LA GAMMA DI PRODOTTI E SERVIZI OFFERTI 2.1 L’ASSET MANAGEMENT
2.2 GLI ALTRI SERVIZI DELL’OFFERTA PRIVATE
2.2.1 Il Real Estate wealth management
Il settore immobiliare comprende l’insieme dei soggetti e delle operazioni che riguardano la produzione e lo scambio di beni immobili. Può essere suddiviso in mercato primario e mercato secondario; il primo è il mercato dell’edilizia, ossia il luogo in cui si incontrano domanda e offerta relative alla costruzione di immobili nuovi o alla ristrutturazione e conversione di quelli esistenti (al fine di incrementarne il valore in maniera duratura); il secondo è il mercato immobiliare in senso stretto, ovvero l’insieme delle negoziazioni tra venditori e acquirenti di beni già esistenti. A sua volta si può suddividere il mercato secondario in mercato dello spazio, in cui si scambia l’utilizzo
68 DELIA RUSSEL Theo, DI MASCIO Antonello, “Marketing e Private Banking: il futuro delle
strategie commerciali nel Wealth Management”, Egea, Milano, 2004 (prima edizione), pag.303,304.
69 BRUNA Ezio, “Real Estate wealth management: la ricchezza immobiliare della clientele private”,
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degli immobili, e mercato degli investimenti, in cui si scambia la proprietà degli immobili (asset)70.
La componente immobiliare da sola rappresenta la componente principale dei patrimoni privati degli italiani; come rilevato dalla Banca d’Italia71, infatti, le attività reali rappresentano il 60% delle attività complessive delle famiglie italiane (a tal proposito si veda il paragrafo 1.2.1). I beni immobili rappresentano una fetta importante dell’intero patrimonio personale del cliente, ma a differenza della componente mobiliare del suo portafoglio, suddivisa nella maggior parte dei casi tra più intermediari, quella immobiliare è spesso stata gestita direttamente dal titolare, che al massimo ne ha delegato la gestone tecnica e/o amministrativa. I soggetti imprenditori, in particolare, detengono immobilizzazioni patrimoniali, sia personali che aziendali, per una valore che in molti casi supera di gran lunga l’ammontare liquido affidato in gestione al proprio relatioship manager. Poiché da una buona gestione dei cespiti immobiliari può nascere un significativo ritorno economico, e redditi particolarmente interessanti sia per la clientela che per la società di gestione, il mercato del Real Estate non può essere trascurato nell’attività Private. I clienti private devono prendere sempre più consapevolezza della inadeguatezza dell’agire isolatamente in campo immobiliare per via della sempre maggiore sofisticazione richiesta dal mercato degli investimenti immobiliari, della sempre maggiore centralità della pianificazione fiscale (un servizio di consulenza in tale campo è in grado di integrare le decisioni d’investimento immobiliare con la relativa convenienza fiscale delle medesime, per evitare che i vantaggi di operazioni all’apparenza in grado di fornire ottimi ritorni economico-finanziari non vengano annullati da una struttura fiscale poco efficiente) e successoria nell’ambito dei patrimoni immobiliari. Le opportunità d’investimento che si presentano alla clientela HNWI provengono dai canali più diversi: non esiste infatti un vero e proprio mercato dedicato all’intermediazione di immobili riservati alla clientela di elevato standing. Un consulente immobiliare specializzato dovrebbe essere in grado di cogliere le opportunità del mercato, confrontandole con le alternative offerte, ma soprattutto di fornire una valutazione di convenienza economica dell’investimento legata al profilo complessivo di rischio del portafoglio del cliente; in quest’ottica, la conoscenza approfondita del
70 MUSILE TANZI Paola, “Manuale del Private Banking”, Egea, Milano, Sesta edizione: 2013,
pag.281,282
71 Banca d’Italia, Supplementi al Bollettino Statistico – Indicatori monetari e finanziari – Numero 69 – 13
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cliente acquisita dal private banker, lo pone come miglior tramite tra cliente ed esperto di Real Estate.
Si possono distinguere due macro-categorie di attività connesse al Real Estate: 1) La gestione del patrimonio immobiliare di proprietà del cliente;
2) La dimensione finanziaria dell’investimento immobiliare, con approccio ai beni
immobili come asset class da inserire all’interno del portafoglio di investimento.
1) Nella maggior parte dei casi il private banker si trova a dover intervenire su patrimoni del cliente già costituiti. In tal caso occorrerà assumere un approccio bottom- up72, che prevede l’analisi del portafoglio esistente, delle caratteristiche, dello stato e delle opportunità offerte dai singoli asset immobiliari posseduti, al fine di giungere alla definizione di una specifica strategia di azione. L’obiettivo deve essere quello di razionalizzare il patrimonio immobiliare posseduto dal cliente e valorizzarlo al massimo, per massimizzare i ritorni positivi da esso ottenibili.
Poiché le aree che rientrano nella gestione immobiliare sono molteplici e diversificati sono gli specialisti delle varie aree, l’implementazione all’interno del sistema d’offerta di servizi di Real Estate Wealth Management presuppone, da parte della banca Private, il possesso di un ampio e diversificato team di professionisti interni o esterni.
Le principali aree di valorizzazione immobiliare sono le seguenti:
- Property Management: è la gestione del complesso di strategie e attività di natura tecnico-amministrativo-commerciale finalizzate al conseguimento di un reddito periodico (in caso di locazione di un immobile, dato dalla differenza tra ricavi da locazione e costi di gestione) e/o di un capital gain (in caso di alienazione di un immobile, dato dalla differenza tra valore iniziale e valore finale) da un edificio o da un
patrimonio immobiliare73. Comprende quindi una molteplicità di attività che vanno
dalla gestione dei contratti di locazione (scadenze, rinnovi, adempimenti fiscali, assicurazioni), alle attività che incidono sulla creazione di valore (adeguamento di spazi immobiliari, modifiche di destinazione d’uso), fino alle attività connesse alla collocazione sul mercato dell’immobile e alla gestione delle negoziazioni.
72 BRUNA Ezio, “Real Estate wealth management: la ricchezza immobiliare della clientele private”,
Franco Angeli, Milano, 2006, p.89
73 BRUNA Ezio, “Real Estate wealth management: la ricchezza immobiliare della clientele private”,
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- Corporate Real Estate Management: è l’attività di gestione di un patrimonio
immobiliare riferito all’ambito aziendale, da parte del soggetto utilizzatore74.
Nel tempo il corporate real estate è diventato un elemento strategico, spesso considerato come “the fifth business resource”, dopo il capitale, le risorse umane, le tecnologie, e l’informazione. I bisogni connessi al corporate real estate possono contribuire alla mission e al valore dell’azienda. La ricca letteratura in campo manageriale offre un ampio supporto a studi che analizzano come il corporate real estate possa contribuire a incrementare la produttività, rafforzare il marketing, aiutare l’azienda a innescare l’innovazione, e favorire la flessibilità75.
In altri termini, una corretta gestione del patrimonio immobiliare dell’azienda può contribuire a migliorare le performance aziendali, aumentando la flessibilità e minimizzando i costi (attraverso la razionalizzazione degli asset, la liberazione di risorse connesse ad asset non strategici, l’utilizzo di forme alternative all’acquisto diretto di un asset). L’obiettivo specifico è allineare le strategie immobiliari con le strategie aziendali, al fine di contribuire alla creazione di valore.
- Facility Management: è “la disciplina aziendale che coordina lo spazio fisico di lavoro con le risorse umane e l’attività propria dell’azienda. Integra i principi della gestione economica e finanziaria d’azienda, dell’architettura e delle scienze comportamentali e
ingegneristiche”76. Lo scopo è quello di fornire e mantenere livelli di servizio in grado
di soddisfare le esigenze aziendali, creando un ambiente di lavoro di qualità, e minimizzando al contempo i costi. IFMA Italia ha classificato le “Facility” in tre macroaree: servizi all’edificio, allo spazio e alle persone. I servizi all’edificio comprendono tutte le attività volte al mantenimento dell’immobile e di tutti i suoi impianti e strutture, nel rispetto delle normative in materia di igiene degli ambienti di lavoro, di sicurezza e di uso razionale dell’energia; i servizi allo spazio riguardano le attività volte ad ottenere uno spazio di lavoro idoneo a fungere da supporto utile per l’azienda, facilitando i processi di creazione del valore, di comunicazione, di socializzazione e di creazione e circolazione della conoscenza; infine i servizi alle persone includono elementi quali ad esempio la ristorazione, la gestione documentale, la reception, l'igiene ambientale, la sicurezza, ecc., con l’obiettivo di incrementare la produttività, il benessere e la fidelizzazione del personale aziendale.
74 BRUNA Ezio, “Real Estate wealth management: la ricchezza immobiliare della clientele private”,
Franco Angeli, Milano, 2006, p.98
75 BROUNEN Dirk, “Corporate Real Estate Acceptance”, in: EPRA RESEARCH 2014, Brussel. 76http://www.ifma.it/index.php?pagina=articolo.php&id_articolo=25&var_id_menu=68&nodata
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- Asset Management: nell’ambito del real estate, è la gestione attiva e strategica di investimenti a medio-lungo termine nel settore immobiliare, finalizzate alla massimizzazione del valore del portafoglio immobiliare attraverso l’allocazione dei capitali in progetti e/o immobili (operazioni di acquisto, dismissione, trasformazione d’uso, valorizzazione,..)77.
2) Il Real Estate può giocare diversi ruoli all’interno di un portafoglio di investimento, al pari di asset class più tradizionali come azioni e obbligazioni, essendo potenzialmente in grado di garantire tutta una serie di benefici, tra i quali: rendimenti assoluti superiori al tasso risk free; protezione contro il rischio di inflazione; diversificazione di portafoglio (in quanto fornisce un’esposizione ad un rischio sistemico differente rispetto ai mercati azionari e obbligazionari); elevati flussi di cassa per effetto dei pagamenti derivanti dall’attività di locazione. In particolare, gli immobili generano un rendimento operativo ricorrente che li fa assomigliare alle obbligazioni (dove al posto delle cedole c’è il rendimento annuale proveniente dagli affitti) mentre la crescita del valore capitale (capital gain) li accomuna agli investimenti azionari nei quali il corso esprime la capacità di produrre reddito nel futuro78.
Un investitore consapevole dovrebbe dunque avvicinare il settore immobiliare esattamente con le stesse modalità utilizzate per azioni e obbligazioni. Compito del consulente, in house o esterno, sarà quello di impostare e attuare un adeguato processo di investimento, che deve necessariamente prevedere una serie di fasi, al pari di ogni altra strategia di investimento: -si definiscono gli obiettivi e i limiti di investimento del cliente, sulla base del patrimonio immobiliare già detenuto, della disponibilità di capitali, e del suo profilo di rischio; -sulla base di queste informazioni e di quelle rivenienti dal mercato, si definisce una puntuale strategia di investimento; -si stabiliscono le modalità di valutazione delle opportunità di investimento, individuando specifici parametri e griglie di selezione delle opportunità stesse; infine si effettua uno scouting mirato degli investimenti sulla base delle griglie di selezione, per individuare le più appropriate occasioni di investimento.
L’investimento immobiliare può avvenire in modo diretto o indiretto.
77 BRUNA Ezio, “Real Estate wealth management: la ricchezza immobiliare della clientele private”,
Franco Angeli, Milano, 2006, p.95,96
78 BRUNA Ezio, “Real Estate wealth management: la ricchezza immobiliare della clientele private”,
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L’investimento diretto consiste nell’acquisizione diretta di proprietà immobiliari da parte del soggetto (che diviene proprietario dell’immobile). Occorrerà definire l’allocazione strategica per settori tipologici e geografici, e stabilire parametri economico finanziari minimi di interesse; a tal fine, partendo dal criterio della destinazione d’uso (secondo cui gli immobili vengono distinti tra residenziali e non residenziali, e questi ultimi sono ulteriormente suddivisi tra immobili industriali, commerciali, e terziari), si possono segmentare ulteriormente domanda e offerta tenendo conto della localizzazione, della qualità edilizia, della tipologia e della disponibilità dei beni presenti sul mercato; questa metodologia permette di formulare valutazioni abbastanza attendibili riguardo alle caratteristiche di ogni singolo segmento, al fine di monitorarne linee di evoluzione e ricercare opportunità profittevoli79. Una volta individuati investimenti immobiliari caratterizzati da attributi di investimento in linea con le linee guida di investimento stabilite, si procederà con l’analisi vera e propria dell’investimento e l’attività di due diligence tecnico, legale, amministrativa, fiscale e finanziaria, finalizzata all’acquisizione e inclusione del bene nel portafoglio del cliente.
Focalizzando l’attenzione sulla attuale situazione del mercato immobiliare italiano, occorre rilevare che negli ultimi anni i margini di convenienza dell’investimento immobiliare si sono progressivamente erosi, a causa soprattutto dell’aumento delle tasse sugli immobili. Dall’inizio della crisi, l’imposizione fiscale è raddoppiata, principalmente con l’Imu (introdotta nel 2011 nell’ambito del federalismo fiscale municipale, e resa permanente, tranne che per le abitazioni principali non di lusso, con
la legge di stabilità 2014), che ha duplicato la tassazione indiretta sulla proprietà80. Per
questo il segmento della seconda o terza abitazione in Italia è diventato sempre più sottile, con sole 25mila compravendite nel 2013 rispetto alle oltre 45mila transazioni che gli italiani hanno concluso all’estero81.
79 MUSILE TANZI Paola, “Manuale del Private Banking”, Egea, Milano, Sesta edizione: 2013, pag.287 80 MAGNA Laura, “In Italia compravendite al palo per eccesso di tasse e norme”. In: IL SOLE 24 ORE.
(Riferimenti: RAPPORTI-PRIVATE BANKING). 15-04-2014.
81 DEZZA Paola, “Investire nel mattone sempre meno fai-da-te”. In: IL SOLE 24 ORE. (Riferimenti:
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Fig. 2.282
Fonte: Deloitte
In generale comunque, i clienti private impiegano tra il 20% e il 30% della loro ricchezza in real estate, e l’ultimo trend è quello di realizzare business plan strutturati per investimenti redditizi, soprattutto nel segmento residenziale, con destinazioni privilegiate Londra e New York. Visto il calo costante dei valori del mattone dal 2008 ad oggi (a causa del quale i risultati ottenuti dal mercato immobiliare sono stati deludenti), per chi dispone di risorse liquide questo può rappresentare il momento migliore per individuare opportunità di investimento immobiliare, soprattutto all’estero. Fino a pochi anni fa, il patrimonio del cliente private medio includeva spesso immobili di pregio. La crisi del mercato immobiliare ha poi ridotto il numero di compravendite di tali immobili, riducendone ulteriormente la liquidabilità. Secondo Mario Bregna, presidente dell’Istituto indipendente di ricerca Scenari Immobiliari, i clienti private puntano adesso più su investimenti di minor pregio ma di maggiore redditività (es. uffici, negozi, appartamenti); mentre immobili di pregio sono acquistati solo per piacere, e non nell’ottica di investimenti produttivi83.
82 MAGNA Laura, “In Italia compravendite al palo per eccesso di tasse e norme”. In: IL SOLE 24 ORE.
(Riferimenti: RAPPORTI-PRIVATE BANKING). 15-04-2014.
83 CURIAT Andrea, “Case, più che il pregio conta la redditività”. In: IL SOLE 24 ORE. (Riferimenti:
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Investimento indiretto: non sempre l’investimento diretto può risultare la più efficiente
forma di investimento immobiliare per un cliente private, dato che esso richiede capitali elevati e una struttura operativa gestionale altamente specializzata. In altri casi forme indirette di investimento risultano avere una efficienza maggiore all’interno del portafoglio complessivo. La proprietà finanziaria degli immobili consente di superare la maggior parte dei vincoli e dei limiti connessi all’investimento diretto, con benefici evidenti in termini di liquidabilità, redditività e facilità di gestione84. L’obiettivo degli strumenti di finanza immobiliare è quello di generare ritorni non correlati a quelli dei mercati azionari e obbligazionari, migliorando l’efficienza complessiva del portafoglio. In tali casi il private banker potrebbe consigliare al cliente la partecipazione ad un
Fondo Immobiliare. I fondi immobiliari di diritto italiani nascono nel 1999 (con il
Regolamento n.228/1999) e sono classificati all’interno della famiglia dei fondi comuni di investimento; la peculiarità dei fondi immobiliari risiede nel fatto che il loro patrimonio deve essere investito esclusivamente o prevalentemente (cioè in misura non inferiore ai due terzi del valore complessivo lordo, corrispondente al valore totale dell'attivo) in beni immobili, diritti reali immobiliari, (ivi compresi quelli derivanti da contratti di leasing immobiliare con natura traslativa e da rapporti concessori), e
partecipazioni in società immobiliari, parti di altri FIA immobiliari, anche esteri85. I
fondi immobiliari sono generalmente istituiti in forma chiusa, ammettendo l’acquisto delle quote unicamente nella fase di costituzione e prevedendone il rimborso alla scadenza; tuttavia il D.M. 47/2003 ha introdotto la possibilità, qualora previsto dal regolamento del fondo, di sottoscrivere quote del fondo anche in fase successiva alla costituzione, mediante conferimento di beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari; nel caso in cui il regolamento del fondo preveda emissioni successive alla prima, i rimborsi anticipati avranno luogo con la medesima frequenza e in coincidenza con le nuove emissioni.
È possibile classificare i fondi immobiliari sulla base di alcuni criteri:
-In base alle modalità di costituzione si distinguono i fondi ordinari, che sono costituiti mediante raccolta diretta presso i sottoscrittori, e i fondi ad apporto, che sono costituiti
84 BRUNA Ezio, “Real Estate wealth management: la ricchezza immobiliare della clientele private”,
Franco Angeli, Milano, 2006, p.71
85 Art. 13 comma2, Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze 5 marzo 2015 n.30, concernente
la determinazione dei criteri generali cui devono uniformarsi gli Organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) italiani.
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mediante conferimento diretto di diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari; infine i fondi misti, che prevedono entrambe le modalità di conferimento. -In base ai destinatari delle quote si distinguono i fondi retail dai fondi riservati; i primi richiedono una quota di dimensione unitaria inferiore ai 25.000 euro, e devono essere obbligatoriamente quotati; i secondi richiedono una quota unitaria di valore superiore ai 250.000 euro, e sono riservati a investitori professionali. I fondi riservati sono a loro volta suddivisi in fondi riservati ordinari e fondi riservati speculativi.
-Inoltre, sulla base degli stili di gestione si distinguono: Fondi core, che investono in immobili a reddito già locati a conduttori di sicura affidabilità con contratti a lungo termine; gli immobili core sono quindi mantenuti per lunghi periodi in modo da sfruttare al massimo i flussi di cassa che possono produrre; la maggior parte dei guadagni deriva dai flussi di cassa che si riescono a ottenere e non dall’incremento di prezzo dell’immobile nel tempo. Fondi value-added, che investono in immobili che necessitano di ristrutturazione o cambio di destinazione d’uso; rispetto agli immobili core, queste proprietà tendono a produrre meno reddito e fanno più affidamento sulla crescita di valore dell’immobile nel tempo per generare elevati rendimenti; l’investimento value-added utilizza un maggiore grado di leva e genera performance sia da guadagni in conto capitale che dalla rendita. Fondi opportunistici, che investono in operazioni di sviluppo (es. restauri di proprietà grezze, ristrutturazione di immobili in stato di abbandono, o acquisizione di proprietà in aree coinvolte in processi di rinnovamento urbano); l’obiettivo primario è la crescita di valore dell’immobile nel tempo; spesso si assume una posizione su tale tipologia di investimento acquistando dei fondi di private equity real estate che investono nel real estate con un profilo di rischio/rendimento elevato, in particolare in quelle proprietà che richiedono radicali
miglioramenti o turnaround86.
In linea generale dunque, l’attività di un fondo immobiliare consiste nella valutazione delle varie opportunità di investimento immobiliare, secondo una predeterminata politica di investimento, nell’acquisizione degli immobili, nella loro gestione operativa e nel relativo realizzo. In tale ottica, nell’ambito dell’offerta Private, la partecipazione ad un fondo immobiliare può rappresentare uno strumento utile sia alla riorganizzazione del patrimonio già posseduto dal cliente, sia a dare la possibilità a chi, pur non avendo un rilevante patrimonio immobiliare, è in possesso di una buona liquidità e intende
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diversificare il proprio portafoglio investendo nell’asset immobiliare; in altri termini lo scopo è quello di mettere ordine ad un complesso patrimonio immobiliare e
implementarlo con nuovi investimenti87.
Con l’introduzione dell’art. 1, commi da 119 a 141 della legge 27 dicembre 2006 n. 296, il legislatore italiano ha introdotto una nuova tipologia di veicolo societario, la
SIIQ, Società di Investimento Immobiliare Quotata; le SIIQ sono specializzate nel
settore delle locazioni, e rappresentano un veicolo fiscalmente avvantaggiato rispetto a una normale property company. In particolare, hanno la possibilità di adottare un sistema di tassazione connotato dalla trasparenza fiscale, in virtù del quale i redditi derivanti dalle attività di locazione immobiliare non sono assoggettati a imposizione IRES e IRAP in capo alla società, ma direttamente e integralmente in capo ai soci della stessa sotto forma di ritenuta a titolo di acconto (per i soggetti imprenditori) o a titolo di imposta (per gli altri soggetti). Il modello di riferimento che ha ispirato l’introduzione in Italia delle SIIQ è quello dei REITS (Real Estate Investment Trust), molto diffusi negli Usa. Occorre rilevare lo scarso successo raggiunto dalle SIIQ in Italia; tuttavia il Decreto Sblocca Italia (D.L. 33 del 12 settembre 2014), ha apportato delle modifiche
alla legge 296/200688, al fine di incentivare lo sviluppo del veicolo in questione, ritenuto
funzionale a convogliare gli investimenti al fine di dare impulso a sviluppo al mercato immobiliare, anche rispetto allo specifico settore delle locazioni.
Le SIIQ, a differenza dei Fondi Immobiliari, non sono OICR, e quindi non hanno l’obbligo di delineare una politica di investimento predeterminata. La SIIQ, a livello