Tribunale di Bergamo. PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N Gen. Rep. 67/2019

(1)

Pag. 1

Tribunale di Bergamo

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 67/2019

PROMOSSA DA OMISSIS CONTRO OMISSIS

GIUDICE DELLE ESECUZIONI Dott.ssa ELENA GELATO

PERIZIA DI STIMA

Esperto alla stima: Arch. Alberto Fiumana Codice fiscale: FMNLRT60P03A794N

Studio in: Via Giovannino De Grassi 39 - 24126 Bergamo Telefono: 035 4124046

Fax: 035 0791402

Email: arch.a.fiumana@awn.it

Pec: alberto.fiumana@archiworldpec.it

(2)

Pag. 2 Beni in Capriate San Gervasio (BG)

Località/Frazione Fillattice

Via S. Fermo s.n. e via dell'Isola Bergamasca s.n.

INDICE

Lotto: 001

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 5

Corpo: A ... 5

2. DESCRIZIONE ... 6

DESCRIZIONE GENERALE ... 6

Corpo: A ... 6

3. PRATICHE EDILIZIE ... 8

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 8

Corpo: A ... 8

4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 8

Corpo: A ... 8

5. CONFORMITÀ CATASTALE ... 9

Corpo: A ... 9

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 9

Corpo: ... 9

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 9

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 10

Corpo: A ... 10

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 10

Corpo: A ... 10

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 10

11. STATO DI POSSESSO ... 10

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 11

Criterio di stima ... 11

Fonti d'informazione ... 11

Valutazione corpi ... 11

Adeguamenti e correzioni della stima ... 12

Prezzo base d'asta del lotto ... 12

Regime fiscale della vendita ... 12

(3)

Pag. 3 Beni in Brembate (BG)

Località/Frazione Grignano Via S. Fermo s.n.

INDICE

Lotto: 002

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 13

Corpo: A ... 13

2. DESCRIZIONE ... 13

DESCRIZIONE GENERALE ... 13

Corpo: A ... 14

3. PRATICHE EDILIZIE ... 16

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 16

Corpo: A ... 16

4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 16

Corpo: A ... 16

5. CONFORMITÀ CATASTALE ... 18

Corpo: A ... 18

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 19

Corpo: ... 19

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 19

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 19

Corpo: A ... 19

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 20

Corpo: A ... 20

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 20

11. STATO DI POSSESSO ... 20

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 20

Criterio di stima ... 20

Fonti d'informazione ... 21

Valutazione corpi ... 21

Adeguamenti e correzioni della stima ... 21

Prezzo base d'asta del lotto ... 21

Regime fiscale della vendita ... 21

(4)

Pag. 4

INFORMAZIONI PROCEDURA

Giudice: Dott.ssa ELENA GELATO

Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 25-10-2019 alle 9:30 Creditore Procedente: OMISSIS

Legale Creditore Procedente: Avv. OMISSIS Esecutato: OMISSIS

Creditore Intervenuto: OMISSIS

Legale Creditore Intervenuto: Avv. OMISSIS

INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE

Esperto alla stima: Arch. Alberto Fiumana Data nomina: 29-04-2019

Data giuramento: 16-05-2019 Data sopralluogo: 04-06-2019

Cronologia operazioni peritali: Con raccomandata r.r. in data 27/05/2019 la Custode Giudiziaria, dott.ssa Margherita Molinari, inviava ai debitori esecutati avviso di primo accesso all'immobile, fissato per il giorno 04/06/2019,ore 14:30.

Le suddette raccomandate risultano regolarmente consegnate ai debitori esecutati n data 28/05/2019. In data 04/06/2019 si è svolto il sopralluogo presso i beni pignorati che, trattandosi di terreni agricoli non recintati, avveniva regolarmente nonostante l'assenza degli esecutati.

(5)

Pag. 5 Beni in Capriate San Gervasio (BG)

Località/Frazione Fillattice

Via S. Fermo s.n. e via dell'Isola Bergamasca s.n.

Lotto: 001

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A.

Terreno agricolo sito in Capriate San Gervasio (BG) frazione: Fillattice, Via S. Fermo s.n. e via dell'Isola Bergamasca s.n.

Quota e tipologia del diritto 1/3 di OMISSIS- Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS

Identificato al catasto Terreni:

Intestazione: OMISSIS Arnoldi Alberto, nato a Vaprio d'Adda (BG) il 23/11/1969, proprietà per 1/3; - Ar- noldi Daniela, nata a Capriate San Gervasio (BG) il 22/03/1962, proprietà per 1/3; - Arnoldi Giuliano, nato a Bergamo il 19/11/1960, proprietà per 1/3. ,

- sezione censuaria Capriate San Gervasio (codice B703B) - Sezione San Gervasio d'Adda, foglio 9, particella 602, qualità SEMIN ARBOR, classe 1, superficie catastale 8640, reddito dominicale: € Euro 62,47, reddito agrario: € Euro 64,70

Confini: Confini del terreno da nord in senso orario: - strada detta via dell'Isola Bergamasca, terreni di cui al mapp. 585 e 584, terreno di cui al mapp. 1107 del Comune di Brembate, terreni di cui ai mapp. 920 e 921.

Intestazione: OMISSIS - Arnoldi Alberto, nato a Vaprio d'Adda (BG) il 23/11/1969, proprietà per 1/3; - Ar- noldi Daniela, nata a Capriate San Gervasio (BG) il 22/03/1962, proprietà per 1/3; - Arnoldi Giuliano, nato a Bergamo il 19/11/1960, proprietà per 1/3.

Confini: Confini del terreno da nord in senso orario: - terreni di cui al mapp. 1400, 583, 921, 602, terreno di cui al mapp. 1107 del Comune di Brembate, strada detta via S. Fermo

Intestazione: OMISSIS - Arnoldi Alberto, nato a Vaprio d'Adda (BG) il 23/11/1969, proprietà per 1/3; - Ar- noldi Daniela, nata a Capriate San Gervasio (BG) il 22/03/1962, proprietà per 1/3; - Arnoldi Giuliano, nato a Bergamo il 19/11/1960, proprietà per 1/3.

Confini: Confini del terreno da nord in senso orario: - strada detta via dell'Isola Bergamasca, terreni di cui al mapp. 602, 920 e 583.

(6)

Pag. 6

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:

I dati catastali corrispondono a quelli indicati nell'atto di pignoramento.

2. DESCRIZIONE

2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA) Terreno agricolo.

Caratteristiche zona: periferica normale

Area urbanistica: agricola a traffico locale con parcheggi sufficienti.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Caratteristiche zone limitrofe: miste agricole / artigianali / industriali

2.2 DESCRIZIONE DEL BENE

Descrizione: Terreno agricolo di cui al corpo A

Terreno agricolo ad uso seminativo. avente superficie catastale complessiva di mq. 15.525.

Il terreno confina direttamente con la strada pubblica detta via S. Fermo sul lato sud-ovest e con la strada consorziale via detta dell'Isola Bergamasca in lato nord-ovest

Superficie complessiva di circa mq 15.525,00

Il terreno risulta di forma regolare ad L ed orografia pianeggiante Tessitura prevalente Franco argilloso sabbiosa

Sistemi irrigui presenti nelle vicinanze fosso scolmatore appartenente al reticolo idrico minore, Colture erbacee cerealicole

Stato di manutenzione generale: discreto

Condizioni generali dell'immobile: Il terreno è adibito alla produzione di colture cerealicole (mais), risulta correttamente gestito dall'affittuario e si presenta in discreto stato.

Sul lato nord, in prossimità della strada detta via dell'Isola Bergamasca il terreno è attraversato, con anda- mento nord-est/sud-ovest, da una linea elettrica secondaria sospesa su pali in cemento, questi ultimi posti esternamente al terreno stesso.

Sempre sul confine nord, esternamente al terreno, è presente un metanodotto interrato.

- Ortofoto - Inquadramento territoriale -

(7)

Pag. 7 - Ortofoto - Inquadramento terreno mapp. 602, 920 e 921 -

Vista da Sud, da via S.Fermo -

- Vista da Nord, da via dell'Isola Bergamasca -

(8)

Pag. 8 - Vista da Nord-Est - -

3. PRATICHE EDILIZIE

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA Identificativo corpo: A.

Terreno agricolo sito in Capriate San Gervasio (BG) frazione: Fillattice, Via S. Fermo s.n. e via dell'Isola Berga- masca s.n.

Il terreno non risulta edificato.

4. CONFORMITÀ URBANISTICA

Terreno agricolo sito in Capriate San Gervasio (BG) frazione: Fillattice, Via S. Fermo s.n. e via dell'Isola Bergama- sca s.n.

Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio

In forza della delibera: del C.C. n. 10 del 20/03/2012, pubblicata sul B.U.R.L. serie inserzioni n.

32 del 12/09/2012

Zona omogenea: AMBITI AGRICOLI PRODUTTIVI DI INTERESSE STRATEGICO ATTUALE

E/O POTENZIALE - art. 36 N.T.A. del Piano delle Regole

Norme tecniche di attuazione: Art. 36 delle N.T.A. del Piano delle Regole Questi ambiti comprendono il territorio non urbanizzato connotato dalla presenza di attività agricole anche a valenza produttiva strategica. In tali ambiti è prioritaria- mente perseguita l’esigenza della salvaguardia socioeconomica delle attività in essere ed in particolare:

• favorire lo sviluppo di attività agricole basate sulla valorizzazione del paesaggio e della qualità ambientale;

• favorire l’instaurarsi di un rapporto virtuoso tra la residenza, anche civile, e la buona gestione del territorio;

• mantenere l'efficienza funzionale del paesaggio rurale ed eventual- mente recuperarne specifici elementi persi od in via di abbandono;

Per questi ambiti l’attività è regolata dalle disposizioni di cui agli art.

59 e 60 della L.R. 12/2005

(9)

Pag. 9 5. CONFORMITÀ CATASTALE

Terreno agricolo sito in Capriate San Gervasio (BG) frazione: Fillattice, Via S. Fermo s.n. e via dell'Isola Bergama- sca s.n.

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

Titolare/Proprietario: OMISSIS

proprietario/i ante ventennio al 19/10/1995. In forza di denuncia di successione registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

- Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: NO.

Non risulta accettazione tacita/espressa in morte di OMISSIS Titolare/Proprietario: OMISSIS

dal 19/10/1995 al 29/08/2009, In forza di atto di divisione immobiliare - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

dal 29/08/2009 ad oggi (attuale/i proprietario/i), in forza di denuncia di successione registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

- Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: SI;

Si rileva Accettazione Tacita d'eredità con atto OMISSIS, notaio, in data OMISSIS, rep. n. OMISSIS, trascritto a OMISSIS In morte di OMISSIS Comotti Albina, nata a Trezzo sull'Adda (MI) il 21/11/1934, deceduta il 29/08/2009.

La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

- Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca volontaria attiva a favore di contro OMISSIS; Derivante da: OMISSIS; A rogito di OMISSIS in data OMISSIS ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a OMISSIS in data OMISSIS ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: OMISSIS; Importo capi- tale: OMISSIS

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico:

NO

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

Residua potenzialità edificatoria: NO

Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.

Si allaga Certificato di Destinazione Urbanistica in data 05/09/2019, prot. 15390/2019.

(10)

Pag. 10 - Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca giudiziale attiva a favore di contro OMISSIS; Derivante da: OMISSIS; A rogito di OMISSIS in data OMISSIS ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a OMISSIS in data OMISSIS ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: OMISSIS; Importo capi- tale: OMISSIS.

- Trascrizione pregiudizievole:

Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: OMISSIS A rogito di OMISSIS in data OMISSIS ai nn. OMISSIS iscritto/trascritto a OMISSIS in data OMISSIS ai nn. OMISSIS.

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE

Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:

Identificativo corpo: A

Terreno agricolo sito in Capriate San Gervasio (BG), Via S. Fermo s.n. e via dell'Isola Bergamasca s.n.

Nessuno

Spese di gestione condominiale: Nessuna

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 500,00

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Nessuna

Altre informazioni:

Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Nessuno Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Nessuno.

Attestazione Prestazione Energetica: Esente

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Nessuno.

Avvertenze ulteriori: Nessuna

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

La superficie assunta è quella catastale.

Destinazione Parametro Mq. Coefficiente Superficie equivalente

- Terreno agricolo Sup. Catastale 15.525,00 1,00 15.525,00

15.525,00 15.525,00

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ

Il frazionamento del terreno di cui ai mapp. 602, 920 e 921, attesa le sue caratteristiche fisico-agronomiche, svaluterebbe il bene considerato nella sua unitarietà.

Pertano lo stesso, composto dai suddetti tre mappali, costituisce un unico lotto indivisibile.

11. STATO DI POSSESSO:

Occupato da OMISSIS contratto affitto fondo rustico legge 203/82.

Opponibilità ai terzi: SI

Il Contratto di Affittanza Agraria ai sensi dell'art. 45, Legge 203/82 è stato stipulato in data 11/11/2017, OMISSIS.

Il canone è di Euro/anno 390,00.

Il suddetto contratto, che comprende anche il terreno agricolo in Comune di Brembate (BG), mapp. 238, di cui al Lotto 2 della presente relazione, ha durata di anni 3 (tre), con decorrenza dall'11/11/2017 e scadenza il 10/11/2020.

(11)

Pag. 11 12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

12.1 Criterio di stima:

Atteso che il motivo per cui viene redatta la presente stima identifica l'aspetto economico dei beni con il loro valore di mercato, nel giudizio di stima che viene espresso è compreso il valore dell'area su cui esso in- siste, nonché il valore di qualsiasi altro bene che risulta immobilizzato con l'area stessa, inclusa la propor- zionale quota di comproprietà sugli enti e spazi comuni (strade e/o sentieri di accesso, impianti esterni ed interrati, opere murarie esterne, ecc.).

La valutazione viene svolta analiticamente sulla base delle superfici catastali dei beni nonché in base al valore venale unitario corrente al momento della stima.

Atteso ciò la determinazione del valore venale viene effettuata mediante stima comparativa, ed in relazione a ciò sono state esperite in sito dirette indagini per accertare i valori reali correnti di mercato di immobili similari a quello oggetto di stima ed in particolare aventi la stessa destinazione d'uso.

Calcolati così i valori medi di complessi similari si è proceduto alla correzione di tali valori, tenendo conto di tutte le circostanze concomitanti, specifiche ed influenti, che determinano una variazione del valore venale medio degli immobili in questione.

A tale proposito sono stati tenuti presenti: lo stato di occupazione dell'immobile, che risulta occupato con contratto di affittanza agricola avente scadenza in data 10/11/2020, la sua ubicazione, posto in zona periferica agricola-artigianale-industriale, e la relativa accessibilità, la presenza di una linea elettrica secondaria, posta in prossimità del confine nord, le sue caratteristiche fisico-agronomiche, quali giacitura, esposizione, tessitura ecc. e che il suo stato di gestione nel complesso può essere considerato buono in quanto il terreno risulta interamente coltivato a seminativo.

Il valore unitario determinato, pari a Euro/mq. 9,00, è in linea con il Valore Agricolo Medio dei Terreni Agri- coli con coltura a seminativo e seminativo arborato della Regione Agraria di appartenenza, stabilito dalla Commissione Provinciale Espropri della Provincia di Bergamo.

12.2 Fonti di informazione:

Catasto di Bergamo;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;

Uffici del registro di Bergamo;

Ufficio tecnico di Comune di Capriate San Gervasio;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Agenzie immobiliari in sito, Osservatorio del Mercato Immobiliare di Bergamo e Provincia, Commissione Provinciale Espropri della Provincia di Bergamo.

12.3 Valutazione corpi:

A. Terreno agricolo

Capriate San Gervasio (BG), Via S. Fermo s.n. e via dell'Isola Bergamasca s.n.

Stima sintetica comparativa parametrica € 139.725,00.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

- Terreno agricolo 15.525,00 € 9,00 € 139.725,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 139.725,00

Valore corpo € 139.725,00

Valore accessori € 0,00

Valore complessivo intero € 139.725,00

Valore complessivo diritto e quota € 139.725,00

(12)

Pag. 12 Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale

Valore diritto e quota

A Terreno agricolo 15.525,00 € 139.725,00 € 139.725,00

12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per

vizi del bene venduto: 5% € 6.986,25

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00

Valore di stima:

Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota

€ 132.738,75

€ 132.738,75

12.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si tro-

va, in arrotondamento: € 133.000,00

12.6 Regime fiscale della vendita

Trattandosi di terreni agricoli non suscettibili di utilizzazione edificatoria, la Vendita immobiliare non è sog- getta ad IVA.

===================================================

(13)

Pag. 13

Beni in Brembate (BG) Località/Frazione Grignano

Via S. Fermo s.n.

Lotto: 002

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Terreno agricolo sito in Brembate (BG) frazione: Grignano, Via S. Fermo s.n.

Quota e tipologia del diritto 1/3 di OMISSIS- Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS

Intestazione: OMISSIS- Arnoldi Alberto, nato a Vaprio d'Adda (BG) il 23/11/1969, proprietà per 1/3; - Ar- noldi Daniela, nata a Capriate San Gervasio (BG) il 22/03/1962, proprietà per 1/3; - Arnoldi Giuliano, nato a Bergamo il 19/11/1960, proprietà per 1/3. ,

- sezione censuaria Brembate (codice B137B) - Sezione Grignano, foglio 9, particella 238, qualità SEMINATIVO, classe 1, superficie catastale 7635, reddito dominicale: € Euro 51,26, reddito agrario: € Euro 47,32

Confini: Confini del terreno da nord in senso orario: - terreni di cui al Comune di Filago, terreno di cui al mapp. 239, canale irriguo.

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:

I dati catastali corrispondono a quelli indicati nell'atto di pignoramento.

2. DESCRIZIONE

2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA) Terreno agricolo.

Caratteristiche zona: periferica normale

Area urbanistica: agricola a traffico locale con parcheggi sufficienti.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Caratteristiche zone limitrofe: miste agricole / artigianali / industriali

(14)

Pag. 14 2.2 DESCRIZIONE DEL BENE

Descrizione: Terreno agricolo di cui al corpo A

Terreno agricolo ad uso seminativo. avente superficie catastale complessiva di mq. 7.635.

Il terreno ha accesso alla strada pubblica, detta via S. Fermo, tramite strada campestre di cui al mapp.

1146.

Superficie complessiva di circa mq 7.635,00

il terreno risulta di forma regolare pressoché trapezoidale ed orografia pianeggiante Tessitura prevalente Franco argilloso sabbiosa.

Sistemi irrigui presenti ad ovest il terreno confina direttamente con fosso scolmatore appartenente al reticolo idrico minore,

Colture erbacee cerealicole

Stato di manutenzione generale: discreto

Condizioni generali dell'immobile: Il terreno è adibito alla produzione di colture cerealicole, risulta corret- tamente gestito dall'affittuario e si presenta in discreto stato.

- Ortofoto - Inquadramento territoriale –

Ortofoto - Inquadramento terreno mapp. 238

(15)

Pag. 15 - vista da Sud -

- Vista da Sud-Ovest -

- Vista da Sud -

(16)

Pag. 16 3. PRATICHE EDILIZIE

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA Identificativo corpo: A.

Il terreno non risulta edificato.

4. CONFORMITÀ URBANISTICA

Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio

In forza della delibera: del C.C. n. 46 del 10/07/2012, pubblicata sul B.U.R.L. n. 3 del

16/01/2013 e Variante n. 3 approvata in forza di delibera del C.C. n. 10 del 30/01/2017, pubblicata sul B.U.R.L. n. 17 del 26/04/2017

Zona omogenea: AMBITO A1 "AMBITI PER ATTIVITÀ AGRICOLE E INSEDIAMENTI RURA-

LI" - art. 57 N.T.A. del Piano delle Regole - Parte ad Ovest in fascia di rispetto di Reticolo Idrico - Ambiti di pericolosità sismica locale Norme tecniche di attuazione: Art. 57 del Piano delle Regole 1. Gli ambiti di cui al presente articolo

sono destinati esclusivamente all'attività agricola, ovvero ad allevamenti e culture agricole o ad esse assimilabili; sono vietate attività per la coltura orticola e floricola specializzata che dovranno essere ubicate unicamente in specifici ambiti di cui all’art. 58 delle N.T.A.

2. In questi ambiti, salvo il rispetto di speciali vincoli o servitù derivanti da leggi di carattere generale, è ammessa l'edificabilità di impianti di pertinenza alla produzione agricola locale e dei fabbricati destinati alla residenza delle unità lavorative impiegate sul fondo nel rispetto degli indici di cui all’art. 59, comma 3, della L.R. n. 12/2005 e s.m.i. : a. mantenimento della destinazione dell'immobile al servizio dell'atti- vità agricola da trascrivere sui registri immobiliari da parte del richie- dente, in caso contrario verranno applicate le sanzioni previste dalla normativa vigente, in tema di abusivismo edilizio che prevede l'acqui- sizione gratuita delle opere da parte del Comune o l'abbattimento della costruzione.

b. accertamento da parte del Sindaco dell'effettiva esistenza e funzionamento dell'azienda agricola; non è possibile edificare l'abitazione del coltivatore diretto o custode o salariato dell'azienda in assenza di fabbricati destinati all'attività agricola.

Potrà essere concessa la costruzione dell'abitazione agli ortofloriculto- ri in presenza di effettivo funzionamento della attività.

Gli edifici destinati al ricovero di animali (esclusi gli allevamenti a carattere familiare fino ad un massimo di capi 30 avicunicoli: polli, galli- ne, conigli) devono avere una distanza minima dagli ambiti residenziali del P.G.T. e dalle abitazioni isolate non agricole di m 300,00.

Per le stalle esistenti nel presente ambito possono essere consentiti da parte del Responsabile del Servizio, sentita l'A.S.L., ampliamenti in deroga alla distanza minima di m 300,00 dalle abitazioni isolate in zona agricola, unicamente per consentire la costruzione d’opere atte a migliorare la situazione igienica sanitaria esistente.

Sono vietati allevamenti di suini a carattere industriale, mentre è con- sentito l'allevamento a carattere familiare (massimo 10 capi).

I depositi di letame o comunque di qualsiasi materiale assimilabile devono rispettare la distanza minima di m 300,00 dalle case di civile abitazione non rurali e dagli ambiti residenziali previsti dal P.G.T.

Le trincee e i silos di stoccaggio di materiale che possono dare origini a fermentazione, devono essere ubicati ad una distanza di almeno m

(17)

Pag. 17 200,00 dalle abitazioni non rurali e dagli ambiti residenziali esclusi quelli del conduttore del fondo. In tale ambito è in ogni caso vietata la lottizzazione dei terreni per qualsiasi scopo.

Tutte le edificazioni nel presente ambito dovranno rispettare ed avere i requisiti previsti dal Titolo III cap. 10 del vigente Regolamento Locale d'Igiene Tipo.

Le recinzioni dovranno essere realizzate unicamente utilizzando es- senze arboree o con paletti in legno infissi nel terreno senza fondazio- ne, con altezza massima di cm 160 ed interasse minimo di m 2,50 col- legati da filo di ferro non spinato (massimo 4 fili) e/o traversi in legno, ed i cancelli di accesso dovranno essere realizzati con le medesime caratteristiche delle recinzioni di cui sopra.

Qualora si tratti di recinzioni del terreno attorno alle case di abitazione dell’imprenditore e/o coltivatore agricolo a norma della Legge Re- gionale n. 12/2005 e s.m.i., per una superficie non superiore a mq 800,00, è consentita la realizzazione di recinzioni con muretto conti- nuo rivestito in pietra di altezza non superiore a cm 30 e sovrastante barriera metallica o in legno per un'altezza massima complessiva di m 1,50.

3. Indici di edificabilità massimi:

- densità (If): si rinvia a quanto disposto dall’art. 59 della L.R. n.

12/2005 e s.m.i.

- rapporto di copertura (Qf): si rinvia a quanto disposto dall’art. 59 della L.R. n. 12/2005 e s.m.i.

- altezza (H): m 9,00;

- distanze dai confini: minimo m 10,00;

- distanze dalle strade: minimo m 10,00 da strade private consorziali, comunali.

4. Per i silos è ammessa l'altezza massima di m 12,00 salvo comprova- te e assolute necessità tecniche.

5. E’ consentita ai proprietari, non aventi i requisiti ai sensi della L.R. n.

12/2005 e s.m.i., la costruzione di piccoli fabbricati accessori e di servizio del fondo, fino ad un massimo di mq 25,00 coperti ed altezza massima, misurata in colmo, all’intero manufatto, di m 3,50, finalizzati all’esercizio di un’attività agricola a carattere complementare, integra- tiva del reddito familiare, su fondi che abbiano estensione non inferio- re a mq 1.000,00.

6. Tali fabbricati accessori dovranno rispettare le caratteristiche di manufatti tipici della tradizione, non potranno avere coperture piane, e di norma dovranno essere utilizzati materiali come legno, pietra locale; non sono ammessi getti in calcestruzzo e/o murature non into- nacate.

7. Per quanto non contemplato nel presente articolo si dovrà fare riferimento alla Legge Regionale n. 12/2005 e s.m.i., al Regolamento Lo- cale d'Igiene Tipo, al Regolamento Edilizio Comunale ed al Regolamen- to Comunale del Verde.

8. Per i fabbricati esistenti sono consentiti interventi di cui all’art. 61 delle presenti norme.

9. Le nuove costruzioni sono finalizzate alla conduzione del fondo, tenendo conto anche delle strutture preesistenti; in tal senso si prescri- ve, prima di concedere la realizzazione di nuove strutture, la dimo- strazione dell'impossibilità di riutilizzare, per lo stesso scopo, le strutture preesistenti, ferma restando, se necessario, la demolizione e la ricostruzione delle stesse.

10. L'edificazione dovrà avvenire nel rigoroso rispetto della vegetazio- ne di alto fusto esistente: l'abbattimento di alberi potrà avvenire solo dopo autorizzazione dell'Amministrazione Comunale e per comprovati stati di necessità (ampliamento dei volumi edificati, fitopatologie incu- rabili, instabilità per senescenza,) e andrà immediatamente integrato con la messa adimora di altrettanti alberi.

11. I nuovi allevamenti o l'ampliamento di quelli esistenti sono consentiti, all’interno delle zone indicate dal P.G.T., nel rispetto dei limiti del Regolamento Locale di Igiene sulle distanze delle strutture zootec- niche dalle zone edificate e/o edificabili, qualora venga contestual-

(18)

Pag. 18 5. CONFORMITÀ CATASTALE

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.

mente autorizzato un P.U.A. o P.U.A.S. dei liquami zootecnici, redatto in conformità a quanto previsto dal Regolamento attuativo della L.R.

37/93 del G.R. n. 6/17149 dello 01.08.1996. Le indagini dovranno essere asseverate da un tecnico abilitato.

12. In ogni caso, le aree destinate allo smaltimento dei liquami deb- bono essere vincolate a tale destinazione funzionale, mediante appo- sito atto unilaterale registrato e trascritto.

13. Il medesimo terreno può essere vincolato sia ai fini edificatori sia per lo smaltimento dei liquami.

14. È vietata qualsiasi trasformazione e/o attività che preveda l’asportazione e il prelievo di terreno sia vegetale che degli strati sot- tostanti, e qualsiasi modificazione delle caratteristiche geomorfologi- che come le bonifiche agrarie, i bacini idrici e ittici se verificata una delle seguenti condizioni: a. non inseriti in strumenti di programma- zione sovracomunale; b. non finalizzati ad interventi di recupero o ri- qualificazione ambientale, paesistica, agronomica; c. non rivestano caratteri di interesse pubblico.

15. La progettazione degli edifici, dei manufatti e delle sistemazioni esterne dovrà tenere conto degli edifici esistenti, siano essi storici o moderni, delle forme poderali e del loro orientamento.

16. Per tutti gli interventi ammessi ed in particolare per quelli di ri- composizione fondiaria, di bonifica agraria, di modifica della rete irri- gua o della viabilità poderale e per i nuovi insediamenti rurali è richie- sto un progetto paesistico di dettaglio che dimostri l’inserimento dell’intervento nel contesto, anche con l’impiego di adeguate albera- ture così come indicato dalle tavole di Piano delle Regole.

17. In caso di interventi su fossi o formazione di nuove strade poderali si dovranno mettere a dimora almeno 1 albero di alto fusto per ogni 7 metri lineari di fosso di adduzione e colo o di strada poderale interna al fondo, sul lato più favorevole alla razionale coltivazione agricola.

18. Lungo le strade poderali o fossati, la piantagione di alberi può essere sostituita da una siepe mista continua.

19. Tutti gli impianti devono avvenire con specie autoctone o natura- lizzate indicate nell'Allegato specifico del “REGOLAMENTO COMUNA- LE DEL VERDE DELL’AMBIENTE E DEL PAESAGGIO”.

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico:

NO

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

Residua potenzialità edificatoria: NO

Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.

Si allega Certificato di Destinazione Urbanistica in data 10/09/2019, prot. 10933.

(19)

Pag. 19 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

proprietario/i ante ventennio al 19/10/1995. In forza di denuncia di successione registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

- Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: NO.

Non risulta accettazione tacita/espressa in morte di OMISSIS Titolare/Proprietario: OMISSIS

dal 19/10/1995 al 29/08/2009, In forza di atto di divisione immobiliare - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

dal 29/08/2009 ad oggi (attuale/i proprietario/i), in forza di denuncia di successione registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

- Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: SI;

Si rileva Accettazione Tacita d'eredità con atto OMISSIS, notaio, in data OMISSIS, rep. n. OMISSIS, trascritto a OMISSIS In morte di OMISSIS Comotti Albina, nata a Trezzo sull'Adda (MI) il 21/11/1934, deceduta il 29/08/2

009.

La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

Ipoteca volontaria attiva a favore di contro OMISSIS; Derivante da: OMISSIS; A rogito di OMISSIS in data OMISSIS ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a OMISSIS in data OMISSIS ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: OMISSIS; Importo capi- tale: OMISSIS

Ipoteca giudiziale attiva a favore di contro OMISSIS; Derivante da: OMISSIS; A rogito di OMISSIS in data OMISSIS ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a OMISSIS in data OMISSIS ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: OMISSIS; Importo capi- tale: OMISSIS.

- Trascrizione pregiudizievole:

Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: OMISSIS A rogito di OMISSIS in data OMISSIS ai nn. OMISSIS iscritto/trascritto a OMISSIS in data OMISSIS ai nn. OMISSIS.

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE

Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:

Terreno agricolo sito in Brembate (BG), Via S. Fermo s.n.

Nessuno

Spese di gestione condominiale: Nessuna

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 200,00

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Nessuna

Altre informazioni:

Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Nessuno Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Nessuno

(20)

Pag. 20 Attestazione Prestazione Energetica: Esente

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Nessuno.

Avvertenze ulteriori: Nessuna

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

La superficie assunta è quella catastale.

Destinazione Parametro Mq. Coefficiente Superficie equivalente

- Terreno agricolo Sup. catastale 7.635,00 1,00 7.635,00

7.635,00 7.635,00

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ

Il frazionamento del terreno di cui ai mapp. 238, attesa le sue caratteristiche fisico-agronomiche, svaluterebbe il bene considerato nella sua unitarietà.

Pertano lo stesso costituisce un unico lotto indivisibile.

11. STATO DI POSSESSO:

Occupato da OMISSIS contratto affitto fondo rustico legge 203/82.

Opponibilità ai terzi: SI

Il Contratto di Affittanza Agraria ai sensi dell'art. 45, Legge 203/82 è stato stipulato in data 11/11/2017, OMISSIS.

Il canone è di Euro/anno 390,00. Il suddetto contratto, che comprende anche il terreno agricolo in Comune di Ca- priate San Gervasio (BG), mapp. 602, 920, 921, di cui al Lotto 1 della presente relazione, ha durata di anni 3 (tre), con decorrenza dall'11/11/2017 e scadenza il 10/11/2020.

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

12.1 Criterio di stima:

Atteso che il motivo per cui viene redatta la presente stima identifica l'aspetto economico dei beni con il loro valore di mercato, nel giudizio di stima che viene espresso è compreso il valore dell'area su cui esso in- siste, nonché il valore di qualsiasi altro bene che risulta immobilizzato con l'area stessa, inclusa la propor- zionale quota di comproprietà sugli enti e spazi comuni (strade e/o sentieri di accesso, impianti esterni ed interrati, opere murarie esterne, ecc.).

La valutazione viene svolta analiticamente sulla base delle superfici catastali dei beni nonché in base al valore venale unitario corrente al momento della stima.

Atteso ciò la determinazione del valore venale viene effettuata mediante stima comparativa, ed in relazione a ciò sono state esperite in sito dirette indagini per accertare i valori reali correnti di mercato di immobili similari a quello oggetto di stima ed in particolare aventi la stessa destinazione d'uso.

Calcolati così i valori medi di complessi similari si è proceduto alla correzione di tali valori, tenendo conto di tutte le circostanze concomitanti, specifiche ed influenti, che determinano una variazione del valore venale medio degli immobili in questione.

A tale proposito sono stati tenuti presenti: lo stato di occupazione dell'immobile, che risulta occupato con contratto di affittanza agricola avente scadenza in data 10/11/2020, la sua ubicazione, posto in zona periferica agricola-artigianale-industriale, e la relativa accessibilità, le sue caratteristiche fisico-agronomiche, quali

(21)

Pag. 21 giacitura, esposizione, tessitura ecc. e che il suo stato di gestione nel complesso può essere considerato buono in quanto il terreno risulta interamente coltivato a seminativo.

Il valore unitario determinato, pari a Euro/mq. 9,00, è in linea con il Valore Agricolo Medio dei Terreni Agri- coli con coltura a seminativo e seminativo arborato della Regione Agraria di appartenenza, stabilito dalla Commissione Provinciale Espropri della Provincia di Bergamo.

12.2 Fonti di informazione:

Catasto di Bergamo;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;

Uffici del registro di Bergamo;

Ufficio tecnico di Comune di Brembate;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Agenzie immobiliari in sito, Osservatorio del Mercato Immobiliare di Bergamo e Provincia, Commissione Provinciale Espropri della Provincia di Bergamo.

12.3 Valutazione corpi:

A. Terreno agricolo

Brembate (BG), Via S. Fermo s.n.

Stima sintetica comparativa parametrica € 68.715,00.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

- Terreno agricolo 7.635,00 € 9,00 € 68.715,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 68.715,00

Valore corpo € 68.715,00

Valore accessori € 0,00

Valore complessivo intero € 68.715,00

Valore complessivo diritto e quota € 68.715,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale

Valore diritto e quota

A Terreno agricolo 7.635,00 € 68.715,00 € 68.715,00

12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per

vizi del bene venduto: 5% € 3.435,75

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00

Valore di stima:

Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota

€ 65.279,25

€ 65.279,25 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si tro-

va, in arrotondamento: € 65.000,00

12.6 Regime fiscale della vendita

Trattandosi di terreni agricoli non suscettibili di utilizzazione edificatoria, la Vendita immobiliare non è sog- getta ad IVA.

(22)

Pag. 22 Allegati

Lotto 1: (terreno in Comune di Capriate San Gervasio (BG): mapp. 602, mapp. 920, mapp. 921) - Allegato N. 1: Estratto Mappa Catastale prot. n. T213020/2019 del 20/05/2019;

- Allegato N. 2: OMISSIS Visura Catastale prot. n. T5306 del 21/05/2019 (mapp. 602);

- Allegato N. 5: Certifica di Destinazione Urbanistica Comune di Capriate San Gervasio in data 05/09/2019, prot.

15390/2019;

- Allegato N. 6: OMISSIS Contratto di Affittanza Agraria in data 11/11/2017.

Lotto 2: (terreno in Comune di Brembate (BG): mapp. 238)

- Allegato N. 1: Estratto Mappa Catastale prot. n. T213387/2019 del 20/05/2019;

- Allegato N. 3: Certifica di Destinazione Urbanistica Comune di Brembate in data 10/09/2019, prot. 10993;

- Allegato N. 4: OMISSIS Contratto di Affittanza Agraria in data 11/11/2017.

25-09-2019

L'Esperto alla stima Arch. Alberto Fiumana