La deducibilità dei canoni di locazione anche finanziaria: i beni immobili

Analogamente ai beni immobili strumentali acquistati, anche la deducibilità dei canoni di locazione finanziaria ha subito nel corso del tempo diverse modifiche normative. Tale circostanza ha reso il quadro normativo di riferimento estremamente articolato. Pertanto, il regime fiscale e la deducibilità del costo, è variabile a seconda della data di stipula del contratto.

In linea di principio il legislatore ha inteso garantire nel tempo la sostanziale equivalenza tributaria tra l’acquisto diretto dell’immobile strumentale, utilizzato esclusivamente nell’esercizio dell’attività professionale, e quello realizzato tramite la conclusione di contratti di locazione finanziaria. Questa equivalenza del trattamento tributario, ai fini della deducibilità del costo, è venuta meno a seguito delle modifiche introdotte dall’art. 1, comma 162, della legge 27 dicembre 2013, n. 147¹⁶⁸.

Se il contratto di locazione finanziaria avente ad oggetto la sede dello studio professionale, è stato stipulato dal 1° gennaio 2014, il relativo canone è integralmente deducibile. Invece, il costo sostenuto per l’acquisto di un

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immobile strumentale non è deducibile con la procedura di ammortamento, con l’unica eccezione degli acquisti effettuati nel triennio 1° gennaio 2007 – 31 dicembre 2009. Il leasing immobiliare attribuisce, quindi, notevoli vantaggi fiscali concorrendo alla riduzione del reddito professionale imponibile in conseguenza della deducibilità integrale.

Sono altresì deducibili i canoni di locazione ordinaria, ma al termine del contratto il professionista dovrà liberare lo studio senza che lo stesso abbia acquisito la proprietà, fatto salvo un possibile accordo con il proprietario pagando, però, integralmente il prezzo di vendita.

Diversamente, alla scadenza del contratto di locazione finanziaria, il professionista potrà esercitare il diritto di riscatto. Conseguentemente, le somme periodicamente versate risulteranno così “accumulate” a fronte di un bene immobile che successivamente sarà acquisito a titolo di proprietà, pagando esclusivamente il corrispettivo dovuto per il riscatto.

L’articolo 54, comma 2 del T.U.I.R., prevede che «La deduzione dei canoni di locazione finanziaria di beni strumentali è ammessa per un periodo non inferiore alla metà del periodo di ammortamento …; in caso di beni immobili, la deduzione è ammessa per un periodo non inferiore a dodici anni».

La stipula del contratto di leasing immobiliare, la cui durata è inferiore rispetto al periodo minimo di dodici anni, non determina l’indeducibilità del costo.

Conseguentemente, se un professionista dovesse stipulare un contratto la cui durata è di dieci anni, potrà considerare in deduzione in sede di determinazione del reddito i canoni maturati nel periodo d’imposta. Tuttavia, ai fini della deducibilità fiscale, il costo complessivo del contratto di locazione finanziaria, deve essere suddiviso su dodici anni anziché su dieci. In pratica la quota deducibile ogni anno risulterà inferiore alla sommatoria dei canoni di leasing riferibili al singolo esercizio.

Ai fini della determinazione del reddito, non solo per le imprese, ma anche per i professionisti, sono deducibili i canoni di locazione maturati (si applica il principio di competenza e non di cassa). Ad esempio, se un professionista ha pagato il 30 dicembre 2021 il canone leasing che maturerà a gennaio dell’anno 2022, la deduzione ai fini fiscali potrà essere fatta valere solo nell’anno 2022.

Ciò indipendentemente dalla circostanza che il pagamento sia stato effettuato anticipatamente nell’anno precedente. Analogamente, se all’inizio del contratto il professionista paga il c.d. maxicanone, questo importo deve essere “suddiviso”

su tutta la durata del contratto. Ciò in quanto si tratta di una somma non maturata interamente nel primo anno di decorrenza del contratto di leasing.

Effettuando un’analisi di convenienza tra le diverse forme di acquisizione di un immobile da utilizzare quale studio professionale, il leasing è quella

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sicuramente più conveniente. Il costo sostenuto per l’acquisto della proprietà, come già detto, è indeducibile (sono indeducibili le quote di ammortamento).

Infatti, se da una parte il costo del leasing risulta incrementato dagli oneri finanziari (gli interessi), dall’altra è possibile la deducibilità integrale dei canoni. Nell’esempio il costo di acquisto di 500.000 euro risulta pari, nel caso di leasing, a euro 620.224,32 (è stato considerato un tasso di interesse fisso). Tuttavia, tale costo, al netto delle imposte risparmiate in dodici anni, si riduce a euro 310.410, quindi è sensibilmente inferiore alla spesa sostenuta per l’acquisto. Lazio) addizionali 4,23. Gli importi indicati in tabella sono indicativi e validi al solo fine di evidenziare, in generale, la maggiore convenienza del contratto di locazione finanziaria rispetto all’acquisto dell’immobile strumentale.

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Analogamente agli immobili acquistati nel triennio 2007/2009 e quindi ammortizzabili, risulta indeducibile la quota capitale del canone di locazione finanziaria riferito ai terreni sottostanti al fabbricato, desumibile dal piano di ammortamento fornito dalla società di locazione finanziaria¹⁶⁹. Invece, è deducibile la quota del canone relativa agli interessi.

In conseguenza della stratificazione normativa nel tempo, i canoni di leasing immobiliare sono deducibili o indeducibili in sede di determinazione del reddito di lavoro autonomo, tenendo conto delle date di stipula contrattuali sottoindicate:

– contratti stipulati dal 15 giugno 1990 al 31 dicembre 2006: i canoni leasing sono indeducibili;

– contratti stipulati nel triennio 2007 – 2009: i canoni leasing risultano deducibili in misura piena, ma con la riduzione ad un terzo all’interno del predetto triennio.

Inoltre, la durata del contratto non deve essere inferiore alla metà del periodo di ammortamento stabilito dai relativi coefficienti ministeriali in relazione all’attività esercitata e comunque con un minimo di otto anni e un massimo di quindici anni;

– contratti stipulati dal 1° gennaio 2010 al 31 dicembre 2013: i canoni leasing sono indeducibili:

– contratti stipulati dal 1° gennaio 2014 in avanti: i canoni risultano integralmente deducibili, ma il periodo in cui avviene la deducibilità non può essere inferiore a dodici anni.