La risoluzione del contratto Inadempimenti e ripensament

Il disegno legislativo introdotto con l’art 23 d.l.133/2014 dedica una particolare attenzione all’ipotesi di insuccesso del programma contrattuale e alle sue conseguenze. La norma contempla diverse situazioni che portano allo scioglimento del vincolo . Sono tali:
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a) la risoluzione per inadempimento del concedente;
 b) la risoluzione per inadempimento del conduttore;


G. RIZZI, op. cit. p. 7 . Con riguardo al pagamento del canone mediante accollo di

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mutuo: “Si ritiene possibile per il conduttore pagare i canoni convenuti (sicuramente per la parte imputabile al corrispettivo di acquisto, ma anche per la parte imputabile al godimento) mediante l’accollo di un eventuale mutuo stipulato dal concedente. Le parti, in relazione al suddetto accollo, dovranno disciplinare, in contratto, le modalità di imputazione ai canoni convenuti del mutuo così accollato: o prevedendo la “compensazione” con un certo numero di canoni di valore complessivo pari a quello del capitale mutuato, ovvero “spalmando” detto capitale su tutti i canoni previsti in contratto (in parte da ritenersi pagati mediante “compensazione” con il mutuo accollato ed in parte da pagarsi in denaro). Ovviamente il concedente rimane obbligato in solido con il conduttore per il pagamento delle rate del mutuo oggetto di accollo, se a tale accollo non abbia aderito il mutuante, dichiarando espressamente di liberare il concedente (il tutto così come disposto dall’art. 1273 c.c.)”

Cfr. D.POLETTI , Quando al “rent” non segue il “buy”scioglimento del vincolo

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c) un’ipotesi speciale di risoluzione di diritto in caso di mancato pagamento di un certo numero di canoni;


d) mancato esercizio del diritto di acquistare da parte del conduttore.

a) L’inadempimento del concedente 


L’obbligo di concludere il contratto, benché sia il principale obbligo assunto dal concedente e quello che caratterizza maggiormente la fattispecie, non è l’unico che sorge a carico del conduttore con la stipula del rent to buy. 


Accanto a questo vanno ricordati l’obbligo della consegna dell’immobile al conduttore; gli obblighi previsti dalle norme sull’usufrutto espressamente richiamate dall’art 23: in particolare l’obbligo di eseguire le riparazioni (art 1005 c.c.), l’obbligo di riparare l’accessorio dell’immobile concesso in godimento in caso di rovina parziale (art 1007 c.c.), l’obbligo di sostenere le spese delle liti riguardanti il proprio diritto (art. 1013 c.c.); l’obbligo, ai sensi dell’art 1375 c.c., di adottare tutte le iniziative e tenere tutti quei comportamenti necessari per assicurare al conduttore il pacifico godimento dell’immobile ed astenersi da tutti quei comportamenti che possano pregiudicare il diritto del conduttore.


In caso di inadempimento del concedente, il conduttore potrà:


i) se l’inadempimento riguarda un obbligo di fare, chiedere l’esecuzione in forma specifica ex art 2931;


ii) se l’inadempimento riguarda l’obbligo di concludere il contratto, chiedere l’esecuzione in forma specifica ex art 2932

c.c.; 


iii) chiedere la risoluzione del contratto ai sensi dell’art 1453 ss c.c.


Fermo, in ogni caso, il diritto al risarcimento del danno. 
 L’inadempimento cui dedica particolare attenzione l’art 23 è quello dell’obbligo di procedere al trasferimento della proprietà, dinanzi all’esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore. 


Nel caso di inadempimento del concedente, questi è tenuto non soltanto a restituire alla controparte tutte le somme ricevute a titolo di anticipazioni sul prezzo (come accadrebbe anche nell’evenienza di mancato trasferimento della proprietà per volontà del conduttore), ma pure gli interessi legali maturati sulle medesime, oltre al risarcimento del danno arrecato (ai sensi dell’art. 1453, comma 1, c.c.).


In questo caso il conduttore potrà scegliere due vie: potrà chiedere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre o chiedere la risoluzione del contratto. 


Per quanto riguarda la prima, l’ultimo periodo del comma 3 rinvia esplicitamente all’art.2932 c.c. Quest’ultimo permetterà al conduttore, di fronte alla resistenza del concedente a concludere il programma contrattuale, di ottenere una sentenza costituiva che tenga luogo del contratto non

concluso, con trascrizione della relativa domanda giudiziale . 114 Per far salvo l’effetto prenotativo, la domanda dovrà essere trascritta entro il termine di durata del contratto e comunque nei dieci anni dalla sua trascrizione. 


Unitamente all’azione di esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre, si ritiene sia consentita al conduttore – come avviene per il preliminare ad effetti anticipati – la possibilità di esperire l’azione di accertamento dei vizi e delle difformità del bene con la richiesta di condanna del concedente alla loro eliminazione in forma specifica o per equivalente, mediante la riduzione del prezzo di vendita o la condanna al rimborso delle spese sostenute per la loro eliminazione. 


Altrimenti il conduttore potrà decidere di percorrere la strada della risoluzione del contratto. Non ogni inadempimento può tuttavia condurre alla risoluzione del contratto, ma solo quello che integra il requisito della “non scarsa importanza” in conformità a quanto disposto dall’art 1455 c.c. .


Si occupa in modo specifico della risoluzione per inadempimento il comma 5 dell’art 23 che al primo periodo

Si ritiene che non sia necessario ai fini della validità del contratto di rent to buy (o

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meglio dell’atto iniziale ad effetti obbligatori, non comportante il trasferimento della proprietà) menzionare gli estremi dei titoli edilizi abitativi dovendosi escludere l’applicabilità a tale atto di quanto disposto dagli artt.46 D.P.R. 380/2001 e 40 legge 47/1985. La Suprema Corte di Cassazione (con specifico riguardo al preliminare, ma tali considerazioni possono essere estese al rent to buy) che, in assenza di tali menzioni, il giudice non possa pronunciare la sentenza di trasferimento prevista dall’art. 2932 c.c. in quanto gli artt.40 legge 47/1985 e 46 del T.U che richiedono tali menzioni a pena di nullità negli atti aventi ad oggetto diritti reali e che quindi sarebbero richiesti anche per la pronuncia della sentenza ex art 2932 c.c. che ha funzione sostitutiva dell’atto negoziare. L’indicazione degli estremi del titolo edilizio è presupposto per ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto (Cass. 9 dicembre 1992 c.13024; Cass. 27 aprile 2006 n. 9647; Cass. 22 maggio 2008 n. 13225, Cass. 7 aprile 2014 n. 8081); E’ opportuno che l’atto iniziale con cui è stipulato il rent to

buy contenga gli estremi dei titoli edilizi e ciò non ai fini della validità del contratto

ma ai fini di assicurare al conduttore le tutele previste dall’art 23 cit. Così V.CIANCIOLO, Il rent to buy ed il "buy to rent": nuove formule d’acquisto

prende in esame l’ipotesi di inadempimento del concedente e al secondo l’ipotesi di inadempimento del conduttore. 


Più precisamente la norma in commento prevede che in caso di inadempimento «il concedente dovrà restituire la parte dei canoni imputata a corrispettivo, maggiorata degli interessi legali». Potrà quindi trattenere i canoni corrisposti dal conduttore a titolo di corrispettivo per il godimento. Tale soluzione è coerente con la causa del contratto: il concedente vedrà remunerata la concessione in godimento, mentre la parte di canone destinata a corrispettivo d’acquisto non ha ragione di essere trattenuta e così disponendo il legislatore evita che vengano messi in atto atteggiamenti approfittatori.


La norma è da ritenersi inderogabile: le parti non potranno prevedere nel regolamento contrattuale che al conduttore spetti , ad esempio, solo una quota della parte dei canoni versata a titolo di corrispettivo d’acquisto. Essa infatti è posta a tutela del contraente debole (da identificarsi nella persona del conduttore) e, a differenza di quanto previsto per l’ipotesi di inadempimento del conduttore, non fa salve le diverse pattuizioni. 


Va escluso che qualsiasi inadempimento possa legittimare la richiesta di risoluzione in quanto ai sensi dell’art 1455 c.c. «il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra ». 


Laddove quindi il concedente si rendesse inadempiente ad uno degli obblighi scaturenti dal contratto, l’inadempimento per condurre alla risoluzione dovrà necessariamente integrare il

requisito della “non scarsa importanza”. 


La legge in alcuni casi prevede rimedi alternativi alla risoluzione: il caso dell’art 1006 c.c. – richiamato dalla norma in commento e quindi applicabile al rent to buy – il quale stabilisce che se il proprietario si rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà del conduttore di farle eseguire a proprie spese con diritto al rimborso delle stesse e senza che su di esse siano dovuti interessi. 


Più problematica è l’ipotesi in cui l’inadempimento riguardi l’obbligo di consegna dell’immobile. Il godimento è direttamente funzionale alla causa del contratto e il pagamento del corrispettivo sembra porsi in stretta correlazione con il godimento, tanto da escludere la soluzione prevista per le locazioni per la quale – anche se il bene non viene consegnato– scatta l’obbligo di pagamento dei canoni a carico della parte locatrice che non abbia invocato l’eccezione di inadempimento ex art 1460 c.c. . 
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b) Inadempimento del conduttore


Con la stipula del contratto sorgono obblighi a carico del conduttore, il principale dei quali è l’obbligo di pagamento del canone. Sorgono poi gli obblighi previsti dalla disciplina dell’usufrutto espressamente richiamata: l’obbligo di fare l’inventario e di prestare garanzia (art. 1002 c.c.), l’obbligo di sostenere le spese per la custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria e di procedere alle riparazioni

D. POLETTI, Quando al “rent” non segue il “buy”, op. cit., p.1051

straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione (art. 1004 c.c.), l’obbligo di corrispondere al proprietario gli interessi legali sulle somme spese per le riparazioni straordinarie (art. 1005 c.c.), l’obbligo di denunciare al proprietario eventuali usurpazioni di terzi (art. 1012 c.c.), l’obbligo di sostenere le spese delle liti che riguardano il proprio diritto (art.1013 c.c.). 


In caso di inadempimento del conduttore, il concedente potrà:


i) avviare la procedura di esecuzione forzata sui beni del conduttore ex art. 2910 c.c., se l’inadempimento consiste nel mancato pagamento dei canoni. L’esecuzione forzata, ai sensi dell’art 474 c.p.c., potrà aver luogo solo in virtù di un titolo esecutivo per un diritto certo liquido ed esigibile scaduti e non ancora versati (presupposti integrati se il contratto riveste la forma dell’atto pubblico o scrittura privata autenticata e si agisce per il pagamento dei canoni scaduti e non pagati); 


ii) chiedere l’adempimento in forma specifica ex art 2931 c.c., quando il conduttore si renda inadempiente ad un obbligo di facere;


iii) chiedere la risoluzione del contratto ex art 1453 c.c. 
 L’ipotesi di risoluzione per inadempimento del conduttore è regolata dal secondo periodo del comma 5 dell’art 23 il quale prevede che «il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto». 


del concedente risponde alla specifica ratio di compensare il concedente della privazione della possibilità di trasferire a terzi l’immobile, in sostanza lo ristora dalla perdita di chance.


La prospettiva è ben diversa da quella prevista in tema di vendita con riserva di proprietà prevista dall’art 1526 c.c.– ed estesa alla locazione convertibile in vendita – nella quale il venditore è tenuto a restituire le rate riscosse, salvo diritto ad un equo compenso per l’uso della cosa, oltre al risarcimento dei danni. E “qualora si sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo d'indennità il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l'indennità convenuta”. 


L’interprete è tenuto ad affrontare due problematiche: se per la quota di canone trattenuta possa operare la regola della riduzione ad equità come previsto dalla norma dell’art. 1384 c.c. e se ad essa si possa aggiungere il risarcimento del danno. 


A tal proposito, benché il termine “indennità” richiami un comportamento lecito, qual è senz’altro quello di non concludere il contratto ad effetti traslativi, la parte del canone imputata al corrispettivo che il concedente potrà, salvo patto contrario, trattenere in caso d’inadempimento del conduttore al pagamento del canone sembra costituire, di fatto, una sorta di penale ex lege che potrà quindi essere pretesa in aggiunta all’importo dovuto e non pagato per il godimento dell’immobile.


La soluzione preferibile, se si aderisce alla configurazione della clausola penale, è quella di escludere il risarcimento del danno. Dalla norma in commento emerge un favor nei confronti

del conduttore e, in quest’ottica, si ritiene che il pregiudizio sofferto dal concedente possa essere interamente compensato con la ritenuta dei canoni corrisposti a titolo di corrispettivo d’acquisto .
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Per questa ipotesi di risoluzione per inadempimento valgono le considerazioni fatte sopra circa il requisito della “non scarsa importanza” di cui all’art 1455 c.c.. Se sussistono tutti i presupposti per chiedere la risoluzione del contratto ex art 1455 c.c. il concedente potrà intimare al conduttore per iscritto di adempiere entro congruo termine, non inferiore a quindici giorni, dichiarando che decorso inutilmente detto termine il contratto s’intenderà risoluto .
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c) Mancato pagamento di un numero minimo di canoni 


Quanto all’inadempimento, la legge prevede una specifica ipotesi di risoluzione di diritto del contratto. In particolare al comma 2 stabilisce che «il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo». Viene in tal modo fissata la misura quantitativa dell’inadempimento rilevante, misura che comunque è maggiore dell’ammontare di una sola mensilità del corrispettivo, nel senso che il mancato pagamento di una mensilità non potrà di per sé essere motivo di risoluzione, ben potendo le parti concordare una soglia più elevata di inadempimento “non grave”. L’inciso «anche non consecutivo»

D.POLETTI, Quando al “rent”non segue il “buy”, op cit, p. 1053.

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G.RIZZI, op cit. p. 24.

vale a significare che la gravità dell’inadempimento è quantitativa, riguarda cioè l’ammontare complessivo del debito e consente di superare i problemi che aveva generato, con riguardo alla vendita con riserva di proprietà, l’ipotesi di pagamento intermittente .
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La previsione si discosta nettamente da quanto contemplato in materia locatizia (ad esempio, dall’art. 5 della Legge 392/1978), apparendo, invece, affine alla disciplina prevista in tema di vendita con riserva di proprietà (art. 1525 c.c.). Ed infatti, nei contratti di locazione l’interesse principale del locatore è quello di percepire regolarmente il canone di locazione (ed allora trova giustificazione l’art. 5 della Legge 392/1978, che individua quale causa di risoluzione del contratto il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità), mentre nei contratti di vendita con riserva di proprietà l’interesse del venditore è quello di ottenere il pagamento del prezzo, seppur rateizzato (ed allora trova giustificazione l’art. 1525 c.c., che non attribuisce rilevanza, ai fini della risoluzione, al mancato pagamento di una sola rata, a meno che non superi l’ottava parte del prezzo).

Analogamente, poiché nei contratti di rent to buy la corresponsione del canone è funzionale al pagamento del prezzo, il concedente potrà invocare la risoluzione del contratto

Cnf. D.POLETTI, L’accesso graduale alla proprietà abitativa, op cit, p. 58 ; NADDEO,

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Art 1523 - Passaggio della proprietà e dei rischi, in Comm. c.c. diretto da E.Gabrielli, Dei singoli contratti, a cura di Valentino, Torino, 2011, p. 482.

unicamente nel caso in cui l’inadempimento del conduttore sia tale da frustrare l’interesse del concedente in tal senso. Ipotesi questa che il legislatore ha ritenuto si verifichi allorquando il conduttore ometta di corrispondere un numero minimo di canoni non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo poiché ciò andrebbe ad incidere in maniera rilevante sul pagamento finale del prezzo. In tal caso il concedente avrà diritto ad ottenere la restituzione dell’immobile e a ritenere interamente i canoni a titolo di indennità, “se non è stato diversamente convenuto nel contratto” .
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d) Mancato esercizio del diritto d’acquisto 


Altra ipotesi di scioglimento del vincolo contrattuale consiste nel mancato esercizio del diritto d’acquisto da parte del conduttore nei termini pattuiti. 


A differenza delle altre ipotesi qui non siamo di fronte ad una patologia del rapporto: il riconoscimento di un diritto ad acquistare rende quest’ultima una ipotesi del tutto fisiologica. Proprio in virtù del riconoscimento di tale diritto, il contratto si dota del profilo di flessibilità che è il suo maggior punto di forza. Si va a creare un’ipotesi di fallimento fisiologico dell’operazione strettamente legato alla decisione, rimessa al conduttore, di non acquistare. 


Per tale evenienza le parti devono stabilire nel contratto la «quota dei canoni imputata a corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine

G.ASCHIERI, G.FIORI, Rent to buy e fallimento note a margine di un provvedimento del

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stabilito» (comma 1-bis). L’altra parte dei canoni invece potrà essere trattenuta dal concedente. Ma come si giustifica questa ritenuta? Se la norma conferisce al conduttore il diritto di acquistare o meno l’immobile come si giustifica la ritenzione da parte del concedente di una quota parte del canone ascritta a corrispettivo d’acquisto?


Sul punto sono state avanzate molte proposte ricostruttive da parte della dottrina. 


Alcuni hanno sostenuto che si possa parlare di caparra o multa penitenziale. Altri di un prezzo del diritto riconosciuto all’acquirente di decidere se acquistare o meno l’immobile, prezzo che il concedente incamererà nel caso in cui il conduttore decidesse di non acquistare l’immobile . 
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Altra proposta avanzata è quella di ricondurre il tutto al meccanismo condizionale: la parte di canone destinata a corrispettivo d’acquisto è corrisposta in funzione dell’avveramento dell’evento – futuro ed incerto – dell’esercizio del diritto d’acquisto. Laddove questo evento si avveri, i canoni corrisposti in conto prezzo verrebbero giustificati retroattivamente. Invece nell’ipotesi opposta di mancato esercizio del diritto d’acquisto la parte di canone versata in conto prezzo non trova più giustificazione nel trasferimento della proprietà, ma, rimanendo priva di giustificazione causale, in parte il concedente sarà tenuto a restituirla e la restante parte sembra convertirsi in una “aggiunta" al corrispettivo per il godimento. Essendo il godimento non più finalizzato

L.IBERATI, op cit. p 191; Contra: D. POLETTI, Quando al rent non segue il buy, op. cit.

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all’acquisto, questo richiederebbe un corrispettivo “rafforzato” per ristorare il concedente della lesione dell’interesse all’alienazione: una sorta di ristoro per la mancata realizzazione dell’intera operazione o per la perdita di chance all’alienazione cui ha rinunciato per permettere il godimento al conduttore nella speranza di addivenire alla vendita.