Appurata la applicabilità alla compravendita di cosa futura dell’istituto della risoluzione per eccessiva onerosità, resta da chiarire se in relazione a questa fattispecie contrattuale sia esperibile l’azione di rescissione per lesione, di cui all’art. 1448 cod. civ., prima della venuta ad esistenza della cosa.
La dottrina formatasi quando era in vigore il codice civile del 1865 rispondeva negativamente all’interrogativo di cui sopra sulla base delle seguenti argomentazioni:
a) Il contratto di compravendita di cosa futura prima che si realizzi il trasferimento della proprietà non è ascrivibile al tipo contrattuale “vendita”;
b) Prima che la cosa venga ad esistenza è idoneo a produrre solo effetti obbligatori e quindi non rescindibile;
c) Non sarebbe possibile stabilire a priori la sproporzione tra il valore della cosa ed il prezzo essendo la cosa accertabile e valutabile esclusivamente al momento della venuta ad esistenza della cosa.
Sulla base di queste osservazioni la dottrina risalente riteneva che il presupposto necessario per l’esperimento dell’azione di rescissione per lesione fosse la venuta ad esistenza della cosa e di conseguenza escludeva l’ammissibilità dell’azione in un momento antecedente75.
Trattasi tuttavia di una ricostruzione non condivisibile perché non più corrispondente e fedele alla realtà legislativa di oggi.
Infatti sono state molte le obiezioni mosse alle argomentazioni di cui sopra: “in primo luogo si è già dimostrato nel capitolo precedente che la vendita di cosa futura rientra a pieno titolo nella fattispecie
75 P. Perlingieri, negozi su beni futuri, Napoli, Jovene, 1962, par. 45
41 contrattuale "vendita”; in secondo luogo l’idoneità della fattispecie contrattuale in esame a produrre immediatamente effetti obbligatori non significa che questa non sia potenzialmente capace di produrre l’effetto traslativo del diritto, anzi questo è solo differito in un secondo momento e seppure così non fosse (seppure dunque il contratto fosse soltanto ad effetti obbligatori), comunque la rescissione sarebbe esperibile perché per la rescindibilità è necessaria la sola corrispettività delle prestazioni; in terzo luogo il legislatore, all’art. 1448 cod. civ. secondo comma, prescrive che ai fini dell’accertamento della lesione si deve calcolare il valore che la prestazione eseguita o promessa dalla parte danneggiata aveva al tempo del contratto”76.
La dottrina pone tra l’altro a fondamento della rescindibilità immediata del contratto di vendita di cosa futura delle osservazioni che non ammettono più obiezioni, anche e soprattutto alla luce di una giurisprudenza consolidata in materia: la definitività del contratto e la valutabilità, anche immediata, della res futura secondo la descrizione che di essa possono aver fatto le parti del contratto medesimo.
5 I conflitti con i terzi.
Dopo aver considerato il momento perfezionativo dell’acquisto e i diversi criteri determinativi della venuta ad esistenza della cosa, occorre tralasciare l’efficacia interna del contratto di vendita di cosa futura, ossia la sua rilevanza giuridica inter partes, per considerarne la sua forza esterna: si allude alla pubblicità, all’apparenza, alla opponibilità delle situazioni giuridiche contrattuali, in definitiva al conflitto tra compratore e secondi acquirenti dell’alienante, tra compratore e terzi creditori dell’alienante77.
Posto che il problema si pone principalmente per i beni mobili e per i beni immobili, si rende necessario preliminarmente fare un cenno alla dubbia questione relativa al conflitto tra il compratore dei frutti naturali ed il compratore del fondo, avente causa dal medesimo alienante, che sia divenuto proprietario della cosa madre prima della separazione dei frutti.
La soluzione comunemente accettata, indipendentemente dalla costruzione della vendita di cosa futura come negozio anticipato, ad efficacia sospesa ovvero perfetto e ad efficacia obbligatoria, è quella dell’inopponibilità della vendita dei frutti.
Per cercare di capire le ragioni che spingono verso questa soluzione è necessario rammentare che prima della separazione e del taglio non è ancora avvenuto il trasferimento della proprietà al compratore e anzi è lo stesso legislatore a richiedere questo atto determinativo affinché possa dirsi che la cosa sia venuta ad esistenza, ex art. 1472 cod. civ.
76 P. Perlingieri, negozi su beni futuri, Napoli, Jovene, 1962, cit., par. 45
77 P. Perlingieri, negozi su beni futuri, Napoli, Jovene, 1962, par. 47
42 Ciò comporta, come conseguenza imprescindibile, che se prima di quel momento l’alienante vende ad un soggetto diverso l’immobile, sul quale insiste la cosa madre dei frutti futuri, o costituisce su di esso un diritto reale limitato di godimento, il terzo acquista anche i frutti pendenti e gli alberi, non come cose a sé stanti ma come semplici parti della cosa madre, ai sensi dell’art. 820 secondo comma cod. civ., e dunque a lui sarà inopponibile la vendita di frutti o alberi, anche se fosse stato a conoscenza della stessa al momento della stipulazione del suo contratto di acquisto.78
Nemmeno se il terzo non avesse trascritto il contratto avente ad oggetto il bene immobile, sul quale insiste la cosa madre della res futura, potrebbe vedersi opposta la vendita di frutti e questo perché non verrebbe ad esistere un conflitto tra due acquirenti, dato che prima della separazione e del taglio il compratore non ne è nemmeno divenuto proprietario.
Il compratore in tal caso non potrebbe avanzare alcuna pretesa nei confronti del terzo acquirente.
Ciò non vuol dire che non sia privo di qualsivoglia tutela, invero costui avrebbe diritto ad esperire l’azione di risoluzione del contratto con conseguente risarcimento del danno contro il venditore.
Non osta alla soluzione dell’inopponibilità della vendita di frutti futuri il caso in cui il terzo pur non avendo acquistato un diritto reale di godimento sulla cosa madre, abbia costituito su di essa, in suo favore, un vincolo che abbia efficacia erga omnes e coinvolga anche i frutti della cosa79.
Se ad esempio la cosa madre viene pignorata dopo l’alienazione dei frutti ma prima della loro separazione, il pignoramento si estende anche ai frutti stessi. Da questo discende che, se successivamente i frutti vengono separati, l’acquisto della proprietà dei frutti da parte del compratore è inefficace ed inopponibile al creditore pignorante80.
A ciò si aggiunge che, in deroga all’art. 820 secondo comma cod. civ., l’art.516 c.p.c. dispone che ancora prima della separazione e del taglio i frutti e gli alberi possono essere pignorati con efficacia immediata, anche non unitamente alla cosa madre, purché siano trascorse almeno sei settimane dalla loro maturazione o ancor prima se il creditore pignorante si assume le spese della loro custodia:
78 D. Rubino, la compravendita, Milano, III edizione, A. Giuffrè, 1971, pag. 158; opinione nettamente prevalente in dottrina: M. Bianca, la vendita e la permuta, Torino, II edizione, Utet, 1993 e Luminoso, la compravendita, Torino, VI edizione, G. Giappichelli, 2009.
79 Questa conclusione non si estende anche al caso di privilegio del locatore sui frutti art. 2764 cod. civ. Se i frutti vengono alienati esso cessa quando questi vengono separati dalla cosa madre anche se si trovano ancora sul fondo perché è il legislatore stesso a limitare la sua efficacia contro i terzi subacquirenti per le cose che servono a fornire l’immobile o alla coltivazione del fondo, ai sensi del quinto comma della medesima disposizione, mentre per i frutti è dichiarato opponibile solo al subconduttore. La conseguenza è che quando il legislatore stabilisce che il privilegio sussiste sui frutti finché questi si trovino sul fondo, si riferisce solo all’ipotesi che essi appartengono al conduttore pur dopo la separazione.
80 D. Rubino, la compravendita, Milano, III edizione, A. Giuffrè, 1971, pag. 159
43 limitatamente al pignoramento, i frutti dunque, anche se ancora pendenti, sono considerati come cosa mobile non futura ma presente e per questo suscettibili di disposizione giuridica.
Tutto ciò per dire che anche in questo caso il pignoramento prevale sulla vendita, la quale se pur stipulata anteriormente, resta inopponibile al creditore pignorante proprio perché non ancora idonea a realizzare l’effetto traslativo quando è stato compiuto il pignoramento.
In realtà per evitare di risolvere drasticamente sempre e comunque il conflitto tra compratore dei frutti naturali ed il terzo acquirente dell’immobile, prima della separazione, in favore di quest’ultimo, bisogna innanzitutto rammentare che la vendita di frutti è a tutti gli effetti una vendita di beni mobili alla quale si ritiene applicabile la corrispettiva disciplina.
Posto questo, verrà dunque in essere un conflitto tra un acquisto mobiliare e un acquisto immobiliare, ossia tra due atti dispositivi di diritti reali incompatibili, per la cui risoluzione risulterà necessario attingere ai principi generali.
Poiché nella specie non può trovare applicazione né la regola fondata sulla trascrizione né quella fondata sul possesso, presupponendo ambedue l’omogeneità dei beni e delle vicende effettuali confliggenti, l’unico criterio idoneo a risolvere il conflitto è quello del titolo avente data certa anteriore, ex art. 2704 cod. civ.
In realtà questa soluzione “intermedia”, diversamente da quella suddetta che farebbe prevalere in ogni caso il creditore pignorante la cosa madre sul compratore dei frutti naturali, consente altresì in un eventuale conflitto tra questi soggetti di seguire il medesimo criterio del titolo avente data certa anteriore81.
La tesi in esame merita di essere condivisa perché coerente con quanto disposto dall’art. 2914 cod.
civ., il quale al numero quattro deroga esplicitamente al principio generale dell’inopponibilità al creditore pignorante delle alienazioni anteriori al pignoramento, facendo salve le alienazioni di beni mobili che risultano da atto avente data certa, delle quali non sia stato trasmesso il possesso anteriormente al pignoramento.
5.1 (segue) I beni mobili e applicabilità dell’art. 1153 cod. civ.
Per i beni mobili la pubblicità e la conseguente opponibilità delle situazioni giuridiche contrattuali è una questione alquanto problematica e complessa. Com’è risaputo, nel nostro ordinamento giuridico non è prevista alcuna forma di pubblicità relativamente ai contratti aventi ad oggetto beni mobili.
Invero, l’unico modo riconosciuto dall’ordinamento per palesare una situazione giuridica contrattuale che abbia ad oggetto un bene mobile è secondo la dottrina quello del possesso.
81 A. Luminoso, la compravendita, Torino, VI edizione, G. Giappichelli, 2009, pag. 65
44 Nulla questio se al momento della vendita di un bene di questo genere, quest’ultimo esiste nella sua entità materiale e giuridica; in tal caso sarebbe possibile parlare di possesso perché verrebbe in rilievo lo schema della vendita ordinaria e di conseguenza il possesso stesso sarebbe il criterio utile al fine di risolvere le controversie tra due acquirenti aventi causa dallo stesso alienante.
Nel caso della vendita di cosa futura si rende necessario fare alcune osservazioni: se la cosa non viene materialmente ad esistenza, è impossibile parlare di possesso; se invece la cosa viene materialmente ad esistenza, il problema sorge in dipendenza del momento perfezionativo dell’acquisto del diritto trasferito e quindi con le situazioni giuridiche che, in virtù del contratto, si sono venute a creare82. A questa dubbia questione non sembra rivolto un giusto interesse.
Una parte della dottrina, per così dire minoritaria, si è posta il problema del possesso avendo riguardo soltanto ai frutti naturali e lo ha chiarito positivamente, cioè conferendo il possesso animo et corpore al compratore83.
In realtà, per rispondere correttamente all’interrogativo qui sollevato, sembra più opportuno distinguere il caso in cui il compratore abbia già acquistato il diritto trasferito dal caso in cui egli non l’abbia ancora acquistato. Tenendo conto della distinzione tra possesso e detenzione, nella prima ipotesi considerata, il compratore, essendo già divenuto proprietario della cosa, ha conseguito insieme alla proprietà anche il possesso della cosa stessa, pur non avendone la disponibilità materiale, potendo l’alienante dal canto suo, quale detentore, conservare la cosa, ex art. 1140 cod. civ.
Nella seconda ipotesi considerata, dal momento che il compratore non è ancora proprietario della cosa, non può configurarsi un jus possidendi per due motivi:
a) In primo luogo, perché lo jus possidendi si configura in capo all’alienante, essendo ancora questi e non già il compratore il titolare del diritto, cosa che di conseguenza esclude l’attribuzione del possesso in capo al compratore, atteso che due soggetti non possono contestualmente avere per lo stesso titolo il possesso della cosa.
b) In secondo luogo, perché secondo la definizione fornita dal codice civile, all’art. 1140 comma secondo, il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in una attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale: proprietà o diritto reale che in questo caso non sono ancora stati traferiti.
Alla luce delle premesse svolte, il dubbio che sorge in dottrina riguarda l’applicabilità o meno al contratto di vendita di cosa futura dell’art. 1153 cod. civ.
La risposta non è semplice se si considera il caso in cui il compratore ha già acquistato il diritto trasferito e all’alienante spetti soltanto l’onere di conservare la cosa in quanto detentore.
82 P. Perlingieri, negozi su beni futuri, Napoli, Jovene, 1962, par.48.
83P. Perlingieri, negozi su beni futuri, Napoli, Jovene, 1962, par. 48
45 Tuttavia, atteso che ormai la dottrina quando si riferisce al possesso non parla di possesso c.d.
effettivo o materiale ma piuttosto come apparenza o pubblicità, sembra doveroso sciogliere quel dubbio in senso positivo.
Di conseguenza colui al quale vengono alienati beni mobili futuri, da parte di chi non è il proprietario, ne acquista la proprietà mediante il possesso, alla condizione che sia in buona fede e che sussista un titolo idoneo al trasferimento.
Se però il compratore non ha ancora conseguito il diritto trasferito ed il possesso spetti ancora al venditore, spettando la proprietà ancora all’alienante, non è possibile che l’art. 1153 cod. civ. trovi applicazione per la mancanza del suo presupposto: l’acquisto a non domino.
A tal riguardo, il dubbio che si pone è come tutelare il compratore di un bene mobile futuro avente causa dall’alienante che, prima che della venuta ad esistenza della res e di conseguenza prima che il compratore sia divenuto proprietario della cosa stessa, abbia compravenduto lo stesso bene mobile a terzi acquirenti.
Una dottrina risalente nel tempo, muovendo dall’inapplicabilità dell’art. 1153 cod. civ. al caso di specie, riteneva che avrebbero acquistato il bene i terzi acquirenti, ai quali il venditore, titolare del diritto e detentore del possesso, ha venduto “bene”, nonostante l’illecito contrattuale commesso ai danni del primo compratore84.
Una dottrina più recente ritiene invece che nell’ipotesi di conflitto dei frutti naturali trova applicazione la regola dettata in tema di conflitto tra più acquirenti di cose mobili di cui all’art. 1155 cod. civ.85
Questa disposizione rappresenta un’applicazione della regola possesso vale titolo enunciata all’art.
1153 cod. civ., ma la sua particolarità è che diversamente da quanto avviene nell’ipotesi regolata all’art.1153 cod. civ., il trasferimento della cosa è operato dal proprietario, il quale aliena successivamente il medesimo bene a più soggetti diversi. Il conflitto tra quest’ultimi è risolto in favore di colui che acquista il possesso di buona fede della cosa al quale dunque spetta la proprietà della stessa.
Invero la disposizione recita in tal senso: “se taluno con successivi contratti aliena a più persone un bene mobile, quella tra esse che ne ha acquistato in buona fede il possesso è preferita alle altre, anche se il suo titolo è di data posteriore”.
Trattasi di una disposizione perfettamente compatibile con il caso su rappresentato e dunque suscettibile di trovare applicazione.
84 Di questa opinione P. Perlingieri, negozi su beni futuri, Napoli, Jovene, 1962
85 M. Bianca, la vendita e la permuta, Torino, II edizione, Utet, 1993, pag. 385
46 5.2 I beni immobili e la trascrizione.
Per i beni immobili la questione dell’opponibilità ai terzi delle situazioni soggettive nascenti dal contratto si risolve nel problema della trascrizione.
Abbiamo già avuto modo di vedere nel capitolo precedente che ormai è pacifica sia in dottrina che in giurisprudenza l’ammissibilità della trascrizione del contratto di vendita di cosa futura avente ad oggetto un bene immobile fin dal momento della sua conclusione. Ciò che si rende doveroso esaminare in questa sede riguarda piuttosto gli effetti che discendono dalla trascrizione della vendita di cosa futura.
Come sì è detto precedentemente, l’art. 2643 cod. civ. deve essere interpretato nel senso che i contratti traslativi per i quali è prevista la trascrizione non comprendono solo quelli immediatamente traslativi, ma anche quelli con effetti traslativi differiti e dunque solo potenzialmente traslativi.
Alla luce di queste premesse, è evidente che la trascrizione della vendita di cosa futura avente ad oggetto un bene immobile è idonea a produrre l’effetto di opponibilità, di cui all’art. 2644 cod. civ.
Ciononostante ci si è chiesto se tale effetto si produca fin dal momento in cui la trascrizione viene eseguita ovvero solo dal momento in cui il contratto produce l’effetto traslativo e cioè quando il bene immobile viene ad esistenza. In ogni caso questo dubbio non sussiste se il conflitto si viene a determinare tra più acquirenti dell’immobile da costruire: in questo caso è fuori discussione che nel momento in cui l’immobile viene ad esistenza a prevalere sia l’acquirente che abbia trascritto il contratto per primo.
Il dubbio sussiste solo nel caso in cui il conflitto si viene a determinare tra l’acquirente dell’immobile, bene futuro, e l’acquirente del terreno, bene presente.
La Corte di Cassazione ha confermato che la trascrizione della vendita di cosa futura sia idonea a produrre l’effetto di opponibilità, ma ha allo stesso tempo ha ritenuto che quest’ultimo si realizzi in un momento successivo rispetto alla conclusione del contratto, ossia nel momento in cui il bene immobile verrà ad esistenza.
“Se dunque prima della venuta ad esistenza del fabbricato la trascrizione del relativo contratto non è opponibile, in caso di conflitto tra l’acquirente dell’immobile da costruire e l’acquirente del terreno sul quale l’immobile insiste, a prevalere sarà il secondo anche ove abbia trascritto successivamente ma prima della venuta ad esistenza del fabbricato la domanda avente per oggetto il terreno di pertinenza dell’immobile da costruire o in corso di costruzione”86.
86S. Cardarelli, l’acquisto di immobili da costruire o in corso di costruzione, Milano, Giuffrè Editore, 2009, cit., pag. 452
47 Sarà altrettanto opponibile all’acquirente dell’immobile da costruire la sentenza che abbia accolto la domanda di demolizione del fabbricato, proposta nei confronti del venditore dopo la trascrizione della vendita del fabbricato87.
Secondo la Corte di Cassazione l’immediata rilevanza della trascrizione del contratto sarebbe esclusa dal fatto che il nostro ordinamento giuridico non riconosce alcun effetto prenotativo alla trascrizione di un contratto ad effetti obbligatori immediati e ad effetti reali differiti.
Questa ricostruzione sembra essere condivisa anche dalla dottrina dominante, secondo la quale l’acquisto dell’immobile da costruire non sarebbe opponibile all’acquirente del terreno anche perché, venendo in rilievo un conflitto su beni diversi (bene immobile in quanto bene futuro e terreno in quanto bene presente) e quindi acquisti tra di loro non incompatibili, a prevalere non sarebbe chi abbia eseguito per primo la trascrizione, data l’inapplicabilità dell’art. 2644 cod. civ.
La dottrina minoritaria ha tuttavia osservato, replicando alla ricostruzione di cui sopra, che anche la vendita obbligatoria costituisce un titolo traslativo e, poiché la finalità della trascrizione è quella di risolvere i conflitti tra titoli traslativi, anche il conflitto tra l’acquirente dell’immobile da costruire e l’acquirente del terreno dovrebbe essere risolto dall’art. 2644 cod. civ.
Sebbene questa soluzione si presenti come quella più fedele alla finalità della trascrizione, non sembra sia stata accolta dalla dottrina prevalente e dalla Corte di Cassazione.
Il quadro qui rappresentato relativamente agli effetti della trascrizione del contratto di vendita avente ad oggetto un immobile da costruire sembra garantire all’acquirente una tutela piuttosto limitata perché lo vedrebbe sempre succube in eventuale conflitto con l’acquirente del terreno di pertinenza anche ove quest’ultimo abbia trascritto il suo titolo in un momento successivo ma precedente alla venuta ad esistenza della cosa.
La posizione dell’acquirente di un immobile da costruire è profondamente cambiata a seguito di alcuni interventi legislativi che hanno introdotto e disciplinato in maniera analitica il contenuto del
La posizione dell’acquirente di un immobile da costruire è profondamente cambiata a seguito di alcuni interventi legislativi che hanno introdotto e disciplinato in maniera analitica il contenuto del