Contenuti del progetto

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Blue Klein & Petrus (Milano) società di comunicazione e produzione televisiva fondata da Davide Rampello (ex direttore strategie di Mediaset);

Gabbrielli & Associati (Milano) società operante nei settori della consulenza finanziaria istituzionale, della consulenza strategica e del project financing. Società che vanta partner di competenza e autorevolezza riconosciute, tra i quali Mario Gabbrielli e Sandro De Bruno, già autori di diversi manuali editi da “Il Sole 24 ORE”: “Capire la Finanza”, giunto alla XI° edizione e “Il Dizionario della Finanza”;

B.N.L. Project Finance (Roma) struttura interna di Banca Nazionale del Lavoro specializzata nell’organizzazione in project financing della raccolta finanziaria per grandi progetti.

L’indiscutibile e comprovata esperienza dei soggetti interpellati conferma la determinazione di Mediapolis S.p.A. nella realizzazione del progetto. Inoltre, le consulenze specialistiche formano un supporto indispensabile per la credibilità e l’affidabilità dell’operazione agli occhi degli investitori e dei finanziatori, in special modo in un’operazione di project financing la cui caratteristica peculiare è l’elevata leva finanziaria.

La richiesta di finanziamento o la proposta di investimento, in operazioni di questo genere, devono essere obbligatoriamente corredate da giudizi di soggetti indipendenti e competenti affinché possano essere tenute in considerazione.

In questa direzione si è mossa Mediapolis che alla sua comprovata esperienza ha voluto affiancare i riscontri dei consulenti più qualificati per ogni settore di riferimento.

5.3. Contenuti del progetto

Il progetto consiste nel lancio di un polo commerciale e di intrattenimento di nuova concezione, tecnicamente un “Mixed-Use Development” ovvero uno sviluppo immobiliare che si compone di vari e diversi elementi tra di loro integrati e sinergici. Il modello si completa con una serie di altre funzioni commerciali: centro commerciale, servizi, cinema,

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teatri, ristoranti, alberghi; inserite in un contesto architettonico e paesaggistico di grande suggestione, dove trova posto il parco a tema. Il progetto mira appunto ad integrare in un unico complesso una serie di business per sfruttare le sinergie che l’insieme degli elementi offre.

Il “prototipo” che Mediapolis ha messo a punto costituisce un mix evoluto e dinamico di offerta di svago e divertimento che prende spunto da alcune delle esperienze più interessanti e di successo nel settore a livello mondiale. Il complesso avrà sede in un’area di 500.000 mq. localizzata in posizione baricentrica rispetto a Torino e Milano sulle grandi arterie di comunicazione del Nord-ovest d’Italia (Autostrade A4-A5), affacciata per un fronte di 1 km. sull’asse autostradale in corrispondenza dell’uscita del casello di futura realizzazione (Albiano d’Ivrea). Un Parco a Tema di primario livello internazionale costituisce il “key-asset” del modello di business, il motore in grado di generare visibilità e capacità di attrazione su un bacino di 4 milioni di persone nell’ora di percorrenza, 12 milioni nelle due ore e 20 milioni nelle 3 ore, con una previsione di circa 12 milioni di visitatori/anno, dei quali 1,6 milioni di ingressi paganti al Parco, come confermano le analisi delle isocrone svolte da E.R.A. (Economic Research Associates) e da Nomisma (su incarico B.N.L. project finance).

Figura 5.1 Veduta area virtuale dello sviluppo immobiliare

Su tale superficie la Variante di P.R.G.C. approvata da parte della Regione Piemonte in data 26 giugno 2003, libera potenzialità edificatorie, in termini di destinazioni urbanistiche, per un totale di circa 160.000 mq. S.L.P. (Superficie Lorda di Pavimento), di

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cui circa 80.000 mq. di superfici commerciali a destinazioni varie, due alberghi ed una serie di edifici tecnici.

L’ultimo requisito necessario prima dell’avvio della fase di costruzione, di cui Mediapolis non è ancora in possesso, sono le licenze edilizie, in assenza delle quali non è possibile realizzare alcuna opera.

La società Mediapolis è proprietaria dei terreni oggetto dello sviluppo immobiliare ed è in corso il frazionamento dei terreni stessi in 5 lotti funzionali:

Parco a Tema,

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Centro Commerciale 1, Centro Commerciale 2, Albergo,

Centrale di Cogenerazione.

Il Responsabile del progetto Dott. Teppa, sotto l’attenta supervisione del Dott. De Bruno partner della Gabbrielli e Associati, ha ideato una funzionale architettura societaria.

Saranno costituite cinque nuove società, alle quali saranno apportate a valore di libro le porzioni immobiliari corrispondenti, prima del ritiro delle concessioni edilizie. Questa articolazione mette Mediapolis nelle condizioni di poter valorizzare o sviluppare direttamente e progressivamente i singoli asset immobiliari con la massima flessibilità a partire dal ritiro delle concessioni.

Nel corso dello sviluppo dell’operazione, che avverrà per fasi successive, Mediapolis manterrà un ruolo di coordinamento generale del progetto, nei rapporti con i soggetti terzi che verranno di volta in volta coinvolti nell’operazione come acquirenti di singole porzioni immobiliari o come gestori delle varie componenti industriali. Pertanto la holding non deterrà alcuna porzione di terreno.

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La struttura societaria sarà, pertanto, la seguente:

Figura 5.2 Architettura societaria del progetto Mediapolis

Newco Cogen

Newco Hotel Newco C.C.2

Newco Parco a Tema

Newco C.C.1

Mediapolis S.p.A.

Il costo della costituzione di cinque nuove società è più che giustificato dal beneficio della duttilità che questa struttura assicura.

Tuttavia è ancora in corso di definizione la modalità di frazionamento dell’area e il relativo apporto alle Newco, che potrà avvenire seguendo diversi schemi: la scissione della società, la scissione del ramo d’azienda, l’apporto come aumento di capitale sociale, la compravendita del terreno o di quote societarie con sovrapprezzo. La scelta sarà determinata su indicazione degli esperti di diritto societario e di diritto tributario, incaricati dalla società di svolgere un’approfondita analisi, anche alla luce della recente riforma che ha modificato radicalmente la precedente normativa con riferimento soprattutto al Capo VIII° del Titolo V° del Libro V° del codice civile “Della trasformazione, della fusione, e della scissione delle società”.

Una volta stabilito il frazionamento, l’apporto alle società controllate sarà ottimizzato anche dal punto di vista fiscale per evitare la realizzazione di inutili plusvalenze che comportano flussi reddituali imponibili e il conseguente aumento del carico fiscale per la holding attuale proprietaria dell’immobilizzazione.

Le operazioni di project financing lasciano la possibilità di essere progettate sotto ogni aspetto: societario, fiscale, economico e finanziario; pertanto il team di Mediapolis sta

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cercando di ottimizzare ogni elemento e di sfruttare le opportunità concesse per retrocedere agli investitori il rendimento massimo ottenibile, in base alle caratteristiche del progetto.

La strategia, adottata dal team di esperti, consiste nell’analizzare le esperienze dei complessi mondiali esistenti, nei quali sono presenti parchi a tema, per costruire un modello che trasferisca le migliori soluzioni organizzative nel progetto del Parco Millennium, adeguandole al contesto e alla realtà del progetto in corso.

Per questo motivo sono state svolte ricerche di mercato a livello europeo e mondiale per ogni singola attività industriale facente parte del progetto.