Nuove formule contrattuali per l’acquisto dell’abitazione: il

Strettamente collegata alla crisi economica e alla contrazione dei finanziamenti, è l’elaborazione da parte della prassi di nuovi schemi contrattuali concretanti varianti del tradizionale schema della vendita. L’enorme elaborazione della prassi, con insolita rapidità, si è tradotta in un’ attenzione del legislatore che in tempi recenti ha registrato due interventi:


i) il primo, riguarda l’introduzione nel nostro ordinamento i contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili (c.d. rent to buy) attraverso l’art. 23 del d.l. 12 settembre 2014, n. 133 (c.d. Decreto Sblocca Italia), convertito con la l. 11 novembre 2014, n. 164. Si tratta di

Fermo restando il divieto di patto commissorio di cui all'art. 2744 c.c. (vale a dire

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l’impossibilità del trasferimento automatico dell’immobile in garanzia a favore della Banca in caso di inadempimento del consumatore), le parti del contratto di credito possono convenire espressamente, solo al momento della conclusione del contratto medesimo e non con accordo successivo, che in caso di inadempimento del consumatore, la restituzione, il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporti l'estinzione dell'intero debito a carico del consumatore derivante dal contratto di credito anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito o l'ammontare dei proventi della vendita è inferiore al debito residuo.

Se il valore dell'immobile come stimato dal perito o l'ammontare dei proventi della vendita è superiore al debito residuo, il consumatore ha diritto all’eccedenza La procedura di restituzione, trasferimento o vendita del bene può iniziare solo dopo il mancato pagamento di almeno diciotto rate mensili (ovviamente se la periodicità di pagamento delle rate fosse diversa, basterebbe l’inadempimento di un numero di rate corrispondente allo stesso periodo di tempo: nove rate bimestrali, sei trimestrali etc.). Il pagamento della rata si considera mancato qualora siano decorsi inutilmente almeno 180 giorni dalla scadenza.

una fattispecie contrattuale, diversa dalla locazione finanziaria, che è volta a conferire al conduttore l’immediato godimento dell’immobile e che rinvia ad un momento successivo il trasferimento della proprietà del bene, con imputazione di una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento. In mancanza di un’espresso riferimento all’uso abitativo dell’immobile, tale disciplina trova applicazione con riferimento a tutte le tipologie di immobili e, pertanto, sia per gli immobili strumentali che 33 abitativi. All’interno di questi contratti il riferimento alla proprietà abitativa deve essere ricercato tra le pieghe, in particolare in due luoghi dell’art. 23: il primo, al comma 4 il quale stabilisce espressamente che quando il contratto ha ad oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’art. 8 del d.lgs. n. 122/05, dedicato alla tutela dell’acquirente di immobili da costruire opera fin dalla concessione del godimento, con la conseguenza che il notaio non potrà procedere alla stipula del rent to buy se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non abbia provveduto o al frazionamento dell’ipoteca a garanzia del pignoramento gravante sull’immobile o alla formazione di un titolo per la cancellazione dei vincoli; il secondo, al comma 6 che disciplina le conseguenze del fallimento delle parti ed

Di recente si è cominciato a parlare di “Rent to buy d’azienda”. In particolare la

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Fondazione Italiana del Notariato ha presentato un volume in cui analizza la possibilità di proporre il modello del rent to buy, per come disciplinato dal legislatore, anche al trasferimento d’azienda. Il rent to buy di azienda consentirebbe attraverso il collegamento negoziale tra due contratti (in genere affitto d’azienda e preliminare di cessione d’azienda) di entrare subito nel godimento dei beni d’azienda, inizialmente in affitto con pagamento di un canone periodico e, successivamente, diventarne proprietari in un periodo di tempo prefissato attraverso l’acquisto vero e proprio e il pagamento del prezzo dal quale vengono scomputati, in tutto o in parte, i canoni pagati in precedenza. Cnf. Rent to buy di azienda, in I Quaderni della Fondazione Italiana

esclude dall’esercizio dell’azione revocatoria le vendite e i preliminari di vendita trascritti (oggi anche i contratti di godimento finalizzati all’acquisto di immobili) i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma 3 dell’art 2645-bis c.c. conclusi a giusto prezzo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado;


ii) altro intervento, stavolta specificamente dedicato alla proprietà abitativa, si ha con la Legge di Stabilità per il 2016 (legge 28 dicembre 2015 n. 208) che al comma 76 dell’art. 1 introduce la figura del leasing immobiliare abitativo, ovvero il contratto di locazione finanziaria per l’acquisto di un’immobile da adibire ad abitazione principale. La dichiarata finalità del legislatore è quella di agevolare, specie per i più giovani, l’acquisto o la costruzione della c.d. prima casa (o meglio dell’abitazione principale) mediante il ricorso alla figura del leasing immobiliare, che fino ad allora era rimasto confinato al settore degli immobili a destinazione produttiva, quale innovativo canale di finanziamento rispetto all’ordinario strumento del mutuo ipotecario. 


Va osservato quindi come sul piano della circolazione immobiliare si abbiano vistose novità, perché il bene non-di- consumo per eccellenza cioè il bene immobile destinato ad un uso prolungato nel tempo si acquista a rate. Per ragioni di ordine economico, per ragioni di transitorietà, di mutevolezza delle esigenze, di dinamismo degli interessi, la casa “da bene rifugio” diventa un “bene-servizio” funzionale all’esigenza contingente da soddisfare. Il rapporto vendita-acquisto è

sostituito da quello fornitura-utenza.


L’attenzione si sposta verso la ricerca di schemi contrattuali sufficientemente flessibili che permettano un accesso “graduale” alla proprietà abitativa, ovvero accordi idonei a consentire l’immediata fruizione dell’immobile e che allo stesso tempo permettano di differire gli effetti finali di un’operazione di trasferimento della proprietà .
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Dall’alienazione uno actu che compendia, ex art 1376 c.c., sia profili di regolamentazione obbligatoria del rapporto, sia la traslatio dominii, assecondando la presunta volontà delle parti in tal senso si è giunti ad una scansione temporale di trasferimenti immobiliari ripartita tra un contratto obbligatorio e un successivo trasferimento immobiliare, sempre con struttura contrattuale ma con contenuto incentrato sul mero trasferimento del diritto reale in attuazione del precedente obbligo .35

4. L’accesso graduale alla proprietà tra strumenti tradizionali e