Tabella 2 - Indicatori economici per valutazioni monetarie del paesaggio (Marangon e Tempesta, 2008) Il valore del paesaggio è da mettere in stretta relazione con i benefici prodotti da un “uso diretto” (attività ricreative svolte nel territorio che identifica il paesaggio), dalla sua “conservazione” in quanto bene storico-culturale (azioni di mantenimento o valorizzazione), da un suo “uso indiretto” ossia indotti su altri beni economici (valore di mercato dei beni immobiliari localizzati in un contesto paesaggistico di pregio- Marangon e Tempesta, 2008). Il tema della definizione di indicatori economici è affrontato anche da Cassatella e Peano in un recente studio (Cassatella e Peano, 2011): le autrici affrontano il problema della definizione degli indicatori del paesaggio a partire dagli aspetti che devono essere considerati al fine di stabilire se un paesaggio è di notevole interesse pubblico, così come stabilito dal Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio.1 Oltre a 4 categorie “tradizionali” di profili
interpretativi dei valori del paesaggio (“ecologico”, “storico-culturale”, della “percezione sociale/visiva” e degli “usi del suolo”) le autrici aggiungono una categoria di profili denominati “economici” in grado di misurare sia il valore economico del paesaggio sia il suo contributo ad altri sistemi correlati (Tabella 3)
Ai fini valutativi, la selezione degli indicatori è da mettere in relazione sia alle finalità valutative sia alla disponibilità dei dati e delle informazioni necessarie.
Se per alcuni esistono delle rilevazioni puntuali - sia dal punto di vista spaziale che temporale – (valori immobiliari, numero di addetti, flussi turistici, valore aggiunto delle attività produttive insediate), per altri i dati non sono rilevati in modo strutturato ma raccolti attraverso ricerche ed indagini dirette anche attraverso questionari rivolti agli utenti “consumatori” del paesaggio.
Categoria profili
Indicatori
Economici
Benefici ricreativi Prezzi degli immobili
Disponibilità a pagare per ettaro di terreno Costi della conservazione
Flussi turistici Valore aggiunto Occupati Sussidi
Tabella 3 – La categoria dei profili economici del paesaggio e i relativi indicatori individuati da Cassatella e Peano (Cassatella, Peano, 2011)
Gli indicatori economici rappresentano quindi un’informazione quali-quantitativa sul paesaggio; essi possono però essere utilizzati anche come strumenti per lo sviluppo di valutazioni sia di tipo monetario che non monetario2.
Tra i diversi indicatori economici indicati dalle esperienze di studio e ricerca, quello relativo ai prezzi di mercato degli immobili localizzati nel territorio interessato permette di valutare in modo sufficientemente oggettivo il valore economico del paesaggio; esso si basa sulla misura degli effetti generati da un contesto paesaggistico su altri beni per i quali esiste un mercato ossia per i quali si hanno delle misure economiche (prezzi) determinati dalle leggi che regolano i rapporti tra domanda e offerta.
Di seguito si riporta un esempio di stima di tale indicatore nel contesto paesaggistico delle Cinque Terre inserito nel 1997 nella World Heritage List dall’UNESCO - insieme a Porto Venere e le Isole Palmaria, Tino e Tinetto - come “paesaggio culturale”.3
3. La valutazione del valore di un paesaggio: l’applicazione del metodo dei
prezzi edonici al mercato immobiliare delle Cinque Terre (La Spezia - Italia)
Gli effetti economici generati dal paesaggio sul valore di mercato degli immobili sono determinati attraverso la stima dei “prezzi edonici” (o “marginali”) delle caratteristiche immobiliari4 tra le quali quelle relative ai valori paesaggistici; essi rappresentano il2 Possono essere considerate valutazioni non monetarie le azioni di monitoraggio dei processi di trasformazione che interessano il territorio (naturali o indotti dall’uomo) o la determinazione di punteggi medi del paesaggio nel suo complesso o dei singoli elementi che lo compongono (Marangon e Tempesta, 2008).
3 La motivazione dell’inserimento indicata dall’UNESCO è la seguente: “La riviera ligure delle Cinque Terre è un paesaggio culturale di valore eccezionale, che rappresenta l’armoniosa iterazione stabilitasi tra l’uomo e la natura per realizzare un paesaggio di qualità eccezionale, che manifesta un modo di vita tradizionale millenario e che continua a giocare un ruolo socioeconomico di primo piano nella vita della comunità”.
differenziale di prezzo (unitario o totale) in presenza o in assenza di un’unità di caratteristica immobiliare. La base logica risiede nella teoria ricardiana della rendita differenziale e nelle teorie di consumo di Lancaster secondo le quali il prezzo di un bene complesso è funzione delle sue caratteristiche intrinseche e oggettive. La stima si sviluppa attraverso l’applicazione dei modelli di regressione multipla che consentono di conoscere quale è il contributo economico (prezzo edonico) di ogni unità di caratteristica immobiliare al valore complessivo dell’immobile. Essi rappresentano quindi il prezzo che la domanda immobiliare è disposta a pagare per ogni unità di variabile, espressa secondo la scala utilizzata per la loro misura.5
L’approccio valutativo rispecchia il comportamento della domanda immobiliare che manifesta una certa disponibilità a pagare per l’acquisto di un immobile in ragione dell’ammontare quali-quantitativo delle caratteristiche immobiliari che lo caratterizzano.
L’approccio è di tipo statistico-matematico e richiede un numero consistente di dati relativi a compravendite di immobili a destinazione residenziale per i quali si deve conoscere il prezzo P (variabile dipendente) e l’ammontare quali-quantitativo delle xn caratteristiche immobiliari
(variabili indipendenti). A partire dai dati del campione estratto dall’ambito di mercato immobiliare del territorio in oggetto, la risoluzione del modello consiste nella determinazione della funzione matematica (di tipo lineare o non) in grado di rappresentare in modo sufficientemente attendibile (dal punto di vista statistico ed estimativo) il legame tra la variabile dipendente P (prezzo totale o prezzo unitario) e le n variabili indipendenti x (caratteristiche immobiliari), ossia determinare il valore economico (prezzo edonico) di una unità di caratteristica immobiliare.
La funzione matematica di tipo lineare può essere rappresentata dalla seguente equazione: P = b0 + b1 • x1 + b2 • x2 + ..,. + bn • xn
P =Σbn • xn
dove:
- P = prezzo dell’immobile (totale o unitario) - b0 = termine costante
- b1 = prezzo marginale caratteristica x1
- b2 = prezzo marginale caratteristica x2
- bn = prezzo marginale caratteristica xn
Il prezzo marginale bn di ciascuna variabile indipendente xn è dato da:
bn = ∂P/∂xn
Se in contesti di mercato immobiliare caratterizzati da valori paesaggistici si inseriscono nella funzione caratteristiche non solo strettamente edilizie (superficie immobile, stato manutentivo, etc.) ma anche espressive di tali valori (qualità della vista sul paesaggio circostante, prospicienza a emergenze storiche-architettoniche, a zone/aree verdi, assenza di inquinamento acustico e atmosferico, etc.), è possibile determinare se queste sono significative dal punto di vista statistico-estimativo e quale è il contributo economico di ciascuna alla formazione del prezzo; in particolare attraverso la stima dei prezzi edonici è quindi possibile determinare se il paesaggio è una caratteristica ambientale apprezzata e i suoi benefici si riflettono sui prezzi degli immobili.
Il dato è significativo perché consente di determinare non sono le caratteristiche paesaggistiche più apprezzate dalla domanda ma anche di adottare delle politiche di gestione del territorio anche in funzione di una ottimizzazione degli effetti economici indotti sul patrimonio immobiliare.
5 Le scale utilizzate per la misura delle variabili si distinguono in cardinali (per le variabili quantitative come la superficie, il livello di piano, etc.); ordinali (per indicare livelli qualitativi di una certa caratteristica (buono, sufficiente,
(che deve essere consistente); l’individuazione della forma algebrica della funzione interpolante (lineare, non lineare); la metodologia di raccolta dei livelli quali-quantitativi delle caratteristiche immobiliari inserite nel modello.6