Schemi negoziali riconducibili al c.d rent to buy

Prima della novella, le fattispecie definite genericamente come “rent to buy” hanno assunto configurazioni giuridiche diverse. L’autonomia privata ha combinato le due fasi che caratterizzano la fattispecie in esame attraverso l’utilizzo del collegamento negoziale tra due contratti autonomi, destinati ad operare in sequenza:

• un contratto di locazione regolato dalle norme applicabili a tale contratto (art 1571 c.c.; per le locazioni abitative Legge 9 dicembre 1998, n. 431)


• contratto di vendita idoneo a computare in conto e in diminuzione del prezzo dovuto al momento della stipulazione di tale secondo contratto in tutto o in parte i canoni di locazione precedentemente pagati. Il contratto di vendita veniva innestato sul contratto di locazione secondo due distinte modalità: tramite un’opzione di futura vendita o tramite un contratto preliminare

5.1.1. Locazione con opzione di futuro acquisto

Attraverso la locazione con opzione di futuro acquisto le parti concludono un contratto di locazione e convengono che

una di esse, il venditore, “rimanga vincolata alla propria dichiarazione”, che consiste in una proposta irrevocabile ex art. 1329 c.c., e l’altra, in questo caso, il conduttore-aspirante compratore, abbia la facoltà di accettarla o meno entro un termine fissato dalle parti o, in mancanza, stabilito dal giudice. 


Il patto di opzione è un negozio giuridico bilaterale dal quale scaturisce una proposta irrevocabile cui corrisponde una facoltà di accettazione, risultando così integrata una fattispecie a formazione progressiva costituita inizialmente dall’accordo avente ad oggetto la proposta e, successivamente, dall’accettazione definitiva del provvisorio acquirente che saldandosi con la proposta perfeziona il contratto di vendita .
69 L’opzione di acquisto, stante la proposta contrattuale irrevocabile che contiene, deve contenere l’intero regolamento negoziale, e non solo alcuni elementi essenziali dello stesso ed 70 indichi tutti gli elementi della vendita che verrà conclusa ove il conduttore destinatario della proposta di vendita proceda ad accettazione della proposta nei tempi e secondo le modalità indicate .
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Il conduttore che decida di accettare la proposta e divenire acquirente non avrà bisogno della collaborazione del promissario venditore, neppure ai fini della trascrizione ove il contratto di locazione contenente l’opzione di acquisto sia stato

Sub. art. 1331, in Commentario breve al codice civile, a cura di Cian e Trabucchi,

69

Padova, 2009.

Cass., 29 ottobre 1993, n.10777, in Foro it., 1993; Cass 28 aprile 1983, n. 2908, in Rep.

70

Foro it., 1983;

Cfr. F. TASSINARI, Dal rent to buy al "buy to rent": interessi delle parti, vincoli

71

stipulato in forma pubblica o privata autenticata, a pari di quanto sarebbe dovuto avvenire per l’atto di accettazione della proposta.


Gli effetti della vendita decorreranno dalla ricezione da parte del locatore promissario venditore dell’accettazione della proposta, secondo quanto stabilito dagli artt 1326 ss. c.c. . 


Tuttavia l’impossibilità di trascrivere l’opzione non avrebbe posto il conduttore-aspirante acquirente al riparo da eventuali trascrizioni pregiudizievoli .72

5.1.2. Locazione con preliminare di futuro acquisto

Attraverso la locazione con preliminare di futuro acquisto le parti possono scegliere di obbligarsi entrambe a procedere alla futura operazione di scambio della proprietà contro un prezzo, già individuando, nel contratto preliminare di vendita collegato alla locazione, tutti gli elementi della futura vendita e nel contempo rimettendo alla futura stipulazione del contratto definitivo la facoltà, se vi sarà accordo tra le parti sul punto, di modificare e comunque rinegoziare determinati aspetti del regolamento contrattuale, anche in considerazione di eventuali sopravvenienze e, comunque, delle diverse esigenze nel frattempo verificatesi. In questo caso, ai fini del trasferimento della proprietà sarebbe stato richiesto ai contraenti di rinnovare la propria manifestazione di volontà.


Tuttavia, la durata triennale dell’efficacia prenotativa della trascrizione del contratto preliminare si rivelava

D.POLETTI, op cit., p.39

insufficiente perché troppo contenuta rispetto alla tempistica di realizzazione del programma di acquisto del promissario acquirente.

5.1.3 Vendite in forma di locazione ex art. 1526, comma 3, c.c.

Secondo alcuni commentatori, accanto ai due istituti dei quali si è trattato un terzo schema potrebbe essere idoneo a realizzare il complesso accordo tra le parti che definiamo rent to buy. In questa terza ipotesi, però, trattasi di una figura espressamente prevista e contenuta nel codice civile, all’art. 1526, comma 3, c.c., ovvero la locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti (anche detta vendita in forma di locazione). 


Così come definito dal codice, si tratta di un contratto di locazione in cui “sia convenuto che, al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti”. Va rilevato come questa figura si distingua nettamente dalle due precedenti per il fatto che in questo caso il trasferimento della proprietà da parte del conduttore si produce in modo automatico al pagamento dell’ultimo canone di locazione, senza richiedere una successiva manifestazione di volontà. In questo caso, secondo autorevole dottrina, mancando in realtà la causa della locazione, in quanto le rate non costituiscono il corrispettivo del godimento temporaneo del bene, si è in presenza di una vendita con riserva di proprietà e sarebbe perciò applicabile la disciplina relativa a

questa fattispecie . L’art 1526, comma 3, c.c. consente di 73 addivenire alla sequenza locazione-vendita tramite la stipulazione di un contratto unitario, qualificabile quale locazione con effetto novativo dell’obbligazione di pagamento del canone, che costituisce il corrispettivo del godimento del bene, per effetto del suo esatto e finale adempimento, a titolo di prezzo di una vendita, con la conseguenza di far sì che la vicenda novativa ex art 1230 ss. c.c. relativa a tale obbligazione determini, dal momento stesso in cui l’effetto si produce, una nuova qualificazione dell’intero contratto destinata a sostituire la precedente. Attraverso la previsione dell’art.1526, comma 3, c.c. il legislatore sembra ammettere un ambito di applicazione all’istituto novativo tale da riconoscere che la novazione oggettiva di un rapporto obbligatorio possa determinare, dal momento in cui l’effetto si produce, una riqualificazione dell’intero contratto, a tal punto da ricondurlo ad un tipo diverso rispetto a quello che costituisce la fonte dell’obbligazione novata.


Una lettura unitaria dell’istituto attraverso la novazione oggettiva, permette di escludere ogni azionabilità di pretese fondate sulle norme in tema di vendita prima che si sia verificato l’effetto novativo ed ogni pretesa fondate sulle norme in tema di locazione una volta che tale effetto si sia verificato .
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Ciononostante, l’automaticità del trasferimento della proprietà induce numerosi commentatori a ritenere preferibile

Cfr. A. LUMINOSO, La compravendita, in Corso di diritto civile, Torino, 2004, p. 16

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TASSINARI, op cit., p.827

escludere che quest’ultima figura possa essere ricompresi tra le fattispecie riconducibili al rent to buy.

Si può concludere dunque che l’autonomia privata aveva a disposizione diversi schemi contrattuali in concorrenza tutti sufficientemente dotati di un adeguato grado di certezza circa la disciplina applicabile.