Tribunale di Bergamo. PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N Gen. Rep. 202/2021

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Tribunale di Bergamo

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 202/2021

PROMOSSA DA OMISSIS CONTRO OMISSIS

GIUDICE DELLE ESECUZIONI Dott.ssa ANGELA RANDAZZO

PERIZIA DI STIMA

Esperto alla stima: Arch. Alessandra Francesca Ferrari Codice fiscale: FRRLSN63T56B110Z

Studio in: Via Don Luigi Palazzolo 23/C - 24122 Bergamo Telefono: 035210006

Fax: 035 4131336 Email: studio@a23c.com

Pec: alessandrafrancesca.ferrari@archiworldpec.it

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Beni in Zanica (BG) Località/Frazione

Via Crema n. 16

INDICE

Lotto: 001

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 5

Corpo: Appartamento su due piani con aree esterne private e locali di deposito ... 5

Corpo: Terreno con corpi accessori ... 5

2. DESCRIZIONE ... 5

DESCRIZIONE GENERALE ... 5

3. PRATICHE EDILIZIE ... 11

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 12

4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 13

5. CONFORMITÀ CATASTALE ... 13

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 14

Corpo: Appartamento su due piani con aree esterne private e locali di deposito e Terreno con corpi accessori ... 14

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 14

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 14

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 15

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 16

11. STATO DI POSSESSO ... 16

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 17

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Criterio di stima ... 17

Fonti d'informazione ... 17

Valutazione corpi ... 17

Adeguamenti e correzioni della stima ... 18

Prezzo base d'asta del lotto ... 18

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INFORMAZIONI PROCEDURA

Giudice: Dott.ssa ANGELA RANDAZZO

Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 21-10-2021 alle 10:45 Creditore Procedente: OMISSIS

Legale Creditore Procedente: Avv. OMISSIS Esecutato: OMISSIS

Legale Creditore Intervenuto: Avv. OMISSIS

INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE

Esperto alla stima: Arch. Alessandra Francesca Ferrari Data nomina: 27-06-2021

Data giuramento: 01-07-2021 Data sopralluogo: 06-09-2021

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Pag. 5 Beni in Zanica (BG)

Via Crema n. 16

Lotto: 001

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: Appartamento su due piani con aree esterne private e locali di deposito.

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Zanica (BG) CAP: 24050, Via Crema, n.16

Quota e tipologia del diritto 1/1 di OMISSIS- Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: foglio 18, particella 4227, subalterno 705, indirizzo Via Crema n. 16, comune Zanica, cate- goria A/3, classe 3, consistenza Vani 9,5, superficie 237, rendita € 809,55

Derivante da: corrispondente mappale del Foglio 18 in forza di variazione indentificativi per allinea- mento mappe per riordino fondiario dell' 08/01/2021 in atti dall 08/01/2021 (n. 4/2021)

Identificativo corpo: Terreno con corpi accessori.

agricolo sito in Zanica (BG) CAP: 24050, Via Crema, n.16

Note: La proprietà comprende un terreno della superficie di circa mq 445,00 occupato da alcune baracche (prive di caratteristiche di abitabilità) un recinto esterno in muratura di altezza circa m 1.20, un barbecue sempre in muratura e alcune gabbie per animali con parti in muratura e chiusura in reti metalliche, e un ricovero/box. Il terreno è per la maggiorparte pavimentato in cls.

Quota e tipologia del diritto 1/1 di OMISSIS- Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS

Identificato al catasto Terreni:

Intestazione: sezione censuaria Zanica, foglio 15, particella 7474, superficie catastale 4.45 are

Derivante da: Dal corrispondente mappale del Foglio 9 in forza di riordino fondiario da rilievo aerofoto- grammetrico del 22/12/2020 protocollo n. BG0117858 in atti dal 22/12/2020 (n. 15418.1/2020)

2. DESCRIZIONE

2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA) Caratteristiche zona: periferica normale

Area urbanistica: agricola a traffico sostenuto con parcheggi inesistenti.

Servizi presenti nella zona: Non specificato Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: agricole Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato

Principali collegamenti pubblici: Non specificato

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2.2 DESCRIZIONE DEL BENE

Descrizione: Abitazione di tipo economico [A3] di cui al corpo Appartamento su due piani con aree esterne private e locali di deposito

La procedura è costituita dai seguenti beni

• unità abitativa composta da:

abitazione per un totale di circa mq 194,25 (lordi) più area esterna di ingresso di mq 26,75 e tettoia di circa mq 42,50 lordi. L’abitazione è formata da: Piano terra - veranda, cucina disimpegno e bagno per complessivi ca mq 67,50 .Piano primo - tre camere, soggiorno/disimpegno, stireria, bagno, lavanderia e relativi disim- pegni per complessivi ca mq 126,75 (lordi);

locali di deposito – per un totale circa di mq 122,96 (lordi) più area esterna di ingresso di circa mq 59,55 formati da : Piano terra – un ripostiglio e un locale sgombero per complessivi ca mq 71,69 (lordi), Piano primo – solaio deposito aperto per complessivi ca mq 51, 27 (lordi);

• terreno di circa mq 445 parzialmente occupato da locali accessori/baracche recinti.

La palazzina che ospita l’abitazione (assieme ad altre unità immobiliari) è un immobile di natura rurale di tre piani fuori terra, in buone condizioni generali, situata nella zona periferica di Zanica. L’abitazione è posta sulla testate ovest della palazzina.

Da via Crema, tramite una strada privata, si accede cancello comune di accesso.

L’abitazione si sviluppa su due piani.

Attraverso l’area pertinenziale esterna, pavimentata in opus incertum, si accede a una tettoia/portico chi- uso da serramenti metallici, e poi all’unità abitativa tramite porta in legno di accesso.

Al piano terra dell’abitazione si trova l’ingresso/veranda, da cui si accede alla cucina, pavimentata in ceramica tipo cotto e da quest’ultima all’antibagno e al bagno pavimentato e rivestito in ceramica.

Tramite una scala in muratura rivestita in ceramica tipo cotto e barriera in legno, dalla veranda si accede al primo piano composto da una camera matrimoniale (pavimentata in legno) con disimpegno e lavanderia dedicati, un soggiorno passante che disimpegna una seconda camera matrimoniale ( tutto pavimentato in legno e con una parete in legno), un piccolo disimpegno che collega ad una stireria ( pavimentata in lamina- to plastico) e ad un bagno. Vicino alla scala, vi è una terza camera di dimensioni piu contenute. I solai sono con travi a vista di legno. Dal soggiorno, vi è accesso ad un balcone e da esso, tramite scala in ferro, alla copertura della tettoia/portico, delimitata da una barriera.

Attraversando un’area esterna (sub. 704) non compresa nella proprietà, si accede ad una seconda area esterna adibita a deposito di legname e pavimentata in cls, in cui si trovano alcuni edifici accessori composti da ripostiglio e sgombero ( adibito parzialmente a stalla) al piano terra. Al piano primo vi è un locale unico aperto (tipologia ex fienile) destinato ad ospitare una grande voliera ed alcune cataste di materiali. I due piani sono collegati da scala esterna in ferro.

Superficie complessiva di circa mq 277,65 E' posto al piano: Piano terra / Piano primo L'edificio è stato costruito nel: Ante 1967 L'edificio è stato ristrutturato nel: 2005

L'unità immobiliare è identificata con il numero: 16; ha un'altezza utile interna di circa m. Variabile tra 2.80/3.90 m

L'intero fabbricato è composto da n. 3 piani complessivi di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. 0 Stato di manutenzione generale: discreto

Condizioni generali dell'immobile: L'immobile che contiene l'abitazione è in discrete condizioni generali.

L’unità abitativa risulta in discrete condizioni generali, anche se le finiture non sono nuove, (hanno presumib- ilmente piu di una decina d’anni). L'immobile che contiene i locali deposito, non presenta problematiche evidenti, ma, soprattutto il piano terra versa in condizioni di manutenzione generale scadenti.

Caratteristiche descrittive

Componenti edilizie e costruttive

Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente

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Pag. 7 materiale: legno

protezione: persiane materiale protezione: legno condizioni: buone

Riferito limitatamente a: Il dettaglio si riferisce ai serramenti ec- cetto il soggiorno che ha serramento senza persiane

Infissi interni tipologia: a battente

materiale: legno condizioni: sufficienti

Pareti esterne materiale: muratura di mattoni pietrame

Pavim. Esterna materiale: calcestruzzo

condizioni: sufficienti

Riferito limitatamente a: calcestruzzo per le parti esterne dei locali deposito - opus-incertum per la parte esterna dell'abit

Pavim. Interna materiale: parquet inchiodato

condizioni: buone

Note: La pavimentazione dei locali deposito è in CLS in condizioni scadenti

Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente

materiale: legno massello

accessori: senza maniglione antipanico condizioni: buone

Scale posizione: interna

rivestimento: piastrelle di ceramica condizioni: buone

Impianti

Condizionamento tipologia: autonomo

alimentazione: elettrico diffusori: convettori condizioni: sufficienti

Elettrico tipologia: sottotraccia

tensione: 220V-380V condizioni: buone

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione SI Impianto antincendio:

Esiste impianto antincendio NO

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO

Esistenza carri ponte NO

Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO

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2) cucina

3) salotto

4) camera matrimoniale

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Pag. 9 1) Facciata

5) Locale deposito

Descrizione: agricolo di cui al corpo Terreno con corpi accessori

Il terreno sito all'indirizzo in via Crema n.16, identificato al catasto dei terreni Nel Comune di Zanica al foglio 15 particella 7474 ,

Il terreno è prevalentemente pavimentato con battuto di cemento e presenta numerosi accessori.

Una porzione del terreno è suddivisa mediante una recinzione,

Gli accessori sono :box per animali coperti e chiusi con grigliati mettalici, recinti per animali in grigliato me- tallico, un recinto per animali in muratura, ripostigli e depositi vari.

Vi è per la maggior parte del terreno pavimentazione in battuto di cemento, alternata a terra battuta.

Superficie complessiva di circa mq 445,00

il terreno risulta di forma rettangolare ed orografia completamente pianeggante Sistemazioni agrarie -

Sistemi irrigui presenti - Colture erbacee - Colture arboree - Selvicolture -

Stato di manutenzione generale: mediocre

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Condizioni generali dell'immobile: Le gabbie per gli animali poste sul lato est sono pressochè di nuova cos- truzione e in buone condizioni - Gli altri manufatti hanno diversi gradi di manutenzione.

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

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3. PRATICHE EDILIZIE

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Zanica (BG) CAP: 24050, Via Crema, n.16 Numero pratica: 84

Tipo pratica: Denuncia Inizio AttivitÃ (Testo unico)

Per lavori: CREAZIONE CANCELLO DI DELIMITAZIONE DELLA PROPRIETA' Oggetto: nuova costruzione

Presentazione in data 08/09/2005 al n. di prot. 9618 Rilascio in data 09/09/2005 al n. di prot. 1380

Dati precedenti relativi ai corpi: Appartamento su due piani con aree esterne private e locali di deposito

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Zanica (BG) CAP: 24050, Via Crema, n.16 Numero pratica: 21/04

Tipo pratica: Permesso a costruire in sanatoria Per lavori: FORMAZIONE DI TETTOIA

Presentazione in data 15/09/2005 al n. di prot.

Rilascio in data 22/05/2006 al n. di prot.

Abitabilità/agibilità in data 14/09/2006 al n. di prot.

NOTE: PERMESSO DI COSTRUIRE IN SANATORIA AI FINI DEL CONDONO EDILIZIO

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Abitazione di tipo economico [A3] sito in Zanica (BG) CAP: 24050, Via Crema, n.16 Numero pratica: 127

Tipo pratica: Denuncia Inizio AttivitÃ (Testo unico) Per lavori: MANUTENZIONE STRAORDINARIA

Presentazione in data 09/12/2004 al n. di prot. 12741 Rilascio in data 27/01/2005 al n. di prot.

NOTE: DIA per SEPARAZIONE DI UNITA' FAMILIARI

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA

Identificativo corpo: Appartamento su due piani con aree esterne private e locali di deposito.

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Zanica (BG) CAP: 24050, Via Crema, n.16 Conformità edilizia:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: la creazione del balcone di circa mq 9,70 posto al piano primo sul fronte sud, in corrispondenza della camera con trasformazione della finestra esistente in portafinestra; la trasformazione della copertura del portico e veranda posti al piano terra in terrazza calpestabile per complessivi circa mq 31,20 (l’accesso alla terrazza avviene tramite il balcone di cui al punto precedente tramite una scala in ferro);

la chiusura della tettoia a piano terra con serramenti metallici.

Regolarizzabili mediante: pratica in sanatoria e rimozioni serramenti metallici piano terra

Descrizione delle opere da aggiornare: sanare balcone di circa mq 9,70 posto al piano primo sul fronte sud, in corrispondenza della camera con trasformazione della finestra esistente in portafinestra; sanare copertura copertura del portico e veranda posti al piano terra in terrazza calpestabile per complessivi circa mq 31,20 (l’accesso alla terrazza avviene tramite il balcone di cui al punto precedente tramite una scala in ferro); rimuovere i serramenti metallici a chiusura della tettoia

Oneri di regolarizzazione

sanatoria € 2.207,38

spese tecniche per redazione e stasura pratica edilizia € 1.000,00

rimozione serramenti piano terra € 500,00

Totale oneri: € 3.707,38

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

Note: Conformità edilizia: Lo stato di fatto dell’immobile, per quanto concerne l’unità abitativa, corrisponde in generale a quanto riportato negli elaborati allegati alle sopra citate pratiche con particolare riferimento alla: DIA (denuncia di inizio attività) dell’8 settembre 2005 per “creazione cancello di delimitazione della proprietà” Con- dono edilizio n. 21 del 2004 (presentato il 15 settembre 2004) e rilasciato il 22 maggio 2006 per “formazione tettoia” DIA (denuncia di inizio attività) N. 127 PROT 12741 CAT 10 del 9 DICEMBRE 2004 per quanto riguarda la situazione dell’unità abitativa in oggetto Le irregolarità riscontrate rispetto alle pratiche edilizie sono: la creazione del terrazzo di circa mq 9,70 posto al piano primo sul fronte sud, in corrispondenza della camera con trasformazione della finestra esistente in portafinestra; la trasformazione della copertura del portico e veranda posti al piano terra in terrazza calpestabile per complessivi circa mq 31,20 (l’accesso alla terrazza avviene tramite il balcone di cui al punto precedente tramite una scala in ferro); la chiusura della tettoia a piano terra con serramenti metallici.

agricolo sito in Zanica (BG) CAP: 24050, Via Crema, n.16 Conformità edilizia:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: accessori destinati a ripostigli e magazzini per attrezzi di grandi dimensioni)

Regolarizzabili mediante: rimozione delle baracche destinate a ripostigli e magazzini

Descrizione delle opere da aggiornare: accessori destinati a ripostigli e magazzini per attrezzi di grandi dimensioni) dovranno essere rimossi in quanto non legittimi.

Oneri di regolarizzazione

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rimozione carico e trasporto in discarica € 1.011,00

Totale oneri: € 1.011,00

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

Note: Per quanto riguarda gli immobili accessori presenti sul terreno si rileva che: quelli destinati a ”ricovero per animali” (costituiti da gabbie per cani e relativa copertura) possono essere mantenuti se destinati al medesimo utilizzo ai sensi del glossario per l’edilizia che elenca i “ricoveri per animali domestici e da cortile, voliera e assimi- lata, con relativa recinzione” realizzabili come “edilizia libera” ai sensi del D.P.R. n. 380/2001, articolo 6, comma 1, lettera e-quinques;

5. CONFORMITÀ CATASTALE

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Zanica (BG) CAP: 24050, Via Crema, n.16 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.

4. CONFORMITÀ URBANISTICA

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Zanica (BG) CAP: 24050, Via Crema, n.16 Strumento urbanistico Vigente: Piano Governo del Territorio

Ambito: Ambiti agricoli a valenza paesistico ambientale e/o produttiva: agr1

Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.

Strumento urbanistico Vigente: Piano Governo del Territorio

Norme tecniche di attuazione: Piano delle Regole – Carta della Disciplina delle Aree e delle pre- scrizioni sovraordinate – Tavola C3/C

Il mappale ricade in “Ambiti agricoli produttivi di interesse strategico attuale e/o potenziale – AGR1” (art.38 PdR)

Documento di Piano- Quadro ricognitivo e programmatorio: Pianifica- zione sovracomunale- Tavola A3

Il mappale ricade in “P.L.I.S. agricolo del Rio Morla e delle rogge”;

Componente geologica, idrogeologica e sismica del PGT – Carta della fattibilità geologica per le azioni di piano

Il mappale ricade in “Classe 1 – fattibilità senza particolari limitazioni”;

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.

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6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 10/12/1998 al 21/12/2001. In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 21/12/2001 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 21/12/2001 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di divisione - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Dati precedenti relativi ai corpi: Appartamento su due piani con aree esterne private e locali di deposito e Terreno con corpi accessori

Titolare/Proprietario:

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

- Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca volontaria annotata a favore di contro OMISSIS; Derivante da: Mutuo; A rogito di OMISSIS in data 18/07/2008 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 410.000,00; Importo capitale: € 205.000,00.

Ipoteca giudiziale annotata a favore di contro OMISSIS; Derivante da: Decreto ingiuntivo del Tribunale di Bergamo;

Registrato a Tribunale di Bergamo in data 30/11/2015 ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 14/09/2016 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 33.200,00; Importo capitale: € 26.536,72.

Ipoteca giudiziale annotata a favore di contro OMISSIS; Derivante da: Decreto ingiuntivo del Tribunale di Bergamo;

Registrato a Tribunale di Bergamo in data 20/09/2016 ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 12/10/2016 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 38.689,00; Importo capitale: € 35.251,66.

- Trascrizione pregiudizievole:

Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Pignoramento n. 1620 emesso dall'Ufficiale giu- diziario di Bergamo il 23/03/2021 registrato a Tribunale di Bergamo in data 23/03/2021 ai nn. OMISSIS iscritto/trascritto a Bergamo in data 22/04/2021 ai nn. OMISSIS.

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE

Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:

Identificativo corpo: Terreno con corpi accessori agricolo sito in Zanica (BG), Via Crema, n.16

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Pag. 15 Spese di gestione condominiale:

Identificativo corpo: Appartamento su due piani con aree esterne private e locali di deposito sito in Zanica (BG), Via Crema, n.16

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:

Altre informazioni:

Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Non specificato Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente

Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato

Identificativo corpo: Terreno con corpi accessori agricolo sito in Zanica (BG), Via Crema, n.16

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:

Altre informazioni:

Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Non specificato Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente

Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Identificativo corpo: Appartamento su due piani con aree esterne private e locali di deposito

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente

Appartamento piano terra

sup lorda di pavi- mento

67,50 1,00 67,50

Appartamento piano primo

126,75 1,00 126,75

Balcone appartamento

9,70 0,33 3,20

porticato tettoia piano terra

42,50 0,33 14,03

terrazza piano primo

31,20 0,25 7,80

277,65 219,28

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)

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Destinazione d`uso: Residenziale

Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio

Accessori:

Appartamento su due piani con aree esterne private e locali di deposito

1. Cantina

Posto al piano terra

Composto da locale deposito + locale deposito stalla Sviluppa una superficie complessiva di 71,70 mq Valore a corpo: € 6811

Note: locale destinato a ripostiglio localizzato nell'edificio locali di deposito

2. Cantina

Posto al piano primo

Composto da ex fienile ora deposito

Sviluppa una superficie complessiva di 51.27 mq Valore a corpo: € 4864

Note: ex fienile ora utilizzato a deposito Appartamento su due piani con aree esterne private e lo-

cali di deposito 3. Cortile

Posto al piano terra

Sviluppa una superficie complessiva di 24.50 mq Valore a corpo: € 2327

Note: area esterna all'abitazione pavimentata in opus incertum

4. Cortile

Posto al piano terra edificio locali deposito/cantine Sviluppa una superficie complessiva di 59,60 mq Valore a corpo: € 5662

Note: cortile antistante il locale cantine/deposito

Identificativo corpo: Terreno con corpi accessori

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente

Terreno sup lorda di pavi- mento

195,00 0,10 19,50

terreno sup lorda di pavi- mento

250,00 0,02 5,00

445,00 24,50

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ

11. STATO DI POSSESSO:

Identificativo corpo: Appartamento su due piani con aree esterne private e locali di deposito Abitazione di tipo economico [A3] sito in Zanica (BG), Via Crema, n.16

Occupato dal debitore e dai suoi familiari Identificativo corpo: Terreno con corpi accessori agricolo sito in Zanica (BG), Via Crema, n.16

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Pag. 17 Occupato dal debitore e dai suoi familiari

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

12.1 Criterio di stima:

12.2 Fonti di informazione:

.

12.3 Valutazione corpi:

Appartamento su due piani con aree esterne private e locali di deposito. Abitazione di tipo economico [A3]

con annesso Cantina, con annesso Cantina, con annesso Cortile, con annesso Cortile Zanica (BG), Via Crema n. 16

Stima sintetica a vista dell'intero corpo € 208.316,00.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

Appartamento piano terra 67,50 € 950,00 € 64.125,00

Appartamento piano primo

126,75 € 950,00 € 120.412,50

Balcone appartamento 3,20 € 950,00 € 3.040,00

porticato tettoia piano terra

14,03 € 950,00 € 13.328,50

terrazza piano primo 7,80 € 950,00 € 7.410,00

Stima sintetica a vista dell'intero corpo € 208.316,00

Valore corpo € 208.316,00

Valore accessori € 19.664,00

Valore complessivo intero € 227.980,00

Valore complessivo diritto e quota € 227.980,00

Terreno con corpi accessori. agricolo Zanica (BG), Via Crema n. 16

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 23.275,00.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

Terreno 19,50 € 950,00 € 18.525,00

terreno 5,00 € 950,00 € 4.750,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 23.275,00

Valore corpo € 23.275,00

Valore accessori € 0,00

Valore complessivo intero € 23.275,00

Valore complessivo diritto e quota € 23.275,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale

Valore diritto e quota Appartamento su

due piani con aree esterne private e locali di deposito

Abitazione di tipo economico [A3]

con annesso Can- tina, con annesso

219,28 € 227.980,00 € 227.980,00

(18)

Cantina, con annesso Cortile, con annesso Cortile Terreno con corpi

accessori

agricolo 24,50 € 23.275,00 € 23.275,00

12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 5.718,38

Valore di stima:

Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota

€ 245.536,62

€ 245.536,62 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si

trova: € 245.536,62

Allegati

ALLEGATO 1: Estratto del PGT Piano delle Regole ALLEGATO 2: Schede catastali immobili

ALLEGATO 3: Relazione notarile redatta dal notaio Antonio Trotta in data 4 giugno 2021, Pavia ALLEGATO 4: DIA 127/2005, DIA 21/04, DIA 84/2005

ALLEGATO 5: Certificato di stato civile

ALLEGATO 6: Planimetria degli immobili, piante di riferimento per l’individuazione della documentazione fotografica ALLEGATO 7: Certificato destinazione urbanistica

20-11-2021

L'Esperto alla stima Arch. Alessandra Francesca Ferrari