Tribunale di Bergamo
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 511/2020
PROMOSSA DA OMISSIS CONTRO OMISSIS
GIUDICE DELLE ESECUZIONI Dott.ssa FAZIA GUSBERTI
PERIZIA DI STIMA
Esperto alla stima: Arch. Marco Bellini Codice fiscale: BLLMRC72C15B393V
Studio in: Via Paganelli 9 - 24069 Trescore Balneario Telefono: 0354258499
Fax: 0354258499 Email: marco.bellini@live.it
Pec: marco.bellini@archiworldpec.it
Beni in Verdellino (BG) Località/Frazione Viale degli Oleandri, n. 4/c
INDICE
Lotto: 1 - quadrilocale piano quarto
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 4
Corpo: A ... 4
2. DESCRIZIONE ... 5
DESCRIZIONE GENERALE ... 5
Corpo: A ... 5
3. PRATICHE EDILIZIE ... 10
3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 10
Corpo: A ... 10
4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 10
Corpo: A ... 10
5. CONFORMITÀ CATASTALE ... 11
Corpo: A ... 11
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 11
Corpo: ... 11
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 11
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 12
Corpo: A ... 12
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 12
Corpo: A ... 12
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 13
11. STATO DI POSSESSO ... 13
12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 13
Criterio di stima ... 13
Fonti d'informazione ... 14
Valutazione corpi ... 14
Adeguamenti e correzioni della stima ... 15
Prezzo base d'asta del lotto ... 15
Regime fiscale della vendita ... 15
INFORMAZIONI PROCEDURA
Giudice: Dott.ssa FAZIA GUSBERTI
Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 14-06-2021 alle 08:30 Creditore Procedente: OMISSIS
Legale Creditore Procedente: Avv. OMISSIS Esecutato: OMISSIS
Legale Creditore Intervenuto: Avv. OMISSIS
INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE
Esperto alla stima: Arch. Marco Bellini Data nomina: 18-12-2020
Data giuramento: 29-12-2020 Data sopralluogo: 24-03-2021
Cronologia operazioni peritali: Istanza allineamento banca dati catastali / digitalizzazione planimetrie: protocollo n°
BG0116196 del 22/12/2020; Richieste di accesso agli atti ufficio tecnico di Verdellino il 04.02.2021; Richiesta accesso ufficio anagrafe di Verdellino il 04.02.2021; Acquisizione documentazione ufficio anagrafe/stato civile il 08.02.2021;
Acquisizione documentazione ufficio tecnico Comune di Verdellino il 08.03.2021; Richiesta documentazione all'ammi- nistrazione condominiale il 08.03.2021; Sopralluogo all'immobile oggetto di procedura in data 24.03.2021; Deposito pratica catastale Docfa per variazione planimetria in data 19.04.2021; Acquisizione atto di provenienza: 25.04.2021;
Accesso ufficio RR.II. del 26.04.2021;
Beni in Verdellino (BG) Viale degli Oleandri, n. 4/c
Lotto: 1 - quadrilocale piano quarto
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Identificativo corpo: A.
Abitazione di tipo economico [A3] sito in Viale degli Oleandri, n. 4/c
Note: Appartamento quadrilocale sito al piano quarto, con tre terrazzini, di condominio costituito da 36 unità immobiliari, distribuite in quattro per piano per un totale di 9 piani. Accessori: piccolo locale esclu- sivo ad uso soffitta posta al piano nono.
Quota e tipologia del diritto 1/1 di OMISSIS- Piena proprietà
Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS - Stato Civile: coniugato - Ulteriori informazioni sul debitore:
coniugato con OMISSIS, nata a , il OMISSIS - coniugato a il OMISSIS Note: Dalla banca dati catastale e dal certificato notarile accluso alla procedura risulta che l'esecutato è coniugato in regime di separazione dei beni; tale circostanza non risulta espressamente dall'atto di pro- venienza e dall'estratto riassunto del registro degli atti di matrimonio rilasciato dal Comune (allegati)
Identificato al catasto Fabbricati:
Intestazione: OMISSIS, OMISSIS, Codice fiscale OMISSIS., foglio 3, particella 926, su- balterno 18, scheda catastale presente, indirizzo Via deglio Oleandri, 4/C, interno 19, piano 4, comune VERDELLINO, categoria A/3, classe 1, consistenza 6, superficie 112, rendita € 303,68
Derivante da: - Atto di compravendita immobiliare n 515.027 del 31/07/2000 redatto dal notaio Dott.
Raffaele Catri con studio in Treviglio (Bg), via Toti, 3 e registrato a Treviglio il 07/08/2000. Vendita avve- nuta tra i sig.ri OMISSIS e OMISSIS comproprietari dell'immobile e OMISSIS acquirente. - Visura banca dati catastale; - Bilancio condominiale fornito dall'amministratore - OMISSIS (BG)
Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): Millesimi di proprietà delle parti comu- ni non indicati nell'atto di provenienza. Dalla documentazione fornita dall'amministratore condominiale l'unità immobiliare partecipa alle spese generali per la quota di 27,72 millesimi.
Confini: Da atto di provenienza: - dell'appartamento: da due lati prospetto su cortile comune, da un ter- zo lato appartamento mappale 926 sub. 17 e vano scala, dal quarto lato appartamento mappale 926 sub. 19. - del solaio: da due lati corridoio comune, da un terzo lato solaio mappale 926 sub. 17, da un quarto lato prospetto su cortile comune (vedi nota a seguire)
Note: In merito ai confini del solaio, la descrizione riportata nell'atto di provenienza non corrisponde con quanto riscontrato in sito. Al piano nono, destinato a cantinole/solai, sulla porta di una di queste in uso all'unità immobiliare è riportato il nome "OMISSIS"; i confini più correttamente sarebbero: da un lato corridoio comune, da un secondo lato solaio di altra proprietà, da un terzo lato prospetto sulla copertura comune, dal quarto lato solaio di altra proprietà.
Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:
Dati relativi alla consistenza ed alla rendita variati a seguito degli aggiornamenti eseguiti dal CTU.
Note generali: Tutti i 4 immobili facenti parte del complesso "le Torri" non risultano inseriti nella mappa catastale (catasto terreni) come risulta da visura di mappa che si allega; gli edifici risultano invece rap- presentati nella mappa consultabile attraverso il geoportale catastale dell'agenzia delle entrate (ved.
stralcio allegato).
2. DESCRIZIONE
2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA)
Appartamento quadrilocale sito al piano quarto di condominio costituito da 36 unità immobiliari, distribui- te quattro per piano per un totale di 9 piani. La palazzina fa parte di un complesso di 4 condomini che si af- facciano su un parco comune interno. Il contesto è residenziale, alla periferia del Comune, a 650 metri dall'istituto comprensivo di Verdellino e 1 Km da Policlinico San Marco di Zingonia. Il centro storico con la parrocchia, il municipio ed i principali servizi dista 1,4 km. A sud del Comune, il località Zingonia, si trova la Strada Provinciale 122 Francesca, importante asse di collegamento tra Brescia e Milano su cui affacciano estese zone industriali ed attività commerciali.
Caratteristiche zona: periferica malfamata
Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi sufficienti.
Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: Non specificato
Attrazioni storiche: Santuario della Madonna dell'Olmo.
Principali collegamenti pubblici: Aeroporto di Orio al Serio 18 Km, Stazione ferroviaria di Bergamo 17 km, Casello autostradale di Bergamo A4 MI-VE 15 km, Collegamenti autolinee urbane ed extraurbane Locat 350 metri, Policlinico San Marco-Gruppo San donato-Zingonia 1 km
2.2 DESCRIZIONE DEL BENE
Descrizione: Abitazione di tipo economico [A3] di cui al corpo A
Trattasi di quadrilocale termoautonomo sito in zona periferica, al piano quarto, con ascensore, costituito da soggiorno, cucina, disimpegno, bagno, 2 camere da letto, ripostiglio, tre balconi e una cantinola di 5 mq al nono piano/sottotetto. La superficie lorda è di 103 mq, i balconi misurano 22 mq complessivamente.
Anno di costruzione 1968. Le strutture sono in calcestruzzo armato con muratura perimetrali di tampona- mento. I serramenti in alluminio con doppio vetro. Le finiture sono di tipo standard, murature con intonaco al civile tinteggiate, pavimenti in ceramica, pavimento del disimpegno e pavimento/rivestimento del bagno in marmo, pavimento in parquet nella camera matrimoniale, porte in legno tamburato. L'impianto di ri- scaldamento è autonomo con radiatori a parete in alluminio. La porta d'ingresso è blindata. Sono presenti marcate macchie di umidità in corrispondenza di soffitto e pareti del bagno, verosimilmente dovute a per- dite degli impianti al piano superiore, oltre che sulla parete in corrispondenza della doccia. Nelle camere in corrispondenza degli spigoli vi sono muffe verosimilmente dovute al ponte termico di forma e di struttura, oltre che a carenza di manutenzione ordinaria. Da sommario esame visivo il manto di copertura è in eter- nit.
Superficie complessiva di circa mq 130,00 E' posto al piano: quarto
L'edificio è stato costruito nel: 1968
L'unità immobiliare è identificata con il numero: 19; ha un'altezza utile interna di circa m. 2.80 L'intero fabbricato è composto da n. 10 piani complessivi di cui fuori terra n. 9 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: sufficiente
Condizioni generali dell'immobile: Necessitano interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, con la necessità di coinvolgere anche l'appartamento al piano soprastante per l'eliminazione delle perdite dal bagno.
In base alle informazioni fornite dall'amministratore condominiale, è stato deliberato dall'Assemblea con- dominiale l'attività per poter usufruire del Super Bonus 110% che interesserà sia il Condominio con inter- venti trainanti (cappotto termico, rifacimento del tetto) che interventi trainati all'interno dei singoli appar- tamenti (sostituzione caldaie e serramenti).
Caratteristiche descrittive
Caratteristiche strutturali
Copertura tipologia: a falde
materiale: laterocemento con travetti prefabbricati condizioni: buone
Scale tipologia: a rampe parallele
materiale: c.a.
ubicazione: interna condizioni: buone
Solai tipologia: solaio misto in c.a./laterizio in opera con nervature
parallele condizioni: buone
Strutture verticali materiale: c.a.
condizioni: buone Componenti edilizie e costruttive
Cancello tipologia: scorrevole
materiale: acciaio apertura: elettrica condizioni: sufficienti
Note: Cancello e recinzioni in ferro a disegno semplice.
Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente
materiale: alluminio protezione: tapparelle materiale protezione: plastica condizioni: sufficienti
Note: Infissi in alluminio con vetrocamera.
Infissi interni tipologia: a battente
materiale: legno tamburato condizioni: sufficienti
Manto di copertura materiale: eternit
condizioni: da normalizzare
Note: Da sommario esame visivo la copertura appare realizzata con lastre di cemento amianto (eternit)
Pareti esterne rivestimento: intonaco di cemento
condizioni: sufficienti
Note: Murature perimetrali intonacate e tinteggiate, in parte rivestite con mattoncini rossi a vista. necessitano interventi di manutenzione in corrispondenza delle parti intonacate e tinteg- giate in corrispondenza dei balconi.
Pavim. Interna materiale: piastrelle di ceramica
condizioni: buone
Pavim. Interna materiale: parquet incollato
condizioni: sufficienti
Riferito limitatamente a: camera da letto
Pavim. Interna materiale: marmo
condizioni: sufficienti
Riferito limitatamente a: disimpegno e bagno
Plafoni materiale: stabilitura
condizioni: sufficienti
Note: soffitto in laterocemento intonacato al civile. Necessitano interventi di ripristino in corrispondenza del bagno a causa di infiltrazioni
Portone di ingresso tipologia: doppia anta a battente
materiale: ferro e vetro
accessori: senza maniglione antipanico
condizioni: sufficienti
Riferito limitatamente a: Portone dello stabile principale di ac- cesso all'androne, al vano scala e ascensore
Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente
materiale: ferro e legno
accessori: senza maniglione antipanico condizioni: sufficienti
Note: l'ingresso avviene dall'atrio comune e la porta è di tipo blindato
Rivestimento ubicazione: cucina
materiale: ceramica condizioni: sufficienti
Rivestimento ubicazione: bagno
materiale: marmo condizioni: sufficienti Impianti
Antenna collettiva tipologia: rettilinea
condizioni: sufficienti
Citofonico tipologia: audio
condizioni: sufficienti
Elettrico tipologia: sottotraccia
tensione: 220V condizioni: sufficienti
Fognatura tipologia: mista
Gas tipologia: sottotraccia
alimentazione: metano rete di distribuzione: tubi in ferro condizioni: sufficienti
Idrico tipologia: sottotraccia
alimentazione: diretta da rete comunale condizioni: sufficienti
Termico tipologia: autonomo
alimentazione: metano rete di distribuzione: tubi in ferro diffusori: termosifoni in alluminio condizioni: sufficienti
Note: Caldaietta murale a gas Beretta modello CIAO S 24 CAI- Termoclima Service.
Impianti (conformità e certificazioni)
Impianto elettrico:
Esiste impianto elettrico SI
Epoca di realizzazione/adeguamento 1968
Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO Riscaldamento:
Esiste impianto di riscaldamento SI
Tipologia di impianto autonomo
Stato impianto funzionante
Potenza nominale max. 26,7 kw - utile 23,98 kw
Esiste la dichiarazione di conformità NO
Note L'impianto ha bisogno di intervento per sistemazione del tubo
dei fumi non conforme alla norma UNI 7129-Ultima revisione effettuata il 22-10-2020
Condizionamento e climatizzazione:
Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO Impianto antincendio:
Esiste impianto antincendio SI
Esiste certificato prevenzione incendi SI
Data di rilascio 1968-08-21
Note Certificato prevenzione incendi citato nell'autorizzazione di abili-
tà, rilasciato in data 21.08.1968 prot. 2821.
Ascensori montacarichi e carri ponte:
L'immobile dispone di ascensori o montacarichi SI
Note ascensori montacarichi ascensore condominiale
Esistenza carri ponte NO
Scarichi:
Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO
Soggiorno
Cucina
Bagno
Ingresso condominio
Camera
3. PRATICHE EDILIZIE
Numero pratica: 142/68 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Licenza Edilizia
Note tipo pratica: Concessione originaria Per lavori: Costruzione di n. 4 edifici Oggetto: nuova costruzione
Presentazione in data 27/02/1968 al n. di prot.
Rilascio in data 03/03/1968 al n. di prot.
Abitabilità/agibilità in data 02/03/1970 al n. di prot.
3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA Identificativo corpo: A.
Abitazione di tipo economico [A3] sito in Viale degli Oleandri, n. 4/c Conformità edilizia:
Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Difformità distributive interne: modifiche al corridoio d'ingresso, eliminazione di un ripostiglio e riduzione del disimpegno notte per ampliare il soggiorno. E' stato creato un picco- lo ripostiglio in cucina nella rientranza che si viene a formare tra il vano ascensore e il muro perimetrale dell'ap- partamento.
Regolarizzabili mediante: Permesso di costruire/scia in sanatoria
Descrizione delle opere da aggiornare: Modifiche distributive interne all'unità immobiliare Oneri di regolarizzazione
Pratica edilizia per accertamento di conformità € 1.500,00
Diritti di segreteria e sanzioni € 1.150,00
Totale oneri: € 2.650,00 Note: Regolarizzabili mediante comunicazione inizio lavori asseverata in sanatoria
Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia
Note: Modifiche alla distribuzione interna sanabili con CILA o SCIA ad opere eseguite
4. CONFORMITÀ URBANISTICA
Identificativo corpo: A.
Abitazione di tipo economico [A3] sito in Viale degli Oleandri, n. 4/c Strumento urbanistico Vigente: Piano Governo del Territorio
In forza della delibera: n. 2 del 21.02.2011 - variante 2: delibera n. 53 del 24.10.2017 - Varian- te n. 3 approvata con delibera di C.C. n. 28 del 18/09/2020
Ambito: Territori urbanizzati - Tessuto urbano da consolidare
Norme tecniche di attuazione: art. 17 delle Norme Tecniche di Attuazione Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanisti-
co: NO
Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni
particolari? NO
Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: esistente
Rapporto di copertura: esistente
Altezza massima ammessa: esistente
Volume massimo ammesso: esistente
5. CONFORMITÀ CATASTALE Identificativo corpo: A.
Abitazione di tipo economico [A3] sito in Viale degli Oleandri, n. 4/c Conformità catastale:
Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Rispetto al progetto approvato ed alla planimetria catastale deposi- tata agli atti sono state riscontrate le seguenti difformità: modifiche al corridoio d'ingresso, eliminazione di un ri- postiglio e riduzione del disimpegno notte per ampliare il soggiorno. e' stato creato un piccolo ripostiglio in cucina nella rientranza che si viene a formare tra il vano ascensore e il muro perimetrale dell'appartamento. Dal punto di vista catastale tali difformità sono state sanate dal CTU aggiornando la planimetria.
Regolarizzabili mediante: Variariazione per esatta rappresentazione, già depositata dal CTU Descrizione delle opere da aggiornare: nessuna
Note: Aggiornamenti catastali eseguiti dal CTU: - deposito di istanze per allineamento banca dati catastale ed inse- rimento planimetrie; - Variazione al catasto urbano con procedura DOCFA per sostituzione planimetria per esatta rappresentazione dello stato dei luoghi;
Conformità catastale:
Nessuna.
Conformità catastale:
Nessuna.
Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.
Note: Regolarità catastale limitatamente al nuovo catasto urbano. Situazione catatsto urbano regolarizzata dal CTU. Per conformità catasto terreni vedasi note a seguire.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio ad oggi . In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
Note: Provenienza: OMISSIS nato a il OMISSIS OMISSIS nata il OMISSIS
La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca volontaria attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: concessione a garanzia di mutuo; A ro- gito di OMISSIS in data 31/07/2000 ai nn. OMISSIS; Registrato a TREVIGLIO in data 31/07/2000 ai nn. OMISSIS;
Iscritto/trascritto a BERGAMO in data 21/07/2020 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 154 937,07; Importo capitale:
€ 77 468,53; Note: Ipoteca volontaria iscritta il 21-07-2020 al n. 29012 del registro generale e al n. 4631 del registro particolare, in rinnovazione della formalità iscritta il 07-08-2000 con n. 33444 del registro generale e n. 8569 del registro particolare, a carico di OMISSIS nato in , titolare della piena proprietà. Debitore non
datore 0. Grava la piena proprietà del bene oggetto di procedura. .
- Trascrizione pregiudizievole:
Pignoramento a favore della massa dei creditori contro OMISSIS; Derivante da: verbale di pignoramento; A rogito di OMISSIS in data 12/10/2020 ai nn. OMISSIS iscritto/trascritto a Bergamo in data 27/10/2020 ai nn. OMISSIS.
Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI
Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.
Dati precedenti relativi ai corpi: A
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:
Identificativo corpo: A
Abitazione di tipo economico [A3] sito in Verdellino (BG), Viale degli Oleandri, n. 4/c I beni pignorati non sono gravati da censo, livello o uso civico.
Spese di gestione condominiale:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: circa € 800 da bilancio preventivo
Spese straordinarie di gestione dell'immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia:
E' stato deliberato dall'Assemblea condominiale l'attività per poter usufruire del Super Bonus 110% che interesse- rà sia il Condominio con interventi trainanti (cappotto termico, rifacimento del tetto) che interventi trainati all'in- terno dei singoli appartamenti (sostituzione serramenti e sostituzione caldaie): 0,00 €
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € 50,39. Nel contratto di affitto è previsto il versa- mento aggiuntivo, oltre al canone, di un importo pari a € 1.200,00 annuali a titolo di spese condominiali.
Altre informazioni:
Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Millesimi di proprietà delle parti comuni non indicati nell'atto di provenienza. Dalla documentazione fornita dall'amministratore condominiale l'unità immobiliare partecipa alle spese generali per la quota di 27,72 millesimi.
Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO - L''accesso alla portineria/atrio, sita al piano rialza- to, avviene tramite una prima rampa di scale dall''esterno. I piani sono serviti da ascensore.
Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente
Indice di prestazione energetica: Non specificato
Note Indice di prestazione energetica: Nel contratto d'affitto si è dichiarato che è stato fornito l'attestato di pre- stazione energetica. Tuttavia da una verifica presso il catasto energetico regionale non risultano depositati attesta- ti di prestazione energetica per l'immobile in oggetto.
Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: nessuno Avvertenze ulteriori: Non specificato
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE
Identificativo corpo: A
Informazioni relative al calcolo della consistenza:
Le misure per il calcolo della consistenza sono state desunte dai disegni allegati alle pratiche edilizie e planimetrie catastali rielaborate al CAD, con verifiche a campione delle misure effettuate in sito dal ctu.
Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente
appartamento sup lorda di pavi-
mento 103,00 1,00 103,00
Balconi sup lorda di pavi-
mento 22,00 0,33 7,26
Solaio sup lorda di pavi-
mento 5,00 0,25 1,25
130,00 111,51
La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spes- sore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giar- dini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotet- ti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con al- tezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.
Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale
Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio
Periodo: 2-2020 Zona: Verdellino
Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: abitazioni di tipo economico Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 700 Valore di mercato max (€/mq): 930
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ
Trattasi di unica unità immobiliare abitativa in piena proprietà dell'esecutato, non suscettibile di divisione.
11. STATO DI POSSESSO:
Occupato da OMISSIS, con contratto di locazione stipulato in data 23/02/2018 per l'importo di euro 3,60 con ca- denza mensile.
Il canone di locazione non è considerato vile ai sensi dell'art. 2923 comma 3 c.c. Note: Il canone di locazione non è considerato vile ai sensi dell'art. 2923 comma 3 c.c. Note: La superficie netta dell'appartamento è di 88 mq. I valo- ri minimi OMI per la zona e la tipologia in questione sono di 3,40 €/mq per mese per appartamento di tipo eco- nomico. Si calcola quindi un canone di affitto minimo di 88x3,4x12= 3.590 €/anno, inferiore all'affitto previsto nel contratto di 3.600,00 euro annui + 1.200,00 euro annui per spese condominiali. Registrato con cedolare secca a Bergamo 2 il 23/02/2018 ai nn. 924 serie 3T. Tipologia contratto: L1-abitativo, durata 4+4, prima scadenza 28/02/2022. Si rileva che nel contratto è riportata per errore come data di scadenza del rinnovo il 28.02.2016 anziché il 28.02.2026..
Registrato a Bergamo il 23/02/2018 ai nn.924 serie 3T Tipologia contratto: 4+4, scadenza 28/02/2022
Prima data utile per comunicare la disdetta del contratto: 28/08/2021
Il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento.
Opponibilità ai terzi: SI
Notifica del pignoramento in data successiva alla stipula
Note: Conduttore: sig. OMISSIS nato in Senegal (EE) il OMISSIS, codice fiscale OMISSIS; Dai dati dell'anagrafe co- munale nell'immobile risultano inoltre residenti i signori OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS, i cui dati anagrafici risulta- no riportati nei certificati allegati al presente elaborato peritale.
12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
12.1 Criterio di stima:
Il criterio di stima utilizzato è quello comparativo, che si basa su valori certi di compravendita relativi ad
immobili di analoghe caratteristiche siti nel medesimo territorio. I dati sono stati raccolti da operatori im- mobiliari locali, con riguardo alle quotazioni contenute nei listini dei prezzi degli immobili di Bergamo e Pro- vincia (osservatorio FIMAA, ASCOM, CONFEDILIZIA, APPE dei prezzi degli immobili, borsini immobiliari ecc.) dell'osservatorio immobiliare "Valore casa e terreni" oltre che considerando i valori della banca dati delle quotazioni immobiliari OMI dell’Agenzia del Territorio.
12.2 Fonti di informazione:
Catasto di Bergamo;
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;
Uffici del registro di Bergamo;
Ufficio tecnico di Verdellino;
Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Provincia di Bergamo;
Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): Verdellino:
- Appartamenti nuovi o ristrutturati: 1.400-1.600 €/mq - Appartamenti recenti (5/15 anni): 1.000-1.200 €/mq - Appartamenti non recenti (14/40 anni): 800-900 €/mq;
Altre fonti di informazione: Borsino immobiliare; Listino prezzi degli immobili per Bergamo e provincia; os- servatorio immobiliare, vendite all'asta concluse nello stesso quartiere..
12.3 Valutazione corpi:
A. Abitazione di tipo economico [A3]
Verdellino (BG), Viale degli Oleandri, n. 4/c
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 78.057,00.
Si è effettuata una stima sintetica comparativa parametrica tenendo conto della zona in cui è ubicato l'im- mobile, dell'epoca di costruzione, del livello delle finiture, dello stato di conservazione e manutenzione. Si sono considerati i valori medi di mercato degli immobili nella zona di riferimento desunto da indagini di mercato, listini dei prezzi degli immobili, nonché riportati nell'osservatorio immobiliare OMI dell'Agenzia delle Entrate. L'indagine di mercato ha riguardato anche
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo
appartamento 103,00 € 700,00 € 72.100,00
Balconi 7,26 € 700,00 € 5.082,00
Solaio 1,25 € 700,00 € 875,00
Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 78.057,00
Valore corpo € 78.057,00
Valore accessori € 0,00
Valore complessivo intero € 78.057,00
Valore complessivo diritto e quota € 78.057,00
Riepilogo:
ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me-
dio ponderale Valore diritto e quota
A Abitazione di tipo
economico [A3] 111,51 € 78.057,00 € 78.057,00
12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per
vizi del bene venduto € 11.708,55
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 2.650,00
Valore di stima:
Valore intero medio ponderale
Valore diritto e quota € 63.698,45
€ 63.698,45 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si tro-
va: € 63.698,45
12.6 Regime fiscale della vendita
Immobile ad uso abitativo con caratteristiche non di lusso acquistato da oltre cinque anni da persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali (soggetto ad imposta di regi- stro).
Allegati
A) Documentazione catastale: estratti mappa, visura storica, planimetrie catastali, ricevute di approvazione variazioni effettuate dal CTU;
B) Ispezione ipotecaria;
C) Certificati anagrafici e stato civile proprietario e inquilini;
D) Atto di provenienza;
E) Licenza edilizia, agibilità, disegni;
F) Estratti PGT e NTA;
G) Verbale di accesso del 24/03/2021;
H) Contratto di affitto registrato;
I) Documentazione amministratore condominiale - spese condominiali, polizza globale fabbricati;
28-04-2021
L'Esperto alla stima Arch. Marco Bellini
