Efficienza energetica e mercato immobiliare nel 2020: dati e prospettive nel contesto della pandemia COVID-19 e del Superbonus 110%

(FIAIP – V. Campo; I-Com – F. D’Amore; ENEA) Lo studio FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) in collaborazione con ENEA e I-Com (Istituto per la Competitività), a cui hanno contributo oltre 550 agenti immobiliari professionisti associati, mostra per il 2020 un generale calo delle compravendite accompagnato da un parziale rallentamento delle ristrutturazioni. Se andiamo a concentrare l’attenzione sulla qualità energetica degli immobili, l’indagine conferma che la classe energetica più diffusa del mercato immobiliare è la classe G, cioè la più bassa.

Analizzando l'evoluzione temporale riportata in Figura 1, per quanto riguarda il comparto del nuovo e delle ristrutturazioni importanti si assiste ad un consolidamento rispetto all’anno 2019, con l’80% degli immobili nuovi compravenduti in classe energetica A1-4 e B, a dimostrazione che gli obblighi legali sugli standard minimi hanno inciso positivamente su questo segmento del patrimonio immobiliare. Cala invece leggermente il dato relativo agli immobili di migliore

qualità energetica sottoposti a ristrutturazione e immessi sul mercato, che passa dal 36% del 2019 al 30%

del 2020 (Figura 5-6). Questa flessione, sebbene non preoccupante, interrompe la crescita registrata nei due anni precedenti nel settore degli edifici ristrutturati, cruciale per il tema dell'efficientamento energetico dello stock immobiliare italiano.

Nonostante le criticità derivanti dalle condizioni emergenziali dovute alla pandemia di COVID-19, rimangono costanti rispetto agli anni precedenti anche le barriere alla diffusione sul mercato di immobili con elevate prestazioni energetiche. Emerge come il fattore finanziario sia, nella percezione degli agenti immobiliari, il principale ostacolo sia in termini assoluti (disponibilità di spesa, scarsa propensione a pagare un costo superiore) sia relativi, in rapporto cioè al bilanciamento tra costi e benefici. Al contrario, non si rivelano come ostacoli significativi la zona climatica, le struttura del nucleo familiare e le caratteristiche demografiche degli acquirenti (Figura 5-7).

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Figura 5-6. Evoluzione temporale della distribuzione degli immobili compravenduti per stato di conservazione nelle classi A(1-4) e B (%, anni 2013-2020)

Fonte: FIAIP

Figura 5-7. Fattori che possono scoraggiare la scelta del cliente rispetto all’acquisto di un immobile in classe energetica elevata (valori normalizzati rispetto al valore massimo)

Fonte: FIAP Tra gli strumenti in grado di orientare positivamente il

mercato vi è l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) di un edificio. Infatti il 55% degli agenti immobiliari intervistati lo ritiene utile per guidare le scelte di chi acquista, poiché fornisce anche una buona indicazione del comfort dell'abitazione nel 48% dei casi. Tuttavia, secondo l’85% del campione una più diretta

sottolineatura, anche all'interno dei listini immobiliari, della categoria "ristrutturato green" potrebbe incidere positivamente sul mercato. Tra le caratteristiche energetiche di un edificio che dovrebbero essere meglio valorizzate negli annunci immobiliari troviamo, tra i primi posti, gli impianti di riscaldamento e climatizzazione ad alta efficienza, identificati nel 60%

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118 dei casi, e l'isolamento termico, identificato nel 58% dei casi. Il tema della consapevolezza del valore di mercato dell'efficienza energetica di un edificio presenta dunque luci ed ombre. Se infatti la qualità energetica è ancora un aspetto marginale, se confrontato con altri driver che orientano le scelte di chi compra un immobile (a parità di budget), sia chi compra che chi vende un immobile ha, nella percezione degli agenti immobiliari, una capacità comunque sufficiente di apprezzare e valorizzare la qualità energetica degli immobili (rispettivamente 60% e 57%).

L'indagine poi prende in considerazione i due principali fattori di novità che hanno caratterizzato il mercato immobiliare nel 2020: la pandemia di COVID-19 e il Superbonus 110%.

Per quanto riguarda l’impatto della pandemia, e in maniera abbastanza inaspettata, il 70% degli agenti immobiliari intervistati sembra non aver rilevato una significativa variazione del livello di attenzione alle caratteristiche energetiche dell'edificio rispetto a prima. Mentre solamente il 15% ha notato un aumento dell’interesse del mercato per immobili più efficienti da un punto di vista energetico.

Considerando l’introduzione del Superbonus 110%, prevale una valutazione prudente ma positiva rispetto all’impatto effettivo per il 2020 del Superbonus 110%

sul mercato immobiliare. Il 36% del campione di agenti immobiliari sostiene infatti che il Superbonus 110% ha già avuto un impatto sul mercato, nonostante la recente adozione, e il restante 12% reputa tale impatto di entità significativa. Nonostante la valutazione sia relativa al 2020, anno in cui lo strumento è stato messo

a punto, il mondo dei professionisti del settore immobiliare prevede un impatto rilevante del Superbonus 110% sul mercato immobiliare. Più nello specifico gli agenti immobiliari intervistati non ritengono che la misura abbia avuto un effetto marcato sulla domanda di immobili appartenenti alla fascia più performante dal punto di vista energetico, mentre più marcata è l'influenza sulla fascia meno performante.

Questo potrebbe essere dovuto al fatto che gli acquirenti preferiscono optare per un immobile meno performante dal punto di vista energetico ma più economico, avvalendosi poi dell'incentivo statale per ristrutturare dal punto di vista energetico l'immobile stesso piuttosto che acquistare un immobile ad alte prestazioni energetiche pagando un prezzo di mercato più alto ma non dovendosi sobbarcare l'onere e i rischi della ristrutturazione e della burocrazia per l'accesso al 110% (Figura 5-8). Una simile percezione è registrata dagli agenti immobiliari sul lato dell'offerta. Nel caso degli immobili ad alte prestazioni energetiche la dinamica domanda/offerta è pressoché analoga, mentre sul versante degli edifici di scarsa qualità energetica la percentuale di chi ha rilevato un aumento della domanda (43%) è superiore a chi ha rilevato un aumento dell'offerta (37%). Questo potrebbe indicare la tendenza di chi intende mettere sul mercato un immobile di scarse prestazioni energetiche a valutare l'opzione di ristrutturare avvalendosi del Superbonus 110% prima di vendere, per poter così realizzare un maggior guadagno dalla vendita dell'immobile ristrutturato.

Figura 5-8. Variazione della domanda di immobili ad elevate (a sinistra) / scarse (a destra) prestazioni energetiche a seguito dell’introduzione del Superbonus 110%. (%, anno 2020)

Prestazioni energetiche elevate Prestazioni energetiche scarse Fonte: FIAP