Revoca dei titoli di proprietà degli acquirenti in buona fede La tutela degli acquirenti in buona fede è sempre stata una delle maggior

criticità del diritto civile russo466. Nel periodo di transizione, erano molto comuni le truffe mirate all’occultamento di beni, attraverso una catena di transazioni da privati verso privati, o da privati verso lo Stato. Il carattere illecito anche di una sola transazione della serie, ‘contaminava’ l’intera catena, con conseguente revoca del titolo di proprietà al compratore finale e restituzione al proprietario originale. La buona fede del compratore finale (ovvero, la circostanza che spesso egli ignorava del tutto il carattere illecito delle transazioni precedenti) non lo tutelava dalla perdita del titolo di proprietà.

Dalle considerazioni precedenti, è chiaro comprendere che l’applicazione del principio di buona fede risulta ostico alla tradizione giuridica russa, in quanto richiede la valutazione delle fattispecie caso per caso che mal si coniuga alla tendenza iper-positivista e formalista del diritto russo. La tutela degli acquirenti in buona fede è diventata, quindi, un ambio del diritto alquanto problematico.

463 _{Legge federale del 6 marzo 2006, No. 35-FZ.}

464 _{La legge specificatamente indica nella che lo stato ha l’obbligo di pagare un indennizzo a} coloro che soffrono un danno causato dall’attività dei terroristi o le legittime misure anti- terroristiche.

465 _{Decreto del 6 giugno 2007.}

466 _{S. Morgunov, Виндикация в гражданском праве. [il risarcimento nel diritto civile], cit.; K.} Sklovskiy, Сделка и ее действие [le transazioni e i loro effetti], Хозяйство и право N. 3 (2012), pp. 4 –65; A. Erdelevskiy, Об истребовании имущество и добросовестного

приобретателя [sul risarcimento della proprietà di un acquirente in buona fede], Хозяйство

Un caso emblematico, risolto dinanzi alla CtEdu, è Gladysheva467, ove il ricorrente aveva comprato un appartamento a Mosca nel 2005. L’immobile in questione era stato di proprietà della Città di Mosca, prima di essere acquisito, a mezzo di uno schema di privatizzazione, da un’altra persona fisica che lo aveva poi venduto ad un terzo, che lo aveva, a sua volta, venduto al ricorrente. Nel 2008, il dipartimento per le abitazioni di Mosca presentò un ricorso contro il compratore finale, lamentando che l’immobile era stato acquisito in modo illecito durante la privatizzazione e chiedendo alla corte di annullare le transazioni. La corte accolse il ricorso, dichiarando che il legittimo proprietario era quello originale, ovvero la Città di Mosca.

La CtEdu riconobbe che l’interferenza con il diritto di proprietà dell’ultimo acquirente (quello in buona fede) perseguiva il fine legittimo dell’interesse pubblico a soddisfare la richiesta di abitazioni popolari in città; ma la prassi decisoria russa, comunque, violava l’art P1-1, in quanto l’illegittimità sarebbe dovuta venire alla luce al momento della registrazione dl passaggio di proprietà dell’immobile dinanzi alle autorità pubbliche e non poteva spettare al ricorrente assumersi un tale rischio. La CtEdu ha risolto in modo analogo altri casi simili468.

La violazione dell’art. P1-1 era resa ancora più lesiva dei diritti dal fatto che agli ultimi acquirenti non era stato corrisposto alcun indennizzo né era stata data loro la possibilità di ricevere un alloggio alternativo dallo Stato. Considerazioni di ordine pubblico, quindi, non lasciavano spazio alla tutela del diritto di proprietà dei privati.

Il problema descritto ha attirato la continua attenzione della Corte Costituzionale, della corte suprema e dell’alta corte arbitrale, nonché del presidente.

467 _{Gladysheva v. Russia, No. 7097/10, 6 dicembre 2011.}

468 _{Stolyarova v. Russia, No. 15711/13, 29 gennaio 2015, Bidzhiyeva v. Russia, No. 30106/10,}

Alentseva et al. v. Russia, No. 31788/06, Medvedev v. Russia, No. 75737/13, Loginov v.

Già nel 1998 una Risoluzione Plenaria dell’Alta corte arbitrale mirava specificamente alla tutela degli acquirenti in buona fede469. Nel 2003, la Corte Costituzionale affermava che in circostanze eccezionali un compratore in buona fede poteva reclamare la restituzione della proprietà470. Nel 2010, una risoluzione Plenaria471 della corte suprema e dell’alta corte arbitrale conteneva delle dettagliate linee guida per l’applicazione del relativo codice civile472. Nel 2014, in una sua rassegna, la corte suprema riassumeva le best practices sulla legittimità della restituzione all’acquirente in buona fede e faceva riferimento ai principi della Cedu, sottolineando l’importanza di applicarli473. Nel 2015, la Corte Costituzionale ha aumentato (fino a 1 milione di rubli) l’ammontare dell’indennizzo reclamabile dagli acquirenti in buona fede, che non sono riusciti a recuperare i danni entro un anno dalla revoca del diritto di proprietà474. Nello stesso anno, la corte suprema ha emanato un’altra rassegna al fine di rafforzare la tutela dei diritti di proprietà privata475. Da questi documenti e sentenze, emerge che le corti hanno elaborato tre criteri per determinare la buona fede (o meno) dell’acquirente: (1) la buona fede delle azioni dell’acquirente; (2) il trasferimento del titolo di proprietà a seguito del pagamento di un’adeguata somma economica e (3) l’accordo del precedente proprietario alla transazione.

In generale, quindi, si evince un trend positivo di allineamento della giurisprudenza russa alle disposizioni della Cedu e alla giurisprudenza della CtEdu, con un graduale miglioramento della portata della tutela dei diritti di proprietà dagli acquirenti in buona fede.

469 _{Risoluzione Plenaria del 25 febbraio 1998, N-8 “sulla risoluzione delle controversi relative al} diritto di proprietà dinanzi alle corti arbitrali” (sezioni 24-26).

470 _{Decisone del 21 aprile 2003, 6-P.}

471 _{Risoluzione Plenaria comune della Corte suprema e dell’alta corte arbitrale No.10/22, “su certe} questioni derivanti dalla prassi giudiziaria concernenti alla risoluzione delle controversie sulla tutela del diritto di proprietà e altri diritti reali” (sezioni 34-43).

472 _{Art. 302 del codice civile}

473 _{Corte suprema, “rassegna della prassi giudiziaria in casi di reclamo degli immobili da parte di} acquirenti in buona fede contro le autorità statali e municipali”, 1 ottobre 2014.

474 _{Corte Costituzionale sentenza n.13-P del 4 giugno 2015.}

475 _{Corte suprema “rassegna della prassi gudiziaria in casi di reclamo degli immobili da parte di} privati contro le autorità statli e autonomie locali” 26 novembre 2015.