L’imputazione di parte dei canoni a corrispettivo dell’acquisto

Ulteriore elemento qualificante della fattispecie in esame è l’imputazione al corrispettivo del trasferimento di parte del canone indicata nel contratto. 


In sede contrattuale il canone deve essere oggetto di una specifica, puntuale e duplice bipartizione . In particolare, 102 nell’ambito del canone complessivo che il conduttore deve corrispondere al concedente, i contraenti dovranno indicare:
 - quale parte costituisce corrispettivo del godimento dell’immobile e quale andrà invece imputata a corrispettivo dell’eventuale trasferimento. La parte dei canoni imputata a corrispettivo deve essere restituita in caso di risoluzione per inadempimento del concedente (comma 5);


- all’interno di quest’ultima i contraenti dovranno altresì indicare la quota dei canoni imputata al corrispettivo di cui il contratto deve precedere la restituzione in caso di mancato esercizio del diritto d’acquisto. 


Con l’art 23 il legislatore prescindendo dai problemi di natura interpretativa introduce questa componente del corrispettivo che consente all’acquirente di non perdere parte del canone pagato per il godimento dell’immobile ma di imputarlo in conto e diminuzione del prezzo della eventuale

“La norma si caratterizza per varie e a volte plurime doppiezza: non solo il doppio

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frazionamento del canone, come si è ora precisato, ma anche la doppia funzione della trascrizione, diretta a garantire alla fase della trascrizione, diretta a garantire alla fase necessaria del godimento un effetto di opponibilità a terzi e a quella del successivo acquisto,benchè solo eventuale, se si realizzerà, l’effetto prenotato ex art 2645-bis c.c.” in questo senso D. POLETTI, Quando al “rent” non segue il “buy” scioglimento del

successiva vendita, mentre per il concedente-venditore rappresenta una forma di remunerazione del sacrificio corrispondente alla pattuizione di un termine entro il quale lo stesso concedente è sempre obbligato a trasferire la proprietà dell’immobile al conduttore, ove quest’ultimo lo richieda in esercizio del proprio diritto ex art 23. 


E’ opinione concorde in dottrina che tale profilo sia qualificante e inderogabile della disciplina del contratto de quo. Nel senso che le parti non potrebbero prevedere un’imputazione totale dei canoni al corrispettivo, così come non potrebbero escludere completamente l’imputazione dei canoni stessi a corrispettivo, altrimenti l’essenza stessa del contratto verrebbe stravolta.


La dottrina è invece divisa circa le conseguenze derivanti dalla mancanza di tale elemento. 


Una parte della dottrina, ritiene che la sua mancanza determinerebbe la semplice riqualificazione della fattispecie contrattuale. Essendo elemento qualificante la fattispecie, la mancanza di esso potrebbe non rendere possibile qualificare il contratto come rent to buy ex art 23, ma piuttosto come un diverso contratto tipico o una combinazione di contratti tipici o un contratto atipico, con conseguente inapplicabilità della disciplina dettata e delle tutele apprestate dall’art 23 . 
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In questo senso la Commissione Orientamenti civilistici in materia di diritto civile

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del Comitato Notarile Triveneto – orientamento presentato al convegno di Sarmeola del 9 maggio 2015 reperibile nel sito del Comitato www.notaitriveneto.it – afferma che “nell’ipotesi in cui l’intero corrispettivo venga imputato a prezzo giammai si potrebbe parlare di nullità ma saremo di fronte ad un preliminare (unilaterale se l’obbligazione di trasferimento faccia capo al solo concedente) ad effetti anticipati (quelli della consegna). Anche in questo caso l’efficacia prenotativa ne verrebbe di conseguenza limitata temporalmente.

Altra parte, ritene invece che si tratti di un elemento richiesto dalla legge ad substantiam la cui mancanza determinerebbe la nullità del contratto. Secondo questo orientamento, l’esplicitazione nel contratto, al momento della stipula, della doppia componente del canone costituisce elemento essenziale richiesto per la validità del contratto de quo in quanto strettamente collegato allo scopo del contratto stesso (ovvero la concessione in godimento in funzione della successiva alienazione di immobili). La concessione in godimento deve essere funzionale alla successiva alienazione e il contratto deve essere fin dalla fase genetica coerente con questo scopo: permettere che possa essere convenuto nel contratto un unico canone da imputare tutto a godimento o tutto a prezzo significherebbe disconoscere l’essenza stessa del contratto. Inoltre secondo tale opinione, la mancanza di tale indicazione determinerebbe come si è già detto la nullità del contratto, ferma tuttavia l’applicabilità dell’art 1424 c.c., per cui sarebbe più corretto parlare di conversione del contratto nullo piuttosto che di riqualificazione di un contratto comunque valido . La riqualificazione infatti presuppone che le figure 104 contrattuali perseguano lo stesso scopo: per cui si potrebbe parlare di riqualificazione quando anziché di un rent to buy si ritiene di essere in presenza di una locazione collegata ad un preliminare di vendita, al contrario si parla di conversione di contratto nullo ex 1424 c.c. nel caso in cui il contratto nasca con canone unico dato che in questo caso si avrebbe il

G. RIZZI, op. cit. p 4

perseguimento di uno solo degli scopi. 


Ulteriore questione riguarda la giustificazione della duplice e contraddittoria qualificazione della parte dei canoni imputata a corrispettivo.


L’identificazione dei titolo del pagamento in un senso o nell’altro ha evidenti riflessi di disciplina sul piano civilistico e fiscale. Alcuni hanno parlato di “novazione del titolo dell’obbligazione”, ma nello schema contrattuale tipico in esame la successiva imputazione dei canoni a corrispettivo è prevista ab initio e non è convenuta dalla parti a titolo novativo . 
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Quindi altri hanno proposto l’utilizzazione del congegno della retroattività della condizione: la successiva imputazione al corrispettivo conseguirebbe all’avveramento di un evento condizionale futuro ed incerto. La retroattività della condizione farebbe sì che il pagamento a suo tempo legittimamente trattato come canone del godimento sia riqualificato retroattivamente come acconto sul corrispettivo.

4.Tutela delle parti

Il legislatore con il decreto è intervenuto sui profili di disciplina che creavano maggiori criticità e che frenavano il ricorso a questo nuovo strumento di accesso graduale alla proprietà abitativa. 


Uno dei profili più problematici era legato alla opponibilità a terzi del contratto in considerazione del fatto che il rent to buy è, almeno nella sua fase genetica, un contratto ad

G.PETRELLI, op cit. p 7

effetti soltanto obbligatori avente efficacia esclusivamente “inter partes”, e come tale, prima della novella, non opponibile a terzi. Era concreto il rischio che il concedente alienasse l’immobile a terzi dopo aver stipulato il contratto di rent to buy e il conduttore si trovava privo di tutela. Inoltre nulla era previsto riguardo le conseguenze di un eventuale inadempimento e del fallimento di una delle parti. Il rent to buy rischiava di diventare una fabbrica di contenziosi.