3. Elementi caratterizzanti
4.1. Trascrizione del contratto
In apertura della norma, al primo comma dell’art 23, il legislatore si preoccupa di dettare una disciplina della pubblicità del contratto. Tale profilo fino ad allora aveva rappresentato un handicap del rent to buy in quanto la durata triennale della trascrizione era di fatto incompatibile con la durata del programma contrattuale perseguito dalle parti.
A tal fine con il decreto il legislatore ha dotato le parti di una tutela che muove fin dalla fase obbligatoria del contratto consentendone – per effetto della trascrizione – l’opponibilità a terzi cui il concedente abbia eventualmente trasferito la proprietà successivamente alla stipulazione con il conduttore- acquirente di un contratto di rent to buy, in questo modo il conduttore “prenota” il programmato trasferimento del bene permettendo al contratto di svolgere la sua funzione essendo il godimento finalizzato all’acquisto e soltanto in questo modo può esserne garantita la possibilità.
godimento in funzione della successiva alienazione di immobili «sono trascritti ai sensi dell'articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile». Si rammenta, infatti, che l’articolo 2645-bis c.c. prevede l’obbligo di trascrizione per i contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3), e 4) dell’articolo 2643 c.c., se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano se entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del contratto definitivo e, in ogni caso, entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo.
Gli effetti della trascrizione del contratto de quo hanno, invece, una durata più ampia in quanto l’articolo 23 stabilisce, al comma 3, che il termine triennale di efficacia della trascrizione previsto per il contratto preliminare “è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni”.
Non è una novità per il legislatore utilizzare il sistema della pubblicità per dare ingresso alla disciplina sostanziale : 106 così come è avvenuto in altri provvedimenti legislativi in cui si è fatto riferimento al regime della trascrizione per introdurre figure del tutto nuove quali gli atti di destinazione o i contratti sui diritti edificatori, anche qui il legislatore richiama la disciplina dettata specificamente per la trascrizione del
V.CUFFARO, La locazione di scopo, op cit. p. 502.
preliminare (art. 2645-bis c.c.) e per la trascrizione della locazione ultranovennale (art. 2643 comma 1 c.c.).
Ne consegue che la trascrizione del contratto andrà a produrre un duplice effetto, relativo alle due fasi in cui il contratto de quo è strutturato:
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un effetto di opponibilità a terzi della concessione in godimento ai sensi dell’art 2644 c.c.. A differenza di quanto previsto per la locazione, ai fini dell’opponibilità a terzi del contratto in esame la trascrizione è sempre necessaria a prescindere dalla durata del godimento. Per la locazione la trascrizione è necessaria per l’opponibilità del contratto di durata è ultranovennale, mentre per i contratti di durata infranovennale è sufficiente un atto avente data certa. Inoltre si ritengono richiamate anche le disposizioni sostanziali che costituiscono presupposto per l’applicazione dell’art 2643, n. 8, c.c. in particolare: l’art 1380 c.c. con riguardo ai criteri per la soluzione dei conflitti tra più diritti personali di godimento, l’art 1599 c.c. che codifica il principio emptio non tollit locatum107 nei casi di trasferimento a titolo particolare della cosa locata, l’art 2923 c.c. in materia di pignoramento. La regola emptio non tollit locatum va coordinata con la disciplina risultante dagli artt. 2932 e 2645-bis c.c. per cui nel caso in cui il concedente trasferisca a terzi la proprietà dell’immobile oggetto del contratto di rent to buy senza cedere quest’ultimo contratto, l’acquirente sarà vincolato dal contratto diCfn. P.ZANELLI, Rent to buy nelle leggi 80 e 164 del 2014: ora dunque emptio non
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godimento e obbligato a trasferire la proprietà al conduttore con possibilità di esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre ; 108
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un effetto prenotativo, ai sensi dell’art 2645-bis c.c., proprio del contratto preliminare con riguardo all’obbligo per il concedente di trasferire la proprietà dell’immobile ove il conduttore eserciti il proprio diritto all’acquisto. Questo permette di far retroagire gli effetti della trascrizione dell’atto traslativo o della sentenza ex art 2932 c.c. al momento della trascrizione dell’atto stesso. Tale richiamo è coerente con la natura di diritto personale di godimento della posizione del conduttore nel rent to buy ed enfatizza la somiglianza di tale contratto con il contratto preliminare con cui condivide sia gli effetti meramente obbligatori che ne caratterizzano la fase iniziale, sia la tensione al programmato atto traslativo.Dunque, si ha un duplice rafforzamento dell’efficacia della pubblicità immobiliare. Il legislatore, conscio del fatto che il contratto avrà una durata superiore, eleva la durata triennale dell’efficacia prenotativa ex art 2645-bis c.c. a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore ai dieci anni. In questo modo si pone rimedio alla possibilità che il trasferimento dell’immobile non avvenga: in quest’ipotesi infatti gli effetti della trascrizione ex art 2645-bis c.c. cesserebbero retroattivamente, considerandosi come mai prodotti secondo quanto dispone il terzo comma dell’art 2645-bis, ma il diritto del
G. PETRELLI, op cit. p.10
conduttore sarebbe comunque tutelato ex art 2643 c.c. n. 8 . 109 Attraverso tale rinvio quindi il legislatore garantisce il godimento del conduttore, a prescindere dal perfezionamento del successivo acquisto rendendolo opponibile a terzi e specificamente al soggetto cui il concedente possa aver trasferito la proprietà del bene o al creditore espropriante.
A completare gli effetti della pubblicità immobiliare interverrà infine l’ulteriore ed autonoma trascrizione dell’eventuale atto di trasferimento dell’immobile che renderà opponibile in via definitiva il prevalente effetto traslativo e che dovrà intervenire entro il termine finale di durata del contratto in oggetto e comunque entro il termine di dieci anni dalla trascrizione del rent to buy.
Il rinvio alla trascrizione del preliminare è poi completato dagli ulteriori rinvii effettuati dal terzo comma dell’art 23 in oggetto .
Il primo rinvio riguarda l’art. 2668, comma 4, c.c. in materia di cancellazione della trascrizione del preliminare, quindi il concedente che voglia ottenere la restituzione dell’immobile libero da gravami pregiudizievoli potrà procedere alla cancellazione della trascrizione in forza del consenso delle parti o dell’ordine del giudice.
Altro richiamo espresso è fatto all’art. 2775-bis c.c. rubricato «credito per mancata esecuzione di contratti preliminari». Esso, pendenti gli effetti della trascrizione, in caso di mancata esecuzione del contratto, riconosce ai crediti del
L. IBERATI, op. cit., p.192
promissario acquirente un privilegio speciale sull’immobile oggetto del contratto. Nella fattispecie in esame il conduttore- acquirente, in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, avrà diritto alla restituzione dei canoni imputati a corrispettivo, maggiorati degli interessi legali di cui all’art 23, comma 5. Per tali somme il conduttore avrà un credito assistito da privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto trascritto, purché gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto, della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di domanda di pagamento, della trascrizione del pignoramento o dell’intervento nell’esecuzione promossa da terzi. E’ fatta salva tuttavia l’inopponibilità del privilegio ai creditori garantiti da ipoteca ex art 2825-bis c.c.. – cui fa, da ultimo, richiamo l’art 23 – che regola i rapporti tra la trascrizione del contratto e l’iscrizione di ipoteca sull’immobile che ne è oggetto a garanzia del finanziamento ai sensi dell’art 38 ss. D.Lgs n. 385/1993.