Vendita con riserva di proprietà

Altra classica figura è la vendita con riserva di proprietà (o vendita con patto di riservato dominio) disciplinata dal Codice civile agli artt. 1523 ss.. A mente del disposto dell’art. 1523 c.c., “il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna”.

Questa figura, comunemente nota come “vendita a rate” sembra in grado di realizzare le esigenze al centro della trattazione, contraenti in quanto consente l'acquisto e l'immediato godimento del bene, attraverso il pagamento frazionato nel tempo, a chi non avesse la liquidità necessaria a coprire in un'unica soluzione il corrispettivo della vendita. Allo stesso tempo offre una maggior tutela al venditore, in quanto, in virtù del patto di riservato dominio, il trasferimento della proprietà resta sospensivamente condizionato all’integrale pagamento del prezzo e nel contempo libera immediatamente il venditore dai rischi inerenti al perimento del bene. La riserva di proprietà infatti deroga:


i) al principio dell’immediato effetto traslativo della proprietà, in quanto il compratore diventa proprietario della cosa acquistata solo col pagamento dell’ultima rata del prezzo; 


ii) al principio della res perit domino in quanto i rischi della cosa sono a carico del compratore fin dal momento della consegna, dato che egli è così messo in grado di godere del bene. Il compratore sarà perciò tenuto a pagare tutte le rate anche se la cosa perisce per causa a lui non imputabile. 


Tuttavia la legge interviene a tutela del compratore, contraente debole, contro possibili abusi del venditore di fronte all’inadempimento del primo. In particolare all’art 1525 c.c. fissa come norma inderogabile, con conseguente inefficacia di ogni patto contrario, che “il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottavo del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto e il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive”. Il legislatore intende tutelare il compratore da eventuali clausole vessatorie (art. 1341 c.c., art 33 ss. cod. cons.) con le quali si faccia conseguire ad un minimo inadempimento la risoluzione del contratto, in applicazione del principio sancito all'art. 1455 c.c. ai sensi del quale il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una parte ha scarsa importanza avuto riguardo all'interesse dell'altra. 


Il venditore potrà chiedere la risoluzione solo se la singola rata non pagata supera l’ottavo del prezzo o se l’inadempimento perdura per più rate. Una volta risolto il contratto, il venditore avrà diritto alla restituzione della cosa, in qualità di proprietario infatti potrà legittimamente rivendicare la res, ma deve restituire al compratore le rate riscosse, salvo diritto ad un equo compenso per l’uso della cosa, oltre al risarcimento dei danni (art 1526 c.c.). Sempre a tutela del compratore, si stabilisce che se si è pattuito che le rate pagate restino al venditore a titolo di indennità, il giudice può ridurre equitativamente tale indennità. 


Per quanto concerne la sua opponibilità, la riserva di proprietà è opponibile solo se risulta da atto scritto con data

certa anteriore al pignoramento (art. 1524, comma 1, c.c.). La norma si rende necessaria in quanto il bene è consegnato all'acquirente alla stipula e ciò induce i terzi a ritenere che sia di sua proprietà e, pertanto, suscettibile di esecuzione mentre, in realtà, la proprietà è ancora dell’alienante.


Sotto il profilo fiscale, questa figura tuttavia si rivela particolarmente onerosa dato che legislatore equipara la vendita con riserva di proprietà ad una cessione di beni ai fini IVA o ad un contratto immediatamente traslativo ai fini dell’imposta di registro. Dunque l’aspirante acquirente sceglierà questa figura solo se in grado di sostenere da subito l’integrale impegno finanziario relativo alle imposte da pagare, non essendo opponibile al fisco la condizione apposta dalle parti al trasferimento della proprietà . 
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Ad oggi, anche a seguito dell’entrata in vigore del Decreto Sblocca Italia, la vendita con riserva di proprietà rappresenta una valida alternativa al rent to buy e la scelta per l’una o per l’altra fattispecie presupporrà una valutazione di costi e benefici di ciascuna disciplina. 


Tornando alla disciplina della risoluzione per

Dispone l’art 27 commi 1,2,3,4 del d.p.r 26 aprile 1986, n 131 “1. Gli atti sottoposti a

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condizione sospensiva sono registrati con il pagamento dell'imposta in misura fissa. 2. Quando la condizione si verifica, o l'atto produce i suoi effetti prima dell'avverarsi di essa, si riscuote la differenza tra l'imposta dovuta secondo le norme vigenti al momento della formazione dell'atto e quella pagata in sede di registrazione. 3. Non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore. 4. Gli atti sottoposti a condizione sospensiva che ne fa dipendere gli effetti dalla mera volonta' del venditore o dell'obbligato sono soggetti all'imposta in misura fissa.”;


A. TORRONI, Il rent to buy acquista la cittadinanza nel nostro ordinamento. La nuova figura

dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili; S.MARINO, Rent to buy: nuovo strumento contrattuale per favorire la ripresa delle transazioni immobiliari, in Vita notarile, n.2/2014 p.1150

inadempimento del compratore, per evitare elusioni della disciplina della vendita con riserva di proprietà, l’art. 1526, comma 3, c.c. stabilisce che la stessa disposizione si applica nel caso in cui “il contratto sia configurato come locazione, e sia convenuto che, al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti”, sia pure senza lo scopo di frodare la legge . Tale norma intende far riferimento a quelle che la dottrina classica definisce “vendite in forma di locazione”, ovvero quelle “fattispecie negoziali in cui le parti dichiarano di stipulare una locazione ma convengono che la proprietà passerà al locatario a seguito del pagamento dei canoni locatizi per un determinato ammontare” . Queste, stante il nomen di locazione, consistono 61 in delle vere e proprie vendite con patto di riservato dominio e i canoni versati, rappresentando l’ammontare del valore integrale del prezzo d’acquisto, devono essere assoggettati al disposto dell’art 1526, comma 1, c.c. quindi devono essere restituiti al compratore perché non identificabili in canoni di locazione, bensì in acconto del prezzo dell’immobile. 


Come si legge nella Relazione al codice civile, n. 673 “la vendita con riserva di proprietà fino al pagamento del prezzo, largamente diffusa nella pratica, si conveniva spesso con patti che assumevano o potevano assumere, in fatto, carattere usuraio ai danni del compratore”.


Secondo opinione consolidata della giurisprudenza , il 62

C.M. BIANCA, La vendita e la permuta, in Trattato di dir. civ. it., diretto da Vassalli, 2a 61

ediz., Torino, 1993

v.da ultimo Cass. 10 febbraio 2015, n.2491.

disposto di cui all’art 1523 comma 1 c.c., in quanto norma inderogabile, si applicherebbe anche alle ipotesi di leasing traslativo. Per cui quando le parti stabiliscono una penale che sia la sommatoria dei canoni che il concedente dovrebbe restituire all’utilizzatore, il giudice può ridurre d’ufficio l’entità della somma. 


Alla vendita in forma di locazione, la dottrina classica ha contrapposto la figura delle locazioni convertibili in vendita definite come “quelle operazioni nelle quali, oltre all’effettivo rapporto di locazione, è ulteriormente previsto il futuro ed eventuale acquisto in capo al locatario” . In questo caso il 63 momento traslativo è futuro ed eventuale e quindi si discosta dalla vendita con riserva di proprietà nella quale invece il trasferimento della proprietà è sicuro, programmato dalle parti al momento della stipulazione del contratto e non richiede nessuna ulteriore manifestazione di volontà delle parti. Nelle locazioni convertibili in vendita, caratterizzate dalla combinazione della locazione con un preliminare o con un’opzione di acquisto, esiste un corrispettivo del godimento mentre le fattispecie “del trasferimento automatico” ex art 1526, ult.comma, c.c. è qualificabile come vendita con riserva della proprietà, perché se i canoni di locazione rappresentano interamente il prezzo del trasferimento non c’è un corrispettivo del godimento (necessario perché si configuri una locazione). 


Come rilevato alla dottrina, locazioni convertibili in vendita rappresentano le antesignane del contratto di rent to

C.M BIANCA, La vendita e la permuta, cit. p. 58

buy . Già allora era stato precisato che “la previsione 64 dell’acquisto può precisarsi nelle forme di un contratto preliminare o di un’opzione di compera” anticipando così 65 quelli che saranno i modelli di rent to buy. Sono ipotesi di locazioni convertibili in vendita le già richiamate locazioni con patto di futura vendita degli alloggi popolari, ovvero i cc.dd. “affitti con riscatto”.