COLLEGIO DI ROMA
composto dai signori:
(RM) MASSERA Presidente
(RM) SIRENA Membro designato dalla Banca d'Italia
(RM) GRECO Membro designato dalla Banca d'Italia
(RM) GRANATA Membro di designazione rappresentativa
degli intermediari
(RM) COEN Membro di designazione rappresentativa
dei clienti
Relatore GRANATA ENRICO
Seduta del 15/03/2018
FATTO
Con ricorso presentato in data 3.5.2017 con l’assistenza di un professionista, preceduto da ricorso del 16.2.2017, il ricorrente espone che con provvedimento del 5.9.2016 il Giudice dell’Esecuzione del Tribunale di Roma disponeva l’assegnazione a suo favore di un immobile, aggiudicandolo al prezzo di € 57.000,00.
Riferisce di aver fatto domanda alla banca resistente, in data 11.10.2016, per la concessione di un mutuo ipotecario dell’importo di € 57.000,00, allegando la documentazione relativa alla procedura esecutiva, ivi compresi il verbale di vendita e aggiudicazione dell’immobile.
Precisa che, ai fini della definizione della pratica di aggiudicazione, l’aggiudicatario è obbligato per legge a versare a favore del Tribunale competente, a titolo di cauzione, il 10% del prezzo offerto per l’acquisto di vendita dell’immobile e il residuo entro il termine di 120 giorni dall’aggiudicazione. Aggiunge di aver fatto richiesta del mutuo per un ammontare pari al prezzo di acquisto e di aver provveduto al versamento dell’importo di € 5.700,00 (pari al 10% del valore del bene).
Riferisce inoltre che, con comunicazione a mezzo mail dell’11.9.2016, il consulente di riferimento della banca gli comunicava che l’iter della pratica stava avanzando
normalmente, invitandolo a recarsi presso la competente filiale della banca per la consegna del “Voucher Mutuo” e l’apertura del conto corrente bancario.
Aggiunge che nel dicembre 2016 veniva effettuata la perizia sull’immobile in questione;
che con mail del 21.12.2016 gli veniva comunicato che la banca non avrebbe avuto problemi a portare a conclusione l’iter, nei termini previsti dal Tribunale; che veniva quindi fissata al 29 dicembre 2016 la data di stipula del contratto di compravendita. Tuttavia, la mattina del 29 dicembre veniva contattato telefonicamente dallo studio notarile incaricato del rogito, che gli comunicava che la pratica era stata “interrotta” a seguito di una telefonata ricevuta da parte della banca.
Precisa di non aver mai ricevuto, prima del 29.12.2016, alcuna lettera concernente l’interruzione della pratica di mutuo né alcuna comunicazione circa presunti “ostacoli” al normale iter della stessa o ad una sua positiva conclusione, ricevendo anzi continue rassicurazioni, a voce e a mezzo mail, da parte del personale addetto. Nonostante numerosi incontri e telefonate con il personale e l’invio - il 2.1.2017 - di una mail con richiesta di chiarimenti, non veniva fornita alcuna motivazione circa le ragioni ostative al buon esito della pratica di finanziamento.
Evidenzia che, a causa del comportamento negligente della banca, si è visto non solo respingere la proposta di mutuo per l’acquisto dell’immobile, ma decadere dal diritto di aggiudicazione dello stesso, non avendo provveduto al saldo del prezzo entro 120 giorni dal 5.9.2016, senza esser rimborsato degli € 5.700,00 anticipati in sede di aggiudicazione.
Afferma che, alla luce di quanto sopra, è pacifico che la mancata definizione della pratica in oggetto e la conseguente mancata accettazione della richiesta di mutuo, siano addebitabili ad esclusiva responsabilità della banca, sia nella fase di acquisizione della pratica sia, e soprattutto, in quella esecutiva. Inoltre la circostanza che gli sia stato garantito, in innumerevoli occasioni e con numerose comunicazioni, il regolare prosieguo della pratica e non sia stato mai segnalato alcun ostacolo, rende ancora più grave l’inadempimento della banca.
Chiede la restituzione di € 5.700,00 oltre al risarcimento dei danni per il mancato buon fine della pratica, da ascriversi ad esclusiva responsabilità della banca.
Con le controdeduzioni la banca resistente conferma che in data 11.10.2016 il ricorrente richiedeva un mutuo per l’acquisto di un immobile di cui era risultato aggiudicatario in asta, presso il Tribunale di Roma, in data 5.9.2016.
Riferisce che il normale iter istruttorio della pratica di mutuo subiva rallentamenti a causa dell’indisponibilità del debitore esecutato, residente nell’immobile de quo, a far periziare il bene, così come previsto dalla normativa, tanto che la perizia veniva effettuata con successo soltanto in data 9.12.2016.
Riferisce inoltre che la stipula del mutuo, fissata per il giorno 29.12.2016, non poteva essere effettuata per delle “anomalie tecniche”, e che pertanto veniva richiesto al notaio incaricato dal ricorrente la fissazione di una nuova data di stipula entro i termini di scadenza del saldo prezzo (5.1.2017); tuttavia il notaio non si rendeva disponibile.
Aggiunge di aver suggerito al ricorrente di chiedere al Tribunale una proroga dei termini per il saldo del prezzo, ma, secondo quanto riferito dal ricorrente medesimo, tale proroga non veniva accordata. Segnala che non v’è alcuna documentazione di tale istanza di proroga.
Aggiunge inoltre di essersi resa disponibile nelle more della ricezione del ricorso, con lettera del 29.5.2017, quale segnale di attenzione nei confronti del ricorrente, a rifondere l’importo versato a titolo di caparra all’atto dell’aggiudicazione dell’immobile (€ 5.700,00), ma che tale offerta non è stata accettata da parte attrice. Conferma la disponibilità a rifondere al ricorrente l’importo di € 5.700,00.
Rileva, relativamente all’ulteriore richiesta risarcitoria, che la stessa manca di qualsivoglia prova documentale circa l’effettiva sussistenza e l’eventuale quantificazione del presunto danno. Sottolinea che l’accoglimento della domanda di risarcimento del danno patrimoniale esige la prova, anche presuntiva, dell’esistenza di elementi oggettivi dai quali desumere, in termini di certezza o di elevata probabilità e non di mera potenzialità, l’esistenza di un pregiudizio economicamente valutabile. Segnala infine, quanto al danno non patrimoniale, che, affinché lo stesso sia risarcibile, il pregiudizio deve altresì rispondere alla coesistenza delle condizioni di: rilevanza costituzionale dell’interesse leso, gravità al di sopra della soglia minima di tollerabilità e carattere non futile del danno che non deve, quindi, consistere in meri fastidi o disagi, come confermato dalla decisione n.
1313/2011 dell’Arbitro Bancario Finanziario.
Chiede che sia dichiarata cessata la materia del contendere per quanto riguarda la richiesta di rifusione di € 5.700,00 e che sia rigettata l’ulteriore richiesta risarcitoria.
Con mail del 5.5.2017 il ricorrente ribadiva quanto esposto nel ricorso.
DIRITTO
Dalla sintesi che precede emerge come la presente controversia verta sulla condotta della banca convenuta, nello specifico se la stessa sia stata improntata ai canoni di buona fede e correttezza nelle trattative per la concessione del mutuo ipotecario in questione. Sembra quindi necessario verificare, in base alla sequenza procedimentale aperta dalle parti con le trattative, se possa ritenersi che in capo al ricorrente si sia formato un affidamento sulla successiva conclusione del negozio.
Appare quindi necessario ripercorrere i fatti per come emergono dalla documentazione prodotta:
- il provvedimento di aggiudicazione dell’immobile è stato disposto dal Giudice dell’Esecuzione del Tribunale di Roma il 5 settembre 2016, al prezzo di € 57.000,00;
- la richiesta di mutuo ipotecario per un importo complessivo di € 57.000,00 è stata formalizzata dal ricorrente in data 11 ottobre 2016;
- l’11 novembre 2016 l’addetto della banca comunicava al ricorrente che la pratica era in accettazione pre-delibera invitandolo a recarsi in filiale per la consegna del
“Voucher mutuo”, oltreché per l’apertura del conto corrente.
- il 9 dicembre 2016 veniva effettuata la perizia dell’immobile, non svolta precedentemente a causa dell’indisponibilità del debitore esecutato;
- in data 19, 20 e 21 dicembre 2016 il ricorrente sollecitava via mail la banca al fine di pervenire alla stipula entro il 5 gennaio 2017, termine per il pagamento del prezzo residuo;
- con mail del 21 dicembre 2016 la banca comunicava che non avrebbe avuto problemi a concludere l’iter istruttorio, al fine di chiudere l’operazione nei tempi previsti dal Tribunale, ma che doveva “interfacciarsi” con le disponibilità dello studio notarile;
- il 29 dicembre 2016, data in cui era stata fissato il rogito del contratto di mutuo, la stipula veniva rinviata, secondo quanto riferito dalla banca resistente, a causa di
“anomalie tecniche”; secondo quanto riferito da parte ricorrente, la stessa avrebbe appreso del rinvio dell’atto nella stessa giornata;
- le parti non sarebbero successivamente pervenute alla stipula del contratto di mutuo per l’indisponibilità del notaio scelto da parte resistente, secondo quanto affermato dalla banca resistente, a fissare una nuova data di stipula in tempo utile e rispetto alla scadenza del 5 gennaio 2017;
- secondo quanto riferito da parte ricorrente, la banca (il direttore dell’agenzia) avrebbe avuto “sentore della pratica”, già autorizzata dall’Area Manager, solo qualche giorno prima e solo il 2 gennaio 2017 gli veniva comunicato che la pratica non sarebbe stata finalizzata, dopo aver ricevuto ulteriori assicurazioni sul buon fine della pratica il 30 dicembre.
E’ fermo, anche nelle pronunce di questo Arbitro, il principio di configurabilità della responsabilità dell’intermediario ai sensi dell’art. 1337 cod. civ. laddove la condotta di questi appaia non rispondente al generale dovere di buona fede che presiede ad ogni fase dei rapporti negoziali tra le parti (cfr. ad es. Collegio di Roma dec. n. 529/2013; Collegio di Milano dec. n. 6391/2017) e come affermato, più in generale, dalla giurisprudenza del Supremo Collegio (v. ad es. Cass. 29.3.2007 n. 7768).
La discrezionalità tecnica, di cui indiscutibilmente gli intermediari dispongono nell’esercizio dell’attività creditizia, non può che svolgersi all’interno del perimetro segnato dai limiti di correttezza, buona fede e specifico grado di professionalità che l’ordinamento loro richiede, il che rende certamente sindacabile, limitatamente a tali profili, la condotta degli stessi nello svolgimento di tale attività (v. ad es.: Collegio di Roma, dec. n. 2851/2011) e ciò anche per quanto concerne la fase precontrattuale, posto che, come noto, per costante insegnamento giurisprudenziale del Supremo Collegio: “La regola posta dall’art. 1337 c.c.
… ha valore di clausola generale” che impone “l’obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative” (cfr. ex plurimis: Cass. 8.10.2008 n. 24795).
Nel caso di specie, occorre rilevare che non risulta in discussione il merito di credito di parte ricorrente il cui legittimo affidamento non solo sulla concessione in sé del mutuo, ma anche sulla tempistica della stipula, appare avvalorato dalla sequenza procedimentale sopra sinteticamente descritta.
L’11 novembre 2016, avendo fatto richiesta di concessione del mutuo l’11 ottobre 2016, parte ricorrente veniva invitato dalla banca recarsi in filiale per ritirare il c.d. “Voucher mutuo”. Come pubblicizzato sul sito web della banca convenuta con il “voucher mutuo” il cliente “ha la disponibilità della banca alla concessione di un mutuo di un determinato importo (ancor prima di aver scelto un immobile da acquistare) e accorcia i termini per l’erogazione del mutuo”;
La banca collega il rallentamento della pratica all’indisponibilità del debitore esecutato a far effettuare a perizia; ma per altro verso (mail a parte ricorrente del 12.12.2016) considera tale evenienza come del tutto ordinaria in tale genere di istruttorie e quindi superabile dal perito procedendo ad una “stima di massima di quello che vede esternamente” e quindi valutando l’immobile “in maniera più o meno aderente per difetto”.
Parte ricorrente ha più volte contattato la banca durante l’iter istruttorio, prima per avere rassicurazioni sui tempi della perizia, poi eseguita durante il mese di dicembre, e poi, con mail del 19, 20 e 21 dicembre 2016, sulla tempistica della stipula, approssimandosi il termine utile per il saldo del prezzo.
La mancata stipula nella data convenuta, di cui il ricorrente ha appreso nello stesso giorno programmato senza alcuna preventiva comunicazione a riguardo da parte della banca convenuta, è ascritta da detta banca a imprecisate “anomalie tecniche” che sembrano ricondursi alla sfera interna alla banca. Inoltre il fatto che non si sia potuti comunque addivenire al perfezionamento del contratto entro il termine ultimo del 5 gennaio 2017 è imputato, come si evince da quanto dichiarato dalla banca nelle controdeduzioni, all’indisponibilità del notaio rogante, scelto dal cliente, ad individuare una nuova data congrua. La banca non fornisce peraltro alcuna evidenza a riguardo
Dal quadro sopra descritto appare emergere una responsabilità pre-contrattuale a carico della banca che, in presenza di un legittimo affidamento del cliente non solo riguardo alla concessione del mutuo, ma anche, e soprattutto, alla concessione dello stesso entro una
data coerente con i termini imposti dal provvedimento di aggiudicazione dell’immobile ai fini del pagamento del prezzo, non ha posto in essere una condotta in linea con i principi di correttezza e buona fede di cui all’art. 1377 c.c. assumendo comportamenti inerziali e comunque non pro-attivi e non informando con congruo anticipo delle difficoltà insorte per la stipula del contratto di mutuo nella data programmata.
Dalla condotta della banca discende la responsabilità per i danni patiti dal ricorrente per le somme versate confidando nella disponibilità del mutuo e nella relativa stipula nei termini previsti per il pagamento del saldo del prezzo dell’immobile aggiudicato. Tali somme, che peraltro la banca convenuta si è dichiarata disponibile a restituire, si ragguagliano all’importo dell’anticipo/cauzione versato dal ricorrente pari al 10% del prezzo dell’immobile, e cioè a € 5.700,00, non risultando sostenute altre spese in relazione alla trattativa intrapresa.
La banca convenuta dovrà pertanto provvedere al rimborso dell’importo di € 5.700,00.
Il ricorrente chiede altresì, oltre alla rifusione dell’importo di € 5.700,00, il risarcimento dei danni subiti, senza peraltro fornire alcuna prova a riguardo. Tale domanda non può pertanto essere accolta.
PER QUESTI MOTIVI
Il Collegio dispone che l’intermediario corrisponda alla parte ricorrente la somma di euro 5.700,00. Respinge nel resto.
Dispone, inoltre, ai sensi della vigente normativa, che l’intermediario corrisponda alla Banca d’Italia la somma di Euro 200,00 (duecento/00) quale contributo alle spese della procedura e alla parte ricorrente quella di Euro 20,00 (venti/00) quale rimborso della somma versata alla presentazione del ricorso.
IL PRESIDENTE
firma 1
