Analisi conclusive sul caso: Parco Millennium del Canavese

L’analisi del business plan, costruito per la valutazione del Parco Millennium del Canavese, ha evidenziato criticità sia dal punto di vista economico che finanziario.

La convenienza economica per gli azionisti risulta soddisfacente esclusivamente nel caso in cui essi cedano la proprietà del parco, poichè i soli flussi di cassa non garantiscono ai soci, nel periodo considerato, una redditività accettabile. Tuttavia è emerso che nel lungo periodo, ovvero dopo diciotto anni di gestione, il flusso di cassa per gli azionisti (FCFE) aumenta considerevolmente fino a restituire un Dividend Yield superiore al 25%, rendimento più che apprezzabile considerando il livello di rischio dell’operazione paragonabile ad un investimento immobiliare; difficilmente, però, un investitore sarà disposto ad attendere 18 anni prima di vedere remunerato il proprio investimento per quanto elevata sia la sua redditività. Negli anni precedenti il pagamento delle rate del finanziamento riduce il flusso per gli azionisti fino ad annullarlo, anzi negli ultimi tre anni di durata del prestito esso erode le disponibilità liquide accantonate nella cassa; la causa principale di questo fenomeno è

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dovuta alla limitata crescita delle entrate, determinata esclusivamente dall’incremento inflazionistico del ricavo medio per visitatore, poichè sono stati adottati nella compilazione del piano criteri di estrema prudenza.

La sostenibilità finanziaria, invece, è assicurata dagli abbondanti flussi di cassa dei primi tre anni di gestione che permettono di accumulare disponibilità sufficienti alla copertura di due rate del prestito, pertanto i finanziatori ne richiederanno l’accantonamento in un’apposita riserva indisponibile, al fine di offrire una garanzia maggiore alla copertura del servizio del debito, altrimenti a rischio negli anni di durata del finanziamento. La costituzione di questa riserva e l’accumulazione degli utili al suo interno riducono ancor di più la già limitata redditività per gli azionisti, che sono destinati a non percepire dividendi neanche nei primi anni di gestione.

L’analisi di sensitività conferma quanto descritto, infatti, a regime il livello minimo dei ricavi da raggiungere per garantire il servizio del debito, deve essere pressoché coincidente con quanto stimato nel piano, mentre nei primi tre anni di gestione il margine di sicurezza è molto ampio, poichè il finanziamento è in pre-ammortamento e l’importo corrisposto per la quota interessi è meno della metà dell’importo della rata. Le altre variabili, di cui è stato stimato l’effetto delle possibili oscillazioni, non hanno evidenziato particolari criticità.

Alla luce di queste considerazioni, si può concludere che l’investimento in Newco Parco a Tema potrà essere effettuato solo da soggetti, che sono portatori di interessi collegati o collegabili alla realizzazione del parco e che troveranno soddisfazione economica nelle proprie attività all’interno del complesso.

I soggetti maggiormente interessati alla realizzazione del parco a tema, e che sono i principali candidati ad investire in Newco Parco a Tema, sono:

• Mediapolis S.p.A., che redigendo un progetto innovativo e strutturato, è riuscita a valorizzare un terreno agricolo e non edificabile, ottenendo al contempo il consenso politico necessario per lo sviluppo dell’iniziativa, pertanto la società, che non avrebbe avuto a disposizione il capitale sufficiente per realizzare tutto il progetto, cedendo parte della superficie commerciale, otterrà il denaro necessario per capitalizzare la newco che deterrà la proprietà del parco. L’obiettivo della società sarà di coinvolgere il maggior numero di investitori per ridurre la propria partecipazione in Newco Parco a Tema e per liberare risorse da utilizzare per lo sviluppo diretto degli altri asset del complesso immobiliare (albergo, discoteca, arena per concerti, pista di pattinaggio, ecc.). Se la valutazione della redditività avesse compreso l’operazione nel suo complesso, per Mediapolis il valore aggiunto

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creato dal progetto sarebbe risultato molto rilevante rispetto al capitale esiguo investito sinora.

• La società di costruzioni che realizzerà il parco, alla quale Mediapolis potrebbe richiedere di investire in Newco Parco a Tema, infatti, nel project financing è molto frequente che l’impresa appaltatrice partecipi anche con capitale di rischio all’iniziativa immobiliare per garantire indirettamente l’impegno e la cura che presterà nell’esecuzione dell’opera. Inoltre, numerose aziende stanno proponendo la propria candidatura, pertanto Mediapolis avrà la possibilità di scegliere la società costruttrice anche in base della quota di capitale che si impegna a sottoscrivere.

• Le società di servizi dell’indotto generato dal parco, che sperano di siglare con il futuro gestore e/o con la stessa Newco Parco a Tema, contratti di fornitura a lungo termine che garantirebbero loro ritorni economici interessanti; inoltre acquisendo una partecipazione potrebbero assicurarsi l’esclusiva per i propri prodotti, incrementando di conseguenza i loro ricavi. Per fare solo due esempi si possono citare le imprese specializzate nella progettazione, creazione e manutenzione delle aree verdi e le imprese specializzate nella realizzazione e nella manutenzione delle attrazioni.

• Il gestore del parco a tema, che ha interesse ad investire nel parco per assicurarsi un potere decisionale superiore nella progettazione definitiva dello stesso e nell’ammodernamento delle attrazioni nella fase di gestione. Il primario gruppo dell’entertainment che ha sottoposto a Mediapolis la propria offerta di joint-venture descritta nei capitoli precedenti ha già offerto circa due Milioni di Euro, per capitalizzare Newco Parco a Tema, pertanto è plausibile che anche altri operatori del settore, interessati alla gestione del parco, proporranno.

Inoltre, anche i soggetti interessati alla realizzazione o alla gestione degli altri asset del complesso immobiliare, di seguito analizzati, potrebbero essere coinvolti da Mediapolis nella composizione del capitale sociale di Newco Parco a Tema:

• Centro Commerciale. La realizzazione del parco offre innumerevoli sinergie, che se sfruttate a pieno possono assicurare ritorni maggiori rispetto a qualsiasi altra struttura commerciale, per esempio una famiglia potrebbe scegliere il polo di Albiano, anche se più distante, poichè mentre i genitori fanno shopping o semplicemente la spesa all’ipermercato, i figli possono divertirsi con le attrazioni. I soggetti portatori di interessi in questo asset sono:

la società costruttrice, la società proprietaria,

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la società di gestione, gli esercenti.

• Hotel. Il rapporto Nomisma ha evidenziato che non vi è la presenza di una domanda di servizi ricettivi/turistici che le strutture esistenti nella zona non riescano a soddisfare, pertanto solo la costruzione del parco potrebbe giustificare la realizzazione delle due strutture alberghiere del progetto; perciò la società proprietaria e la società di gestione dovrebbero essere le prime ad investire in Newco Parco a Tema.

• La discoteca. La composizione per età della clientela del parco evidenzia una prevalenza di giovani che costituisce il bacino d’utenza aggredibile anche dalla discoteca, che può offrire un servizio complementare e perfettamente integrabile con l’intrattenimento del parco. Anche in questo caso le figure coinvolte sono la società proprietaria e la società di gestione.

• Il multiplex. Anche questo asset può usufruire delle sinergie offerte dal parco per incrementare il numero di ingressi alle sale cinematografiche; perciò la società proprietaria e la società di gestione, potrebbero investire in Newco Parco a Tema.

• La centrale di cogenerazione. Le attrazioni meccaniche del parco garantiscono una domanda rilevante di elettricità, tale da giustificare la capacità energetica della centrale di cogenerazione già progettata; il cui proprietario potrebbe capitalizzare anch’esso Newco Parco a Tema.

La struttura organizzativa delle porzioni immobiliari non è ancora stata definita, pertanto i soggetti elencati potrebbero anche non rientrare negli schemi contrattuali definitivi, ma sono stati ugualmente menzionati per completezza.

Altri soggetti, portatori di interessi più generali, potrebbero ritenere utile partecipare a questa iniziativa:

Le istituzioni pubbliche e gli enti locali, che attraverso l’erogazione di ulteriori contributi a fondo perduto oppure sottoscrivendo direttamente quote del capitale di rischio della società, potrebbero sfruttare tale iniziativa per rilanciare un distretto economicamente depresso, creando in tal modo nuovi posti di lavoro diretti e/o nell’indotto associato alla realizzazione del progetto.

•

• La società autostradale, che vedrà aumentare considerevolmente i propri introiti con l’apertura del nuovo casello giustificata esclusivamente dal parco a tema.

Sarà compito di Mediapolis S.p.A. e della sua dirigenza far comprendere a tutti gli attori potenzialmente interessati, l’importanza della realizzazione del parco divertimenti per il successo generale dell’iniziativa, al fine di coinvolgerli concretamente nell’investimento.

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