IL PROCEDIMENTO DERIVATO

Quando le condizioni per lo svolgimento del procedimento “puro” (l’epoca in cui si sono svolte le compravendite dei comparables non è remota rispetto al momento della stima e i comparables sono localizzati in zone OMI uguali rispetto al subjet) non sono soddisfatte si rende necessaria l’implementazione del procedimento “derivato” dell’MCA MOSI.

In queste condizioni infatti vengono meno le caratteristiche di omogeneità ed adattamento che devono essere rispettate per ottenere comparabili adeguati. Dato che l’omogeneità di epoca e di localizzazione non si verifica molto spesso, l'Agenzia del Territorio applica spesso il procedimento derivato75. Attraverso l'utilizzo di questo metodo è possibile allargare lo spettro dell'analisi di mercato, assumendo come “buoni” dati che nel normale procedimento verrebbero scartati, ossia i dati non omogenei. L'Agenzia per dare una valenza scientifica a questo procedimento pone come requisito necessario l'utilizzo di almeno 5 immobili comparabili. Ovviamente questi dati verranno aggiustati prima della messa in atto del processo di comparazione.

Una differenza con il procedimento puro dell'MCA è quella dell'introduzione a priori di una fase di omogeneizzazione dei dati. L'operazione di omogeneizzazione riguarda appunto quei comparables che differiscono dal subject in base all'epoca di riferimento del valore e alla localizzazione.

L'omogeneizzazione che riguarda l'epoca di riferimento viene effettuata quando i prezzi relativi agli immobili comparabili si riferiscono a epoche diverse da quella di stima. Il valore di mercato di questi comparables viene corretto moltiplicandolo per il coefficiente di epoca. Tale coefficiente deriva dal rapporto tra il valore centrale OMI relativo alla zona di appartenenza del comparable nel semestre di riferimento della stima (momento attuale) e il valore omologo per il semestre dell'epoca di riferimento del prezzo (momento al quale si riferisce la compravendita dalla quale è scaturito il prezzo dell’immobile).

Per quanto concerne la localizzazione, invece, ci si riferisce al diverso collocamento degli immobili sul territorio. Ancora una volta uno strumento molto utile in questo processo di analisi risulta essere l'OMI. Esso, infatti, crea una zonizzazione territoriale76 in base alle dinamiche di mercato e alle caratteristiche costruttive che caratterizzano la zona. La definizione di zone differenti permette di effettuare il rapporto fra i valori registrati delle varie zone. Si ritiene necessario, quindi, individuare la zona OMI dove sono collocati gli immobili facenti parte il nostro campione. Anche in questo caso il valore del bene comparabile viene moltiplicato per un coefficiente, in questo caso il coefficiente di zona. Esso è dato dal rapporto fra il valore OMI della zona nella quale si trova il subjet e il valore OMI della zona in cui è situato il comparable.

Riassumendo quindi, le operazioni relative alla fase di omogeneizzazione del campione selezionato sono le seguenti:

• riallineamento cronologico dei prezzi riferiti a epoche OMI diverse da quella della stima; • correzione dei valori unitari degli immobili situati in zone OMI diverse da quella del subjet.

74_{“Manuale Operativo delle Stime Immobiliari” pag.111}

75_{Fonte: “Manuale Operativo delle Stime Immobiliari” cap.7 paragrafo 6}

76_{Con il 2003 è stato introdotta nelle banche dati la definizione di zona omogenea OMI. Questa rappresenta “la porzione}

della fascia territoriale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali”. L'uniformità viene apprezzata mediante i

valori dimercato. Una zona OMI infatti è caratterizzata da immobili che hanno uno scostamento tra il valore massimo e minimo non superiore al 50%.

83 Il prezzo omogeneizzato viene calcolato come prodotto fra il prezzo unitario dell'unità immobiliare “pci” ( pci = Pci / Srci dove Pci rappresenta il prezzo di mercato del'unità immobiliare comparabile

sulla quale si sta svolgendo il processo di omogeneizzazione e Srci è la superficie ragguagliata

totale) e i coefficienti di epoca kei e di localizzazione kli77.

A conclusione del processo di omogeneizzazione precedentemente descritto viene effettuato il riallineamento del prezzo unitario degli immobili comparabili ossia viene calcolato il valore dei comparables come se ognuno di essi si trovasse nella stessa zona del subjet ed i prezzi fossero riferiti al momento attuale. A questo punto il MOSI ritiene necessario effettuare un procedimento chiamato test di ammissibilità, attraverso il quale si verifica se i prezzi omogeneizzati (relativi agli immobili per i quali è stata fatta la correzione relativa all’epoca del trasferimento e alla zona OMI in cui ricadono) rientrano nell'intervallo dei valori OMI della zona nella quale si trova il subjet per l’epoca di stima. Se questa condizione non venisse verificata per uno o più beni comparabili questi verrebbero scartati. Importante è sottolineare che questo intervallo viene ampliato per tenere conto delle variazioni dello stato manutentivo. Non in tutti i casi gli immobili si trovano in una condizione di normalità per quanto riguarda lo stato manutentivo, quindi si ritiene necessario modificare il valore OMI per tenere conto dei costi unitari di manutenzione “C” utili a far passare l'immobile da uno stato scadente ad uno ottimo.

Supponendo che C' e C" siano le quote di (C) da aggiungere agli estremi inferiore e superiore dell'intervallo OMI per passare rispettivamente dallo stato "scadente" al "normale" e dal "normale all"'ottimo", e posto C'= C"= C/2, risulta necessario verificare che:

V OMImin -C'<p'ci< V OMI max + C'' Formula 30: test di ammissibilità

Gli immobili che non superano il test esposto sopra saranno scartati dal campione, mentre per gli altri invece verrà calcolato il prezzo complessivo nel seguente modo:

P'ci = p'ci . Stot

Formula 31: calcolo del prezzo complessivo

dove “Stot” rappresenta la superficie totale dell'immobile.

Come abbiamo già ricordato in precedenza, al termine di questo processo di eliminazione gli immobili da considerare devono essere comunque un numero almeno pari a 5 altrimenti la valutazione secondo il MOSI perderebbe di significato.

Da qui quindi i tecnici possono trovarsi davanti a due scenari:

1. i dati sono meno di 5 e quindi potranno decidere o di ampliare le indagini di mercato oppure di procedere con un altro procedimento di valutazione che non segua la logica della comparazione; 2. i dati sono superiori a 5 e quindi potranno procedere con la valutazione.

Se si verifica la seconda ipotesi il procedimento derivato può continuare seguendo analoghe fasi a quelle dell'MCA “puro” ossia:

77_{Il coefficiente di epoca viene calcolato mediante la seguente formula:}

kei = Vomi(zona comparabile ed epoca di stima)/Vomi(zona ed epoca del comparabile). Il coefficiente di localizzazione viene calcolato nel seguente modo:

84 • compilazione della tabella dei dati;

• compilazione della tabella dei prezzi marginali; • compilazione della tabella di valutazione; • sintesi valutativa e verifica dei risultati.

In questo paragrafo verranno analizzate in maniera più dettagliata le fasi rispetto al paragrafo

precedente, fornendo contestualmente riferimenti riguardo a come il processo viene svolto per i beni immobili ad uso residenziale.

Compilazione della tabella dei dati

La tabella deve essere compilata sia per i comparables che per il subject, e per ciascun immobile si dovrà inserire, nel caso di una caratteristica quantitativa, il valore numerico che la esprime e nel caso di una qualitativa, il punteggio corrispondente al suo nomenclatore.

Il MOSI, per ovviare alla mancanza di dati, pone in essere la possibilità di far riferimento a situazioni ordinarie che si evincono dalle caratteristiche della microzona di riferimento quando la rilevazione di caratteristiche qualitative o quantitative non risulta agevole o possibile.

Per quanto riguarda il mercato residenziale il MOSI individua varie caratteristiche che possono riferirsi all'intero edificio oppure alle singole unità immobiliari che lo compongono. Fra le caratteristiche che riguardano l'edificio troviamo la localizzazione di dettaglio che si riferisce alle microzone presenti all'interno della zona OMI nella quale l'immobile. La microzona può assumere secondo il MOSI 3 punteggi riferiti ad altrettante situazioni, ossia può essere degradata = 0, normale =1, e ricercata =2. Altra caratteristica è la tipologia architettonica che assume valori all’interno di una scala formata da tre gradini. I livello della scala rappresentano non tanto gli stili architettonici possibili, ma la qualità degli stessi, per questo la caratteristica viene distinta in economica = 0, civile = 1 e signorile = 2. Lo stato manutentivo dell'edificio può invece assumere i seguenti valori e nomenclatori: scadente = 0, normale = 1 ed ottimo = 2.

Con riferimento all'unità immobiliare, invece, vengono considerate la consistenza ragguagliata (superficie commerciale calcolata secondo le istruzioni OMI78), il livello di piano (numero del piano dove l'unità immobiliare è posizionata), l'orientamento prevalente (nord, sud, ovest, est e le possibili combinazioni), la qualità dell'affaccio (scadente, normale e di pregio), lo stato manutentivo dell'unità immobiliare (scadente, normale e ottimo). Per quanto riguarda il punteggio attribuito al livello di piano è necessario distinguere l'ipotesi nella quale l'immobile sia dotato o meno di ascensore. La scala dei punteggi parte dallo 0 nel caso in l'unità immobiliare si trovi nel seminterrato, fino al 13 nel caso in cui l'unità sia un attico passando, per valori intermedi via via crescenti all'aumentare dell'altezza alla quale si trova l'abitazione. Questo principio è generale ossia vale per entrambe le ipotesi di presenza e di assenza dell'ascensore; nel secondo caso però, dal terzo piano in poi il punteggio viene diminuito per il numero di piano al quale l'immobile si trova. Questo viene fatto per considerare meno apprezzabile una situazione di accesso all'abitazione più scomoda. All'orientamento prevalente vengono attribuiti dei punteggi da 0 a 4, il punteggio minimo al Nord e il punteggio massimo al Sud, all'interno tutti i punteggi delle situazioni intermedie. Questa soluzione non può essere vista in chiave assolutistica in quanto il MOSI conferisce al valutatore la possibilità di attribuire una scala di punteggio diversa, anche opposta a quella vista in precedenza a seconda del contesto ambientale nel quale è situata l'abitazione.

Tabella dei prezzi marginali

Come per il procedimento dell'MCA classico il metodo prosegue con la compilazione della tabella dei prezzi marginali. I prezzi marginali vengono calcolati mediante il prodotto fra il prezzo omogeneizzato dell'immobile comparabile e un coefficiente stabilito per ogni caratteristica. Come punto di partenza della tabella, il MOSI identifica l'analisi dei prezzi marginali relativi all'intero

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85 fabbricato. Si parte quindi con l'analisi della localizzazione di dettaglio, della tipologia architettonica e dello stato manutentivo del fabbricato.

Per quanto riguarda la localizzazione di dettaglio, l'effetto di tale caratteristica, nel passaggio da un punteggio a quello immediatamente prossimo, potrà essere quantificato attraverso un'attenta analisi del mercato locale da parte del tecnico valutatore. Non esiste qui un coefficiente assoluto per valutare prezzo marginale ma si ritiene, comunque, che l'effetto di questa caratteristica non possa superare in condizioni ordinarie il 10% del prezzo complessivo dell'immobile. Il corrispondente prezzo marginale sarà:

pm1 = kc1 . pci

Formula 32: prezzo marginale della caratteristica localizzazione di dettaglio

L'effetto economico della tipologia architettonica ugualmente dovrà essere determinato attraverso l'analisi del mercato locale e anche questo effetto, in condizioni considerate normali, si ritiene che non possa superare il 10% del prezzo complessivo dell'immobile. Il corrispondente prezzo marginale sarà dunque :

Pm2 = kc2 . Pci

Formula 33: prezzo marginale della caratteristica tipologia architettonica

Per quanto concerne lo stato manutentivo del fabbricato il prezzo marginale si ricava attraverso un calcolo dei costi degli interventi di manutenzione straordinaria per riportare le parti comuni al maggiore livello possibile di funzionalità. In prima approssimazione si assume che, per il passaggio da uno stato manutentivo "scadente" ad uno "normale" e da uno "normale" ad uno "ottimo", il prezzo marginale sia la metà dei costi di manutenzione straordinaria (necessari per passare da scadente ad ottimo). Per gli immobili comparabili che, per quanto riguarda questa caratteristica, differiscono dall'immobile oggetto di stima, è necessario calcolare i costi di manutenzione necessari per ottenere lo stato manutentivo ottimo. I dati relativi ai costi posso essere desunti dalle pubblicazioni speciali a riguardo oppure dalla banca dati catastale. Per quanto riguarda invece la quota di costi relativa all'unità immobiliare, in mancanza delle quote condominiali, in prima approssimazione, è possibile utilizzare il rapporto tra superficie dell'unità immobiliare e quella complessiva dell'edificio, anch'essa desumibile tramite i dati metrici contenuti nella banca dati catastale.

Il secondo passo dell'analisi dei prezzi marginali ha come oggetto la singola unità immobiliare. Passando alle caratteristiche dell'unità immobiliare sono da analizzare i prezzi marginali relativi alle seguenti caratteristiche:

• consistenze ragguagliate;

• stato manutentivo dell'unità immobiliare; • livello di piano;

• orientamento prevalente; • qualità dell'affaccio.

Il prezzo marginale delle consistenze ragguagliate viene assunto come il prezzo minimo dei prezzi unitari ammessi dopo il test di ammissibilità. Questa assunzione è desunta dallo studio della curva riguardante il mercato immobiliare che assume una forma decrescente. In questa situazione il prezzo totale cresce in modo meno che proporzionale all'aumentare della superficie. Detto questo le curve del prezzo medio e del prezzo marginale assumono una forma decrescente al crescere della superficie. Il prezzo medio, in particolare, in una rappresentazione su un piano, si colloca ad un livello superiore rispetto al prezzo marginale per questo motivo il prezzo marginale viene approssimativamente fatto coincidere con il minore dei prezzi medi.

86 Per quanto riguarda lo stato manutentivo dell'unità immobiliare, il relativo prezzo marginale è calcolato sulla base del costo medio complessivo che è necessario sostenere per passare da uno stato all'altro nella scala precedentemente descritta. Questi costi dovranno poi essere aumentati dei costi indiretti di manutenzione, pertanto il prezzo marginale viene calcolato come segue:

Pm5 = Kcs x Ss

Formula 34: prezzo marginale della caratteristica stato immobiliare dell’unità immobiliare

dove Kcs è il costo medio complessivo maggiorato dei costi indiretti e Ss è la superficie totale

ragguagliata dell'unità immobiliare.

Il prezzo marginale attribuito alla caratteristica livello di piano necessita una precisazione. In particolare nell'analisi di questa caratteristica, come abbiamo precedentemente detto, bisogna considerare un fattore che può influenzare positivamente o negativamente l'ubicazione dell'unità immobiliare ad un piano superiore a quello terra, ossia la presenza o l'assenza dell'ascensore.

Nel primo caso per ogni piano in più o in meno, il prezzo marginale può essere quantificato come: Pm6 = KC6 x Pci

Formula 35: prezzo marginale della caratteristica livello di piano

In generale il MOSI stabilisce il valore del coefficiente KC6 ad un livello di 0,03. Anche in questo

caso però il MOSI riserva al valutatore la facoltà di effettuare delle analisi sul segmento del mercato locale per confermare o meno l'affidabilità del coefficiente prestabilito.

Riguardo all'orientamento prevalente, in conformità con quanto stabilito dalla P.O. 31/200279, il prezzo marginale per ogni variazione di orientamento di 45° può essere in via approssimativa pari a:

Pm7 = KC7 x PCi = 0,02 x PCi

Formula 36: prezzo marginale caratteristica orientamento prevalente

Il coefficiente Kc7 viene assunto pari a 0,02 in assenza di ulteriori precisazioni.

Anche per la qualità dell'affaccio prevalente la P.O. 31/2002 assume un ruolo importante. Il prezzo marginale per ogni variazione di qualità dell'affaccio viene assunto pari a:

Pm8 = KC8 x PCi

Formula 37: prezzo marginale della caratteristica affaccio prevalente

con il coefficiente KC8 che al massimo potrà essere pari a 0,10.

Dopo la determinazione dei prezzi marginali il procedimento continua con la compilazione della tabella di valutazione.

Tabella di valutazione

Questo passaggio richiede il compimento di due fasi:

• la prima riguarda il calcolo della differenza tra il punteggio o la quantità della caratteristica dell'immobile comparabile e quella corrispondente del subjet;

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87 • tramite la seconda si arriva alla correzione del prezzo mediante il prodotto fra il prezzo marginale della caratteristica e il valore che risulta dalla fase precedente.

La tabella di valutazione nel procedimento del MOSI riferito agli immobili ad uso residenziale assume la seguente forma:

Caratteristiche Immobili in comparazione

subje ct ambito comparable 1 comparable 2 n. denominazio ne punteggio correzione di prezzo punteg gio correzione di prezzo edificio C1 tip. Architetto. C2 Stato manut. Im.

unità imm. C3 Livello piano

C4 Affaccio

Σ correz. Prezzo ΣΔP1 …

Sintesi valutativa e

varifica prezzo corretto iniz. Pc1 … Ps

prezzo corretto fin.

P'c1=Pc1 +

ΣΔP1 …

prezzo unit. Corr.

Fin P'cu=P'c1/Ss … Ps

scostamento % Δ% …

Tabella 15: tabella di valutazione per gli immobili ad uso residenziale

Concluse queste operazioni il valutatore ha a disposizione, per ogni immobile di confronto, un insieme di correzioni del prezzo iniziale che rappresentano l'effetto della comparazione della caratteristica rispetto al subjet.

A questo punto possiamo calcolare il prezzo corretto di ogni singolo immobile mediante la sommatoria fra i prezzi di partenza dei comparables e la somma delle loro variazioni di prezzo. L'ultimo passo del procedimento MCA è rappresentato dalla sintesi valutativa e verifica dei risultati.

Ottenuti tutti i prezzi corretti degli immobili il tecnico che deve effettuare la valutazione si trova davanti ad un intervallo di prezzi di mercato all'interno del quale egli può scegliere il valore che gli sembra più rispondente al valore del subjet in considerazione delle sue caratteristiche. Generalmente, nel mercato degli immobili ad uso residenziale il MOSI, viene presa la media aritmetica dei prezzi corretti come valore del subjet.

La verifica dell'attendibilità dei risultati invece viene effettuata mediante un ulteriore test di ammissibilità in modo da escludere gli immobili per i quali i prezzi corretti si discostano in misura significativa da un intervallo precedentemente scelto. Il MOSI dà come intervallo il 10% in più o in meno del valore medio determinato. Di conseguenza, la media aritmetica sopra ricordata viene

88 calcolata a partire dai soli immobili che rispettano questo scarto massimo del 10% rispetto al valore medio, scarto che rappresenta l'alea estimativa.