Tentativo di inquadramento sistematico della fattispecie

Con riguardo alla prima questione, a pochi anni dall’entrata in vigore della norma in esame, assistiamo ad una letteratura che sostanzialmente divisa tra due poli: da un lato, chi ritene che l’art 23 abbia introdotto una nuova fattispecie tipica; dall’altro, chi, al contrario, ritiene che nonostante l’intervento del legislatore non si possa parlare di tipicità in quanto la disciplina dettata riguarda solo alcuni aspetti del rapporto contrattuale e che si debba piuttosto parlare di contratto misto o, al più, di un contratto collegato tra locazione e preliminare unilaterale. 


Gli autori che sostengono la tesi del contratto misto, 80 individuano nel rent to buy figura unitaria caratterizzata da un’unica causa nella quale confluiscono elementi causali propri di più contratti tipici: alle due “fasi” contrattuali corrisponderebbero rispettivamente una causa locativa e una causa alienandi. Quanto alla disciplina applicabile ai contratti misti la giurisprudenza tende ad utilizzare tre criteri: il criterio dell’assorbimento (o della prevalenza) , in base al quale al contratto misto si applica la disciplina del contratto “principale”; il criterio della combinazione, in forza del quale “ciascun elemento contrattuale deve essere disciplinato dalle regole del tipo cui l’elemento appartiene” e quindi ricava la

E.LABELLA, La tipizzazione del rent to buy e la sua natura di contratto misto. La

80

disciplina applicabile al rapporto contrattuale, in Rent to buy , leasing immobiliare e vendita con riserva di proprietà, a cura di A. Albanese e S. Mazzamuto, Torino, Giappichelli

Editore, 2016, p. 15 ss. 


A.TORRONI, Il c.d. rent to buy acquista cittadinanza nel nostro ordinamento. La nuova

figura dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili,

disciplina di questo contratto dalla combinazione, appunto, delle norme di legge dettate per ciascuno dei negozi tipici che lo compongono; e, da ultimo, il criterio dell’analogia che nega autonomia a tale categoria rispetto a quella dei contratti atipici e suggerisce l’applicazione diretta dei principi generali sui contratti e analogica delle norme che disciplinano contratti tipici simili.


Ovviamente con riferimento al rent to buy l’individuazione della disciplina applicabile sarà necessaria quando si tratti di ambiti con riferimento ai quali l’art 23 nulla preveda in proposito. Il criterio della prevalenza sarebbe infatti poco praticabile in quanto “sarebbe poco rigoroso cercare di rintracciare una fase del rapporto contrattuale preponderante sull’altra”: se, come affermato dalla Suprema Corte «la prevalenza si determina in base ad indici economici od anche di tipo diverso, come la «forza» del tipo o l’interesse che ha mosso le parti» , pochi dubbi sulla prevalenza della causa di 81 compravendita si avrebbero nel caso le parti per esempio decidessero di imputare il 90% del canone in conto vendita, ma cosa dire negli altri casi visto che la suddivisione del canone è lasciata all’autonomia delle parti? L’orientamento analizzato ritiene piuttosto applicabile il criterio della combinazione, che sarebbe confermato dal recente intervento normativo che ha previsto l'applicazione del rito locatizio per l'ottenimento del rilascio forzoso dell’immobile: nel caso in cui non si passi alla fase di compravendita, restando sulla fase locatizia, alla fase

Cass., sez III, 22 giugno 2005 n.13399, in Contratti, 2006, 4, 329 con nota di

81

terminale si applicherebbero le norme, anche processuali, della locazione. 


Residua poi una parte della dottrina minoritaria che identifica nel rent to buy un collegamento contrattuale tra locazione e preliminare unilaterale, sostenendo che “il collegamento negoziale non debba essere escluso dal fatto che una determinata fattispecie sia stata prevista dal legislatore” . 82 Al contrario la prevalente dottrina nega che l’assetto di interessi prefigurato dall’art. 23 d.l. n. 133 del 2014 possa trovare adeguata composizione in un collegamento contrattuale , ciò in 83 considerazione dello scopo in vista del quale i contratto è concluso: esso viene posto in essere non per consentire il godimento dell’immobile ma in vista del condiviso programma negoziale di trasferimento del bene; si esclude quindi che possa essere ravvisata una locazione e che possa trovare applicazione residuale la relativa disciplina. “Lo scopo in vista del quale il bene è consegnato in godimento penetra nella causa e ne costituisce il contenuto, così da consentire di individuare uno specifico ed autonomo schema contrattuale insuscettibile di essere ricondotto al modello e alla disciplina del contratto di locazione, cui dunque rimane estraneo con la conseguenza che al rapporto contrattuale non saranno direttamente applicabili le

BISCONTINI, L’imputazione dei canoni nel procedimento e nella qualificazione del rent to

82

buy, reperibile su: www.comparazionedirittocivile.it

La Cassazione ha definito il collegamento negoziale come il ”meccanismo con il

83

quale le parti perseguono un risultato economico unitario e complesso che viene realizzato non per mezzo di un singolo contratto, ma attraverso più contratti coordinati i quali conservano la loro causa sebbene finalizzati a regolare unitariamente i reciproci interessi” Cass., 18 luglio 2003, n. 11240

disposizioni dettate per il contratto di locazione” . 
84

L’orientamento che si ritiene di dover condividere è quello fatto proprio dalla dottrina maggioritaria e dall’unica pronuncia giurisprudenziale sul tema , secondo cui il contratto 85 in esame va a costituire una “nuova tipologia contrattuale”, posta l’irriducibilità del godimento con versamento contestuale di frazioni del prezzo di acquisto ai contratti già tipizzati. 


Questa affermazione implica il riconoscimento di una causa tipica ed unitaria, nonostante l’operazione contrattuale si dipani in due “fasi” di cui una soltanto eventuale. 


La nuova operazione diventa così ascrivibile all’area dei tipi contrattuali caratterizzati dal godimento finalizzato all’acquisto cui appartengono il contratto preliminare ad effetti anticipati, la locazione convertibile in vendita e la vendita con riserva di proprietà .
86

In conclusione, il principale effetto dell’intervento del legislatore è stato quello di una tipizzazione dei contratti di 87 godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. Effetto diretto della tipicità è l’inapplicabilità delle norme

V. CUFFARO, Locazione di scopo, in Rent to buy e locazione di scopo a cura di Rescigno e

84

Cuffaro, in Giur. it., Febbraio 2015, p.503 ss.

TRIBUNALE DI VERONA, Sezione Fallimentare, autorizzazione 12 settembre 2014,

85

dott. Fernando Platania. D. POLETTI, op cit, p. 43.

86

Cfr. A. Testa, Il rent to buy: la tipizzazione sociale di un contratto atipico, in Imm. propr.,

87

2014, p. 384 ss.. Secondo l’A. il rent to buy è un contratto che finisce per essere tipizzato in riferimento ad una causa sociale che vede nella formula contrattuale il meccanismo di tutela di interessi diffusi dell’intera collettività. Esiste quindi una causa socialmente tipica strettamente dipendente dalla funzione sociale svolta dalla contrattazione in discorso. La conseguenza di tale elaborazione è che il fenomeno può essere visto non più come la combinazione di più fattispecie contrattuali tipiche, tra di loro collegate, ma come una autonoma fattispecie contrattuale socialmente tipica.

dettate per altri contratti tipici, in particolare della disciplina vincolistica propria delle locazioni degli immobili urbani.


Si badi bene, si può parlare di “tipizzazione di rent to buy" solo in senso lato, in quanto con tale formula si fa piuttosto riferimento ad un ampio genus di operazioni economiche variamente costruite dalla prassi, non indicandosi con tale nomen una singola fattispecie, bensì un numero astrattamente indeterminato di esse, sorte per rispondere ad esigenze simili ma non sempre coincidenti e dunque non caratterizzate necessariamente da un’unica causa. Ciò non esclude il ricorso nella prassi agli altri schemi negoziali egualmente riconducibili alla dimensione del rent to buy .88