Investimenti immobiliari, grandi infrastrutture e patrimonio architettonico

4 Investimenti immobiliari, grandi infrastrutture e patrimonio architettonico

Se si assumono i cambiamenti avvenuti nel sovrasistema economico e finanziario come strutturali anziché congiunturali, appare evidente la necessità di avviare un processo di cambiamento che investa non solo le imprese edili ma anche l'intero sistema da cui dipende il settore delle costruzioni. E' importante considerare la prospettiva di una maggiore integrazione tra momento produttivo in senso stretto e mercati (finanziario e immobiliare), così come del resto è già avvenuto in altri paesi europei.

Nell'immagine che segue, sono evidenziati i complessi rapporti esistenti tra il mondo reale (l'economia reale) e il mondo finanziario (l'economia finanziaria), nel quale vengono fissati i costi opportunità dei capitali (rendimenti) cui fare riferimento nelle attività di costruzione e gestione dei patrimoni immobiliari. Altrettanto complessi ed evidenti sono le relazioni tra l'economia ai diversi livelli (nazionale, regionale e locale) e la società, dalle quali dipendono le domande di spazio e di edificazione. Si è cercato di mettere in evidenza come dalla società provengano domande dirette, rivolte al settore delle costruzioni e al mercato immobiliare, e domande indirette, in termini di consumi legati al divertimento e allo spettacolo, che possono riguardare indirettamente il patrimonio esistente e la nuova edificazione.

ambientali Domande private ed. resid. Non residen. Domande di Servizi e infrastrutture Amministrazioni pubbliche Mercato immobiliare Economia Nazionale Regionale Locale Società Domande di consumi ricreativi e culturali Patrimonio storico e architettonico da rifunzionalizzare Soggetti Finanziari banche Imprese di costruzione che operano su commessa o per il mercato

offerta di attività ricreative e culturali

mondo reale produzione e mercato immobiliare

Torino Internazionale - I DATI FONDAMENTALI Struttura dell’industria delle costruzioni prospettive nel

settore dei beni culturali e ambientali ¹²²

Attraverso questo schema si potrebbero leggere i passati rapporti e le molteplici trasformazioni intervenute nel nostro paese proprio nel settore delle costruzioni e nei suoi diversi comparti, a partire dal sistema economico e sociale fino a comprendere i soggetti e i rapporti con il mondo finanziario. Se consideriamo anche solo le modificazioni interne al sistema sociale, è opportuno non limitarsi a valutarle unicamente in termini quantitativi: come diminuzione dei tassi di natalità e di aumento dell’invecchiamento della popolazione, da cui viene fatta dipendere la contrazione della domanda di spazio e di edificazione. Se andiamo oltre all’analisi puramente quantitativa, si può ipotizzare che nuove domande di spazio e di edificazione possano essere ricercate a partire dalle modificazioni intervenute negli stili di vita e nei comportamenti, sia pure nell’ambito di una società che registra tassi di diminuzione della popolazione. Questa attenzione porta a riconsiderare il momento dell’edificazione non come finalità terminale dell’investimento, ma piuttosto come realizzazione della componente immobiliare, cioè di un bene strumentale rivolto alla erogazione di servizi market oriented a soggetti e individui considerati come utenti anziché come semplici consumatori.

Ne consegue che l’offerta nel settore delle costruzioni dovrà rivolgersi, oltre che alle tradizionali domande di servizi e di infrastrutture anche alle nuove domande che potenzialmente possono esprimersi in misura sempre maggiore sotto forma di consumi culturali e ricreativi. Se negli altri paesi si fa tradizionalmente riferimento al terziario (centri commerciali, alberghi, ecc), come settori cui far convergere gli investimenti, nel caso del nostro paese, e di Torino in particolare, una certa attenzione va prestata al patrimonio storico, artistico, architettonico, quale vera e propria risorsa culturale ed economica.

Si tratta di rivedere la logica dell’investimento immobiliare, legando il recupero dell’ingente patrimonio storico della città al momento della sua gestione, secondo principi di management dei beni culturali e ambientali. Nel riportare l’attenzione sul management, è inoltre opportuno riconoscere come fondamentale la fase dell’individuazione delle funzioni, le quali vanno ricercate oltre che, come tradizionalmente avviene, nel settore museale, anche nel settore dei consumi legati al divertimento e alla ricreazione culturalmente validi.

Per una corretta rifunzionalizzazione del patrimonio storico-architettonico che presenti i requisiti finanziari ed economici adeguati alla presenza delle risorse dei privati, è necessario operare secondo le metodologie del marketing strategico e operativo, in quanto occorre segmentare le domande potenziali sia locali sia turistiche, non solo nel settore museale ma anche in quello dello spettacolo in senso lato. Nel riconsiderare le logiche dell’investimento immobiliare, che generalmente lo relegano nel settore terziario, e nel ripensarle nel settore dei beni culturali e ambientali, tenendo conto dei numerosi vincoli e compatibilità dovuti all’elevato valore storico-artistico dei beni, occorre considerare il problema delle modalità d finanziamento e con questo rivedere il rapporto tradizionale tra pubblico e privato.

Nel momento in cui si opera per il riposizionamento di Torino a livello internazionale, il suo patrimonio storico e architettonico non può che essere considerato come un vero e proprio punto di forza. Se si esclude, pertanto, il settore residenziale (che storicamente ha avuto un peso rilevante rispetto al settore delle costruzioni), si deve riconoscere, da una parte, il ruolo strategico alle grandi infrastrutture pubbliche legate ai trasporti (metropolitana, alta velocità, trasporto aereo) e, dall’altra, quello relativo agli interventi di recupero e rifunzionalizzazione di monumenti ed edifici storici, i cui esempi maggiormente emblematici sono rappresentati, oltre che dalle residenze sabaude (tra cui la Venaria Reale costituisce il caso più dibattuto), anche dai numerosi e importanti edifici industriali dismessi, tra cui a titolo esemplificativo si possono citare le Ogr. Non solo rispetto alla realizzazione delle grandi infrastrutture, ma anche per gli interventi nel settore dei beni culturali e ambientali, occorre assumere le logiche del management e utilizzare in modo appropriato i nuovi strumenti finanziari di cui oggi disponiamo: project financing e fondi immobiliari.