Il mercato immobiliare

Nessuna nuova dal mercato immobiliare. Secondo i dati dell‟Agenzia del territorio, il numero delle compravendite immobiliari dei primi sei mesi del 2010 è diminuito del 2,5 per cento rispetto allo stesso periodo del 2009, che a sua volta aveva accusato una flessione del 20,3 per cento rispetto a un anno prima. In Italia è stata invece registrata una leggera ripresa (+4,4 per cento), che ha parzialmente recuperato sulla flessione del 15,6 per cento emersa nell‟anno precedente. In ambito regionale solo le province di Forlì-Cesena e Rimini si sono distinte dalla tendenza negativa generale con incrementi rispettivamente pari al 4,3 e 16,5 per cento. Nelle altre province le diminuzioni hanno oscillato tra il -6,7 per cento di Modena e il -1,4 per cento di Ferrara e Ravenna.

Anche l‟osservatorio costituito dai dati Istat è andato nella direzione tracciata dall‟Agenzia del territorio¹². Nei primi sei mesi del 2010 le compravendite di unità immobiliari sono ammontate a 33.609, con un decremento del 2,1 per cento rispetto all‟analogo periodo dell‟anno precedente, anche in questo caso in contro tendenza rispetto a quanto avvenuto in Italia (+2,3 per cento). Le compravendite di unità immobiliari destinate a uso abitativo sono scese dell‟1,8 per cento, scontando la battuta d‟arresto del secondo trimestre (-6,2 per cento), che ha annullato la crescita del 4,1 per cento rilevata in quello precedente. Le compravendite di unità immobiliari destinate a uso economico sono risultate 2.170 rispetto alle 2.383 dell‟anno precedente e anche in questo caso è stato l‟andamento spiccatamente

11 La Provincia di Parma si è resa protagonista con 27 gare e 85 milioni di euro finalizzate quasi totalmente alla realizzazione di impianti fotovoltaici nei comuni del territorio provinciale. Le restanti due gare sono state indette dalle Province di Reggio Emilia e Bologna.

12 L‟Agenzia per il territorio conteggia le quote di compravendite per tipologia immobiliare, mentre l‟Istat rileva il numero di atti a prescindere che sia presente un‟unica o più compravendite o solo una quota di tale conteggio. Se, ad esempio, in un unico atto vengono vendute due abitazioni, una cantina e un ufficio, Istat riporterà una compravendita di abitazione e una di uffici, mentre l‟Agenzia per il territorio conterà due abitazioni, una pertinenza e un ufficio. Non vi può pertanto essere rispondenza tra i diversi valori assoluti.

negativo del secondo trimestre (-13,6 per cento) a incidere pesantemente sul risultato complessivo dei primi sei mesi.

Per quanto concerne i mutui stipulati¹³ c‟è stata una risalita rispetto alla prima metà del 2009 (+3,4 per cento), che si è allineata a quanto avvenuto nel Paese (+8,2 per cento). La maggioranza dei mutui, esattamente 20.468, è stata stipulata con costituzione di ipoteca immobiliare, con una crescita del 2,8 per cento rispetto al primo semestre 2009, che è apparsa più contenuta rispetto a quella rilevata nei mutui senza costituzione di ipoteca immobiliare (+4,3 per cento). Al di là della risalita, il livello dei mutui stipulati è rimasto al di sotto dei livelli sia del 2008 (-6,4 per cento) che del 2007 (-18,8 per cento).

Per quanto concerne i prezzi di vendita delle abitazioni, i dati dell‟Osservatorio del mercato immobiliare curato dall‟Agenzia del territorio hanno evidenziato nel primo semestre 2010 una sostanziale stabilità rispetto all‟analogo periodo dell‟anno precedente (+0,5 per cento), dopo il leggero calo del 2009.

Se guardiamo alla tendenza emersa nel corso del 2010, tra gennaio e settembre 2010 si è innescata una tendenza al ribasso che non ha risparmiato alcuna grande città¹⁴. A Bologna la diminuzione è stata del 4,5 per cento, appena inferiore a quella media generale delle grandi città pari al 5,0 per cento. Lo scarto finale tra prezzo di offerta e prezzo finale di vendita è stato del 13,0 per cento, appena superiore alla media generale delle grandi città (12,8 per cento). Il riflusso delle quotazioni non è che la conseguenza di una domanda debole. Secondo Ubh i movimenti al ribasso dipendono dalla stasi delle fasce più deboli della popolazione, giovani e immigrati, che hanno smesso di comprare a causa dell'incertezza lavorativa e dalla diminuzione del credito. la domanda di case nei piccoli centri o nelle periferie del nord Italia è semplicemente crollata. le case nuove, in particolare, dei cantieri partiti nel 2007 sono le più difficili da collocare. Anche nelle aree semicentrali delle grandi città i tempi di vendita sono lunghi, perché la classe media fa più fatica ad acquistare.

Per Nomisma in un contesto generale di sostanziale stabilizzazione dei prezzi delle abitazioni, la città di Bologna ha evidenziato nei primi sei mesi del 2010, una diminuzione dell‟1,1 per cento, superata soltanto, nell‟ambito delle tredici città maggiori italiane, da Firenze il cui calo si è attestato al 2,3 per cento.

2.6.9. Il credito

Il rallentamento dell‟attività produttiva si è associato al riflusso della dinamica del credito.

Secondo i dati della Banca d‟Italia, aggiornati a maggio 2010¹⁵, i prestiti “vivi” destinati all‟industria delle costruzioni emiliano-romagnola sono diminuiti tendenzialmente del 2,0 per cento, in misura più accentuata rispetto al calo dell‟1,5 per cento riscontrato a fine 2009. In Italia c‟è stata una diminuzione tendenziale praticamente uguale (-2,1 per cento), anch‟essa più elevata di quella registrata alla fine del 2009 (-1,5 per cento). In settembre c‟è stata tuttavia in regione una risalita nei confronti del mese di giugno rappresentata da un incremento del 5,5 per cento, lo stesso registrato in Italia.

Nei primi sei mesi del 2010, secondo i dati diffusi dalla sede regionale della Banca d‟Italia, i flussi di credito a medio e lungo termine destinati alle famiglie per l‟acquisto dell‟abitazione sono cresciuti del 20 per cento rispetto all‟analogo periodo del 2009. L‟aumento, da ascrivere in parte alla convenienza dei tassi d‟interesse, è apprezzabile, ma il livello delle erogazioni è rimasto tuttavia inferiore ai picchi registrati nel triennio 2006-2008. La percentuale dei nuovi mutui a tasso fisso è scesa al 9 per cento.

Un ultimo aspetto del credito all‟edilizia è rappresentato dai tassi d‟interesse. Quelli attivi sulle operazioni autoliquidanti e a revoca (sono comprese le aperture di credito in conto corrente) sono apparsi sostanzialmente stabili. Nel secondo trimestre del 2010 si sono attestati in Emilia-Romagna al 5,21 per cento, rispetto al trend del 5,24 per cento dei dodici mesi precedenti. Il settore edile dell‟Emilia-Romagna ha continuato a registrare condizioni meno favorevoli rispetto alla media dei settori economici, con un differenziale rispetto alla media, che nel secondo trimestre del 2010 si è attestato a 0,75 punti percentuali, in crescita rispetto a quello medio dei dodici mesi precedenti (0,64 punti percentuali).

13 Si tratta di convenzioni contenute negli atti notarili.

14 I dati sono stati elaborati dal Centro studi Ubh. Ll'indagine è stata effettuata nelle principali aree metropolitane e ha coinvolto le agenzie dei franchising di professionecasa e grimaldi immobiliare.

15 La situazione è aggiornata a maggio 2010 in quanto dal mese successivo è stata adottata la nuova codifica Istat delle attività denominata Ateco2007, che ha comportato una frattura con quella precedentemente adottata. Inoltre dal mese di giugno, per effetto del Regolamento Bce e di alcune modifiche apportate alle segnalazioni di vigilanza, le serie storiche dei prestiti e dei depositi registrano una discontinuità statistica. In particolare la serie storica dei prestiti include i prestiti cartolarizzati, o altrimenti ceduti, che non soddisfano i criteri di cancellazione previsti dai principi contabili internazionali (LAS), in analogia alla redazione dei bilanci.

L‟applicazione ha comportato la re-iscrizione in bilancio di attività precedentemente cancellate e passività a esse associate, con un conseguente incremento delle serie storiche dei prestiti e dei depositi.

L‟industria edile ha insomma avuto un trattamento meno “benevolo” rispetto ad altri settori, sottintendendo di conseguenza una maggiore rischiosità. in Italia si sono avuti tassi meno convenienti rispetto a quelli praticati in Emilia-Romagna. Nel secondo trimestre 2010 si sono attestati al 5,72 per cento, e anche in questo caso sono da annotare condizioni peggiori rispetto alla media delle società non finanziarie, con uno spread di 0,79 punti percentuali, leggermente superiore a quello calcolato per l‟Emilia-Romagna.

L‟indagine effettuata nello scorso ottobre da Unioncamere Emilia-Romagna e Istituto Guglielmo Tagliacarne su un campione di 148 imprese edili, ha messo in luce un rapporto banca-impresa meno facile rispetto ad altre realtà produttive. Il 46,6 per cento delle imprese edili ha giudicato inadeguata la quantità di credito disponibile/erogabile, a fronte della media generale del 42,9 per cento. Un‟analoga forbice si riscontra nei termini dei tempi di valutazione/accettazione delle richieste di fido. La maggiore onerosità dei tassi d‟interesse evidenziata dalle statistiche della Banca d‟Italia emerge anche dall‟indagine Unioncamere Emilia-Romagna-Tagliacarne, con una percentuale di imprese, che li ha giudicati onerosi, pari al 51,4 per cento, contro la media generale del 48,6 per cento. Altre situazioni di maggiore disagio hanno inoltre riguardato il costo complessivo del finanziamento e le garanzie richieste.

Da sottolineare infine che la totalità delle imprese edili che si sono viste rifiutare il credito, ha avuto come motivazione la tempistica dei pagamenti/rimborsi del credito non ritenuta soddisfacente.

2.6.10. Gli ammortizzatori sociali

La Cassa integrazione guadagni è apparsa in sensibile aumento, ricalcando il basso profilo dell‟attività produttiva. Nei primi dieci mesi del 2010 le ore autorizzate per interventi ordinari, straordinari e in deroga, sono ammontate a più di 5 milioni e 100 mila, superando del 56,5 per cento il quantitativo dell‟analogo periodo del 2009. Al di là del fatto che alcune ore possono essere concesse per cause di forza maggiore, che non hanno alcuna valenza congiunturale, (il maltempo che impedisce l‟attività dei cantieri è tra queste) resta tuttavia un aumento piuttosto pronunciato, che per le sole deroghe ha comportato quasi 430.000 ore, a fronte delle appena 8.796 di un anno prima. Nell‟ambito degli interventi straordinari, che sono per lo più concessi per stati di crisi, le ore autorizzate sono risultate più di 338 mila, circa sei volte in più rispetto ai primi dieci mesi del 2009. La fiammata della Cassa integrazione guadagni straordinaria è stata confermata dall‟aumento dei relativi accordi sindacali stipulati, che nei primi nove mesi del 2010 sono risultati 25 contro i 12 dell‟analogo periodo dell‟anno precedente. Il fenomeno, misurato sotto l‟aspetto del mese di avvio della Cig, ha riguardato 662 lavoratori rispetto ai 516 di un anno prima.

Nell‟ambito degli interventi ordinari che sono meno significativi dal punto di vista congiunturale in quanto includono anche le cause di forza maggiore, i primi dieci mesi del 2010 si sono chiusi con un bilancio negativo, essendo le ore autorizzate salite da 3.218.610 a 4.368.822 (+35,7 per cento).

2.6.11. I fallimenti

Sotto l‟aspetto dei fallimenti dichiarati, nelle province di Bologna, Ferrara, Forlì-Cesena, Parma, Piacenza, Ravenna e Reggio Emilia nei primi nove mesi del 2010 ne sono stati conteggiati 78, gli stessi dell‟analogo periodo del 2009. La stabilità delle imprese edili si è collocata in un contesto generale di segno negativo, essendo i fallimenti saliti da 363 a 434 (+19,6 per cento).

L‟indisponibilità di informazioni sullo stato del passivo non ci consente di approfondire il fenomeno sotto l‟aspetto qualitativo, ma resta tuttavia un segnale di assestamento, dopo l‟incremento che aveva caratterizzato il 2009.