2. I negozi aventi ad oggetto la potenzialità edificatoria Ipotesi dubbie
2.4. Segue: il conferimento in società
La possibilità di ammettere che i ‹‹diritti edificatori›› possano essere conferiti in società è un
argomento particolarmente rilevante non solo per gli evidenti riflessi che possono aversi in materia
societaria ma anche perché i diritti edificatori potrebbero trasformarsi in un agevole strumento di
capitalizzazione delle società partecipate che versino in uno stato di sofferenza
473.
Al fine di accertare se tale ipotesi possa essere estesa ai ‹‹diritti edificatori››, è necessario verificare se
essi possiedano i requisiti richiesti dagli articoli 2342 e 2464 c.c. per le società di capitali e dagli artt.
2253 e 2255 c.c. per le società di persone.
La valutazione si basa ovviamente sul presupposto che nell’atto costitutivo sia espressamente
ammesso il conferimento di beni diversi dal denaro.
Con riferimento alle società di persone non sorgono particolari problemi stante l’ampiezza del
dettato normativo che permette di ricondurvi agevolmente anche i diritti edificatori a patto che ad essi
sia riconosciuta efficacia reale.
di una divisione degli stessi e della legittima trascrivibilità dei relativi atti di divisione. Relativamente ad analoghe osservazioni cfr. G.GUZZO, La pianificazione urbanistica. Soggetti, contenuti e ambiti applicativi e criticità, cit., p. 214.
471 Anche definita ‹‹divisione oggettivamente parziale››. Si vedano per maggiori approfondimenti anche per la divisione in
generale L.MENGONI, La divisione testamentaria, Milano, 1950, pp. 88- 91; A.CICU, Successioni per causa di morte. Parte generale: divisione ereditaria, in Tratt. dir. civ. comm. Cicu e Messineo, Milano, 1956, p. 462 ss.
472 Per completezza della trattazione si sottolinea che la divisione testamentaria ha l’intento di rimuovere eventuali
difficoltà che possono sorgere nel corso della divisione dei beni con riferimento alle modalità concrete. La transazione divisoria viene invece utilizzata per dirimere conflitti che trovano la loro fonte diretta nella divisione, con riferimento per esempio al titolo, ai diritti o all’accordo che sottendono la divisione.G.CAPOZZI, Successioni e donazioni, cit., p. 1293 ss.
473 In tal senso si veda A. BARTOLINI, Circolazione dei diritti edificatori fra tecniche perequative e compensative, in AA.VV., Politiche
urbanistiche e gestione del territorio tra esigenze del mercato e coesione sociale. Atti del Convegno di Pescara, 18-19 giugno 2014, Pescara, 2014, p. 4.
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Tale qualificazione consente infatti di ammetterne il conferimento in sede di costituzione
apprestando le medesime garanzie richieste per la vendita, senza che si debba essere necessariamente
titolari di un fondo.
Potrebbero invece sorgere problemi nel caso di mancato rilascio del permesso «maggiorato» in
quanto l’ipotesi sarebbe assimilabile a quella del conferimento di un bene viziato, che non può rimanere
all’interno del patrimonio sociale.
Per quanto concerne invece le società di capitali, siano esse a responsabilità limitata o illimitata, le
norme societarie richiedono che quanto conferito dal socio sia suscettibile di una valutazione
economica
474.
La ratio di tali disposizioni si rinviene nell’esigenza, da un lato, di garantire i creditori sociali mediante
somme di denaro o beni suscettibili di valutazione economica certa, dall’altro di dotare la società di
mezzi idonei allo svolgimento della propria attività di impresa.
Ciò deriva principalmente dal fatto che nelle società di capitali vige il diverso principio in virtù del
quale i creditori si soddisfano principalmente sul patrimonio sociale.
Ammettendo che i diritti edificatori costituiscano una nuova tipologia di diritti reali, è possibile
risolvere lo spinoso problema attinente alla loro conferibilità sia in sede di costituzione di società che
per il caso di aumento di capitale in natura
475.
Al pari degli altri diritti reali essi sarebbero infatti suscettibili di valutazione economica ed in grado di
procurare il giusto apporto per lo svolgimento dell’attività sociale, così da poter costituire idoneo
conferimento in entrambe le tipologie di società
476.
Non si possono invece trascurare le problematicità che si avrebbero nell’ipotesi in cui la potenzialità
volumetrica fosse assimilata ad una chance.
474 In tale ultima ipotesi normativa, per il caso di conferimento di sede di costituzione, in assenza di una diversa
previsione dell’atto costitutivo, il conferimento deve essere fatto in denaro. Solo laddove sia espressamente previsto dall’atto costitutivo sarà possibile un conferimento mediante beni o servizi.
475 L’art. 2643 n. 10 e n. 11 c.c. dispone che ‹‹devono rendersi pubblici con il mezzo della trascrizione i contratti di
società e di associazione nonché gli atti di costituzione di consorzi, con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di diritti reali immobiliari, quando la durata della società o del associazione è superiore ai nove anni o è indeterminata››.
476 F.PATTI eF.RUSSO, La cessione di cubatura tra diritto privato e diritto pubblico, in Vita not., 2001, 2, p. 1688. Gli Autori
ricordano che nei negozi aventi ad oggetto la cubatura derivante da un fondo, può essere inserita una condizione sospensiva o risolutiva quale elemento imprescindibile nel conferimento. Infatti la società non può avere la certezza di quanto conferito fino a che il soggetto conferente non ottenga il permesso ad edificare da parte del Comune. Solo in quel momento si potrà avere contezza dell’utilizzabilità della cubatura e quindi del valore economico della stessa. Nelle società di capitali a detti versamenti dovrà quindi essere applicata la disciplina del conferimento in natura al fine di effettuare una perizia la cui valutazione avviene sul presupposto del rilascio del permesso a costruire maggiorato, con successiva verifica in ordine alla corretta valutazione e al rilascio effettivo da parte degli amministratori e conseguente esclusione del diritto di opzione per gli altri soci e a favore del solo conferente. Per il caso in cui il Comune non conceda il permesso, si ritiene che l’ipotesi debba essere assimilata ai conferimenti condizionati in cui due sono le scelte attuabili che debbono essere inserite nel verbale societario con apposita previsione, l’esclusione del socio o la sostituzione del precedente conferimento con una somma di denaro. Cfr. A.FERRUCCI eC.FERRENTINO,Le società di capitali, le società cooperative e le mutue assicuratrici, I, Milano 2002, p. 245 ss.