IL PROCEDIMENTO PURO

Il MOSI si sofferma nelle sua trattazione sul procedimento dell'MCA definendolo come “un metodo pluriparametrico basato sul confronto di due beni uno di valore noto e l'altro con un valore di mercato incognito mediante l'individuazione di elementi quantitativi e qualitativi che identificano le caratteristiche immobiliari”. Per ognuna delle caratteristiche immobiliari, il processo determina una scala di prezzi marginali delle. I presupposti fondamentali per l'applicazione del metodo MCA secondo il MOSI sono: a) la disponibilità di prezzi di compravendita noti riguardanti il campione di comparabili, b) che l'epoca alla quale questi prezzi fanno riferimento sia il più prossima possibile al momento nel quale si effettua la stima, c) che gli immobili del campione appartengano alla stessa zona OMI del subjet e d) che essi siano caratterizzati da superfici principali appartenenti alla stessa classe di superficie. Più precisamente il MCA è un procedimento e non un metodo, è un processo logico e metodologico (stima) usato per mercati poco attivi, cioè mercati in cui i beni da valutare non hanno caratteristiche omogenee e gli scambi da considerare sono poco numerosi, tanto che – per averne un numero sufficiente – si può essere costretti a fare ricorso a transazioni avvenute in epoche diverse, per questo sono necessarie delle correzioni.

Il MCA definito dal MOSI in conformità al procedimento del Sales Comparison Approach prevede le seguenti fasi:

• analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato dell'immobile da stimare;

• rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante, foto, ecc.); • scelta delle caratteristiche immobiliari (elements of comparison);

• compilazione della tabella dei dati (sales summary grid); • analisi dei prezzi marginali (adjustments);

• redazione della tabella di valutazione (sales adjustment grid); • sintesi valutativa (reconciliation) e presentazione dei risultati.

72 _{Introduzione al seminario svolto a Pisa il 26 maggio 2015 l'Ing. Iacobini dell'Agenzia delle Entrate sul metodo del} Market Comparison Approach come definito dal MOSI.

78 L'attendibilità e la possibilità di utilizzazione del procedimento comparativo dipende dalle informazioni che è possibile reperire sul mercato.

A questo proposito è possibile distinguere due tipologie di fonti dalle quali catturare le informazioni necessarie al nostro scopo: fonti dirette o primarie e indirette o secondarie.

Le fonti primarie sono espressione diretta del processo di compravendita o ne sono conseguenza diretta. Queste possono essere reperite da oggetti come ad esempio gli atti di compravendita oppure dai soggetti come gli agenti immobiliari, i venditori e gli acquirenti.

Le fonti indirette invece rappresentano dati di mercati derivanti da elaborazioni di soggetti o enti pubblici o privati quali ad esempio i registri catastali.

La disponibilità di dati certi e attendibili sta alla base del Market Comparison Approach. Le informazioni che possono essere utilizzate devono possedere le seguenti caratteristiche: • attendibilità;

• omogeneità; • aggiornamento; • specificità. Attendibilità

Questa caratteristica riguarda, più che l'informazione in sé, la fonte dalla quale essa è stata reperita. Le informazioni di mercato, infatti, non possono essere positivamente considerate se sono basate su dati provenienti da fonti non attendibili o affidabili.

Omogeneità

Le informazioni che sono ricercate, ovviamente, devono essere le stesse per ciascun comparabile, non è possibile infatti un raffronto oggettivo se non si hanno per ogni immobile lo stesso tipo di dati.

Specificità

Questa caratteristica delle informazioni deriva dalla tipologia di bene che stiamo considerando, più che dal processo informativo in senso stretto. Un bene immobiliare, infatti, possiede talvolta delle caratteristiche uniche che possono influenzare anche in maniera molto rilevante il suo valore. Per questo motivo, all'interno della fase di raccolta, è necessario verificare che le informazioni siano adeguate a permettere di individuare tutte le caratteristiche rilevanti.

Aggiornamento

Le informazioni devono tenere conto dei cambiamenti delle condizioni di mercato che si sono verificate nel periodo intercorso fra la data alla quale si riferiscono i prezzi di mercato dei beni comparabili e il momento della valutazione. L'aggiornamento non può essere effettuato secondo un criterio generale e assolutistico, ma è necessario che il tecnico che effettua la stima tenga conto delle sue personali conoscenze di mercato.

Molto spesso le ricerche di mercato effettuate per la costruzione del campione di immobili di confronto non danno i risultati sperati. Le principali problematiche che si riscontrano da questo punto di vista sono la scarsità dei prezzi di compravendita disponibili (non è detto che se ci sia la simultanea presenza di offerta e domanda per un bene il contratto di compravendita venga portato a termine), la datazione ad un epoca troppo remota di compravendite, la diversa localizzazione degli immobili comparabili rispetto al subjet

Per questi motivi, quindi, quando l'Agenzia ha accertato l'indisponibilità di dati per costruire un campione con caratteristiche di omogeneità si ritiene necessario adottare un metodo comparativo “derivato” dal MCA che permetta di includere nell'indagine di mercato comparables con caratteristiche che si allontanano dal campione ideale e quindi dal subjet oggetto di stima. Questo

79 procedimento permette un raffronto tra beni che hanno delle caratteristiche non del tutto omogenee fra di loro.

La trattazione del metodo derivato sarà effettuata nel paragrafo 2 adesso ci concentreremo sull'analisi del metodo MCA “puro”, ossia del metodo posto in essere quando i comparables e il subjet rispettano i vincoli sopra elencati.

Data la difficoltà di trovare dei beni perfettamente identici (fungibili o sostituibili), è sufficiente che gli oggetti del confronto siano omogenei con riferimento alle caratteristiche principali del bene da valutare. Queste caratteristiche sono gli elementi di comparazione che permettono in maniera oggettiva una giustificazione di similarità o meno in termini di utilità ed attrattività dei beni oggetto di analisi.

Le qualità che vengono utilizzate come elementi di comparazione vengono classificate dal MOSI all'interno delle seguenti categorie73:

• caratteristiche fisiche del segmento funzionale o di destinazione d'uso;

• caratteristiche intrinseche specifiche della tipologia costruttiva del segmento di mercato ed estrinseche;

• caratteristiche economiche e finanziarie specifiche; • caratteristiche giuridico-legali.

Per caratteristiche fisiche o di destinazione d'uso ci si riferisce alle caratteristiche architettoniche ed impiantistiche, peculiari dell'uso a cui è destinato l'immobile. Per quanto riguarda quindi la destinazione d'uso possiamo distinguerne diversi tipi:

a. residenziale; b. direzionale;

c. commerciale (negozi al dettaglio, grande distribuzione); d. industriale;

e. destinazione speciale; f. altro

Le caratteristiche intrinseche specifiche della tipologia costruttiva del segmento di mercato sono quelle che riguardano strettamente il bene. Fra queste possiamo ricordare: dimensione, aspetto, design, età effettiva, tipo e qualità delle costruzioni, condizioni di conservazione, altezza dei locali, finiture, impianti, luminosità, orientamento, panoramicità.

Le caratteristiche estrinseche riguardano invece il contesto ambientale all'interno del quale il bene è situato. Queste possono riguardare: accessibilità e collegamenti con reti viarie e mezzi di trasporto, qualità e caratteristiche socioeconomiche dell'area circostante, presenza di strutture di pubblica utilità (scuole, ospedali, uffici pubblici, luoghi di culto), di strutture sportive e ricreative, di aree e spazi d'uso comune, di inquinamento atmosferico e acustico.

Le caratteristiche economiche e finanziarie specifiche del bene sono legate agli aspetti economici che derivano dalla capacità degli immobili di produrre reddito.

Questi aspetti reddituali possono essere analizzati attraverso lo studio degli importi dei contratti di affitto, dei tassi di occupazione, delle condizioni di pagamento nelle compravendite.

Le caratteristiche giuridico-legali invece fanno riferimento allo stato di diritto nel quale i beni si trovano. I comparable e il bene oggetto di stima possono trovarsi in posizioni differenti rispetto a condizioni giuridiche, per esempio alcuni beni possono essere oggetto di vincoli oppure di servitù e altri invece non essere vincolati. Queste condizioni possono limitare il pieno diritto di godimento e sfruttamento del bene non solo dal punto di vista economico, per cui anche queste devono essere

73_{Classificazione ripresa da pag. 106 del “Manuale Operativo delle Stime Immobiliari” edizione 2011 Franco Angeli} Editore

80 considerate all'interno dell'elaborato estimativo.

Il MOSI, come la prassi estimativa, distingue la caratteristiche in quantitative e qualitative. Nel primo caso la loro entità può essere misurata attraverso un'unità di misura, che può essere ad esempio il metro quadrato oppure un prezzo, e rappresentata mediante una scala cardinale continua o discreta.

Per quanto riguarda le caratteristiche qualitative, esse possono essere suddivise in due tipologie in base alla loro ordinabilità in una scala. Per questo motivo distinguiamo quindi le scale qualitative ordinabili e quelle non ordinabili.

Le scale qualitative sono dette ordinabili quando la loro entità può essere apprezzata per gradi, secondo una scala cardinale discreta, attraverso appositi nomenclatori (ad esempio: scadente – normale – ottimo). Le scale qualitative non ordinabili vengono utilizzate quando la caratteristica può essere apprezzata secondo una scala dicotomica (ad esempio: presente - non presente).

Il MOSI effettua questo richiamo teorico alle scale perché esse rappresentano uno dei punti focali del procedimento di valutazione. Ovviamente non tutte le caratteristiche dell'immobile vengono scelte come criterio di comparazione, ma vengono selezionate quelle considerate più significative nella formazione del prezzo di mercato.

Per ciascuna caratteristica individuata, si procede alla costruzione di una scala di merito, che rappresenta i possibili giudizi che il mercato può esprimere a riguardo. Questa scala associa un punteggio in funzione della qualità/quantità della caratteristica considerata.

Una volta fissato il campione omogeneo su cui operare la comparazione, la metodologia si articola nelle seguenti fasi:

1. compilazione della tabella dei dati;

2. compilazione della tabella dei prezzi marginali; 3. compilazione della tabella di valutazione; 4. sintesi estimativa.

1. compilazione della tabella dei dati (sales summary grid)

La sales summary grid è sostanzialmente una tabella all'interno della quale vengono riportate tutte le caratteristiche, con le relative unità di misura o punteggio, per tutti i comparables e per il subjet. In particolare, per ciascuna caratteristica è riportata la quantità o la qualità corrispondente secondo la sua unità di misura o il punteggio relativo al nomenclatore che rappresenta la qualità con cui la caratteristica è posseduta. La sales summary grid assume la seguente forma:

Quantità, punteggi delle caratteristiche

Caratteristica unità di misura comparable 1 comparable 2 subject

Caratteristica 1 u.m.1 Qc11 Qc21 Qc1s

Caratteristica 2 u.m.2 Qc12 Qc22 Qc2s

Caratteristica 3 u.m.3 Qc13 Qc23 Qc3s

Tabella 12: Tabella dei dati secondo il MOSI

2. compilazione della tabella dei prezzi marginali (adjustments)

Dopo aver selezionato le caratteristiche ritenute utili alla comparazione il MOSI procede l'analisi attraverso la determinazione dei prezzi marginali di ciascuna caratteristica.

I prezzi marginali per ogni caratteristica di ogni comparabile vengono disposti in una tabella che assume la seguente forma:

81

Caratteristica unità di misura comparable 1 comparable 2 comparable 3

Caratteristica 1 u.m.1 pm11 pm21 pm1s

Caratteristica 2 u.m.2 pm12 pm22 pm2s

Caratteristica 3 u.m.3 pm13 pm23 pm3s

Tabella 13: Tabella dei prezzi marginali

Il manuale definisce il prezzo marginale come la variazione del prezzo totale dell'immobile al variare della caratteristica immobiliare; pertanto la variazione di prezzo “∆p” si ottiene dal prodotto del prezzo marginale “pmj “ relativo alla caratteristica j-esima per la differenza di

punteggio “∆qj “che scaturisce dal confronto, cioè:

∆p=pmj x ∆qj

A questo punto i prezzi degli immobili di riferimento verranno aggiustati in base ai prezzi marginali e si otterranno diversi valori che saranno poi presi in considerazione per la valutazione finale. 3. compilazione della tabella di valutazione (sales adjustment grid)

Adesso i prezzi marginali verranno impiegati per la definizione di una tabella: la sales adjustment grid, dove:

• ∆qj rappresenta la differenza tra il punteggio della j-esima caratteristica posseduta dal subjet

e il punteggio per la stessa caratteristica posseduta dall'immobile comparabile; • pmj ossia il prezzo marginale della caratteristica considerata;

• ∆pj cioè il prodotto dei due valori elencati precedentemente che rappresenta la correzione

(aggiustamento) del prezzo da apportare all'immobile di confronto per renderlo uguale subjet.

caratteristica comparable 1 comparable 2 subject

Δqi pm1j ΔPj Δqi pm1j ΔPj qsj

Caratteristica 1 qs1 - qc1 pm11 (qs1 - qc1)*pm11 qs1

Caratteristica 2 qs2

Correzione dei prezzi ΣΔPj

Prezzo iniziale Pci Ps

Prezzo corretto Pci + ΣΔPj

Tabella 14: Tabella di valutazione

Successivamente per ciascun comparable viene calcolata la sommatoria algebrica delle correzioni di prezzo, questo valore viene sommato al prezzo iniziale dell'immobile (cioè al prezzo che avevamo rilevato dall'analisi di mercato) e da questa sommatoria otteniamo il prezzo corretto di ciascun comparable. Questi vari prezzi rappresentano i possibili valori che potrebbero essere attribuiti all'immobile oggetto di stima.

4. Sintesi estimativa dei prezzi corretti (reconciliation)

Mediante questa operazione il valutatore ottiene un unico risultato dai prezzi corretti.

L'MCA si basa sull'assunzione che il mercato immobiliare non sia perfetto e che quindi i prezzi marginali, e come questi anche i prezzi corretti, sono da considerarsi delle variabili casuali. Non esiste quindi un metodo univoco per scegliere il prezzo più giusto da attribuire all'immobile, ma il MOSI indica diverse possibili modalità di decisione. Una prima modalità è basata sul criterio statistico del principio di ordinarietà. Mediante questa modalità, applicata in larga parte nei processi

82 di valutazione immobiliare, si assume che il più probabile valore dell'immobile sia il valore medio della distribuzione gaussiana. Il valore di stima risulta quindi il valore centrale più frequente. Altro metodo è quello di scegliere come valore di stima quello del bene comparabile, che secondo il valutatore è il più simile a quello oggetto di stima. Questo secondo metodo risulta più soggettivo del primo e quindi non viene normalmente preferito. Il MOSI stabilisce come miglior valore rappresentante il valore di stima la media aritmetica dei prezzi corretti.74