L’operazione per il futuro gestore

Una volta stabilita la convenienza economica, seppur limitata, e la sostenibilità finanziaria della costruzione del parco, è stata analizzata l’operazione per la società che avrà il compito di gestire il parco stesso e che corrisponderà a Newco Parco a Tema un canone di affitto calcolato in base alle specifiche già descritte.

L’istituto del project financing è molto complesso poichè racchiude al suo interno interessi e rischi condivisi da più soggetti; risulta necessario per i promotori farsi carico di individuare l’equilibrio che permetta di bilanciare gli interessi e di allocare i rischi nel miglior modo possibile, poichè il venir meno della convenienza economica o della sostenibilità finanziaria di un singolo soggetto potrebbe causare un effetto domino su tutti coloro che sono coinvolti nell’operazione. L’analisi presentata in questo paragrafo si sviluppa a partire da questa considerazione.

Non vi sono esempi paragonabili nel mondo di parchi concessi in locazione, pertanto non è possibile confrontare la struttura e le aliquote del canone di affitto con dati effettivi.

Quindi, si è ritenuto di accettare le caratteristiche del canone, proposte dal primario gruppo internazionale, sebbene in fase di negoziazione Mediapolis potrà spuntare migliori condizioni.

Per analizzare l’operazione dal punto di vista del futuro gestore, si è scelto di procedere innanzitutto riclassificando i bilanci delle società proprietarie dei parchi europei ed italiani maggiormente confrontabili per dimensioni e caratteristiche. In particolar modo sono stati esaminati i conti economici di Gardaland, Mirabilandia, Grevin Asterix, Tussaud G.B.,

Capitolo 6 La valutazione economico-finanziaria

Six Flags France. Per i due operatori italiani sono stati analizzati più esercizi per poter verificare il trend dei dati di bilancio e si è potuto verificare che i risultati ottenuti sono costanti e non sono frutto di eventi straordinari. I dati di conto economico degli operatori citati sono presentati nell’Allegato B.

Lo step successivo è stato individuare quali voci avessero in comune i conti economici degli operatori esaminati e del futuro gestore del Parco Millennium del Canavese.

Quest’ultimo, sfruttando un bene di terzi di cui non detiene la proprietà, non vedrà imputati nel proprio bilancio gli ammortamenti, che nei casi esaminati incidono in maniera rilevante (attorno al 12-15% del totale dei costi). Pertanto, si è ritenuto di calcolare per ogni operatore l’EBITDA in percentuale sul fatturato, poichè esso rappresenta il risultato ante ammortamenti, oneri finanziari e straordinari ed imposte, quindi, impiegabile nell’analisi del bilancio anche del futuro gestore. Come evidenzia il grafico seguente, i dati sono molto variabili:

Figura 6.16 EBITDA in percentuale sul fatturato dei principali competitors

36,3

Per Gardaland e Mirabilandia sono espressi i valori medi degli esercizi presi a campione.

I risultati peggiori sono restituiti da Mirabilandia e da Grevin Asterix; le cause sono riconducibili principalmente nel primo caso all’incapacità gestionale dei primi promotori dell’iniziativa e alla particolare localizzazione, che offre un bacino d’utenza sufficiente solo nei mesi estivi, nel secondo caso, invece, alla concorrenza schiacciante di EuroDisney Paris.

Tuttavia, i dati sono confortanti poichè solo Mirabilandia presenta un bilancio in perdita, determinata dall’ingente ammontare degli ammortamenti e degli oneri finanziari. L’analisi effettuata dimostra ancora una volta le potenzialità e la redditività del settore dell’entertainment.

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Successivamente è stato predisposto un modello di business plan del futuro gestore limitatamente al conto economico, i cui ricavi erano già stati determinati sulla base della moltiplicazione del numero di visitatori per il ricavo medio pro-capite in fase di determinazione del canone d’affitto. Ai ricavi è stata, successivamente, applicata l’aliquota media del settore entertainment pari al 28,14%, ottenendo il valore assoluto dell’EBITDA del futuro gestore, sempre sulla scorta delle ipotesi prudenziali assunte in ordine alle fonti di ricavo, più volte ricordate in questo capitolo.

A questo punto è d’obbligo sottrarre a tale valore l’importo del canone di locazione per verificarne l’incidenza sui ricavi.

Il completamento del conto economico prevedrebbe l’imputazione degli ammortamenti, degli oneri (proventi) finanziari e straordinari, nonché delle imposte. Come commentato in precedenza, gli ammortamenti saranno esigui, poichè i cespiti saranno di proprietà di Newco Parco a Tema, inoltre anche gli oneri finanziari saranno notevolmente ridotti, poichè il gestore non dovrà accendere nessun finanziamento a lungo termine per il pagamento delle strutture;. pertanto, si è ritenuto di non valorizzare le poste suddette poichè trascurabili.

Si ottiene in questo modo una serie di conti economici estremamente semplificati presentati nell’Allegato C, che evidenziano risultati ante imposte estremamente positivi in tutti gli esercizi presi a riferimento. Il livello di EBT si assesta attorno ai 4 Milioni di Euro, che coprono ampiamente eventuali ammortamenti, oneri finanziari, oneri straordinari e imposte, non considerati in questo lavoro.

Questi risultati sono ancora più sorprendenti se si considera il minor livello di rischio sostenuto rispetto agli altri operatori, dovuto al fatto che il gestore non avrà la proprietà del parco. Per lo stesso motivo, anche il rendimento sarà notevolmente superiore poichè il gestore non avrà effettuato gli ingenti investimenti iniziali caratteristici di queste iniziative.

Analizzando tali risultati, si scopre che il metodo utilizzato per determinarli soffre di una sopravalutazione dovuta all’inserimento della media della percentuale dell’EBITDA sul fatturato, calcolata sulla base dei bilanci di società già avviate da parecchi esercizi e che hanno raggiunto livelli ragguardevoli di efficienza e di efficacia grazie all’esperienza e al Know-how sviluppati negl’anni: quindi, un processo lungo e complesso che ha permesso agli operatori del settore di tarare l’organizzazione al fine di ottenere i migliori esiti possibili.

Interrompere l’analisi a questo punto è sembrato inopportuno e poco prudente, pertanto si è ritenuto indispensabile eseguire un’analisi di sensitività al fine di determinare il livello minimo di aliquota che consenta di ottenere un EBITDA positivo anche a seguito dell’imputazione del canone di affitto. Le analisi di sensitività vengono di norma svolte per

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verificare l’influenza quantitativa dell’oscillazione di una o più variabili del modello economico-finanziario elaborato dagli analisti, che deve essere flessibile al fine di permettere continui mutamenti dei valori assunti dalle variabili in una logica iterativa.

Il business plan presentato possiede tali caratteristiche, pertanto per ogni esercizio considerato è stata diminuita la percentuale dell’EBITDA sul fatturato fino al livello minimo sostenibile.

Le aliquote ottenute al termine dell’analisi di sensitività presentata nell’allegato D, seguono un trend crescente come evidenzia il grafico seguente:

Figura 6.17 Percentuale minima dell’EBITDA per coprire il canone d’affitto

15%

16%

17%

18%

19%

20%

21%

22%

23%

24%

Y0 Y3 Y6 Y9 Y12 Y15 Y18

% EBITDA sul fatturato

Il trend crescente è determinato dall’incremento più che proporzionale dell’affitto rispetto al fatturato del gestore, a causa del particolare metodo di calcolo del canone.

L’aliquota minima richiesta nei primi 11 anni di gestione risulta essere ancora inferiore ai dati di Grevin Asterix e di Mirabilandia, che rappresentano i “worst cases” come esplicitato in precedenza. E’ facilmente prevedibile che in undici esercizi il gestore possa ottenere un livello di efficienza almeno pari alle aziende che presentano i risultati peggiori nel panorama europeo, pertanto si evince che l’ammontare del canone di affitto risulta adeguato ed economicamente sostenibile per il futuro partner. Negli esercizi successivi la percentuale individuata rimane ben al di sotto della media di 28,14%, pertanto il gestore avvicinandosi agli standard del settore potrà ottenere redditi considerevoli. Il raggiungimento di tali risultati sarà frutto della capacità e della professionalità nell’aumentare l’efficienza dei fattori produttivi, ottenendo un risparmio di costi, da parte del futuro gestore, mentre Newco Parco a Tema continuerà a percepire il canone calcolato sul fatturato del gestore, quindi nessun vantaggio trarrà dalla migliore gestione interna del partner.

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A conclusione di questo paragrafo, si può confermare la congruità del canone di affitto e la convenienza economica dell’operazione anche per il futuro gestore, in base alle caratteristiche del canone considerate per la redazione di tale modello. Potrebbe risultare possibile un ritocco verso l’alto del canone d’affitto a vantaggio di Newco Parco a Tema poichè il livello di reddito del futuro gestore pare poter sostenere un aggravio maggiore per lo sfruttamento di una struttura così complessa come un parco divertimenti. Queste conclusioni sono indispensabili per permettere a Mediapolis di presentare, in fase di contrattazione, controproposte in merito all’ammontare del canone, al fine di raggiungere una redditività maggiore per Newco Parco a Tema.