Come abbiamo visto nel paragrafo precedente l’art. 1 del decreto legislativo 122/2005 alla lettera a) individua compiutamente la nozione di acquirente, prevendendo espressamente che “ai fini del presente decreto” debba intendersi per acquirente “la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa”.
La disposizione in oggetto, sebbene sia formulata in modo chiaro, solleva molti dubbi interpretativi che si traducono in soluzioni e giudicati contrastanti. Innanzitutto la prima questione interpretativa riguarda proprio il significato da attribuire all’espressione “persona fisica” ed in particolare la possibilità di riferire tale espressione a qualunque persona fisica, prescindendo dall’attività nell’esercizio della quale effettui l’acquisto ovvero solo ed esclusivamente alla persona fisica che non agisca nell’esercizio di un’attività imprenditoriale o professionale, ponendoci in tal senso perfettamente in linea con le recenti e molteplici disposizioni dettate a tutela del consumatore104. A tal riguardo si rende necessario segnalare due diverse ricostruzioni dell’espressione in commento contrapposte tra di loro. Alcuni commentatori, muovendo da un’interpretazione letterale della disposizione in esame, ritengono che la nuova disciplina sia applicabile ogniqualvolta l’acquirente o
102 Rizzi Giovanni, Decreto legislativo 122/2005: la garanzia fideiussoria ed i presupposti di applicazione della nuova normativa, 23.07.3005, disponibile su www.notariato.it
103 Rizzi Giovanni, Decreto legislativo 122/2005: la garanzia fideiussoria ed i presupposti di applicazione della nuova normativa, 23.07.3005, disponibile su www.notariato.it
104S. Cardarelli, l’acquisto di immobili da costruire o in corso di costruzione, Milano, A. Giuffrè, 2009, pag.100
58 il promissario acquirente sia una persona fisica a prescindere dall’attività nell’esercizio della quale effettui l’acquisto e questo perché la formulazione della disposizione non lascerebbe spazio a nessuna esclusione o limitazione.
Si è osservato, invero, a tal riguardo che la limitazione del concetto di acquirente alla persona fisica che agisca per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale, oltre a non essere prevista espressamente dalla legge, sembra in contrasto con la lettera della disposizione dell’art. 1 lett. a), d.lg.
122, la quale include tra i contratti che l’acquirente e il costruttore possono stipulare per realizzare il trasferimento dell’immobile da costruire anche il contratto di leasing ossia un contratto estraneo alla prassi contrattuale dei consumatori e socialmente tipico nelle operazioni contrattuali degli imprenditori e dei professionisti105. Secondo dunque quanti ritengono che l’espressione persona fisica di cui all’art. 1 lett.a) del decreto in commento non possa coincidere con la definizione di consumatore di cui all’art 3 cod. cons., la nuova normativa di tutela non può essere ricondotta nell’alveo di tutte le recenti normative in tema di tutela del consumatore.
Occorre, a tal riguardo, precisare, in primo luogo, che l’autonomia della disciplina in commento da quella posta a tutela del consumatore non esclude un’eventuale sovrapposizione tra le stesse ove l’acquirente non agisca nell’esercizio della propria impresa o professione: in tal caso quest’ultimo avrà a disposizione anche le tutele accordategli dalla normativa codicistica agli artt. 1469 bis ss.; in secondo luogo, che la nuova normativa, non iscrivendosi in quel filone normativo che considera contraente debole o il consumatore nei rapporti con un professionista o un imprenditore nei rapporti con un altro imprenditore dotato di maggiore forza economica e contrattuale, sembrerebbe assimilabile piuttosto a quelle discipline di settore nelle quali viene riconosciuta una protezione speciale ad un determinato “tipo” di contraente, come ad esempio il conduttore, il cliente nei rapporti con la banca, l’investitore nei rapporti con gli intermediari finanziari ecc.106.
Con la disciplina in esame verrebbe dunque in rilievo un nuova figura di contraente debole quale per l’appunto l’acquirente o il promittente acquirente di immobili da costruire.
Altri commentatori, muovendo invece da un’interpretazione restrittiva dell’espressione “persona fisica”, ritengono che la nuova disciplina di tutela sia applicabile solo quando l’acquirente o il promissario acquirente sia una persona fisica che agisca per scopi estranei all’attività professionale o imprenditoriale esercitata, finendo dunque per accostare la nozione di persona fisica di cui all’art. 1 lett. a) del d. lgs. 122/2005 con la nozione di consumatore di cui all’art 3 del cod. cons107.
105 S. Cardarelli, l’acquisto di immobili da costruire o in corso di costruzione, Milano, A. Giuffrè, 2009, pag.113
106 Rizzi Giovanni, Decreto legislativo 122/2005: la garanzia fideiussoria ed i presupposti di applicazione della nuova normativa, 23.07.3005, disponibile su www.notariato.it
107 S. Cardarelli, l’acquisto di immobili da costruire o in corso di costruzione, Milano, A. Giuffrè,2009,pag.100
59 I sostenitori di questa ricostruzione restrittiva fondano il loro convincimento sulla presunta identità di ratio tra la disciplina posta a tutela del consumatore e quella posta a tutela dell’acquirente di immobili da costruire, posto che la prima, al pari della seconda, abbia proprio la finalità di porre rimedio a tutte quelle situazioni di asimmetria contrattuale, dovute a diversi rapporti di forza tra le parti contraenti, che causano uno squilibrio economico e giuridico tra queste ultime, per compensare le quali il legislatore interviene imponendo regole di comportamento che garantiscano maggiore trasparenza ed equità.
La conseguenza inevitabile di questa ricostruzione risiede nella non operatività della nuova normativa di tutela allorquando ad esempio un imprenditore venda ad altro imprenditore un immobile da costruire, ossia allorquando le parti operino sullo stesso piano.
Tuttavia questa interpretazione restrittiva dell’espressione persona fisica non sembra essere condivisibile proprio per il presupposto sul quale si fonda: l’identità di ratio tra le disposizioni poste a tutela del consumatore e quelle poste a tutela dell’acquirente di immobili da costruire.
A tal proposito, occorre rilevare che la tutela del consumatore è finalizzata ad eliminare lo squilibrio giuridico tra le parti contraenti, sanzionando con la nullità le clausole vessatorie e salvando la validità del contratto, ex art. 36 cod. cons., e a rendere più piena ed effettiva l’autonomia contrattuale; mentre la tutela dell’acquirente di immobili da costruire è ispirata allo scopo di proteggere i diritti patrimoniali di quest’ultimo in caso di situazione di crisi del costruttore108.
Questa differenza sarebbe ex se un fattore sufficiente a giustificare una lettura estensiva dell’espressione “persona fisica”, nel senso di riferirla a qualunque soggetto a prescindere dall’attività nell’esercizio della quale effettui l’acquisto.
A ciò si aggiunge che la legge, limitando la sua tutela ai soli contratti che l’acquirente stipula per sé o a favore di un parente di primo grado al fine di proteggere il risparmio familiare e personale, non esclude necessariamente da quella tutela i contratti che l’acquirente pone in essere nell’esercizio della propria attività professionale o imprenditoriale.
Né, a favore dell’interpretazione restrittiva dell’espressione “persona fisica”, vale ad osservare che l’interpretazione letterale introdurrebbe una iniqua disparità di trattamento a danno di altri soggetti i quali, non essendo persone fisiche, non godrebbero della tutela apprestata dal decreto, pur meritandola109. Sicuramente la limitazione della tutela alle sole persone fisiche determinerebbe una disparità di trattamento ingiusta rispetto a soggetti non persone fisiche che oggettivamente sarebbero comunque meritevoli della tutela stessa. Ma si osserva che comunque non verrebbe a risolvere il
108S. Cardarelli, l’acquisto di immobili da costruire o in corso di costruzione, Milano, A. Giuffrè, 2009, pag.
114 ss.
109S. Cardarelli, l’acquisto di immobili da costruire o in corso di costruzione, Milano, A. Giuffrè, 2009, pag.118
60 problema un’interpretazione restrittiva della disposizione in commento, che anzi aggraverebbe la questione, lasciando al di là del perimetro della tutela tutti gli acquisti compiuti da una persona fisica nell’esercizio della propria attività professionale ed imprenditoriale.
“Nella giurisprudenza della Corte Costituzionale si è infatti consolidata l’interpretazione del principio di uguaglianza di cui all’art. 3 Cost. , nel senso che viola tale principio solo la disposizione che determini un irragionevole disparità di trattamento in situazioni considerate ragionevolmente uguali, mentre se si tratti di soggetti diversi, come è per le persone fisiche e per i soggetti collettivi, o di situazioni oggettivamente diverse è rimesso alla valutazione discrezionale del legislatore sia pure nel rispetto del principio di ragionevolezza e degli altri principi costituzionali, la scelta tra l’applicare o meno la parità di trattamento”110.
Di conseguenza l’interpretazione letterale sarebbe costituzionalmente illegittima solo se determinasse una irragionevole disparità di trattamento rispetto ad un acquirente non persona fisica, nel senso che sarebbe necessario che la disposizione, che fornisce la nozione di acquirente, si ponesse in contrasto con altre disposizioni dello stesso decreto o comunque con la sua ratio. D’altronde se il decreto non avesse limitato la tutela alle sole persone fisiche estendendola anche ai soggetti collettivi che comunque l’avrebbe meritata, avrebbe avuto un ambito di applicazione troppo ampio con ricadute sui costi di costruzione e sui prezzi del mercato immobiliare111.
Sembra quindi che meriti di essere condivisa quella ricostruzione che considera la qualità di persona fisica requisito necessario e sufficiente per la qualificazione di acquirente di immobile da costruire ai fine del decreto in commento.