IL PROCEDIMENTO DI STIMA

Per effettuare una stima con questo metodo è necessario compiere degli aggiustamenti sui prezzi di mercato degli immobili comparabili in base alle differenze che hanno con l'immobile oggetto del confronto. Il metodo si sviluppa mediante lo svolgimento di numerose fasi.

1. Analisi del segmento di mercato. L’ analisi del segmento di mercato per la ricerca di immobili compravenduti di recente viene effettuata in base alle caratteristiche dell'immobile da stimare attraverso la rilevazione di parametri ritenuti rilevanti. Occorre analizzare rispetto a questo punto cosa afferma Simonotti relativamente al segmento di mercato. Egli lo definisce come una unità elementare del mercato non ulteriormente scindibile. Il segmento di mercato rappresenta un gruppo di immobili che secondo caratteristiche di localizzazione, tipologia, di caratteri di domanda e di offerta sono soggetti alle medesime forze economiche. L'analisi del segmento immobiliare risulta di primaria importanza per comprendere le forze generatrici del prezzo e le prospettive di evoluzione del mercato. In questa fase il valutatore analizza il tipo di proprietà, l'uso, la data di vendita, la superficie, le condizioni fisiche e di location. E' necessario che il valutatore raccolga informazioni riguardanti i dati della transazione (se viene utilizzato il contratto come fonte di raccolta dei dati), i prezzi, le spese che l'acquirente deve sostenere dopo l'acquisto e le motivazioni che sono alla base della transazione. Il bacino di ricerca delle informazioni dipende dal bene oggetto di stima; esistono tipologie di beni che hanno un mercato nazionale, altri solamente regionale. Questo dipende anche dai soggetti interessati all'acquisto: se siamo di fronte a società che hanno un'estensione geografica ampia la loro ricerca si rivolge al mercato nazionale, se invece i soggetti interessati sono privati, in particolare famiglie vincolate alla loro realtà cittadina il bacino di ricerca sarà ovviamente più limitato. Di questo aspetto il valutatore deve necessariamente tenere conto quando andrà a selezionare gli immobili comparabili. Di conseguenza anche le fonti sulle quali si appoggerà per la ricerca dei dati dovranno essere selezionate tenendo conto dei precedenti aspetti. Come abbiamo sottolineato in precedenza la ricerca delle informazioni deve tenere conto di aspetti temporali, in quanto il trascorrere del tempo può far modificare le condizioni del mercato. Anche la prassi valutativa statunitense definisce l'arco temporale sul quale effettuare la ricerca in tre anni dal momento della stima. Un periodo di tempo superiore non permette un'analisi perfettamente comparabile delle situazioni. La ricerca delle informazioni necessarie viene effettuata su diversi tipi fonti:

• registri pubblici; • società di servizi;

• articoli pubblicati su giornali o riviste affidabili; • interviste ai partecipanti al mercato.

2. Rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria, foto...). I dati immobiliari vengono rilevati in funzione degli obiettivi della stima66, del tempo a disposizione del valutatore, degli

66_{Gli obiettivi per cui una stima viene posta in essere possono essere molteplici; alcuni esempi possono essere la} valutazione del bene per la compravendita, per le successioni, per le indennità di espropriazione oppure per il

64 strumenti e delle richieste del cliente che richiede la stima. I dati devono possedere le caratteristiche di veridicità, di completezza e di accuratezza riguardante la diligenza nell'operazione di raccolta. Le informazioni ottenute vengono raccolte nella scheda di rilevazione, documento che riporta le informazioni riguardanti il prezzo di mercato, le caratteristiche esaminate, le piante, i prospetti e le fotografie delle unità immobiliari prese in considerazione. Per un'analisi più esaustiva può essere necessaria la compilazione della scheda di mercato, che riporta i dati essenziali riguardanti il segmento immobiliare di cui l'immobile o gli immobili fanno parte. Come la scheda riguardante gli immobili può essere composta di una parte descrittiva e di una parte grafica, che allega le foto interessanti per la comparazione. Oltre alle informazioni tipiche che i rilevatori sono tenuti a raccogliere risultano importanti anche altri tipi di informazioni riguardanti, ad esempio, le relazioni fra l'acquirente e il venditore, la modalità di commercializzazione, la data di vendita e i tipi di finanziamento utilizzati. Per quanto riguarda la modalità di commercializzazione è possibile elencare i metodi più diffusi; questi sono i contatti diretti fra compratore ed acquirente, le intermediazioni delle agenzie immobiliari, le vendite tramite internet o i contatti avvenuti tramite il passaparola. L'identificazione della modalità di commercializzazione risulta importante per desumere informazioni utili sulle conoscenze dei contraenti al momento del contratto e per capire se queste hanno potuto influenzare il “normale” prezzo di mercato. Ad esempio, se il contratto si conclude dopo una contrattazione privata è possibile che il prezzo sia stato influenzato dalle mancate conoscenze del mercato di compratore e venditore, oppure dall'incapacità di valutazione dell'immobile dato il mancato confronto con immobili simili. Come abbiamo detto in precedenza, sul prezzo dell'immobile incidono anche le modalità di finanziamento. Il prezzo, la rata del mutuo, il tasso di interesse possono far modificare le preferenze e l'economicità di un investimento. Per quanto riguarda la data dobbiamo dire che non esiste un singolo momento in cui rilevare il prezzo di mercato. In un contratto di compravendita di immobili esistono molte date significative come quelle dell'accettazione della proposta, della firma del preliminare e quella del rogito notarile. In generale si preferisce prendere a riferimento la data della firma del preliminare.67

3. La scelta degli elementi di comparazione, si basa sulle caratteristiche dell'immobile (si scelgono quindi dei beni assimilabili) e sulle caratteristiche ricercate dai potenziali acquirenti. Le caratteristiche immobiliari sono definite dal Simonotti come le qualità peculiari costituenti la nota distintiva di un immobile ai fini della rilevazione e della valutazione. Le caratteristiche prese a riferimento sono quelle locazionali, tipologiche, posizionali, economiche e istituzionali. Le caratteristiche locazionali riguardano l'ubicazione dell'immobile all'interno del contesto urbano, quelle posizionali invece riguardano la localizzazione dell'unità immobiliare all'interno dell'immobile. Le caratteristiche tipologiche riguardano le caratteristiche costruttive e degli impianti, mentre quelle economiche si riferiscono alle modalità di finanziamento e contrattuali. Le ultime, invece sono le condizioni del contesto normativo al quale l'immobile e il contratto devono assoggettarsi. Per quanto riguarda le caratteristiche quantitative la scala di misura è cardinale con unità di misura che possono essere tecniche oppure economiche, invece per quelle qualitative la scala di misura è più complessa e può essere utilizzata per le caratteristiche ordinabili una scala ordinale, per quelle non ordinabili viene effettuata un'assegnazione di variabili dicotomiche (0 e 1) ossia mediante una scala nominale. La scala nominale è una scala descrittiva della caratteristica che rappresenta l'assenza oppure la presenza della caratteristica. Ad esempio questo tipo di scala può descrivere la presenza dell'elemento ascensore. Questa scala può assumere però un altro significato esprimendo l'uguaglianza fra le caratteristiche di due immobili e viene quindi rappresentata mediante l'utilizzo di nomenclatori del tipo “uguale” o “non uguale a”. Le scale di misura ordinali vengono utilizzate per rappresentare mediante indici numerici ordinali una classifica fra le modalità in cui la caratteristica è presente. E' possibile anche attribuire, anziché un numero, una espressione letteraria che riassuma la relazione di “migliore o maggiore di” utilizzando nomenclatori come

calcolo degli imponibili fiscali.

67 _{Fonte: pubblicazione di Marco Simonotti sul Magazine Geocentro di maggio-giugno 2011 “Linee guida per la} rilevazione dei dati del mercato immobiliare”

65 sufficiente, buono e ottimo individuando una relazione di questo tipo fra le varie classi. Una tipologia di scala ordinale è la scala a intervalli. L'utilizzo di questa scala permette di conoscere la distanza fra le classi mediante una funzione di distanza. L'ultima scala che dobbiamo analizzare è la scala di misura cardinale. Simonotti la definisce come una scala nella quale i numeri indicano una quantità di elementi contenuti in un insieme finito68. Mediante la scala cardinale si crea una corrispondenza fra le classi della caratteristica e i numeri reali. A seconda della necessità possono essere quindi utilizzate scale continue o scale discrete (utilizzano numeri interi). Molto importante risulta il processo di standardizzazione delle scale, mediante il quale è possibile creare una scala uniforme per tutte le categorie di scale in modo da rappresentare le relazioni in maniera più chiara ed univoca. Questa operazioni ha due conseguenze: da un lato abbiamo un peggioramento della qualità dell'informazione, dall'altro l'utilizzo di una stessa scala permette di effettuare in modo immediato delle operazioni di inferenza statistica. Il passaggio da scale qualitative a quella cardinale (processo di standardizzazione) si effettua mediante l'attribuzione di nomenclatori. Questi ultimi consentono di trasformare la descrizione letteraria della caratteristica in numeri reali. L'assegnazione del numero avviene attraverso un processo articolato su due livelli:

• primo livello: in questa fase vengono stabiliti il numero delle classi, l'ordine gerarchico e il nomenclatore di ciascuna classe;

• mediante il secondo livello avviene l'assegnazione dei numeri binari per la scala nominale e dei singoli punteggi alle classi per la scala ordinale.

Degno di nota è anche l'esistenza di caratteristiche composte cioè formate da due o più caratteristiche semplici fra di loro collegate da una relazione tecnica, funzionale, economica. Con l'utilizzo di queste caratteristiche si riduce il numero di caratteristiche da considerare, ma la loro influenza sul prezzo - a causa proprio delle relazioni - può essere mal interpretata.

4. Una volta che tutti i dati sono stati raccolti e verificati il valutatore passa alla compilazione della griglia dei dati.

5. La fase successiva è quella della stima degli aggiustamenti (prezzi marginali). 6. Redazione della tabella di valutazione.

7. Procedimento di riconciliazione.

Come già enunciato in precedenza l'analisi estimativa si basa essenzialmente su due principi fondamentali:

1. principio di sostituzione che asserisce che un acquirente è disposto a pagare per quel bene indifferentemente:

• il suo prezzo di mercato;

• una somma pari al costo per produrre un bene identico;

2. principio di complementarietà enuncia che il valore di una parte componente un bene complesso è misurabile in base al contributo che dà alla formazione del valore del bene del quale fa parte, o dal modo in cui in sua assenza ne diminuisce il valore.

E' soprattutto questo secondo principio che fa porre particolare attenzione ai prezzi marginali che rappresentano la base per la stima degli aggiustamenti. Essendo l’aggiustamento il fulcro dell’analisi di comparazione il paragrafo continuerà con la descrizione di questa fase.