Effetti verso i terzi

La stipulazione del contratto avente ad oggetto beni futuri va ora considerata in ordine alla sua rilevanza nei confronti dei terzi.

Un negozio giuridico può - in via diretta o indiretta - produrre effetti anche in capo a soggetti giuridici estranei rispetto allo stesso. Esistono dei casi in cui il principio di relatività (che rende il contratto inopponibile), talvolta viene “neutralizzato da un contro principio di forza superiore”¹⁴⁹.

L’aspetto che qui ci interessa e rispetto al quale sono necessarie degli approfondimenti è quello relativo all’opponibilità¹⁵⁰.

146 Cfr. GAZZARA G., op. cit., p. 175. LUMINOSO A., La vendita, cit., p. 206; BIANCA C.M., op. cit., 1972, p. 343. 147 Sul punto: BIANCA C.M., op. cit., p. 345.

148 V. PERLINGIERI P., op. cit., p. 186 e LUMINOSO A., op. cit, p. 202.

149 Secondo attenta dottrina il principio di relatività degli effetti del contratto ex art. 1372, comma 2, c.c. si riferisce agli effetti giuridici e non a quelli empirici. Inoltre non impedisce che l’accordo possa ledere la posizione (anche protetta) di terzi (si pensi ad esempio ad una vendita, che diminuisce la garanzia patrimoniale dei creditori) o conformarla in vario modo (es la cessione del contratto o l’alienazione della nuda proprietà nei confronti dei titolari di diritti reali minori), cfr. ROPPO V., op. cit., p. 530 ss.

150 Quest’ultima va tenuta distinta dalla più generale e problematica efficacia del contratto verso i terzi perché è sempre e solo diretta. L’opponibilità riguarda proprio i conflitti che possono nascere tra parti e terzi a seguito della conclusione del contratto.

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Il principio che regola le vicende inerenti l’alienazione dei diritti è quello del consenso traslativo. Di conseguenza è da rinvenirsi in tale scelta legislativa la ragione della possibilità di eventuali conflitti tra più aventi causa. Anche in relazione alla vendita di un bene futuro, infatti, è ben possibile che il venditore alieni a più soggetti lo stesso diritto o bene.

Pertanto, esclusa l’applicabilità del principio prior in tempore, potior in iure (per gli evidenti intralci al traffico giuridico), il legislatore ha optato per: a) la previsione della garanzia per l’evizione; b) la soluzione dei conflitti tra più acquirenti di uno stesso dente causa dando priorità al criterio di giustizia sostanziale dell’affidamento, collegato a situazioni di apparenza (il possesso) o pubblicità (trascrizione)151.

Ai fini di una più scorrevole trattazione è opportuno separare il regime di circolazione dei beni mobili rispetto a quello dei beni immobili e premettere che il trattamento giuridico tra gli acquisti a non domino e quelli effettuati da parte di chi era proprietario ma non lo è più a causa di una doppia alienazione è diverso in caso di beni immobili.

Il problema si complica laddove sia abbia a che fare con un negozio avente ad oggetto un bene futuro. È chiaro che nessuna questione sorge fino a quando il bene non sia venuto ad esistenza.

La dottrina che si è occupata della questione, si è concentrata sulla fase successiva alla stessa.

a) Beni mobili

Con riferimento a questi ultimi i problemi aumentano, poichè non esiste alcuna forma di pubblicità ex ante, al momento della stipulazione del negozio.

Il principio del consenso traslativo vale solo tra le parti. Ai fini dell’opponibilità ai terzi, il compratore - che vuole prevalere rispetto agli altri soggetti che vantano titoli di acquisto in relazione allo stesso bene – deve ottenere per primo il possesso.

La questione va affrontata facendo una distinzione tra i negozi in cui è previsto che il momento traslativo coincida con quello della venuta ad esistenza del bene, da quelli in cui le parti optino per un differimento dello stesso.

Nel primo caso, se l’alienante dispone della cosa dopo la venuta ad esistenza (e prima della consegna) troverà applicazione, secondo autorevole dottrina, l’art. 1153 c.c.. I terzi – in presenza di tutti i presupposti - acquisteranno a non domino.

In caso di doppia alienazione mobiliare (prima della venuta ad esistenza), invece, si applicherà l’art. 1155: la regola è sostanzialmente quella del possesso vale titolo (diventa proprietario chi per primo

151 Cfr. GAZZONI F., op. cit., p. 289.

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consegue il possesso), ma in questo caso la dottrina è divisa in ordine alla natura dell’acquisto (se a titolo originario o derivativo).

Nel secondo caso, invece, l’alienante (nell’intervallo di tempo tra la venuta ad esistenza della cosa e l’effetto traslativo) è ancora il proprietario. Pertanto gli eventuali terzi acquisteranno a domino152.

b) Beni immobili

La questione in ordine all’opponibilità dei beni immobili, invece, è legata all’adempimento dell’onere della trascrizione.

La prima questione da risolvere è quella della trascrivibilità del preliminare prima della venuta ad esistenza del bene. Secondo i sostenitori della tesi del negozio incompleto anche il regime della opponibilità risente della incompletezza del negozio. Infatti negano che la trascrizione sia possibile fintanto che il bene non venga ad esistenza. Prima di quel momento, laddove fosse stata effettuata sarebbe da considerarsi non temporaneamente inefficace, ma radicalmente nulla153.

Il negozio sotto condizione, invece, può essere validamente trascritto154. L’esistenza della condizione va menzionata nella nota ex art. 2659, comma 2, c.c.155.

La tesi preferibile risulta essere, comunque, quella del negozio obbligatorio. La dottrina e la giurisprudenza prevalenti ritengono trascrivibile la vendita avente ad oggetto beni immobili futuri perché i contratti ad effetti reali differiti - visto che hanno pur sempre ad oggetto il trasferimento della proprietà - devono ritenersi compresi all’interno dell’ipotesi ex art. 2643, n.1, c.c.¹⁵⁶.

152 Cfr. PERLINGIERI P., op. cit., p. 260.

153 La tesi della nullità della trascrizione è stata sostenuta da RUBINO D., op. cit., p. 186 e GORLA G., La compravendita e

la permuta, cit., p. 248.

Cfr. anche TORRENTE A., Aspetti particolari della pubblicità nel diritto della navigazione, in Scritti in onore di Scialoja

A., I, p. 316: l’autore rileva che, mentre la trascrizione e l’iscrizione di regola di riferiscono a beni esistenti, la pubblicità

relativa alle navi e agli aeromobili può avere ad oggetto una cosa futura (ossia una nave o un aeromobile non ancora venuti ad esistenza). In questi casi si ha un tipico negozio su cosa futura e la pubblicità si adegua a tale tipologia di negozio (fenomeno non sconosciuto in ambito civile, come nel caso dei contratti soggetti a condizione sospensiva). Pertanto nell’ambito del diritto della navigazione si riscontra questa efficacia anticipata della pubblicità.

154 Il legislatore ha così risolto la vexata quaestio sorta nella vigenza del codice abrogato.

155 In dottrina è discusso su quali siano le conseguenze della non menzione nella nota della condizione. La legge, infatti, nulla prevede in proposito. Secondo alcuni ne discende l’inopponibilità ai terzi (sub acquirenti) degli eventuali acquisti cfr. NATOLI U.,FERRUCCI R., Della tutela dei diritti. Trascrizione - Prove, in Commentario del Codice Civile, VI, Torino, 1971, 204. Dalla Relazione al Re (n.1090) emerge che sul punto si era aperto un lungo dibattito, all’interno del quale erano emerse le seguenti opinioni: a) la sanzione dell’inopponibilità ai terzi del termine o della condizione era apparsa eccessiva a chi riteneva che i terzi erano in grado di prendere conoscenza di detti elementi accidentali consultando il titolo; b) era eccessiva anche l’opinione di chi considerava nulla la trascrizione vista l’incertezza sul rapporto giuridico, in quanto una tale conseguenza (ex art. 2665 c.c) era da lasciare al libero apprezzamento del caso concreto da parte del giudice. Considerato che la nullità comunque non può essere introdotta in via interpretativa nel silenzio della legge, altra parte della dottrina ha ritenuto che il subacquirente ha il solo diritto a pretendere il risarcimento del danno, cfr. FERRI

G.B.,D’ORAZI-FLAVONI M, Della trascrizione immobiliare, 2 ed., in Commenario Scialoja, Branca, Bologna-Roma, 1964, p. 317.

156 Secondo la giurisprudenza la compravendita dell’immobile futuro (e quindi la domanda relativa al suo accertamento) è soggetta a trascrizione, perché, pur non determinando il trasferimento della proprietà del bene al compratore per effetto

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La non necessità dell’immediatezza dell’effetto traslativo ai fini della trascrizione si desume, infatti, dall’art. 2659, comma 2, c.c. il quale prevede espressamente che “se l’acquisto, la rinuncia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve far menzione nella nota di trascrizione”. Nonostante le differenze strutturali con il negozio condizionato, quest’ultimo e la vendita obbligatoria hanno il comune il differimento dell’effetto reale¹⁵⁷.

Ammessa la trascrivibilità del negozio, in caso di doppia alienazione prevale, ex art. 2644 c.c. chi per primo avrà trascritto l’acquisto¹⁵⁸. Perché ciò sia possibile si deve sostenere, tuttavia, che l’eventuale secondo acquirente (che però abbia trascritto per primo) acquisti a domino, altrimenti si dovrebbe applicare la più rigorosa disciplina dell’usucapione abbreviata.

La dottrina ritiene, pertanto, che la trascrizione curata da quest’ultimo operi come condizione risolutiva legale rispetto al primo acquisto e che risolva retroattivamente gli effetti reali prodotti dal primo atto traslativo non trascritto159.

La vendita a terzi con un atto trascritto rispetto ad un bene già oggetto di alienazione comporta la violazione dell’obbligo contrattuale nei confronti del precedente acquirente. Quest’ultimo avrà diritto, quindi, al risarcimento del danno ex art. 1218 c.c..

Rispetto al terzo successivo acquirente, rimasto estraneo al primo rapporto contrattuale, può configurarsi esclusivamente una responsabilità di tipo extracontrattuale se vi sia stata una dolosa preordinazione in tal senso o comunque la consapevolezza della precedente vendita non trascritta e dunque una compartecipazione all’inadempimento dell’alienante.

In nessun caso, comunque, la trascrizione di una vendita di cosa futura - sia pure legittimamente operata prima che questa sia venuta ad esistenza - può incidere sul momento di acquisto della proprietà (e far sì ad esempio che retroagisca alla data di essa, in contrasto col preciso disposto dell’art. 1472 c.c.).

del solo consenso delle parti, non costituisce un negozio a formazione progressiva, ma configura un’ipotesi di vendita obbligatoria, idonea a produrre l’effetto traslativo della proprietà al momento in cui l’immobile venga a esistenza e rientra, quindi, nell’ampia dizione dell’art. 2643, n.1 c.c., cioè tra i contratti che trasferiscono la proprietà degli immobili, cfr. Cass., 7 luglio 1986, n. 4497, in Nuova Giur. Civ., 1987, I, 366 nota di GUARNERI.

157 Così come per i negozi condizionati, dunque la trascrizione avverrà in due tempi: la trascrizione del contratto di vendita con la nota e la successiva cancellazione della menzione per l’avveramento del fatto ulteriore risultante dalla dichiarazione (anche unilaterale) del compratore. Al massimo si potranno avere problemi in ordine alla compilazione della nota (anche se l’individuazione del bene futuro non è mai impossibile), ma comunque la non esattezza o incompletezza di questa non danno luogo all’invalidità della trascrizione, cfr. PERLINGIERI P., op. cit., p. 264. Con riferimento alla trascrizione di un negozio di vendita di un immobile futuro la Cassazone ha affermato che ai fini della validità della trascrizione, è sufficiente a norma dell’art. 2655 c.c., che le indicazioni riportate nella nota consentano di individuare con certezza, secondo l’apprezzamento riservato al giudice del merito, gli elementi essenziali del titolo, e, in particolare, i soggetti e l’oggetto cui essa si riferisce (nella specie: in base al su-riportato principio, la suprema corte ha ritenuto che l’indicazione nella nota di trascrizione dei quattro confini dell’appartamento oggetto della compravendita fosse sufficiente al fine della identificazione di esso), cfr. Cass., 7 luglio 1986, n. 4497, in Mass. Giur. It., 1986.

158 Tale soluzione è stata prospettata in dottrina da GAZZARA G., op. cit., p. 177 e in giurisprudenza da Cass., 10 marzo 1997, n. 2126, in Urbanistica e Appalti, 1998, 1, p.38, con nota di CISTULLI F.

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