La sequenza negoziale finalizzata all’acquisto di immobili da costruire normalmente inizia con un contratto preliminare. Tuttavia spesso accade che, dopo aver stipulato il contratto preliminare ma prima che venga concluso il contratto definitivo, alla persona dell’originario acquirente si sostituisca o si aggiunga un altro soggetto, a favore del quale il primo ha concluso un contratto per persona da nominare; cosa questa che comporta la non coincidenza tra le parti che sottoscrivono il contratto preliminare e quelle che sottoscrivono il contratto definitivo.
Talvolta è possibile che a cambiare sia anche la persona del promittente venditore allorquando quest’ultimo, quale contraente originario, sostituisca a sé il vero proprietario dell’immobile, ad
110 S. Cardarelli, l’acquisto di immobili da costruire o in corso di costruzione, Milano, A. Giuffrè, 2009, cit., pag. 118
111 S. Cardarelli, l’acquisto di immobili da costruire o in corso di costruzione, Milano, A. Giuffrè, 2009, pag.120
61 esempio una società controllata, ovvero il proprietario-costruttore dal quale si era obbligato ad acquistare l’immobile112.
La sostituzione del promittente venditore originario non solleva particolari problematiche, posto che né la definizione di costruttore né tantomeno le altre disposizioni del decreto in commento inducono l’interprete a considerare che la sua prestazione sia infungibile e conseguentemente ad escludere che il costruttore originario possa concludere un contratto per persona da nominare.
Non può dirsi lo stesso quando a porre in essere un contratto per persona da nominare sia il promissario acquirente. In tal caso sono molteplici i dubbi interpretativi dovuti alla ambiguità della disposizione, di cui all’art. 1, lett. a) del decreto legislativo 2005 n. 122, relativamente alla possibilità di nomina a favore di un parente di primo grado. Come si è detto nei paragrafi precedenti l’art. 1, lett.
a) definisce l’acquirente come la persona fisica che sia promissaria acquirente o acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, incluso quello di leasing, che abbia o possa aver per effetto l’acquisto o il trasferimento non immediato, a sé o a un proprio parente in primo grado. Se dunque il contratto sia stipulato da un costruttore con un acquirente, che si riserva la facoltà di sostituire a sé un altro soggetto, ci si chiede se i requisiti indicati all’art. 1, lett. a) debbano essere riferiti al contraente originario ovvero all’acquirente definitivo. Nulla quaestio se entrambi i soggetti suddetti siano in possesso dei requisiti prescritti. Alcuni, a tal proposito, hanno sostenuto che il contraente originario, che abbia stipulato il contratto per persona da nominare, possa essere considerato acquirente ex art. 1, lett. a) del decreto in esame solo ed esclusivamente se la persona che si riservasse di sostituire a sé fosse un parente in primo grado. È fuor dubbio che il legislatore abbia preso in considerazione questa ipotesi nel definire la nozione di acquirente di immobile da costruire, dato che piuttosto frequentemente chi stipula un contratto preliminare avente ad oggetto l’acquisto di un immobile da costruire sostituisce a sé nella stipula del contratto definitivo il proprio figlio; trattasi del fenomeno molto diffuso nella partica degli acquisti immobiliari nei quali i genitori trattano direttamente con il venditore, pagando l’intero prezzo mentre l’intestazione avviene a favore dei figli113. In tal caso è evidente che la persona nominata, ossia l’acquirente definitivo, abbia diritto a quel “pacchetto” di tutele introdotte dalla nuova normativa.
La questione, che solleva la disposizione in commento, riguarda proprio l’operatività della nuova normativa di tutela nel caso in cui il contraente originario sostituisca a sé non un parente in primo grado ma un’altra persona. A tal riguardo, si sono contrapposte tra di loro due ricostruzioni diverse:
la prima che risponde all’interrogativo qui sollevato positivamente; la seconda negativamente.
112 S. Cardarelli, l’acquisto di immobili da costruire o in corso di costruzione, Milano, A. Giuffrè, 2009, pag.
121
113Rizzi Giovanni, Decreto legislativo 122/2005: la garanzia fideiussoria ed i presupposti di applicazione della nuova normativa, 23.07.3005, disponibile su www.notariato.it
62 Secondo quanti aderiscono alla seconda ricostruzione, la norma che fornisce la definizione di acquirente individua nella persona fisica un soggetto meno avveduto e contrattualmente meno abile, oltre che più debole, anche economicamente, e presuppone conseguentemente che probabilmente chi contratta per sé o per un proprio stretto congiunto abbia tipicamente le suddette caratteristiche di debolezza contrattuale. Da tale premessa si è giunti alla conclusione che la contrattazione per conto di persone diverse dai parenti in primo grado non dovrebbe ricadere nell’ambito di applicazione del decreto114.
Secondo invece quanti aderiscono alla prima ricostruzione, una risposta negativa alla questione suddetta non troverebbe giustificazione né nella lettera né nella logica della definizione di acquirente di cui all’art. 1, lett. a) del decreto in esame né tantomeno in una presunta ratio antispeculativa della disposizione, nel senso che lo scopo di quest’ultima risieda nell’evitare che la riserva di nomina venga utilizzata al fine di mascherare una vendita dal riservatario ad un successivo acquirente o addirittura una vendita a catena. A tal riguardo, si rende necessario evidenziare che anche se fosse questo lo scopo della disposizione, comunque questa non comporterebbe, come conseguenza logica, un’interpretazione restrittiva anche perché non supportata da altri argomenti interpretativi115.
D’altronde anche se in pratica si confonde il promissario acquirente che eserciti la facoltà di nomina di cui all’art. 1402 cod. civ. con l’acquirente che acquista a favore di un’ altra persona, si tratta di ipotesi nettamente distinte sul piano giuridico: nel caso di contratto per persona da nominare, il contraente originario esce dal contratto e viene sostituito dalla persona nominata, la quale subentra nel contratto stesso con effetto retroattivo; nel caso di contratto a favore di terzi, gli effetti del contratto si producono sia a favore dello stipulante che del terzo, il quale non acquista mai la veste di parte contrattuale né in senso formale né in senso sostanziale116.
A supporto della soluzione positiva alla controversa questione si è osservato che la norma che fornisce
“la definizione di acquirente (chi acquista per sé o a favore di un proprio parente di primo grado) si riferisce all’acquirente in quanto parte contraente e all’effetto traslativo prodotto dal contratto: limita la nozione di acquirente, quando il contraente non acquisti per sé, soltanto all’ipotesi in cui egli stipuli il contratto che abbia per effetto l’acquisto a favore di, restringendo la qualifica di acquirente e la relativa tutela alla parte contraente che acquisti a favore di un parente in primo grado.
114 PETRELLI, gli acquisti di immobili da costruire. Le garanzie, il preliminare egli altri contratti, le tutele per l’acquirente (d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122), in letture notarili collana diretta da Laurini G., Ipsoa, Milano, pag. 129
115S. Cardarelli, l’acquisto di immobili da costruire o in corso di costruzione, Milano, A. Giuffrè, 2009, pag.123
116S. Cardarelli, l’acquisto di immobili da costruire o in corso di costruzione, Milano, A. Giuffrè, 2009, pag.124
63 Questa ipotesi evidentemente non coincide con quella in cui il contraente originario si riservi di sostituire a sé un’altra persona nel contratto: se la persona nominata entra nel contratto con effetto retroattivo, questa deve essere considerata quanto agli effetti del contratto come l’acquirente originario e non come il beneficiario dell’acquisto compiuto da un altro acquirente”117.
In conclusione il limite che incontra la nozione di acquirente non va riferito alla parte contrattuale dell’originario acquirente e quindi alla riserva di nomina ma al rapporto che si costituisce per effetto del contratto concluso dall’acquirente118.