SINTESI VALUTATIVA E VERIFICA DEI RISULTAT

termine di paragone e il “gradino” nel quale si colloca l’immobile oggetto di stima.

Caratteristiche: Codice -

Denominazione Fossi La Pieve Il Poggio Via Siena

Via

Livorno Via Roma Palermo

c1 - Altitudine 1.573 2.107 0 0 0 -835 -745

c2 - Distanza dal centro abitato

significativo -22.443 -30.058 -6.149 3.363 0 3.972 -3.544

c3.a - Stato manutentivo del fabbricato

(da scadente a normale) -43.800 -29.331 0 -19.688 -5.816 -23.258 -20.750

c3.b - Stato manutentivo del fabbricato

(da normale a ottimo) 0 0 0 0 0 -23.258 0

c4 - Abitabilità immediata -18.832 0 0 -8.465 0 -10.000 -8.922

c6 - Superficie ragguagliata totale ai fini

delle correzioni degli stati manutentivi -20.792,61 -129.569,57 10.468,46 63.584,26 76.477,91 78.490,18 61.047,64

c8 - Orientamento prevalente 0 0 0 0 0 0 0

c9 - Panoramicità dell'affaccio 0 0 -2.316 1.266 0 -1.496 -1.335

c10 - Fornitura elettricità -4.639 -6.213 0 -4.171 -1.232 -4.927 -4.396

c11 - Fornitura acqua -4.337 -5.809 0 -3.899 -2.303 -4.606 -4.109

c15 - Fornitura gas 0 0 0 -8.933 0 -10.553 0

c12 - Terreno disponibile (oltre al resede) 28.405 57.065 0 19.152 11.315 22.625 20.185

c14 - Accessibilità -13.064 -17.497 -5.369 -8.809 -5.204 -10.406 -9.284 Tabella 21: tabella dei valori differenziali

Moltiplicando, per ciascun comparable e per ciascuna caratteristica, il prezzo marginale per la differenza di "gradino" rispetto al subject, si ottiene – sempre per ciascuna caratteristica – di quanto debba essere aumentato o diminuito l’originario prezzo di mercato (in realtà, il prezzo reso omogeneo rispetto al tempo e al luogo) di ciascun immobile di confronto per renderlo equivalente (per quella data caratteristica) a quello che tale immobile avrebbe avuto se avesse avuto quella caratteristica nella stessa misura presentata dall’immobile oggetto della stima.

In altre parole, con questo procedimento si cerca di azzerare le differenze tra i comparables e il subject, rendendoli così direttamente confrontabili.

12. SINTESI VALUTATIVA E VERIFICA DEI RISULTATI

A questo punto, facendo la somma algebrica di tutte le differenze – positive o negative – così ottenute, e sommandole, sempre algebricamente, al prezzo “omogeneizzato”, si ottiene il prezzo di mercato che ogni comparable avrebbe avuto se avesse avuto le stesse caratteristiche dell’immobile oggetto di stima.

Non rimane che l’ultimo passo, cioé quello della formulazione della valutazione finale e della verifica dei risultati.

I passi e i risultati – intermedi e finali – di quest’ultima fase sono riportati nella Tabella n. 22. Una volta ottenuti questi prezzi unitari corretti, occorre verificare quali siano quelli che non rientrano in quella che viene comunemente chiamata “alea estimativa”.

Nella verifica finale vengono, cioè, scartati gli immobili per i quali il prezzo unitario corretto presenta uno scostamento – in più o in meno, rispetto alla media dei prezzi unitari corretti di tutti i comparables – superiore ad una percentuale che è solitamente compresa tra il 10% e il 20% (l’alea estimativa, appunto), ma che, nella presente valutazione, è stata rigidamente fissata al 10%.

113 Denominazione Fossi La Pieve Il Poggio Via Siena Via Livorn o Via Roma Palerm o

Sommatoria delle correzioni di prezzo - 97.929, 93 -159.306,39 - 3.364,8 0 33.401,20 73.237,52 15.748,16 28.148,16 Prezzo iniziale (test di ammissibilità) 216.569,42 290.054,55 178.000,00 97.346,94 57.510,64 115.000,00 102.600,00

Prezzo corretto 118.639 ,49 130.748,15 174.635 ,20 130.748 ,13 130.748 ,16 130.748 ,16 130.748 ,16 Prezzo unitario corretto (Valore medio:

395,58 euro/mq) 346,90 382,30 510,63 382,30 382,30 382,30 382,30 Scostamento percentuale al primo scarto 12,31% - -3,36% 29,08% -3,36% -3,36% -3,36% -3,36% Prezzo unitario corretto finale (Valore medio:

382,30 euro/mq) 382,30 382,30 382,30 382,30 382,30

Scostamento percentuale finale 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Valore del Subject: 152.539,51 euro

Valore del Subject in cifra tonda:

153.000,00 euro

Oscillazione prezzo (+/-) 10,00% Tabella 22: sintesi valutativa

Un esame della Tabella n. 22 evidenzia la seguente situazione degli scostamenti del prezzo unitario corretto rispetto alla media dei prezzi corretti di tutti i comparables:

- 5 immobili presentano uno scostamento assai limitato: -3,36%; - 1 immobile presenta uno scostamento compreso tra il 10% e il 15%; - 1 immobile presenta uno scostamento compreso tra il 20% e il 30%;

Dal momento che la percentuale di oscillazione del prezzo è stata fissata al 10%, essa consente di includere nella valutazione 5 dei sette immobili di confronto rilevati sul mercato locale. Un numero di osservazioni che senz’altro attribuisce alla presente stima una base documentale da ritenersi adeguata.

Una volta trovato il valore medio dei prezzi corretti finali esso viene moltiplicato per la consistenza ragguagliata dell’immobile e si ottiene il possibile valore del subject. Il valore dell’immobile oggetto di stima è, quindi, pari a 153.000 euro.

13.CONCLUSIONI

Abbiamo visto come l’implementazione del foglio di lavoro possa aumentare la flessibilità della stima, eliminando le rigidità e la standardizzazione dei processi logico-matematici previsti dal MOSI. Il modello precedentemente descritto ha permesso infatti di adattare i processi razionali alle specificità del mercato e dei beni da valutare, aumentando da una parte l’attendibilità della stima e dall’altra la capacità critica del valutatore nella definizione dei prezzi impliciti delle caratteristiche e nella scelta delle stesse. E’ facile notare che con l’utilizzo del framework implementato dal gruppo di lavoro è stato possibile giungere ad un valore di stima giustificabile e trasparente. Il prezzo del Podere Vallombrosa risultava troppo elevato per trovare una domanda sul mercato e, grazie al metodo del MCA riadattato con le specificità descritte nei paragrafi sopra esposti, è stato possibile giungere ad un valore evidentemente più congruo rispetto al prezzo determinato nelle precedenti relazioni di stima. Dato il notevole interesse che il mercato riserva a questa particolare tipologia di beni, l’assenza di offerte di acquisto sembrava un fatto alquanto raro. Adesso la Safr Montefoscoli potrà contare su una reale stima del valore del bene con la sicurezza che questo non sia falsato da interpretazioni ed eccessive soggettività del valutatore.

114 CAPITOLO V - CONCLUSIONI

Dal lavoro svolto sul campo sono emerse una serie di considerazioni che riguardano il procedimento di stima del Market Comparison Approach, la ricerca dei dati e l’implementazione del modello del gruppo di lavoro.

Abbiamo visto come il Market Comparison Approach sta assumendo sempre di più un valore di primaria importanza all’interno dei procedimenti valutativi. Una diffusione di tale portata, soprattutto riguardo alla stima dei beni immobili residenziali, rende necessaria l’implementazione di modelli che forniscano a questa metodologia una maggiore valenza scientifica, ma anche un utilizzo più semplice ed efficiente.

Se da una parte l’Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione dei suoi tecnici un modello standardizzato con il quale effettuare le valutazioni, dall’altra i professionisti che si confrontano quotidianamente con le stime immobiliari sono privi di strumenti guida e quindi si trovano a dover basare le loro relazioni esclusivamente sulle loro esperienze precedentemente acquisite. L’approccio del MOSI non è criticabile dal punto di vista dell’omogeneizzazione del processo di stima, né tanto meno dal punto di vista dell’oggettività che conferisce alle stime. La standardizzazione porta enormi benefici, ma come abbiamo visto si rivela un limite non di poco conto per l’attendibilità della valutazione. Ogni tecnico utilizza formule e set di pesi stabiliti a priori dall’ufficio territoriale di appartenenza, limitandone la possibilità di adattamento a specifiche condizioni richieste dalla stima e di conseguenza la flessibilità del foglio di lavoro adottato dall’Agenzia delle Entrate. Dal punto di vista della flessibilità dobbiamo considerare la capacità del modello del gruppo di lavoro di adattarsi in maniera efficace alle specifiche condizioni richieste dallo scopo e dal bene oggetto di stima. Il caso di studio ci fornisce un palese esempio. Le superfici ragguagliate calcolate come previsto dal MOSI, mal si adeguavano alle specificità degli immobili da stimare e a quelle dei comparables, quindi con una semplice modifica all’interno del foglio di lavoro è stato possibile riformattare il calcolo in maniera più consona. Stessa situazione per lo stato manutentivo. Oltre a garantire flessibilità, questa operazione ha agito anche sulla trasparenza della stima. Il valutatore può agilmente giustificare il valore al quale è giunto semplicemente mostrando i coefficienti, l’origine dei valori trovati e i collegamenti fra le variabili e i prezzi e fra le stesse variabili del modello.

Situazione opposta è quella che riguarda i professionisti. La mancanza di un framework per i professionisti rende le relazioni di stima dipendenti dalle percezioni del singolo valutatore, limitando notevolmente la dovuta oggettività. La diffusione del modello del gruppo di lavoro potrebbe migliorare sensibilmente questa situazione. Con la diffusione del foglio di lavoro l’epoca delle “stime ad impressione” potrebbe tramontare lasciando spazio a stime basate su funzioni logico-matematiche.

Il modello del gruppo di lavoro quindi porta un beneficio di flessibilità per l’Agenzia delle Entrate, ma allo stesso tempo un beneficio di omogeneizzazione per i singoli professionisti,

Un altro miglioramento riguarda la scientificità del metodo. Ad esempio abbiamo visto nell’analisi del paragrafo 9 del capitolo riguardante il caso di studio che è possibile giungere ad una determinazione logico- matematica dei prezzi impliciti mediante l’utilizzo di tre procedimenti. Questi tre metodi limitano l’utilizzo di prezzi marginali stabiliti a priori che in una situazione di eterogeneità del patrimonio immobiliare come quella italiana non trovano giustificazione di esistere. Anche se l’Agenzia delle Entrate in modo sperimentale ha accettato la possibilità di utilizzare il metodo dell’AHP all’interno delle stime, questo non ha ancora trovato riscontro nella prassi operativa.

Il modello del gruppo di lavoro non solo aggiunge questa opzione all’interno del complesso problema del calcolo dei prezzi impliciti, ma aggiunge la possibilità di usufruire di altri due

115 innovativi (per le stime immobiliari) metodi quali la minimizzazione della varianza e la generazione casuale dei pesi. In particolare l’AHP e la generazione random dei pesi rappresentano una semplificazione molto realistica dell’attribuzione dei pesi da parte dei soggetti che operano all’interno del campo immobiliare.

Prima di parlare dell’ultimo vantaggio del modello è necessario fornire un quadro generale sui problemi connessi al reperimento delle informazioni. Abbiamo detto che per effettuare un’ analisi attendibile mediante il procedimento del MCA, il valutatore deve avere a disposizione una serie di dati veritieri ed aggiornati. Il reperimento di questi dati sul mercato non è un compito agevole per lo stimatore. Egli potrà affidarsi a perizie svolte da altri professionisti (come si è visto nel caso di studio) con il rischio che la valutazione non sia accurata, oppure potrebbe svolgere una serie di operazioni come quelle svolte dal gruppo di lavoro. Abbiamo visto che le operazioni in questione minimizzano i costi e i tempi di reperimento dei dati, ma in situazioni in cui il valutatore deve concentrarsi su più valutazioni contemporaneamente esse comportano un carico di lavoro non trascurabile. L’Agenzia delle Entrate dal canto suo sta cercando di migliorare le proprie banche dati per mettere nelle mani dei suoi tecnici informazioni aggiornate ed attendibili e allo stesso tempo, mediante il già menzionato “Sister”, aiuta i professionisti nell’operazione di ricerca telematica. Fatte queste considerazioni è necessario concentrarsi sui benefici del modello implementato dal gruppo di lavoro. Una volta che il professionista ha ottenuto una serie di informazioni ad esempio mediante ricerca telematica può utilizzare il foglio di lavoro come data base. Ogni immobile rappresenterà una colonna della tabella dei dati e sarà utilizzabile come immobile comparabile. A seconda dell’immobile da valutare l’utilizzatore del foglio elettronico può facilmente “annullare” gli immobili che secondo lui non sono comparabili e considerare nella comparazione quelli che rispondono in modo migliore alle caratteristiche ricercate. In questo modo verranno utilizzati un maggior numero di comparables evitando anche di trovarne 5 nuovi ogni volta (sempre però seguendo i criteri di omogeneità di epoca e localizzazione). Se il modello venisse adottato da molti privati non ci sarebbero limiti all’espansione del market comparison approch; ogni relazione di stima sarebbe più dettagliata, attendibile e congrua e sarebbe facilmente utilizzata come input in procedimenti di stima effettuati da altri professionisti, e così via. Le banche dati in questo modo si aggiornerebbero costantemente e il problema del reperimento dei dati sarebbe risolto una volta per tutte.

In conclusione, data la crescente utilizzazione del MCA, i miglioramenti apportati a questa metodologia dal modello del gruppo di lavoro possono portare dei benefici alle valutazioni sia dei tecnici dell’Agenzia delle Entrate, sia dei professionisti. Questi benefici si concretizzano in una maggiore robustezza scientifica del modello, in una maggiore efficacia ed efficienza della stima, in una omogeneizzazione delle stime da parte dei professionisti ed in una migliore archiviazione dei dati.

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