Filippo Celata, Venere Sanna, Cary Hendrickson. Università Sapienza di Roma.
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sarebbero comunque rimasti sfitti. È possibile inoltre considerare che il mercato degli STR*** sia così più
piccolo rispetto al mercato degli affitti in generale che riconoscerne le minime variazioni attraverso un modello econometrico sia problematico.
Tra i propositi futuri della ricerca c’è quello di condurre queste analisi isolando alcune zone, o facendo delle analisi comparative tra Roma e altri contesti. Essi si propongono anche di valutare altri impatti che Airbnb ha, relativi allo spostamento della popolazione e all’espulsione di alcuni residenti da determinate aree rispetto ad altre, cercando di capire se Airbnb abbia comportato o potrà comportare il cambiamento della natura di determinate zone.
*** Sigla per Short Term Rental
studio, percentuale teoricamente sottratta da Airbnb al mercato degli affitti tradizionali. Secondo un modello, elaborato dalla ricerca statunitense del 2017 e testato su 100 principali aree metropolitane negli Stati Uniti tra il 2012 e il 2016, negli U.S.A., vi è impatto di Airbnb sul valore immobiliare, poiché all’aumentare del 10% dei listing c’è un aumento dello 0,42% sul costo degli affitti e dello 0,76% sul prezzo degli immobili. Gli studiosi italiani hanno rielaborato tale modello per adattarlo alla realtà in analisi, utilizzando i dati dell’O.M.I.*
relativi a 5 semestri dal 2015 al 2017. Hanno quindi esaminato 144 zone di Roma, servendosi, come variabile esplicativa, dei listing di Airbnb, ricavati dalla banca dati Tom Slee**. Dallo studio
non risulta un impatto di Airbnb sui valori di affitto e di vendita a Roma, l’unico effetto che hanno riscontrato è negativo e relativo ai prezzi minimi di vendita. Le cause
* Osservatorio Immobiliare Italiano ** Tom Slee, Airbnb Data, < http://tom- slee.net/airbnb-data>.
di questo risultato sono ascrivibili a tre elementi: l’attualità del fenomeno, in quanto esplosivo però molto recente a Roma. In secondo luogo, la difficoltà di quantificare i suoi effetti sul mercato immobiliare è dovuta ad un catasto romano molto meno aggiornato rispetto a quello statunitense, dove i dati vengono raccolti semestralmente o annualmente e in maniera più accurata, quindi risulta più complicato cogliere le variazioni dei valori immobiliari sia temporalmente che spazialmente. Bisogna valutare che il mercato degli affitti in Italia subisce gli effetti della crisi ma in modo molto lento, parlando del mercato romano, ad esempio, vi sono delle zone molto centrali dove non si può andare sotto certi determinati valori soglia, perciò è assai difficile misurare un modello econometrico in questo mercato. In ultima istanza, Airbnb non ha un impatto misurabile sugli affitti a Roma perché è possibile che stia attivando un’offerta altrimenti dormiente, su alloggi che
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certo distacco, poiché non appartengono più alla loro quotidiana esperienza della città (Rossi, 2003). Questo è un fenomeno che precede di molto Airbnb, ma la disponibilità dei dati di Airbnb ci consente di visualizzare in modo efficace parte delle dinamiche in gioco. Le tre grandi città ricorrono frequentemente nel discorso riguardo all’ingerenza del settore turistico - Firenze, Venezia, Roma - hanno tutte una quota sopra l'8% del proprio parco immobiliare in centro storico dedicato ad Airbnb. Questo dato potrebbe essere considerato una sorta di indicatore per la disneyfication(Dennett and Song, 2016) dei centri. Le città si avvicinano dovrebbe riflettere seriamente se la localizzazione e la disneyficazione sono condizioni auspicabili per il loro centro storico.
• Driver del fenomeno: turismo. Hanno paragonato su un asse
cartesiano i listing di Airbnb sulle ordinate e il numero di presenze registrate nel settore alberghiero tradizionale dell’anno precedente e hanno visto come vi sia una corrispondenza diretta tra i due dati. Chi ha più turisti ha anche più Airbnb banalmente. • La distribuzione nelle varie
città cambia: se ci sono dei luoghi in cui la quasi totalità delle inserzioni sono concentrate nei centri storici in altre ci sono variazioni interessanti. A Firenze quasi l’80% delle inserzioni riguarda il centro storico, mentre a Milano vi sono delle zone che emergono, le quali sono state interessate in tempi recenti da grandi trasformazioni urbane, come Isola e Navigli. A questo proposito, Milano ricorda le capitali europee come Londra e Berlino, con quartieri riconoscibili e attraenti fuori dal centro. Nel centro di Milano nel 2015 vi erano molto poche inserzioni, negli anni successivi il dato è stato Gruppo di geografi di Siena,
pubblicano nel 2017 uno studio in cui si occupano della distribuzione spaziale degli short-term rentals in varie città italiane e dell’impatto economico che questi possono avere sulle città stesse. Hanno cercato di raccogliere quanti più dati possibili dalla piattaforma Airbnb. Nel 2016 e 2017, hanno raccolto tutte le inserzioni presenti in 13 città italiane*. Da ogni
inserzione hanno estrapolato i seguenti dati: identità dell’host, prezzo a notte, numero di stanze da letto, numero di recensioni di anno in anno, localizzazione (latitudine e longitudine).
Le considerazioni che sono derivate dall’analisi dei dati raccolti sono le seguenti:
• Il 60% delle inserzioni, se non i 3/4 nelle città più grandi, riguardano appartamenti interi;
* Bari, Bologna, Catania, Firenze, Geno- va, Matera, Milano, Napoli, Roma, Siena, Torino, Venezia, Verona.
• Specialmente nei centri storici, una parte sostanziale viene impiegata per short-
term rentals. Nel centro
storico di Firenze si arriva quasi ad un appartamento su cinque destinato a questo tipo di utilizzo. In alcune città il fenomeno è esploso di recente, come a Napoli. Questo dato è comprensibile dal momento che la maggior parte delle attrazioni nelle città italiane sono di natura storica e artistica, e tendono ad essere concentrate nel centro. Tuttavia, la scala della concentrazione di STR nei centri storici è, per quanto ne sappiamo, senza eguali nel mondo. Questo numero particolarmente elevato è molto significativo, specialmente in relazione a un fenomeno pluridecennale che i ricercatori hanno sottolineato ovvero la desertificazione turistica e sociale dei centri storici italiani. I residenti tendono sempre più a percepire queste aree con un