TRIBUNALE CIVILE DI MODENA
GIUDICE DELL’ESECUZIONE DOTT. SSA ALESSANDRA MIRABELLI
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PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE R.G. 290/2019 – 286/2019
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PROSPETTO RIEPILOGATIVO E IDENTIFICATIVO DELL’IMMOBILE
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LOTTO 1°
UBICAZIONE E DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
Porzione immobiliare a destinazione residenziale ubicata nel Comune di Modena Via Nonantolana n. 560/2 .
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
CATASTO FABBRICATI DI MODENA COMUNE CENSUARIO DI MODENA
Foglio 112, Particella 8, Via Nonantolana n. 562, Piano T-1, Z.C. 3, Categoria A/7, Classe 6, Consistenza 7 vani, Superficie Catastale mq. 156, Rendita Catastale €. 1.138,79;
Foglio 112, Particella 161, Via Nonantolana n. 560, Piano T, Z.C. 3, Categoria C/2, Classe 8, Consistenza 23 mq, Superficie Catastale mq. 29, Rendita Catastale €. 62,96;
Foglio 112, Particella 7, sub. 8, B.C.N.C.
CONFINI
L’abitazione ed il fabbricato di deposito confinano salvo se altri e
come meglio in luogo, con area cortiliva pertinenziale per tutti i lati.
REGIME FISCALE
La vendita del bene interverrà in regime di imposta di registro.
INDAGINE AMMINISTRATIVA
Dalla ricerca effettuata presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Modena risulta che il fabbricato de quo è stato edificato in data antecedente al 1° settembre 1967.
Successivamente sono state depositate le seguenti pratiche amministrative:
- Concessione Edilizia prot. n. 4318/95 del 30.11.1995 PG 41451 per la riqualificazione e ricomposizione tipologica di fabbricati per il recupero di n. 3 abitazioni;
- DIA prot. n. 2709/1995 del 25.05.1995 per manutenzione straordinaria alla copertura di fabbricato residenziale;
- DIA prot. n. 2759/1995 del 27.05.1995 per formazione di passo carraio e modifica di recinzione esistente;
- DIA prot. n. 3623/1995 del 12.09.1995 per la manutenzione straordinaria della copertura;
- DIA prot. n. 1228/1996 del 23.05.1996 PG 17452 progetto di variante per la riqualificazione e ricomposizione tipologica di fabbricati residenziali;
- Concessione Edilizia prot. n. 1789/1996 del 20.07.1996 per la costruzione di tre autorimesse di pertinenza alla residenza;
- Concessione Edilizia prot. n. 1739/1998 del 25.06.1998 per variante sostanziale per la riqualificazione e ricomposizione tipologica di fabbricati civili ;
- Abitabilità prot. n. 1041/2000 del 27.07.2000 PG. 693.
Dall’ esame di tale documentazione tecnica, risultano vari abusi edilizi consistenti nella costruzione in ampliamento di una veranda in aderenza al fabbricato della superficie di circa 35 mq, nella costruzione di un piccolo forno per pizza, nella costruzione di una casetta per deposito attrezzi, nonché nella costruzione di una tettoia in legno in aderenza al locale di deposito. Inoltre sono stati realizzati, all’interno dell’abitazione, due servizi igienici in luogo dei ripostigli.
Per le opere abusive di ampliamento, non essendo possibile la regolarizzazione secondo le vigenti normative, si dovrà provvedere alla demolizione ed alla remissione in pristino dello stato dei luoghi. Per il cambio di destinazione d’uso da ripostiglio a servizio igienico, l’aggiudicatario dovrà provvedere alla regolarizzazione dell’abuso, mediante la presentazione di pratica in sanatoria, il cui costo di sanzione amministrativa e spese tecniche ammonta a circa €. 4.500,00. Le spese per la demolizione e per la sanatoria verranno considerate nella valutazione dell’immobile.
SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
Le consistenze immobiliari sono attualmente occupate in forza di contratto di locazione registrato a Modena il 06.03.2019 n. 3152,
precedente alla notifica del pignoramento immobiliare, pertanto opponibile alla procedura.
Il canone annuale di locazione è di €. 5.400,00.
PASSIVITA’ SPESE CONDOMINIALI
Trattandosi di un fabbricato indipendente, non risultano spese condominiali.
VINCOLI DI LOCAZIONE
La consistenza immobiliare è attualmente occupata.
SVILUPPO DELLE SUPERFICI COMMERCIALI
La superficie commerciale dei beni in oggetto, al lordo delle murature, è la seguente:
• Abitazione mq. 154.00 x 100% = mq. 154.00
• Deposito mq. 31.00 x 70%= mq. 21.70
• Area pertinenziale mq. 3.200x3%= mq. 96.00
Totale superficie commerciale mq. 271.70 STIMA DEL BENE
Il prezzo base d’asta della piena proprietà dei beni, stimato a corpo è di €. 400.000,00 (quattrocentomila/00);
VALORE COMPLESSIVO LOTTO 1°
€. 400.000,00 ( quattrocentomila/00).
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LOTTO 2°
UBICAZIONE E DESCRIZIONE DELL’ IMMOBILE
Porzione immobiliare a destinazione residenziale ubicata nel Comune di Modena Via Stendhal n. 10/1 .
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
CATASTO FABBRICATI DI MODENA COMUNE CENSUARIO DI MODENA
Foglio 72, Particella 306, Subalterno 7, Via Stendhal n.
10/1, Piano T, Z.C. 3, Categoria C/6, Classe 7, Consistenza 15 mq, Superficie Catastale mq. 18, Rendita Catastale €.
44,16;
Foglio 72, Particella 306, subalterno 8, Via Stendhal n.
10/1, Piano T-1-2, Z.C. 3, Categoria A/7, Classe 4, Consistenza 10.5 vani, Superficie Catastale mq. 224, Rendita Catastale €. 1.247,24.
CONFINI
L’abitazione ed autorimessa confinano salvo se altri e come meglio in luogo con ragioni subalterno 6, area pertinenziale per tre lati ed area cortiliva condominiale di cui al subalterno 1.
REGIME FISCALE
La vendita del bene interverrà in regime di imposta di registro.
INDAGINE AMMINISTRATIVA
Dalla ricerca effettuata presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Modena risulta che il fabbricato è stato edificato su appezzamento di terreno previa demolizione di fabbricato in forza di DIA prot. n. 3106/2007 del 26.11.2007 PG 151868.
Successivamente sono state depositate le seguenti pratiche amministrative:
- Permesso di Costruire prot. n. 2673/2008 del 24.10.2008
PG 133275 per la costruzione di fabbricato residenziale a tre alloggi;
- Permesso di Costruire Variante Essenziale prot. n. 285/2010 del 15.02.2010 PG 17700 per la costruzione di fabbricato residenziale per la costruzione di n. 3 villette a schiera;
- SCIA prot. n. 2519/2011 del 11.10.2011 PG 119141 in variante al prot. n. 285/2010;
- Conformità Edilizia e Agibilità prot n. 3031/2011 del 06.12.2011 PG 144723.
Dall’ accurato esame di tale documentazione tecnica gli immobili risultano conformi a quanto depositato presso l’ufficio tecnico del Comune di Modena, eccezion fatta per la costruzione di una tettoia sul confine e di una casetta in legno per il deposito degli attrezzi da giardino, che di fatto dovranno essere oggetto di demolizione. La spesa per la remissione in pristino verrà considerata nella valutazione dell’immobile.
SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
Le consistenze immobiliari sono attualmente occupate in forza di contratto di locazione registrato a Modena il 18.10.2018, precedente alla notifica del pignoramento immobiliare, pertanto opponibile alla procedura.
Detto contratto prevedeva la durata di anni 4+4 con decorrenza dal 01.07.2018 ad un canone annuale di €. 14.181,84.
Alla data del sopralluogo l’immobile risultava però libero da cose e persone.
PASSIVITA’ SPESE CONDOMINIALI
Trattandosi di un fabbricato indipendente, non risultano spese condominiali.
SVILUPPO DELLE SUPERFICI COMMERCIALI
La superficie commerciale dei beni in oggetto, al lordo delle murature, è la seguente:
• Abitazione mq. 154.00 x 100% = mq. 227.00
• Balconi mq. 13.00 x 50%= mq. 6.50
• Autorimessa mq. 17.00 x 50%= mq. 8.50
• Area pertinenziale mq. 190 x 10%= mq. 19.00
Totale superficie commerciale mq. 261.00 STIMA DEL BENE
Il prezzo base d’asta della piena proprietà dei beni, stimato a corpo è di €. 340.000,00 (trecento quarantamila/00);
VALORE COMPLESSIVO LOTTO 2°
€. 340.000,00 ( trecentoquarantamila/00).
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LOTTO 3°
UBICAZIONE E DESCRIZIONE IMMOBILE
Porzione immobiliare a destinazione commerciale ubicata nel Comune di Modena Via Ganaceto nn. 50-52 .
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
CATASTO FABBRICATI DI MODENA COMUNE CENSUARIO DI MODENA
Foglio 124, Particella 317, Subalterno 13, Via Ganaceto nn.
50-52, Piano T, Z.C. 1, Categoria C/1, Classe 13, Consistenza 47 mq, Superficie Catastale mq. 61, Rendita Catastale €.
1.410,29; DOC. 8
CONFINI
Il negozio confina salvo se altri e come meglio in luogo con Via Ganaceto, cavedio condominiale.
REGIME FISCALE
La vendita del bene interverrà in regime di imposta di registro.
INDAGINE AMMINISTRATIVA
Il fabbricato condominiale di cui è parte l’unità immobiliare oggetto di stima, è stato edificato in data antecedente al 1°
settembre 1967.
Successivamente è stata presentata una pratica edilizia condominiale per la manutenzione straordinaria delle facciate e per l’installazione di linea vita in copertura di cui al protocollo n.
1210/2013 del 14.05.2013 PG 59170.
Dall’ accurato esame di tale documentazione tecnica, l’immobile risulta conforme alla normativa vigente.
SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
La consistenza immobiliare risulta occupata in forza di contratto di locazione ad uso commerciale risolto in data 31.08.2018 e pertanto non opponibile alla procedura. L’indennità da corrispondere a titolo di occupazione, calcolata sulla base della precedente locazione, è di €. 400,00 mensili.
PASSIVITA’ SPESE CONDOMINIALI
A seguito della comunicazione dell’amministratore, le spese di gestione ordinaria annuale ammontano ad €. 261,14. Non risultano spese straordinarie deliberate.
SVILUPPO DELLE SUPERFICI COMMERCIALI
La superficie commerciale del bene in oggetto, al lordo delle murature, è la seguente:
• Negozio mq. 60.00 x 100% = mq. 60.00
Totale superficie commerciale mq. 60.00 STIMA DEL BENE
Il prezzo base d’asta della piena proprietà del bane, stimato a corpo è di €. 120.000,00 ( centoventimila/00);
VALORE COMPLESSIVO LOTTO 3°
€. 120.000,00 ( centoventimila/00).
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LOTTO 4°
UBICAZIONE E DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
Porzioni immobiliari ubicate nel Comune di Modena Via Portofino n. 46 .
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
CATASTO FABBRICATI DI MODENA COMUNE CENSUARIO DI MODENA
Foglio 180, Particella 241, Subalterno 12, Via Portofino, Piano T, Z.C. 3, Categoria C/6, Classe 6, Consistenza 13 mq, Superficie Catastale mq. 14, Rendita Catastale €. 32,90;
Foglio 180, Particella 241, Subalterno 36, Via Portofino n.
46, Piano 4, Z.C. 3, Categoria A/2, Classe 1, Consistenza 4 vani, Superficie Catastale mq. 100, Rendita Catastale €.
371,85.
CONFINI
L’appartamento confina salvo se altri e come meglio in luogo con vano scala condominiale ed area cortiliva condominiale a sbalzo per due lati. L’autorimessa confina con area cortiliva condominiale e disimpegno condominiale.
REGIME FISCALE
La vendita dei beni interverrà in regime di imposta di registro.
INDAGINE AMMINISTRATIVA
Il fabbricato condominiale di cui è parte l’unità immobiliare oggetto di stima, è stato edificato in data antecedente al 1°
settembre 1967, in forza di licenza edilizia prot. ornato n. 2080/62 Igiene n. 1070/62 del 27.11.1962 e successiva variante.
Successivamente sono state rilasciate le seguenti pratiche edilizie:
-Condono edilizio per cambio d’uso da soffitta ad abitazione prot.
n. 18091/1986 del 31.12.1986, ritirato il 18.11.2005;
- D.I.A. prot. n. 1691/96 del 11.07.1996 per opere di manutenzione straordinaria;
- SCIA prot. n. 2563/2011 del 17.10.2011 per la costruzione dell’ascensore e successiva variante prot. n. 2090/2012 del 19.09.2012.
La pratica di condono edilizio prot. n. 18091/1986 legittima l’immobile di cui alla presente relazione con il cambio di
destinazione d’uso da soffitta ad abitazione. Di fatto quanto asseverato nell’istanza di condono edilizio non è mai stato realizzato e pertanto l’immobile non è classificabile come abitazione ma bensì come soffitta. Inoltre, dovrà essere presentata a cura dell’aggiudicatario una pratica edilizia in sanatoria, per la legittimazione dello stato di fatto con il conseguente aggiornamento della planimetria catastale da abitazione a soffitta.
Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, l’ immobile de quo verrà valutato come soffitta.
SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Le consistenze immobiliari sono libere.
PASSIVITA’ SPESE CONDOMINIALI
A seguito della comunicazione dell’amministratore, le spese di gestione ordinaria annuale ammontano ad €. 916,00. Non risultano spese straordinarie deliberate.
SVILUPPO DELLE SUPERFICI COMMERCIALI
La superficie commerciale dei beni in oggetto, al lordo delle murature, è la seguente:
• Soffitta mq. 102.00 x 25% = mq. 25.50
• Autorimessa mq. 14.00 x 50%= mq. 7.00
Totale superficie commerciale mq. 32.50 STIMA DEL BENE
Il prezzo base d’asta della piena proprietà dei beni, stimato a corpo è di €. 80.000,00 (ottantamila/00);
VALORE COMPLESSIVO LOTTO 4°
€. 80.000,00 ( ottantamila/00).
%%
Con osservanza
Modena, 21 febbraio 2020
Il Consulente Tecnico ( Geom. Gabriele Masi)
