BENE

2.1 Descrizione generale della zona 2.2 Descrizione del comparto immobiliare

2.3 Descrizione delle unità immobiliari oggetto di stima 2.4 Consistenze

3 STATO DI POSSESSO

4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura 4.3 Misure Penali

5 ALTRE INFORMAZIONI PER L’AQUIRENTE 6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI 7 PRATICHE EDILIZIE

7.1 Conformità Catastale 7.2 Conformità Urbanistica 7.3 Conformità Edilizia

8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 8.1 Criterio di stima

8.2 Fonti di informazione 8.3 Valutazione corpi

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima 8.5 Prezzo base d’asta del lotto

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1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI:

Lotto 1

Immobile n. 1* - Unità immobiliare ad uso commerciale - Sub 701

Fabbricati costruiti per esigenze industriali (D/7) Sito in Via Dei Pioppi, 22

*(come riportato nella Nota di Trascrizione del fallimento in atti: Registro generale n. 125929 - Registro particolare. N.85860 – Presentazione n.4 del 26.08.2021)

Quota e tipologia del diritto:

1/1 --- OMISSIS --- con sede in Garbagnate Milanese (MI) Codice Fiscale: --- Omissis ---

Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: --- OMISSIS ---, Foglio 3, Particella 213, Sub 701, scheda catastale n. MI0009019 del 11/01/2018, indirizzo Via Dei Pioppi 22 – Piano T, Comune di Garbagnate Milanese, categoria D/7, classe -, consistenza -, superficie -, rendita 53.402,20 €

Derivante da: Variazione del 10/01/2018 protocollo n. MI0009019 in atti dal 11/01/2018 Divisione- Demolizione parziale diversa distribuzione degli spazi interni (n. 2489.1/2018).

Confini: L’unità immobiliare a Nord confina l’area parcheggio di proprietà esclusiva, a Sud con via delle Groane, ad Ovest con il sub. 702 e ad Est con Via delle Brughiere.

Intestazione: --- OMISSIS ---, Foglio 3, Particella 213, Sub 702, scheda catastale n. MI0009019 del 11/01/2018, indirizzo Via Dei Pioppi 22 – Piano S1, T, 1, 2, 3, 4, Comune di Garbagnate Milanese, categoria D/7, classe -, consistenza -, superficie -, rendita 18.605,80 €

Derivante da: Variazione del 10/01/2018 protocollo n. MI0009019 in atti dal 11/01/2018 Divisione – demolizione parziale diversa distribuzione degli spazi interni (n. 2489.1/2018).

Confini: L’unità immobiliare a Nord confina con Via Dei Pioppi, a Sud con il sub. 703, ad Ovest con il mapp. 226 e ad Est con il sub 701.

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Intestazione: --- OMISSIS ---, Foglio 3, Particella 213, Sub 703, scheda catastale n. MI0009019 del 11/01/2018, indirizzo Via Dei Pioppi 22 – Piano S1, T, 1, Comune di Garbagnate Milanese, categoria D/7, classe -, consistenza -, superficie -, rendita 6.387,90 €

Derivante da: Variazione del 10/01/2018 protocollo n. MI0009019 in atti dal 11/01/2018 Divisione – demolizione parziale diversa distribuzione degli spazi interni (n. 2489.1/2018)

Confini: L’unità immobiliare a Nord confina con il sub. 702, a Sud con Via Delle Groane, ad Ovest con il mapp. 98 e ad Est con il sub 701.

Immobile n. 4* - Area Urbana - Sub 701 Area Urbana (F/1) Sita in Via Dei Pioppi, 22

Intestazione: --- OMISSIS ---, Foglio 3, Particella 98, Sub 701, scheda catastale n. MI0009019 del 11/01/2018, indirizzo Via Dei Pioppi 22 – Piano S1, T, 1, Comune di Garbagnate Milanese, categoria D/7, classe -, consistenza -, superficie 1940 mq, rendita -

Derivante da: Variazione del 10/01/2018 protocollo n. MI0009019 in atti dal 11/01/2018 Divisione – Demolizione parziale diversa distribuzione degli spazi interni (n. 2489.1/2018)

Confini: Il terreno a Nord confina con il mapp. 226, a Sud con Via Delle Groane, ad Ovest con il il mapp.

37 e ad Est con il sub. 703 ed 101.

Immobile n. 5* - Edificio ad uso Abitazione - Sub 101

Abitazione di tipo popolare (A/4) Sito in Via Delle Groane, 41

Intestazione: --- OMISSIS ---, Foglio 3, Particella 213, Sub 101, scheda catastale n. MI0199337 del 12/06/2019, indirizzo Via Delle Groane 41– Piano T, Comune di Garbagnate Milanese, categoria A/4, classe 2, consistenza 3,5 vani, superficie -, rendita 198,84 €

Derivante da: Variazione del 12/06/2019 protocollo n. MI0199337 in atti dal 12/06/2019 Variazione per modifica identificativo (n. 53037.1/2019)

Confini: L’unità immobiliare a Nord confina con il sub. 702, a Sud con Via Delle Groane, ad Ovest con il mapp. 98 e ad Est con il sub. 701.

Abitazione di tipo economico (A/3) Sito in Via Dei Pioppi, 22

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Intestazione: --- OMISSIS ---, Foglio 3, Particella 213, Sub 102, scheda catastale n. MI0783359 del 18/09/2007, indirizzo Via Dei Pioppi 22– Piano 1, Comune di Garbagnate Milanese, categoria A/3, classe 2, consistenza 5 vani, superficie 65 mq, rendita 309,87 €

Derivante da: Variazione del 18/09/2007 protocollo n. MI0783359 in atti dal 18/09/2007 Variazione di Classamento (n. 153684/07)

Confini: L’unità immobiliare a Nord confina con Via dei Pioppi, a Sud con il sub. 701, ad Ovest con il il sub. 702 e ad Est con Via Delle Brughiere.

2. DESCRIZIONE DEL BENE:

2.1 Descrizione generale della zona:

3.

Il bene oggetto di stima è un comparto composto di edifici e aree ubicato nella periferia Nord-Est del comune di Garbagnate Milanese (MI) zona commerciale e produttiva cittadina, delimitata a Nord dalla via Dei Pioppi dove si trova l’ingresso principale all’area parcheggi, a Est la via delle Brughiere e a Sud la via Delle Groane dove si trova l’ingresso merci e il passo pedonale all’immobile 5.

Caratteristiche zona: Periferica;

Area Urbanistica: Tessuto produttivo di completamento (TUC - p2). La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria;

Importanti centri limitrofi: Busto Arsizio, Legnano, Saronno, Rho-Pero, Milano;

Caratteristiche zone limitrofe: Residenziali, agricole e produttive;

Attrazioni paesaggistiche: Edifici e complessi edilizi di valore storico identitario, Parco delle Groane e della Brughiera Briantea;

Principali collegamenti pubblici: Stazione ferroviaria a 800 metri, Autostrada dei laghi a 10,5 Km, Strada Statale 233 Varesina a 6 Km, Strada Statale 527 Bustese a 7,3 Km;

Servizi offerti dalla zona: Parco delle Groane e della Brughiera Briantea, Ospedale di Garbagnate Milanese.

3.1 Descrizione del comparto immobiliare:

Il comparto si compone di 6 immobili ciascuno composto da uno a più fabbricati fatta eccezione per l’immobile 6 che allo stato attuale risulta essere stato demolito e quindi non più presente sull’area.

Il connettivo orizzontale del comparto si compone di strade e aree a parcheggio tutte asfaltate, illuminate e in buono stato di manutenzione oltre ad aree a verde oltre all’area urbana dell’immobile 4.

Lo stato di conservazione e di manutenzione generale è buono.

Impianto antincendio: Parere di Conformità in Atti prot. n. 0004791 del 12.02.2015.

3.2 Descrizione delle unità immobiliari oggetto di stima:

Immobile n. 1 - Unità immobiliare ad uso commerciale - Sub 701 Fabbricati costruiti per esigenze industriali (D/7) Sito in Via Dei Pioppi, 22

L’unità immobiliare ad uso commerciale e deposito è identificata al Mappale 3 del Foglio 213 Sub. 701.

Il fabbricato ha forma regolare rettangolare e si sviluppa su di un piano fuori terra a doppia altezza, la parte lato via dei Pioppi, dove è anche presente un parcheggio pubblico (Convenzione comunale), è adibita ad attività di vendita al dettaglio opportunamente allestita, la parte retrostante è adibita a deposito e laboratorio.

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La struttura è un tipico capannone industriale costituita da elementi in cemento precompresso, sui due lati esterni è presente un rivestimento a facciata ventilata, il fabbricato è dotato di tutti gli impianti essenziali (elettrico, illuminazione e antincendio) e completamente funzionate.

Destinazione d’uso: Commerciale;

Sottocategoria: Negozio;

Superficie complessiva: Circa 9.406,00 mq;

Piano: Terra;

Altezza interna di circa 500 cm;

Condizioni generali dell’immobile: Condizioni di conservazione e manutenzione buone;

Impianto elettrico: Presente impianto elettrico e relativa dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive;

Riscaldamento: Presente;

Condizionamento e climatizzazione: Presente;

Ascensori montacarichi e carri ponte: Non Presenti;

Scarichi: Non sono presenti scarichi potenzialmente pericolosi.

Immobile n. 2 - Unità immobiliare ad uso commerciale - Sub 702

L’unità immobiliare ad uso commerciale è identificata al Mappale 3 del Foglio 213 Sub. 702.

Il fabbricato si erge su cinque piani fuori terra oltre ad un locale caldaia al piano interrato. Ha forma regolare, nella parte esterna anteriore (lato nord) del fabbricato vi è una cabina Enel ed un’area esterna asfaltata ad uso pubblico per l’attività commerciale, la strada e le zone esterne sono illuminate tramite lampioni, allo stato attuale tale fabbricato è costituito da locali completamente aperti per il deposito merci ad eccezione della zona servizi igienici e del locale compressore, tutti i piani sono collegati da un blocco scale centrale interno.

Il corpo alto presenta locali al “rustico” e senza serramenti e pertanto non finiti e non funzionanti, nel corpo basso sono presenti gli impianti (elettrico e di illuminazione), le pareti sono finite ed i serramenti sono in vetro con profilo metallico.

Piano: Interrato, Terra, Primo, Secondo, Terzo, Quarto e Quinto;

Altezza interna di circa 350 cm al piano terra e 300 cm ai piani 1°, 2° 3° e 4°;

Riscaldamento: Non Presente;

Condizionamento e climatizzazione: Non Presente;

Immobile n. 3 - Unità immobiliare ad uso commerciale - Sub 703 Fabbricati costruiti per esigenze industriali (D/7) Sito in Via Dei Pioppi, 22

L’unità immobiliare ad uso commerciale è identificata al Mappale 3 del Foglio 213 Sub. 703.

L’unità immobiliare è costituita da tre fabbricati di cui uno si erge un piano fuori terra, il secondo due piani fuori terra così come il terzo vi è inoltre ad un locale caldaia al piano interrato. Ha forma regolare ed un’area esterna asfaltata ad uso pubblico per l’attività commerciale, la strada e le zone esterne sono illuminate tramite lampioni.

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Il primo edificio, ad unico piano con zone laboratorio e blocco servizi semi centrale è in grave stato di degrado e presenta visibili criticità anche strutturali, confina con un’area urbana identificata al mappale 98 su. 701, il secondo edificio ad uso laboratorio è completamente aperto ed ha caratteristiche industriali, il terzo edificio ospita uffici sia al piano terra che al piano primo, è in buono stato di funzionamento e di manutenzione ed è dotato di tutti gli impianti essenziali.

Piano: Interrato, Terra, Primo;

Altezza interna di circa 400 cm al piano terra e 320 cm al piano 1°;

Riscaldamento: Non Presente;

Immobile n. 4 - Area Urbana - Sub 701 Area Urbana (F/1) Sita in Via Dei Pioppi, 22

L’area è identificata al Mappale 98 del Foglio 3, è un terreno pianeggiante di forma regolare rettangolare, confina a Sud con via Delle Groane dalla quale si accede attraversando il Sub. 703, vi è comunque la possibilità teorica di creare un accesso indipendente.

Immobile n. 5 - Edificio ad uso Abitazione - Sub 101

L’unità immobiliare ad uso abitazione è identificata al Mappale 3 del Foglio 213 Sub. 101.

E’ posta al piano primo con ingresso dal blocco scale interno dal fabbricato uffici dell’immobile n.3.

L’unità è in buone condizioni di manutenzione e sono presenti tutti gli impianti essenziali.

Destinazione d’uso: Residenziale;

Sottocategoria: Abitazione;

Superficie complessiva: Circa 44,00 mq;

Piano: Primo;

Altezza interna di circa 325 cm;

Riscaldamento: Presente impianto di riscaldamento a radiatori e relativa dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive;

Edificio non presente in quanto risulta demolito in passato pur in assenza di atte assentiti.

3.3 Consistenze:

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La superficie lorda di pavimento dell’immobile è di 9.406,00 Mq, come di seguito dettagliato:

Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale

Coeff. Superficie equivalente Laboratorio Sup. lorda di

pavimento

Mq 8.600,00 1,00 Mq 8.600,00 Area Commerciale Sup. lorda di

pavimento

Mq 806,00 1,00 Mq 806,00

Totale Mq 9.406,00

Coeff. Superficie equivalente Magazzino piani

da 1° a 5°

Sup. lorda di pavimento

Mq 2.486,00 1,00 Mq 2.486,00 Cantina Sup. lorda di

pavimento

Mq 78,00 0,20 Mq 15,60

Magazzino piano terra

Mq 500,00 1,00 Mq 500,00

Laboratorio Sup. lorda di pavimento

Mq 1.081,00 1,00 Mq 1.081,00 Cabina Enel Sup. lorda di

pavimento

Mq 58,00 0,15 Mq 8,70

Totale Mq 4.203,00 Mq 4.091,30

Coeff. Superficie equivalente Laboratorio

Dismesso

Mq 425,00 1,00 Mq 425,00

Laboratorio Sup. lorda di pavimento

Mq 688,00 1,00 Mq 688,00

Direzionale Piano Terra

Mq 145,00 1,00 Mq 145,00

Direzionale Piano 1°

Mq 127,00 1,00 Mq 127,00

Caldaia Sup. lorda di pavimento

Mq 96,00 0,15 Mq 14,40

Totale Mq 1.481,00 Mq 1.399,40

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Immobile n. 4 - Area Urbana - Sub 701 Area Urbana (F/1) Sita in Via Dei Pioppi, 22

Coeff. Superficie equivalente

Area urbana Sup. Mq 1.940,00 1,00 Mq 1.940,00

Totale Mq 1.940,00 Mq 1.940,00

La superficie lorda di pavimento dell’immobile è di 44,00 Mq, come di seguito dettagliato:

Coeff. Superficie equivalente Abitazione di tipo

popolare

Mq 44,00 1,00 Mq 44,00

Totale Mq 44,00 Mq 44,00

La superficie lorda di pavimento dell’immobile è di 65,00 Mq, come di seguito dettagliato:

Coeff. Superficie equivalente Abitazione di tipo

economico

Mq 65,00 1,00 Mq 65,00

Totale Mq 65,00 Mq 65,00

4. STATO DI POSSESSO:

Fabbricati costruiti per esigenze industriali (D/7) Sito in Via Dei Pioppi, 22 Occupato da --- Omissis --- in qualità di proprietario dell’immobile.

Note: Esiste una Convenzione con il Comune di Garbagnate Milanese del 2018 per la costituzione di vincolo e asservimento pari a mq 1.661,63.

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Occupato da --- Omissis --- in qualità di proprietario dell’immobile.

Immobile n. 4* - Area Urbana - Sub 701 Area Urbana (F/1) Sita in Via Dei Pioppi, 22 Libero.

Abitazione di tipo popolare (A/4) Sito in Via Delle Groane, 41 Occupato da --- Omissis --- in qualità di proprietario dell’immobile.

Abitazione di tipo economico (A/3) Sito in Via Dei Pioppi, 22 Demolito.

5. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

5.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente:

6.

4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Nessuna.

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d’assegnazione casa coniugale:

Nessuna.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

Atto Unilaterale d’Obbligo con il Comune di Garbagnate Milanese per asservire ad uso pubblico la superficie pari a mq 1.661,63 identificata al Fg. 3 Mappale 213 Sub. 702.

4.1.4 Altre limitazioni d’uso:

Nessuna.

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:

4.2.1 Iscrizioni:

-

- Atto giudiziario - registro n. 6751 per Ipoteca Giudiziale – Decreto ingiuntivo del 19.04.2019 a favore di --- Omissis --- Importo € 9.660,30– Spese 1.000,00 – Totale 10.660,30

Dati precedenti relativi all’immobile 01 – Unità immobiliare ad uso commerciale – Sub. 701 Dati precedenti relativi all’immobile 02 – Unità immobiliare ad uso commerciale – Sub. 702 Dati precedenti relativi all’immobile 03 – Unità immobiliare ad uso commerciale – Sub. 703 Dati precedenti relativi all’immobile 04 – Area urbana – Sub. 701

Dati precedenti relativi all’immobile 05 – Edificio ad uso Abitazione – Sub. 101 Dati precedenti relativi all’immobile 06 – Edificio ad uso Abitazione – Sub. 102 Dati precedenti relativi all’immobile 07 – Edificio ad uso Magazzino – Sub. 703 Dati precedenti relativi all’immobile 08 – Edificio ad uso Negozio – Sub. 725 Dati precedenti relativi all’immobile 09 – Edificio ad uso Negozio – Sub. 727 Dati precedenti relativi all’immobile 10 – Edificio ad uso Negozio – Sub. 728 Dati precedenti relativi all’immobile 11 – Edificio ad uso Commerciale – Sub. 749 Dati precedenti relativi all’immobile 12 – Edificio ad uso Commerciale – Sub. 753

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- Atto giudiziario - registro n. 15970 per Ipoteca Volontaria – Costituzione di Ipoteca Volontaria del 12.06.2009 a favore di Cooperativa di Garanzia Confidi Esperia Società Cooperativa Importo € 500.000,00

Dati precedenti relativi all’immobile 05 – Edificio ad uso Abitazione – Sub. 101 Dati precedenti relativi all’immobile 06 – Edificio ad uso Abitazione – Sub. 102 Dati precedenti relativi all’immobile 09 – Edificio ad uso Negozio – Sub. 727 Dati precedenti relativi all’immobile 10 – Edificio ad uso Negozio – Sub. 728 Dati precedenti relativi all’immobile 11 – Edificio ad uso Commerciale – Sub. 749 Dati precedenti relativi all’immobile 12 – Edificio ad uso Commerciale – Sub. 753

- Atto giudiziario – registro n. 20466 per Ipoteca Volontaria – Concessione a garanzia di Mutuo Fondiario del 11.06.2008 a favore di Intesa SanPaolo S.p.A. Importo € 3.600.000,00 – Tasso Interesse annuo 5,3% - totale 5.400.000,00

Dati precedenti relativi all’immobile 05 – Edificio ad uso Abitazione – Sub. 101 Dati precedenti relativi all’immobile 06 – Edificio ad uso Abitazione – Sub. 102 Dati precedenti relativi all’immobile 07 – Edificio ad uso Magazzino – Sub. 703

- Atto giudiziario – registro n. 24326 per Ipoteca Giudiziale – Decreto ingiuntivo del 08.08.2019 a favore di Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. Importo € 119.903,80 – Interessi 10.205,01 – Spese 9.891,19 – Totale 140.000,00

Dati precedenti relativi all’immobile 05 – Edificio ad uso Abitazione – Sub. 101 Dati precedenti relativi all’immobile 06 – Edificio ad uso Abitazione – Sub. 102 Dati precedenti relativi all’immobile 07 – Edificio ad uso Magazzino – Sub. 703 Dati precedenti relativi all’immobile 08 – Edificio ad uso Negozio – Sub. 725 Dati precedenti relativi all’immobile 09 – Edificio ad uso Negozio – Sub. 727 Dati precedenti relativi all’immobile 10 – Edificio ad uso Negozio – Sub. 728 Dati precedenti relativi all’immobile 11 – Edificio ad uso Commerciale – Sub. 749 Dati precedenti relativi all’immobile 12 – Edificio ad uso Commerciale – Sub. 753

- Atto giudiziario – registro n. 36785 per Ipoteca Volontaria – Concessione a Garanzia di Mutuo Fondiario del 03.12.2008 a favore di Banca di Legnano S.p.A. Importo € 1.000.000,00 – Tasso Interesse annuo 5,45% - totale 2.000.000,00

Dati precedenti relativi all’immobile 05 – Edificio ad uso Abitazione – Sub. 101 Dati precedenti relativi all’immobile 06 – Edificio ad uso Abitazione – Sub. 102 4.2.2 Pignoramenti:

Nessuno

4.2.3 Altre trascrizioni:

(12)

- Atto esecutivo o cautelare a favore della massa dei creditori contro --- Omissis --- in Liquidazione; Derivante da Sentenza di Fallimento del Tribunale di Milano n. 676 del 30.12.2020;

Dati precedenti relativi all’immobile 05 – Edificio ad uso Abitazione – Sub. 101 Dati precedenti relativi all’immobile 06 – Edificio ad uso Abitazione – Sub. 102 Dati precedenti relativi all’immobile 07 – Edificio ad uso Magazzino – Sub. 703 Dati precedenti relativi all’immobile 08 – Edificio ad uso Negozio – Sub. 725 Dati precedenti relativi all’immobile 09 – Edificio ad uso Negozio – Sub. 727 Dati precedenti relativi all’immobile 10 – Edificio ad uso Negozio – Sub. 728 Dati precedenti relativi all’immobile 11 – Edificio ad uso Commerciale – Sub. 749 Dati precedenti relativi all’immobile 12 – Edificio ad uso Commerciale – Sub. 753 4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

- Descrizione onere: Atto unilaterale D’Obbligo; A rogito di Notaio D’Ippolito Salvatore in data 10.03.2015 al nn. 155740/29397 registrato a Varese. Atto trascritto a favore del Comune di Garbagnate Milanese per la costituzione di asservimento all’uso pubblico di una superfice pari a mq 1.661,63 identificata al Fg. 3 Mappale 213 Sub. 702;

4.3 Misure Penali:

Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L’AQUIRENTE:

5.1 Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell’immobile: n.d.

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: n.d.

Millesimi di proprietà: n.d.

Accessibilità dell’immobile ai soggetti diversamente abili: Si Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non Specificato Attestazione di Prestazione Energetica (APE): Non Presente Indice di prestazione energetica: n.d.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Per gli immobili n. 1*, n. 2*, n.3*, n.4*, n.5*, n.6*:

Titolare/proprietario: --- Omissis ---, con sede in Milano dal 03.12.1999 al 23.06.2008 in forza di atto di fusione per incorporazione della società --- Omissis ---con la società --- Omissis --- oggi --- Omissis --- del Notaio Francesco Cavallone n. 165502/13848 registrato a Milano in data 09.12.1999 n. 45892 Serie 1°.

Titolare/proprietario: --- Omissis ---, con sede in Caronno Petrusella (Varese) dal 23.06.2008 ad oggi (attuale proprietario) in forza di atto di compravendita a rogito di Notaio Gabriele Franco Maccarini in data 23.06.2008 al n. 13903 Serie 1T registrato a Milano in data 24.06.2008 n. 49375/18252.

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7. PRATICHE EDILIZIE:

a. Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: La planimetria catastale non è aggiornata allo stato di fatto.

Regolarizzabili mediante: Rifare la planimetria tramite apposita pratica catastale.

Descrizione delle opere da sanare: Opere interne al piano terra non denunciate.

Pratica catastale: € 1.500,00 Oneri totali: € 1.500,00

Non sono state riscontrate difformità tra lo stato dei luoghi visionati e la planimetria catastale aggiornata.

Regolarizzabili mediante: Soppressione del Sub tramite apposita pratica catastale.

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Descrizione delle opere da sanare: Sub. Probabilmente facente parte di un edificio oggetto di demolizione.

Pratica catastale: € 1.500,00 Oneri totali: € 1.500,00 7.2 Conformità edilizia:

L’intero fabbricato è stato realizzato in forza dei seguenti titoli edilizi resi noti dallo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Garbagnate Milanese:

- Nulla Osta per l’esecuzione dei lavori edili del 14 Ottobre 1961 in Atti pratica n. 164;

- Nulla Osta per l’esecuzione dei lavori edili del 12 Maggio 1966 in Atti pratica n. 84;

- Nulla Osta per l’esecuzione dei lavori edili del 13 Ottobre 1966 in Atti pratica n. 159;

- Nulla Osta per l’esecuzione dei lavori edili del 06 Aprile 1967 in Atti pratica n. 183;

- Nulla Osta per l’esecuzione dei lavori edili del 23 Novembre 1967 in Atti pratica n. 194;

- Nulla Osta per l’esecuzione dei lavori edili del 18 Aprile 1968 in Atti pratica n. 120;

- Nulla Osta per l’esecuzione dei lavori edili del 27 Giugno 1968 in Atti pratica n. 158;

- Nulla Osta per l’esecuzione dei lavori edili del 16 Giugno 1969 in Atti pratica n. 20/1969;

- Nulla Osta per l’esecuzione dei lavori edili del 21 Giugno 1972 in Atti pratica n. 41 PG 3625;

- Nulla Osta per l’esecuzione dei lavori edili del 11 Aprile 1973 in Atti pratica n. 54/73;

- Concessione Edilizia in sanatoria rilasciata in data 29 Maggio 1992 in Atti pratica n. 5792 di cui alla domanda di condono presentata in data 27 Marzo 1986 n. 392 rilasciata in data 29 Maggio 1992 in Atti pratica n. 5792;

- Concessione Edilizia del 26 Aprile 1993 in Atti pratica n. 175/92;

- DIA del 30 Ottobre 2001 in Atti pratica n. 24829 PG D/01/0110 – comunicazione di fine lavori presentata in data 07 Ottobre 2002 PG 22709;

- DIA del 30 Ottobre 2001 in Atti pratica n. 24830 PG D/01/0111 – comunicazione di fine lavori presentata in data 30 Gennaio 2002 PG 2361;

- DIA del 04 Febbraio 2003 in Atti pratica PG D/03/0114 – comunicazione di fine lavori presentata in data 19 Novembre 2004 PG A30497;

- DIA del 30 Novembre 2007 in Atti pratica n. 37101 PG D/07/0141;

Non essendo stato possibile visionarne i contenuti non può esserne accertata la conformità, così come per lo stato dei luoghi delle unità immobiliari oggetto di stima.

7.3 Conformità Urbanistica:

Strumento Urbanistico Approvato:

In forza della Delibera:

Piano Governo del Territorio

Del Consiglio Comunale n. 28 del 20/06/2014

Zona Omogenea: Tessuto Produttivo di completamento (TUC p2)

Norme tecniche di attuazione: Piano delle Regole – NTA art. 39 Dichiarazione di conformità con il PGT Si

Note sulla conformità: Nessuna.

8. PROCESSO DI VALUTAZIONE

(15)

Di seguito sono illustrati il criterio di stima e tutto il processo di valutazione utilizzato per la determinazione del “più probabile valore di mercato” dell’immobili oggetto di valutazione.

8.1 Criterio di stima:

Per quanto chiarito precedentemente, si tratta di determinare il valore venale in comune commercio (termine giuridico equivalente al "più probabile valore di mercato"), cioè quel valore che avrebbe la maggior probabilità tra quelli possibili, di segnare il punto d’incontro tra domanda ed offerta, in una libera contrattazione tra una pluralità di operatori economici di un dato mercato.

Stante la finalità di alienazione degli immobili in oggetto in un ragionevole lasso temporale, la disponibilità di dati e informazioni sul mercato di riferimento nonché la presenza sul mercato di immobili simili e la possibilità di riguardare il bene sotto l’aspetto economico della “comparazione con i prezzi di mercato", che prevede la rilevazione di valori di mercato di beni simili al bene oggetto di stima.

Per quanto sopra il criterio utilizzato è la “Stima sintetica comparativa parametrica”.

8.2 Fonti di informazione:

Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) 1° Semestre 2021 e per riscontro indagine su “comparable”

presso agenzie immobiliari e siti di compravendita immobiliare on-line.

8.3 Valutazione immobile:

Immobile n. 1* - Unità immobiliare ad uso commerciale - Sub 701 Fabbricati costruiti per esigenze industriali (D/7) Sito in Via Dei Pioppi, 22

Destinazione Superficie equivalente Valore unitario Valore complessivo

Laboratorio Mq 8.600,00 € 750,00 € 6.450.000,00

Area Commerciale Mq 806,00 € 1.150,00 € 926.900,00

Totale € 7.376.900,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 7.376.900,00

Valore accessori € 000,00

Valore complessivo intero € 7.376.900,00

Valore complessivo diritto e quota € 7.376.900,00

Destinazione Superficie equivalente Valore unitario Valore complessivo Magazzino piani da

1° a 5°

Mq 2.486,00 € 800,00 € 1.988.800,00

Cantina Mq 15,60 € 800,00 € 12.480,00

Magazzino terra

piano Mq 500,00 € 1.000,00 € 500.000,00

Laboratorio Mq 1.081,00 € 700,00 € 756.700,00

Cabina Enel Mq 8,70 € 550,00 € 4.785,00

Totale € 3.262.765,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 3.262.765,00

Valore complessivo intero € 3.262.765,00

Valore complessivo diritto e quota € 3.262.765,00

(16)

Destinazione Superficie equivalente Valore unitario Valore complessivo Laboratorio

Dismesso

Mq 425,00 € 00,00 € 00,00

Laboratorio Mq 688,00 € 700,00 € 481.600,00

Direzionale Terra

Piano Mq 145,00 € 1.100,00 € 159.500,00

Direzionale Piano 1° Mq 127,00 € 1.100,00 € 139.700,00

Caldaia Mq 14,40 € 700,00 € 10.080,00

Totale € 790.880,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 790.880,00

Valore complessivo intero € 790.880,00

Valore complessivo diritto e quota € 790.880,00

Destinazione Superficie equivalente Valore unitario Valore complessivo

Area Urbana Mq 1.940,00 € 230,00 € 446.200,00

Destinazione Superficie equivalente Valore unitario Valore complessivo Abitazione

popolare

di tipo Mq 44,00 € 1.100,00 € 48.400,00

Destinazione Superficie equivalente Valore unitario Valore complessivo Abitazione di

tipo economico

Mq 65,00 € 00,00 € 00,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 000,00

Valore complessivo intero € 000,00

Valore complessivo diritto e quota € 000,00

(17)

Riassunto:

ID Immobile Superficie

equivalente

Valore intero medio ponderale

Valore diritto e quota n. 1* - Unità

immobiliare ad uso commerciale - Sub 701

Fabbricati costruiti per esigenze industriali (D/7)

Mq 9.406,00 € 7.376.900,00 € 7.376.900,00

n. 2* - Unità immobiliare ad uso commerciale - Sub 702

Mq. 4.091,30 € 3.262.765,00 € 3.262.765,00

n. 3* - Unità immobiliare ad uso commerciale - Sub 703

Mq 1.399,40 € 790.880,00 € 790.880,00

n. 4* - Area Urbana - Sub 701

Area Urbana (F/1

Mq 1.940,00 € 446.200,00 € 446.200,00 n. 5* - Edificio ad

uso Abitazione - Sub 101

Abitazione di tipo popolare (A/4)

Mq 44,00 € 48.400,00 € 48.400,00

n. 6* - Edificio ad uso Abitazione - Sub 102

Abitazione di tipo

economico (A/3)

Mq 65,00 € 00,00 € 00,00

Totale € 11.925.145,00

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 10% dovuto all’immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per

vizi come da disp. Del G.E. (min. 5%) € 1.192.514,50

Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali

insolute nel biennio anteriore alla vendita € 0,00

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e catastale € 6.000,00 8.5 Prezzo base d’asta del lotto:

Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni nello

stato di fatto in cui si trova: € 10.726.630,50

Prezzo di vendita del lotto nello stato di “occupato” € 8.044.972,88 Prezzo di vendita del lotto nello stato di “libero” € 10.726.630,50

Regime fiscale della vendita: Come da legislazione vigente

Data generazione, 13.12.2021

(18)

L’Esperto alla stima Massimo Alessio Cella

Allegati

all. 01) Estratti di mappa;

all. 02) Visura catastale storica dei Sub.701. 702, 703, 101. 102;

all. 03) Planimetria catastale dei Sub.701. 702, 703, 101. 102;

all. 04) Fotografie dell’unità immobiliare.