Ambito di applicazione dell’art 23

Proprio con riferimento agli “altri” contratti di rent to buy, un’altra problematica sollevata dalla disciplina in esame deriva proprio dalla delimitazione dell’ambito oggettivo d’applicazione dell’art 23. Ci si chiede se questa disciplina si possa applicare solo ed esclusivamente al contratto strutturato come all’art 23, quindi a quel contratto che preveda un diritto di acquistare in capo al conduttore, o, al contrario, se sia possibile un’applicazione estensiva anche a tutti gli altri contratti di rent to buy utilizzati dalla prassi. La situazione è complicata dalla rubrica dell’art 23 che declina al plurale “i contratti” e sembra dettare una disciplina per tutti quei contratti caratterizzati dal godimento finalizzato all’acquisto

E.GUADIGLI, I contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di

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dell’immobile dai quali, per espressa previsione del legislatore, va escluso il contratto di locazione finanziaria (leasing). 


Anche su tale questione interpreti sono divisi su due principali posizioni . 89 


Una prima impostazione, ritiene che la disciplina di cui all’art 23 non sia applicabile soltanto ai contratti di godimento in funzione della successiva alienazione d’immobili ma possa essere estesa anche a tutte le altre ipotesi di contratti di rent to buy socialmente tipiche. L’art 23 ancorché introduca nel nostro ordinamento una nuova fattispecie tipica, in quanto costruita come unitaria e non come combinazione di più negozi collegati consente la trascrizione dei contratti socialmente tipici e riconducibili alla definizione di rent to buy in senso lato e non solo ai contratti di godimento di cui all’art 23. Infatti se si guarda al dato letterale, il comma 1 dell’art 23 esordisce al plurale con “i contratti sono trascritti ai sensi dell’art 2645-bis c.c.”. Altro spunto di riflessione che sembra tendere in questa direzione è stato tratto dai lavori preparatori dai quali emerge che lo scopo dichiarato della norma è quello di fornire una “disciplina a maglie larghe” idonea a “consentire all’autonomia di meglio modulare il contenuto del contratto in funzione delle specifiche esigenze e nell’ottica del miglior soddisfacimento degli interessi di entrambe la parti” introducendo “il contratto 90 di godimento in funzione della successiva alienazione di

F.GALLERI, “I contratti” di godimento in funzione della successiva alienazione di

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immobili all’indomani della legge 11 novembre 2014, n.164. Uno sguardo d’insieme alle “nuove” formule contrattuali anticrisi, in Vita notarile, 2015, 3, p. 1515 ss.

Cnf. i lavori preparatori alla legge di conversione.

immobili, quale nuova tipologia contrattuale a valenza generale”. 


Ciò ha portato gli interpreti a ritenere che l’intento del legislatore possa essere stato quello di dettare una disciplina “a valenza generale” per tutti quei “contratti” caratterizzati dal godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.


Altro argomento in questo senso può essere rinvenuto nel confronto sistematico con la normativa che in questo ambito ha anticipato l’art 23 e il cui testo è stato novellato con l. 164/2014 ovvero col c.d. Decreto Lupi convertito in legge 80/2014. L’ art 8 rubricato “riscatto a termine dell’alloggio sociale”prevede che le convenzioni che disciplinano le modalità di locazione possano contenere una clausola di riscatto dell’unità immobiliare, da esercitarsi dopo sette anni dall’inizio della locazione. 


Col D.L. 133/2014 come convertito, la disciplina riguardante “i contratti di rent to buy per l’edilizia sociale”, riprendendo le parole del legislatore, viene espressamente estesa anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti e vendita con riserva di proprietà stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della legge 23 maggio 2014 n. 80. In questo modo il legislatore ha ricondotto entro l’alveo dei contratti di rent to buy anche queste ultime due fattispecie che prevedono un obbligo per entrambe le parti, in contrasto con quanto previsto dall’art.23 che invece riconosce un vero e proprio diritto per il conduttore di acquistare l’immobile. 


le esigenze di tutela sottese all’emanazione e all’adozione dell’art. 23 di cui alla l.164/2014 “non siano proprie soltanto della fattispecie tratteggiata nel primo comma dell’art. 23 ma ricorrano anche nelle ipotesi di opzione di acquisto, di patto di futuro trasferimento vincolante per entrambe le parti e anche di trasferimento automatico conseguente al pagamento di tutti i canoni pattuiti. Un’interpretazione che escludesse la trascrivibilità del contratto in tali ipotesi – certamente argomentatile sulla base del principio di tipicità delle fattispecie trascrivibili – rischierebbe però di risultare irragionevole e ingiustificatamente penalizzante, instaurando una difficoltà di trattamento non facilmente spiegabile” . 
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Tale impostazione sembra sia stata fatta propria dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n.24/E del 17 giugno 2015 in cui assegna il nuovo codice 176 a «fattispecie già in uso 92 nella pratica e definite genericamente con la locuzione rent to buy; in sostanza si fa riferimento ad un’operazione unitaria che può svilupparsi in forme diverse attraverso la quale viene assicurata a chi ha intenzione di acquistare un immobile, la possibilità di conseguire immediatamente il godimento, con pagamento di un canone periodico

G.PETRELLI, I contratti di godimento in funzione della successiva alienazione d’immobili

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(rent to buy) , 2014, www.gaetanopetrelli.it

Circolare n. 24/E Agenzia delle Entrate, Direzione centrale pubblicità immobiliare e

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Affari Legali: Tabelle degli atti soggetti a trascrizione o a iscrizione e delle domande di

annotazione-codici da utilizzare nelle formalità, Roma, 17 giugno 2015. Nella premessa

alla circolare si legge che «l’ampliamento degli atti soggetti a pubblicità immobiliare ha fatto emergere l’esigenza di una revisione complessiva delle relative tabelle. Con la presente circolare, pertanto, si procede all’indicazione delle principali novità intervenute nella materia – curando anche il richiamo alla rispettiva fonte normativa – e si provvede altresì alla conseguente definizione delle nuove tabelle degli “Atti soggetti a trascrizione” ». La circolare ha introdotto così « nuove tabelle che codificano sia fattispecie sopravvenute, sia ipotesi già esistenti ma prive di un’apposita codificazione e pertanto fino ad allora gestite con codici generici» ed assegna il codice 176 alle fattispecie di “Concessione del godimento in funzione di successiva alienazione (art. 23, D.L. 12.09.2014, n. 133) [cod. 176]”

di regola più elevato di quello praticato dal mercato, in quanto destinato non solo a remunerare il godimento ma anche a riservare una quota parte in conto prezzo della successiva vendita) e rinviando a un momento successivo l’acquisto dell’immobile e il pagamento del corrispettivo residuo, imputando, in tutto o in parte al corrispettivo ancora dovuto i canoni pagati in precedenza». 


A tale riguardo il legislatore stabilisce che i contratti, diversi dalla locazione finanziaria che prevedono l‘immediata concessione del godimento di un immobile con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’art 2645-bis.


La seconda impostazione, attualmente prevalente in dottrina , sostiene che l’art 23 codifichi una nuova fattispecie 93 contrattuale unitaria e non combinazione di più contratti collegati. Per ciò consente solo a tale contratto, stante il principio di tassatività delle trascrizioni, l’accesso alla pubblicità nei registri immobiliari con gli effetti dalla stessa norma disciplinati.L’ambito applicativo della norma in esame sarebbe così limitata ad una soltanto delle possibili configurazioni del rent to buy, come articolatosi nella prassi: quella caratterizzata dall’obbligo unilaterale del concedente-promittente alienante di trasferire (con successivo atto traslativo) entro il termine stabilito la proprietà al conduttore-promissario acquirente, cui si

Si veda L.IBERATI, Il nuovo contratto di godimento in funzione della successiva

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alienazione di immobili. Prime considerazioni, in Contratti, 2015, 2, p. 189 ss.; G.RIZZI, Il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, reperibile su www.federnotizie.it

contrappone il diritto e non l’obbligo di quest’ultimo di acquistare. Mentre si esclude dal perimetro applicativo sia i contratti di locazione finanziaria per espressa previsione del legislatore, sia la vendita con riserva di proprietà che i contratti che prevedano un obbligo di trasferimento a carico di entrambe le parti.


Sembrano convergere su questa impostazione, non solo la maggior parte della dottrina, ma anche le poche pronunce che si hanno sul tema. In particolare in tal senso si è espresso, a pochi mesi dall’entrata in vigore del d.l. 133/2014, il Tribunale di Verona, sezione fallimentare del 12 dicembre 2014, che, autorizzando un rent to buy in un fallimento, ha ritenuto che il contratto di cui all’art 23 rappresenti una nuova tipologia contrattuale, non assimilabile al contratto di locazione, la cui relativa disciplina non è quindi applicabile, ben potendo le parti determinarne liberamente il contenuto . 
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Nello stesso senso si è espressa l’Agenzia delle Entrate che con la circolare 4/E del 19 febbraio 2015 ha chiarito la 95 disciplina fiscale da applicare alla “nuova tipologia contrattuale” introdotta con l’art 23. 


Così anche l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale Servizio pubblicità immobiliare Reggio Emilia - Territorio servizi pubblicità immobiliare 24 marzo 2015 che forniva le

TRIBUNALE DI VERONA, Sezione Fallimentare, autorizzazione, 12 dicembre 2014,

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dott. Fernando Platania.

Agenzia delle entrate, Direzione Centrale Normativa, Circolare 4/E : Regime fiscale

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applicabile, ai fini delle imposte dirette e delle imposte indirette, ai contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili - Articolo 23 del D.L. 12 settembre 2014, n.133, Roma 19 febbraio 2015.

prime linee guida per l’esecuzione delle relative formalità.


Ancora, il Comitato Interregionale dei Consigli Notarili delle Tre Venezie, commissione orientamenti civilistici, con l’orientamento n.1 in tema di rent to buy, sostiene che “l'espressa previsione normativa del contratto in esame e la sua dettagliata disciplina ne sanciscono la sua tipicità” (..) “va esclusa qualsiasi assimilazione ad altre figure contrattuali, come invece potrebbe indurre a pensare il richiamo ad altre categorie. Anzi, proprio il rinvio plurimo ad altri istituti per la disciplina di alcuni aspetti, esclude l'accostabilità all'uno o all'altro tipo contrattuale già normato. Ciò val quanto dire che nel colmare le lacune della disciplina si dovrà far ricorso ai generali principi ermeneutici e non a questo o a quel tipo contrattuale già noto, se non nei limiti del loro espresso richiamo”.