2. I negozi aventi ad oggetto la potenzialità edificatoria Ipotesi dubbie
2.6. Segue: la donazione
Durante la trattazione si è fatto riferimento al trasferimento della volumetria presupponendone
l’onerosità.
È bene dunque interrogarsi circa la possibilità che la fattispecie assuma carattere gratuito o liberale,
in quanto, se ciò fosse possibile, dovrebbero essere rispettate tutte le formalità richieste dalla legge per
la donazione e le altre liberalità
484.
In tal caso la natura giuridica riconosciuta ai diritti edificatori si riflette sull’ammissibilità o meno
della donazione stante quanto stabilito dall’art. 771 c.c.
Se ad esempio si aderisse alla ricostruzione dei diritti edificatori come chance vantata nei confronti
dell’ente territoriale, in grado di tramutarsi in diritto solo a seguito del provvedimento edilizio, la
volumetria non potrebbe mai essere oggetto di donazione.
483 Con riferimento alla circolazione dei diritti edificatori, una realtà molto diffusa a livello regionale è quella
dell’emissione di titoli volumetrici da parte dei Comuni (soprattutto di quelli che hanno adottato registri comunali). Tali titoli circolano parallelamente e in modo del tutto corrispondente ai diritti edificatori. La possibilità di porre in fondo patrimoniale titoli di credito che di fatto coincidono con i beni mobili trova il proprio fondamento nell’ultimo comma dell’art. 167 c.c. La deroga è intimamente connessa alla possibilità garantita dai titoli di credito, di pubblicizzare in modo idoneo, il vincolo derivante dal fondo patrimoniale. La ratio di una simile impostazione emerge anche dalla relazione del Guardasigilli che nei lavori preparatori ha affermato come fosse ‹‹(…) conveniente chiarire che i beni devono essere immobili o titoli di credito, perché solo per essi è possibile organizzare un sistema di pubblicità necessario nell’interesse dei terzi››. Nonostante il modo tradizionale di vincolare i titoli sia quello di renderli nominativi con l’annotazione della destinazione che ad essi è stata impressa, la norma consente si utilizzare anche titoli non nominativi purché idonee a raggiungere lo scopo pubblicitario, così da far emergere la costituzione del fondo. Infatti, nel sottoporre tali titoli al vincolo del fondo di destinazione sono state proposte due differenti letture. Secondo un primo orientamento possono essere sottoposti alla disciplina dell’art. 167 c.c. solo i titoli nominativi con annotazione del vincolo sia sul titolo che sul registro dell’emittente, stante il tenore letterale dell’ultimo comma dell’art. 167 c.c.; secondo una differente interpretazione, invece, la sottoposizione al vincolo del fondo patrimoniale può essere realizzata anche mediante un titolo di credito di diversa natura ma pur sempre capace di produrre le medesime formalità pubblicitarie attraverso l’annotazione del vincolo. Ciò vuol dire che l’elemento per determinare se un titolo possa essere costituito in fondo patrimoniale, deve essere ricercato nell’idoneità dello stesso di garantire una corretta pubblicità al vincolo, così da tutelare non solo gli interessi della famiglia ma invero anche quelli dei creditori. Pertanto, i titoli volumetrici emessi dai Comuni possono in tanto essere oggetto di fondo patrimoniale in quanto siano garantite le formalità pubblicitarie, ad esempio mediante l’utilizzo della struttura di titolo nominativo e relativa annotazione nei registri dello stato civile .
141
Altra dottrina ritiene che laddove i ‹‹diritti edificatori›› incarnino una nuova categoria di diritti reali o
un bene immateriale, essi esistono quale entità economicamente apprezzabile e disponibile inerente al
fondo, dal momento della determinazione del Piano seppur ancorati al suolo, cosicché il proprietario
del terreno può liberamente disporne in qualunque momento, senza che sia ravvisabile alcuna
violazione dell’art. 771 c.c.
485L’impossibilità di individuare, talvolta, il fondo di atterraggio per la soddisfazione del requisito
dell’inerenza, non è d’altra parte tale da mutarne la natura in diritti futuri
486.
Tuttavia, poiché i diritti oggetto della liberalità non sono immediatamente fruibili, al fine di non
incorrere in eventuali nullità contrattuali, si ritiene auspicabile di volta in volta una verifica circa
l’effettiva esistenza di tali diritti secondo lo strumento urbanistico locale vigente, così da poter accertare
se ed in che misura la volumetria sussista su un determinato fondo.
Non si può infatti trascurare che in talune ipotesi, quali quella compensativa ed incentivante, i diritti
edificatori diventino attuali e fruibili su un terreno solo a seguito della cessione di un’area o del
comportamento posto in essere da un determinato soggetto, cosicché, prima di quel momento,
qualunque atto di donazione sarebbe vietato ai sensi dell’art. 771 c.c.
Superato l’ostacolo principale relativo all’attualità dell’oggetto, non si ravvedono ostacoli ad
ammettere qualunque tipologia di donazione dei diritti edificatori.
Si pensi ad esempio a quella effettuata in favore di un soggetto in comunione legale dei beni, o alla
donazione con riserva di usufrutto, alla donazione sottoposta a condizione, o a quella modale o
remuneratoria.
La donazione dei diritti edificatori può altresì essere effettuata con condizione di riversibilità ai sensi
dell’art. 791 c.c. per effetto della quale il soggetto donante si riserva la cubatura che il fondo ha
generato.
Pur essendo molto ampio lo spettro di applicazione è opportuna una precisazione.
Con riferimento all’art. 778 co. 2 c.c. e precisamente alla donazione effettuata a favore di persona
scelta da un terzo tra più soggetti designati dal donante o appartenenti a determinate categorie, o anche
a favore di persone giuridiche tra quelle indicate dal donante stesso, il rispetto dell’attualità della
volumetria deve essere valutato non con riferimento al momento in cui il donante attribuisca l’incarico
al terzo, bensì nel momento in cui il terzo indicherà il beneficiario
487.
485 In tal senso si vedaG.TRAPANI, I diritti edificatori, cit., p. 491 ss. In senso contrario si osserva che la ricostruzione non
sarebbe compatibile con la figura della vendita di cosa futura.
486 La ratio del divieto indicato dall’art. 771 c.c. è di carattere politico ed è volta a tutelare il donante per evitare che,
spinto da prodigalità, si spogli di tutti i suoi beni, anche di quelli che ancora non si trovano nel suo patrimonio. Per maggiori approfondimenti di veda G.BONILINI, L’oggetto della donazione, inG.BONILINI (a cura di), La donazione, I, Torino, 2001, p. 52 ss.
487 L’attribuzione al soggetto terzo di tale scelta, è gratuita contiene tutte le caratteristiche di un mandato a donare.G.
142
Infatti il trasferimento dei diritti edificatori avviene con la scelta da parte del soggetto indicato
cosicché è solo in quel preciso istante che devono sussistere tutti i requisiti richiesti dalla legge a pena di
nullità della donazione
488.
Allo stesso modo nella donazione effettuata ai sensi dell’art. 778 co. 3 c.c. avente quale oggetto
alternativo più diritti edificatori provenienti da terreni di decollo preventivamente individuati, le
formalità che devono essere rispettate sono quelle previste al tempo della donazione o dell’esercizio
della scelta, mentre, nel caso in cui il terzo sia chiamato ad individuare il terreno entro i limiti di valore
indicati dal donante, il rispetto delle formalità deve aversi solo al momento della scelta del fondo.
In applicazione delle regole di carattere generale la donazione obnuziale di diritti edificatori, produce
effetti solo nel momento in cui i soggetti interessati contraggono matrimonio
489.
Tale soluzione consente di superare in modo agevole tutte le eventuali variazioni degli strumenti
urbanistici poiché il momento in cui deve essere verificata la sussistenza di tutti i requisiti è quello del
perfezionamento del rapporto
490.
Confermata la pacifica ammissibilità delle citate ipotesi, occorre soffermarsi sulle specifiche modalità
di emersione pubblicitaria di tali liberalità, in quanto la note di trascrizione da compilare sono due.
La prima afferisce alla donazione e viene redatta secondo le regole ordinarie, la seconda riguarda i
‹‹diritti edificatori›› e viene adempiuta contro il donatario ed a favore del donante che conserva l’utilizzo
della volumetria, mediante il codice generico 100
491.
In ultimo, pur ritenendosi plausibile la risoluzione per mutuo dissenso della donazione avente ad
oggetto i ‹‹diritti edificatori››, è bene precisare che il termine di riferimento non sarebbe rappresentato
dall’atterraggio del diritto o dal rilascio del provvedimento pubblico da parte del Comune ma piuttosto
dall’edificio costruito.
Infatti la risoluzione del contratto intervenuta dopo la costruzione del manufatto comporterebbe
solo un ristoro patrimoniale stante l’indipendenza del provvedimento amministrativo dalle vicende
civilistiche, salvo quanto analizzato nel capitolo IV.
488 È bene tuttavia precisare che nelle ipotesi di formazione progressiva del contratto di donazione, l’accettazione della
donazione, se fatta con atto pubblico successivo alla proposta, deve necessariamente essere fatta con notifica rivolta al donante al fine di produrre effetti. Non sono pertanto sufficienti, né la sola volontà del donante né quella dell’accettante, richiedendo invece la disciplina che per entrambe operi la notificazione. Cfr.G.CASU, Donazione con accettazione separata e autocertificazioni di parte richieste a pena di nullità. Studio n. 2168, in Studi e materiali del Consiglio Nazionale del notariato, VI, I, Milano, 2001, p. 277.
489 G.CASU, Donazione con accettazione separata e autocertificazioni di parte richieste a pena di nullità, cit., p. 277.
490 Non si porrebbe alcun problema nemmeno con riferimento alla cessazione di validità del certificato di destinazione
urbanistica, ove la donazione si perfezionasse decorso un anno dal rilascio del documento per effetto di un’accettazione non contestuale. Infatti, il c.d.u. andrà allegato esclusivamente al momento del perfezionamento dell’atto finale, ossia nel momento in cui sarà espressa la scelta del beneficiario del contratto.