Cristina Capineri, Stefano Picascia, Antonello Romano, Laboratorio Dati Economici Storici Territoriali (LADEST), Università di Siena.
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bilanciato. A Roma vi sono picchi che riguardano il centro storico, ma anche il Vaticano, e il picco legato alla zona di San Lorenzo. Il grosso dell’offerta quindi si trova generalmente nel centro storico e spesso ciò riguarda anche la domanda. Per valutarlo hanno considerato il numero di recensioni come variabile indicativa. Ciò tuttavia non è vero ovunque. In alcune città hanno poi notato come ad un aumento di un’unità dell’offerta corrisponda un aumento di più di un’unità nella domanda. A Firenze in periferia la domanda cresce più velocemente dell’offerta, questo dovrebbe essere dovuto alla saturazione del centro, ma può essere anche dovuto al fatto che il fenomeno si espande a macchia d’olio, e magari ciò che sta fuori dal centro risulta più interessante di ciò che sta in centro, innanzitutto per un fattore economico.
Hanno poi calcolato la distribuzione dei ricavi dalla piattaforma, stimando quanto ciascuno degli hosts abbia
ricavato da Airbnb in base al numero di recensioni moltiplicate per il prezzo a notte, calcolando un periodo medio di 3 notti, con un fattore correttivo che consideri che non tutti lascino necessariamente
un feedback. Dopodiché
hanno provato a misurare la disuguaglianza nei ricavi tra i vari hosts. La disuguaglianza è piuttosto marcata. La persona che ha guadagnato di più in un anno ha guadagnato 400.000 euro, colui che ha guadagnato di meno ha ricavato 5.000 euro. Bisogna sottolineare che siano dati con un margine d’errore abbastanza elevato, poiché le variazioni, anche nel prezzo stagionale, potrebbero aver influenzato tali cifre. Vi sono circa 8 soggetti che guadagnano più di 80.000 all’anno e probabilmente si tratta di agenzie immobiliari in possesso di molti appartamenti in diverse città, anche a livello internazionale. In questo caso si può parlare di secondo livello di intermediazione, per cui la piattaforma che nasceva come un ruolo di disintermediazione,
19. Cristina Capineri Stefano Picascia Antonello Romano, L’airificazione delle città, Che fare, 16 aprile 2018
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conta come una testimonianza della saturazione dell’offerta. L’indicatore finale ottenuto è normalizzato nell'intervallo 0-1:
i= pN/RH ÷ E÷ d.
Il risultato di questo indice viene poi correlato con l'aumento della porzione del patrimonio abitativo dei centri storici in affitto su Airbnb come mostrato in figura.
in realtà re-intermedia in maniera cospicua. Il livello di disuguaglianza è drogato da dinamiche di questo tipo, ma in generale il trend è che vi siano pochi appartamenti che raccolgono gran parte del reddito. È il principio di Pareto* che vale in
tutte le tredici città. L’ineguaglianza oltre tra i vari hosts, esiste anche a livello spaziale perché più si sta lontano dal centro, meno si guadagna. Questo andamento dipende anche dalla scala della città e dalla sua natura.
La parte più ambiziosa del loro studio voleva poi spiegare l’incremento di inserzioni in varie zone in base a considerazioni di tipo economico, ma non solo. Hanno cercato perciò di creare un indice che tenesse in conto vari
* Il principio di Pareto è un risultato di natura statistico-empirica che si riscontra in molti sistemi complessi dotati di una struttura di causa-effetto. Il principio afferma che circa il 20% delle cause provoca l'80% degli effetti. Questi valori vanno da intendersi come qualitativi e approssimativi. Esso prende il nome da Vilfredo Pareto (1848-1923), uno dei maggiori economisti e sociologi italiani e trova applicazione in una sorprendente moltitudine di ambiti e discipline.
fattori, per vedere se quest’indice potesse spiegare la variazione di valore da un anno all’altro. La prima considerazione che un potenziale affittuario fa prima di pubblicare un’inserzione sul portale di Airbnb è la valutazione della convenienza economica di questo tipo di affitto rispetto alle forme tradizionali a lungo termine. Essi hanno perciò cercato di stimare quanto un appartamento in affitto su Airbnb avrebbe ricavato all’interno del mercato tradizionale, utilizzando come banche dati l’Agenzia delle Entrate, OMI e facendo riferimento al censimento Istat del 2011. Per farlo hanno formulato un’operazione che tiene conto delle entrate stimate di tutte le case offerte in una determinata area (pN), della dimensione di una proprietà calcolata in base al numero di stanze da letto (RH), il numero di inserzioni che non ricevono alcuna revisione nell'anno (E) come indicatore della mancanza di domanda in una certa area, mentre la densità (d) delle quotazioni per km quadrato
0.0 0.5 0.2 0.4 0.6 0.8 10 1.0 1.5 2.0 Roma Matera Firenze Catania Siena Venezia Bari Verona Milano Bologna Genova Torino Napoli Airbnb index 2015
2015 - 2016 variation in proportion of "hotelized" housing stock
20. Correlazione tra la porzione di appartamenti nelle liste di Airbnb e l’indicatore che descrive il reddito per uguale appartamento affittato a lungo termine.
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In questo intervento si pone l’accento sulla pratica diffusa di trasmissione intergenerazionale del bene “casa”. Le proprietà immobiliari, accumulate dalle generazioni passate e trasferite in eredità, costituiscono un regime proprietario in grado di fornire reddito alle famiglie italiane. Ciò alimenta la porzione di seconde case sfitte che sono utilizzate per un breve periodo all’anno dai proprietari, per i quali gli affitti short-term rappresentano quindi un vantaggioso sistema di sfruttamento di questi spazi. Si tratta di un fenomeno di capitalizzazione e mercificazione di beni esistenti, ma sotto- utilizzati, logica comune ai servizi legati alla sharing economy. Lo studio analizza poi le varie tipologie di hosts, distinguendone tre. I dipendenti dalla piattaforma, ossia coloro che sfruttano la casa come sostituzione del reddito. I parzialmente dipendenti, per cui l’affitto funge da integrazione del reddito. Infine i totalmente indipendenti, per i quali i proventi dell’affitto della casa costituiscono
un reddito supplementare. Quest’ultima categoria è la stessa che spesso procede all’acquisto di una casa con il proposito di metterla in affitto su Airbnb. Le conclusioni della ricerca vogliono porsi criticamente verso il motto “Airbnb is for everyone”- “Airbnb è per tutti” in quanto l’inserzione sulla piattaforma presuppone la proprietà di un immobile, quindi di un certo tipo di capitale, il possesso di una carta di credito ed un certo grado d’istruzione, come la conoscenza dell’inglese dal momento che si tratta di instaurare un contatto con persone straniere.
Le città con l’indice correlato più alto, Bari e Genova, sono quelle che nell’anno corrente hanno registrato l’incremento più alto. Questo risultato porta a credere che i fattori considerati - un vantaggio economico rispetto alla locazione a lungo termine, la densità degli elenchi esistenti e l'esistenza della domanda nel periodo precedente - sono buoni indicatori del numero di nuovi elenchi che possiamo aspettarci in una data area. Idealmente, l'indice potrebbe anche servire come base per prevedere la possibile evoluzione del sistema. Le conclusioni del loro studio riguardano quindi un fenomeno che, come essi sottolineano, non sembra accennare a rallentare, di anno in anno i listing aumentano, la proporzione di appartamenti interi è predominante dovunque, ma nei centri storici tendono ad esserci più appartamenti interi rispetto al totale che nel resto delle città. La proporzione del patrimonio immobiliare dedicata ad Airbnb è piuttosto alta e cresce
dappertutto. Se la proporzione di appartamenti interi sul totale è più alta in centro, cresce anche in periferia, volendo indicare con periferia tutto ciò che è al di fuori del centro storico: negli anni successivi al primo, infatti, ci sono più appartamenti sul totale dei listing non in centro. Questo fa presumere che il fenomeno si stia allargando. Le disuguaglianze crescono anch’esse di anno in anno. La riflessione finale riguarda il possibile utilizzo dell’algoritmo che regola i prezzi di Airbnb come strumento di politiche urbane volte a turistificare determinate aree, per esempio abbassando per un certo periodo di tempo tutti gli affitti a breve termine presenti in quella zona. Il potenziale quindi di questo fenomeno è molto alto e ancora inesplorato.